Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, đầu tư là hoạt động chủ yếu có tính chất quyết định đến sự phát triển và khả năng tăng trưởng dài hạn. Doanh nghiệp thực hiện bỏ vốn trung và dài hạn nhằm hình thành, bổ sung các tài sản cần thiết để hiện thực hóa những mục tiêu chiến lược. Để các hoạt động đầu tư đạt hiệu quả cao, công tác lập và thẩm định dự án đầu tư (DAĐT) giữ vai trò then chốt; trong đó, thẩm định là khâu xem xét, đánh giá khách quan lại toàn bộ các phân tích về cơ hội đầu tư trước khi ban lãnh đạo ban hành quyết định bỏ vốn hoặc tài trợ.

Công ty Cổ phần Eurowindow Holding (EWH) là doanh nghiệp có hơn 20 năm hoạt động trong ngành đầu tư, phát triển nhiều dự án bất động sản quy mô lớn tại thị trường trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, qua quá trình theo dõi thực tế, công tác thẩm định dự án đầu tư (CTTĐ) tại doanh nghiệp vẫn còn bộc lộ một số thiếu sót, hạn chế nhất định liên quan đến thông tin thu thập, thời gian xử lý và công cụ phân tích. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, tác giả Nguyễn Thùy Linh (sinh viên lớp Quản lý dự án 60, Khoa Đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài: "Hoàn thiện CTTĐ dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding" dưới sự hướng dẫn của TS. Hoàng Thị Thu Hà vào năm 2022.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm hai nhiệm vụ chính:

  1. Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và công tác thẩm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp.
  2. Phân tích thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding giai đoạn 2016–2021; từ đó rút ra các kết quả đạt được, những tồn tại hạn chế cùng nguyên nhân, làm căn cứ đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện, nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định dự án đầu tư; thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding; các giải pháp hoàn thiện, nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp.
  • Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư được tiếp cận dưới góc độ của chủ đầu tư.
  • Phạm vi nghiên cứu về không gian và thời gian: Nghiên cứu thực trạng thẩm định tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding dựa trên số liệu thứ cấp giai đoạn 2016–2021 (số liệu tài chính tập trung giai đoạn 2016–2019, bán niên 2020; số liệu dự án thẩm định giai đoạn 2017–2021) và hồ sơ dự án cụ thể phát sinh trong quá trình tác giả thực tập tại Phòng Đầu tư của công ty.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của khóa luận được xây dựng dựa trên Giáo trình Kinh tế đầu tư của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, bài giảng Quản lý dự án đầu tư (ThS. Nguyễn Lệ Quyền), bài giảng Thẩm định dự án đầu tư (ThS. Lương Hương Giang) và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành của Nhà nước. Về mặt lý luận, dự án đầu tư được định nghĩa theo Luật Đầu tư 2020 là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Một dự án đầu tư luôn bao gồm bốn thành phần cốt lõi: mục tiêu của dự án (mục tiêu phát triển lâu dài và mục tiêu cụ thể trước mắt), kết quả của dự án, các hoạt động của dự án và các nguồn lực (tài chính, con người).

Khung lý thuyết xác định thẩm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp là việc tổ chức xem xét, đánh giá khách quan, khoa học, toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự án để ra quyết định đầu tư hoặc tài trợ vốn. Báo cáo thẩm định là sản phẩm cốt lõi của công tác này. Tác giả tổng hợp bảy nội dung thẩm định chuyên sâu gồm:

  1. Sự cần thiết phải đầu tư.
  2. Điều kiện pháp lý của dự án (sự phù hợp quy hoạch, giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, báo cáo đánh giá tác động môi trường).
  3. Phương diện thị trường (nhu cầu, thị phần, giá bán dự trù, chương trình tiếp thị).
  4. Phương diện kỹ thuật - công nghệ (địa điểm, quy mô, dây chuyền, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào).
  5. Phương diện môi trường (phương pháp xử lý chất thải, tác động sinh thái).
  6. Phương diện tổ chức quản trị (mô hình bộ máy, tiến độ triển khai).
  7. Phương diện tài chính, tài trợ và lợi ích kinh tế - xã hội (tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí, lợi nhuận, hiện giá thuần NPV, tỷ suất doanh lợi nội bộ IRR, thời gian hoàn vốn, điểm hòa vốn, đóng góp ngân sách, việc làm).

Để thẩm định các nội dung trên, lý thuyết đưa ra năm phương pháp thẩm định chủ yếu: phương pháp thẩm định trình tự (tổng quát đến chi tiết); phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu; phương pháp phân tích độ nhạy (quy trình ba bước: xác định yếu tố ảnh hưởng, cho biến đổi theo tỷ lệ tăng/giảm 5%, 10%, 15%, tính lại chỉ tiêu hiệu quả); phương pháp dự báo; phương pháp triệt tiêu rủi ro (phòng ngừa rủi ro trong giai đoạn thực hiện và giai đoạn vận hành). Chất lượng công tác thẩm định được đo lường qua bốn chỉ tiêu: số lượng dự án được thẩm định, số dự án được tiến hành trên số dự án thẩm định, tỷ lệ dự án hiệu quả và thời gian thẩm định.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả áp dụng là sự kết hợp của các phương pháp nghiên cứu khoa học kinh tế, phương pháp tư duy logic, phương pháp phân tích kinh tế và phương pháp thống kê mô tả.

Nguồn dữ liệu của đề tài bao gồm:

  • Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán các năm 2016, 2017, 2018, 2019 của Eurowindow Holding; thông tin tài chính công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) tính đến ngày 30/06/2020; biên bản thanh tra thuế giai đoạn 2010–2014 công bố năm 2015; hồ sơ phát hành trái phiếu năm 2019 và 2021; hệ thống văn bản pháp luật gồm Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật 2006, các Nghị định số 18/2015/NĐ-CP, 59/2015/NĐ-CP, 06/2021/NĐ-CP và các Thông tư số 01/2021/TT-BXD, 06/2021/TT-BXD, 11/2021/TT-BXD.
  • Dữ liệu nội bộ và khảo sát: Thu thập trực tiếp tại Phòng Đầu tư (thuộc Khối Tài chính - Kế toán - Đầu tư của Eurowindow Holding), bao gồm quy trình thẩm định nội bộ, danh mục hồ sơ dự án, dữ liệu số lượng và thời gian thẩm định giai đoạn 2017–2021, cùng hồ sơ số liệu tài chính, tổng mức đầu tư, dòng tiền và phân tích độ nhạy của dự án An Khánh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về CTTĐ dự án đầu tư tại các doanh nghiệp

Chương đầu tiên tập trung hệ thống hóa toàn diện các lý luận nền tảng về dự án đầu tư và hoạt động thẩm định dự án đầu tư trong doanh nghiệp. Tác giả phân tích rõ vai trò của dự án đầu tư đối với từng chủ thể tham gia: đối với chủ đầu tư, dự án là cơ sở quyết định bỏ vốn, tìm kiếm đối tác liên doanh, lập kế hoạch thực hiện và giám sát tiến độ; đối với nhà tài trợ, dự án là căn cứ đánh giá rủi ro để quyết định hạn mức cho vay; đối với Nhà nước, dự án là tài liệu pháp lý phục vụ thẩm quyền cấp phép đầu tư và xử lý tranh chấp. Về đặc điểm, một dự án đầu tư luôn có mục tiêu rõ ràng, có sự tham gia của nhiều bên (nhà đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn) và có thời gian tồn tại hữu hạn theo luật định (không quá 70 năm đối với dự án trong khu kinh tế hoặc địa bàn khó khăn, vốn lớn thu hồi chậm; không quá 50 năm đối với dự án ngoài khu kinh tế).

Bên cạnh đó, chương 1 trình bày chi tiết bốn tính chất bắt buộc của dự án đầu tư gồm tính hợp pháp, tính khoa học, tính thực tiễn và tính thống nhất; đồng thời phân loại dự án theo nhiều tiêu chí như quy mô, phạm vi, tính chất xây dựng, thời hạn và lĩnh vực (giao thông, công nghiệp, xây dựng, nông - lâm - ngư - diêm nghiệp). Đi sâu vào bản chất công tác thẩm định, tác giả phân tích các phương pháp thẩm định kỹ thuật, tài chính, thị trường, môi trường và chỉ rõ hai nhóm nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định:

  • Nhóm nhân tố chủ quan: Trình độ năng lực của cán bộ thẩm định, chất lượng nguồn thông tin thu thập, công tác tổ chức điều hành, trang thiết bị máy tính và phần mềm chuyên dụng hỗ trợ, cùng quỹ thời gian và chi phí dành cho công tác thẩm định.
  • Nhóm nhân tố khách quan: Độ trung thực của thông tin do nhà đầu tư/đối tác cung cấp, sự đồng bộ của môi trường kinh tế vĩ mô, tính ổn định của hệ thống văn bản pháp lý và các rủi ro bất khả kháng ngoài tầm dự báo (thiên tai, dịch bệnh).

Chương 2: Thực trạng CTTĐ dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding giai đoạn 2016-2021

Chương 2 phản ánh chi tiết bức tranh tổng quan về doanh nghiệp và thực trạng công tác thẩm định dự án tại Eurowindow Holding. Doanh nghiệp được thành lập năm 2007 với vốn điều lệ ban đầu 200 tỷ đồng trên cơ sở tái cấu trúc Công ty TNHH Cửa sổ nhựa châu Âu; đến cuối tháng 2/2014 và các giai đoạn sau, vốn điều lệ đăng ký và thực góp đạt mức 3.000 tỷ đồng (quy mô vốn điều lệ xấp xỉ gần 4.000 tỷ đồng). Cơ cấu sở hữu tính đến ngày 30/06/2019 ghi nhận CTCP Eurofinance nắm giữ 91% vốn, ông Nguyễn Cảnh Sơn (Chủ tịch HĐQT) nắm giữ 8,5% và bà Nguyễn Thị Quỳnh Chi nắm giữ phần còn lại. Eurowindow Holding vận hành theo mô hình Holding, quản lý vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào các công ty thành viên trong năm lĩnh vực: Sản xuất - kinh doanh vật liệu xây dựng và nội thất; Phát triển dự án bất động sản; Xây dựng và quản lý xây dựng (công ty thành viên HICC1 có gần 50 năm kinh nghiệm thi công); Quản lý và kinh doanh bất động sản; Tài chính - ngân hàng (cổ đông lớn của Techcombank).

Trong mảng bất động sản, công ty không triển khai trực tiếp mà đầu tư thông qua 12 công ty con và công ty liên kết với tỷ lệ sở hữu từ 8% đến 95%. Danh mục dự án của tập đoàn rất đa dạng, tiêu biểu gồm: Tổ hợp đa chức năng Hà Nội - Moscow (Nga, quy mô 49 ha), Eurowindow Multi Complex, KĐT Nghĩa Đô, Tòa tháp Thành Công 57 Láng Hạ, Tòa nhà Eurowindow Office Building (Hà Nội), Vicentra, Eurowindow Tower Nghệ An, KĐT Eurowindow River Park, Wonder City Vân Phong Bay, Mövenpick Resort Cam Ranh (33,33 ha, TMĐT 4.000 tỷ đồng) và liên danh trúng thầu dự án khu đô thị mới tại xã Hoằng Quang và Long Anh (TP. Thanh Hóa) với quy mô gần 176 ha, tổng mức đầu tư hơn 12.000 tỷ đồng.

Về tình hình tài chính hợp nhất giai đoạn 2016–2019, doanh thu thuần của Eurowindow Holding có sự tăng trưởng mạnh từ 60,69 tỷ đồng (năm 2016) lên 343,2 tỷ đồng (năm 2019), tức tăng hơn 565%. Trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 11,6 tỷ đồng (giảm 70% so với cùng kỳ năm 2019); vốn chủ sở hữu đạt gần 5.000 tỷ đồng với hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu ở mức an toàn là 0,53 lần. Điểm đặc thù trong quản trị tài chính là công ty đã tận dụng chính sách chuyển lỗ tính thuế từ năm 2014 (khoản lỗ 212,2 tỷ đồng, đã chuyển được gần 211 tỷ đồng tính đến cuối năm 2019) và năm 2016 (lỗ gần 1 tỷ đồng), giúp tập đoàn không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trong giai đoạn 2018–2019 dù lợi nhuận đạt mức hàng trăm tỷ đồng. Bên cạnh đó, năm 2019 công ty huy động thành công 250 tỷ đồng trái phiếu; năm 2021 phát hành lô trái phiếu lãi suất 10%/năm được đảm bảo bằng 8,3 triệu cổ phiếu Techcombank (TCB) trị giá 49.530 đồng/cổ phiếu (tỷ lệ bảo đảm ban đầu 164,4% nợ gốc, cam kết duy trì không thấp hơn 150%). Công ty thành viên PCMI cũng hút thành công 500 tỷ đồng trái phiếu năm 2021 để đặt cọc mua lại Melinh Plaza Mê Linh và Melinh Plaza Hà Đông.

Về bộ máy thẩm định dự án, nhiệm vụ được phân bổ chặt chẽ giữa các khối chức năng theo Sơ đồ 2.2:

  • Khối Tài chính - Kế toán - Đầu tư: Phòng Đầu tư là đơn vị nòng cốt thực hiện phân tích cơ hội, đầu mối M&A, định giá danh mục BĐS và lập kế hoạch dự án; Phòng Tài chính thẩm định cấu trúc tài chính, kiểm soát rủi ro và thu xếp vốn; Phòng Kế toán thẩm định tính hợp lý của hợp đồng và kiểm soát thanh toán.
  • Khối Xây dựng cơ bản: Ban Phát triển dự án phụ trách thẩm định và hoàn thiện thủ tục pháp lý; Ban Quản lý dự án thẩm định thiết kế, dự toán, biện pháp thi công và tổng mức đầu tư.
  • Khối Hỗ trợ: Phòng Pháp chế kiểm soát rủi ro pháp lý; Ban Kiểm soát nội bộ thẩm định chi phí và hợp đồng.

Tác giả phân tích trường hợp thẩm định thực tế tại dự án An Khánh qua chuỗi dữ liệu bảng biểu nội bộ: Bảng 2.5 và Bảng 2.10 thể hiện mô hình phân tích độ nhạy khi giá bán căn hộ tăng/giảm 5% kết hợp chi phí sử dụng đất thay đổi tăng/giảm 5% đến 10% tác động trực tiếp đến lợi nhuận trước thuế (LNTT) của dự án; Bảng 2.6 khảo sát thị trường lân cận; Bảng 2.7 tính tổng mức đầu tư; Bảng 2.8 xác định cơ cấu danh mục sản phẩm và Bảng 2.9 lập kế hoạch dòng tiền. Đánh giá kết quả CTTĐ giai đoạn 2017–2021 (thông qua Bảng 2.12 và Bảng 2.13), tác giả chỉ ra các thành công trong việc sàng lọc cơ hội đầu tư nhưng cũng nêu bật các hạn chế: thông tin dự án phụ thuộc nhiều vào đối tác cung cấp nên độ chuẩn xác ban đầu thấp; tỷ lệ khảo sát hiện trường thực tế còn nhỏ; công tác kiểm tra tiến độ chưa thường xuyên khiến ban lãnh đạo phải yêu cầu bổ sung thông tin nhiều lần, làm kéo dài thời gian thẩm định; trang thiết bị và phần mềm chuyên dụng hỗ trợ thẩm định còn thiếu đồng bộ.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định DAĐT tại CTCP Eurowindow Holding

Trên cơ sở định hướng phát triển của Eurowindow Holding đến các năm tiếp theo, tác giả đề xuất hệ thống năm nhóm giải pháp trọng tâm nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư:

  1. Hoàn thiện quy trình thẩm định: Chuẩn hóa quy chế phối hợp và thời gian luân chuyển hồ sơ giữa Phòng Đầu tư, Ban Phát triển dự án, Phòng Tài chính và Ban Quản lý dự án; phân định rõ trách nhiệm kiểm tra hiện trường trước khi trình ban điều hành.
  2. Hoàn thiện nội dung thẩm định: Tăng cường chiều sâu trong thẩm định điều kiện pháp lý quy hoạch, rà soát chặt chẽ đánh giá tác động môi trường và phân tích kỹ các yếu tố chi phí hạ tầng, giải phóng mặt bằng.
  3. Đa dạng hóa các phương pháp thẩm định: Kết hợp linh hoạt phương pháp thẩm định trình tự với phương pháp phân tích độ nhạy đa biến số, phương pháp dự báo xu hướng thị trường và phương pháp triệt tiêu rủi ro theo từng giai đoạn triển khai.
  4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực: Xây dựng chế độ đãi ngộ thỏa đáng, tổ chức bồi dưỡng định kỳ về pháp luật đầu tư, phân tích tài chính dự án chuyên sâu cho cán bộ Phòng Đầu tư và các bộ phận liên quan.
  5. Kiện toàn hệ thống thông tin thẩm định: Đầu tư cơ sở vật chất, trang bị phần mềm chuyên dụng phục vụ tính toán dòng tiền và độ nhạy; thiết lập cơ sở dữ liệu nội bộ về đơn giá vật tư, giá đất và thông tin đối tác nhằm giảm thiểu sự phụ thuộc vào dữ liệu do đối tác cung cấp. Chương 3 khép lại với các kiến nghị gửi đến cơ quan quản lý Nhà nước về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận tốt nghiệp đã tổng hợp và minh chứng bức tranh thực tế về công tác thẩm định dự án tại một tập đoàn tư nhân đa ngành quy mô lớn thông qua hệ thống số liệu cụ thể:

Nhóm chỉ tiêu / Dữ liệu Giá trị ghi nhận trong văn bản Ghi chú / Bối cảnh
Quy mô vốn điều lệ EWH 3.000 tỷ đồng (gần 4.000 tỷ đồng) Vốn ban đầu 200 tỷ đồng năm 2007; tăng vốn năm 2014
Vốn chủ sở hữu (30/06/2020) Gần 5.000 tỷ đồng Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu ở mức thấp: 0,53 lần
Doanh thu thuần năm 2016 60,69 tỷ đồng BCTC hợp nhất kiểm toán
Doanh thu thuần năm 2019 343,2 tỷ đồng Tăng trưởng hơn 565% so với năm 2016
Lợi nhuận sau thuế (6 tháng 2020) Hơn 11,6 tỷ đồng Giảm 70% so với cùng kỳ năm 2019
Chuyển lỗ tính thuế (2014–2019) 211 tỷ đồng / 212,2 tỷ đồng Chuyển lỗ giúp EWH không phải nộp thuế TNDN 2018–2019
Quy mô lô trái phiếu EWH (2021) 8,3 triệu cổ phiếu TCB Lãi suất 10%/năm, giá 49.530 đ/cp, tỷ lệ TSĐB ban đầu 164,4%
Dự án KĐT Hoằng Quang - Long Anh Gần 176 ha; TMĐT > 12.000 tỷ đồng EWH liên danh cùng PCMI trúng thầu tại Thanh Hóa
Dự án Mövenpick Resort Cam Ranh 33,33 ha; TMĐT 4.000 tỷ đồng CTCP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang làm CĐT
Dự án Hà Nội - Moscow (Nga) Quy mô 49 ha Triển khai giai đoạn 2008–2016

Về đóng góp học thuật và thực tiễn, tác giả đã hệ thống hóa lý luận thẩm định dự án gắn liền với mô hình tập đoàn mẹ - con (Holding), làm rõ vai trò đầu mối của Phòng Đầu tư và sự phối hợp đa chức năng trong việc ra quyết định đầu tư bất động sản. Nghiên cứu cung cấp số liệu thực chứng về phương pháp phân tích độ nhạy áp dụng trên dự án thực tế (dự án An Khánh) và chỉ ra các điểm nghẽn về độ trễ thông tin trong doanh nghiệp, từ đó xây dựng hệ thống năm nhóm giải pháp hoàn thiện có tính khả thi.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Dữ liệu nghiên cứu tại văn bản phụ thuộc vào các số liệu thứ cấp do tập đoàn công bố và các tài liệu thu thập nội bộ tính đến năm 2020–2021; chuỗi số liệu tài chính chi tiết tập trung chủ yếu trong giai đoạn 2016–2019.
  • Phân tích độ nhạy trong thẩm định tài chính tại dự án điển hình (dự án An Khánh) mới chỉ giới hạn khảo sát trên hai biến số đơn lẻ (giá bán căn hộ tăng/giảm 5% và tiền sử dụng đất biến động từ 5% đến 10%), chưa mô phỏng đa biến trong bối cảnh thị trường có biến động phức tạp về mặt bằng lãi suất và pháp lý.
  • Tỷ lệ khảo sát thực tế tại hiện trường các dự án còn thấp, việc đánh giá năng lực của đối tác còn phụ thuộc vào dữ liệu tự cung cấp.

Hướng nghiên cứu tiếp:

  • Mở rộng phạm vi đánh giá công tác quản trị rủi ro và thẩm định đối với toàn bộ danh mục các đại dự án đang triển khai sau năm 2021 (như KĐT gần 176 ha tại Thanh Hóa, các tổ hợp nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa, Quảng Bình).
  • Nghiên cứu ứng dụng các mô hình định lượng hiện đại và phần mềm số hóa trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu định giá đất và phân tích dòng tiền dự án trong toàn bộ hệ thống các công ty thành viên của tập đoàn.

Giá trị tham khảo

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thùy Linh mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho các nhóm đối tượng:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý dự án, Kinh tế đầu tư, Tài chính doanh nghiệp: Tài liệu cung cấp góc nhìn thực tiễn về cơ cấu tổ chức bộ máy thẩm định và cách phân bổ nhiệm vụ giữa các khối chức năng trong một tập đoàn đa ngành hoạt động theo mô hình holding.
  • Chuyên viên thẩm định dự án, cán bộ phòng đầu tư tại các doanh nghiệp bất động sản: Tham khảo biểu mẫu và phương pháp tính toán thực tế qua case study dự án An Khánh, đặc biệt là quy trình lập tổng mức đầu tư, dự báo dòng tiền và kỹ thuật phân tích độ nhạy hai chiều đối với biến số giá bán và chi phí sử dụng đất.
  • Các nhà nghiên cứu và quản lý dự án: Cung cấp danh mục các căn cứ pháp lý cốt lõi ban hành năm 2020–2021 (Luật Đầu tư 2020, Thông tư 01/2021/TT-BXD, Thông tư 11/2021/TT-BXD...) được áp dụng trực tiếp vào công tác thẩm định dự án xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

  1. Cơ cấu tổ chức bộ máy thẩm định dự án đầu tư tại Eurowindow Holding được phân nhiệm như thế nào?
    Công tác thẩm định tại Eurowindow Holding không tập trung ở một ban duy nhất mà phân bổ theo các khối chức năng: Phòng Đầu tư (thuộc Khối Tài chính - Kế toán - Đầu tư) đóng vai trò đầu mối nghiên cứu cơ hội, định giá và M&A; Phòng Tài chính thẩm định cấu trúc vốn và kiểm soát rủi ro tài chính; Phòng Pháp chế thẩm định rủi ro pháp lý; Ban Phát triển dự án chịu trách nhiệm hồ sơ quy hoạch, đất đai; Ban Quản lý dự án thẩm định thiết kế, biện pháp thi công và tổng mức đầu tư. Kết quả tổng hợp được báo cáo lên Ban Tổng Giám đốc và HĐQT phê duyệt.

  2. Eurowindow Holding đã sử dụng những tài sản nào để bảo đảm cho việc huy động vốn qua kênh trái phiếu?
    Trong đợt phát hành trái phiếu năm 2019 và lô phát hành ngày 22/10/2021 (lãi suất 10%/năm), doanh nghiệp sử dụng tài sản bảo đảm là cổ phiếu của Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank - mã TCB). Cụ thể, hợp đồng thế chấp chứng khoán ngày 12/10/2021 xác định giá trị bảo đảm gồm 8,3 triệu cổ phiếu TCB với mức giá thỏa thuận 49.530 đồng/cổ phiếu, đạt tỷ lệ bảo đảm ban đầu 164,4% giá trị nợ gốc và cam kết duy trì không thấp hơn 150%. Ngoài ra, công ty thành viên PCMI cũng phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu năm 2021 để đặt cọc nhận chuyển nhượng dự án Melinh Plaza Mê Linh và Melinh Plaza Hà Đông.

  3. Doanh nghiệp đã thực hiện chính sách chuyển lỗ tính thuế như thế nào trong giai đoạn 2014–2019?
    Năm 2014, Eurowindow Holding ghi nhận khoản lỗ tính thuế 212,2 tỷ đồng được phép chuyển lỗ trong vòng năm năm. Đến ngày 31/12/2019, công ty đã thực hiện chuyển lỗ thành công gần 211 tỷ đồng (chỉ còn 1,3 tỷ đồng không chuyển được). Năm 2016, công ty phát sinh thêm khoản lỗ gần 1 tỷ đồng được chuyển lỗ đến năm 2021. Nhờ chính sách này, trong hai năm 2018 và 2019, dù ghi nhận lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng nhưng doanh nghiệp không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.

  4. Biến số nào được đưa vào mô hình phân tích độ nhạy trong thẩm định tài chính dự án An Khánh?
    Tại dự án An Khánh (trình bày ở Bảng 2.5 và Bảng 2.10 của khóa luận), tác giả và bộ phận thẩm định sử dụng hai biến số trọng yếu: biến động giá bán căn hộ (tăng hoặc giảm 5%) và biến động chi phí/đơn giá nộp tiền sử dụng đất (tăng hoặc giảm 5% đến 10%). Kết quả phân tích độ nhạy được dùng để đo lường mức độ tác động trực tiếp đến chỉ tiêu lợi nhuận trước thuế (LNTT) và dòng tiền thuần của dự án.

  5. Đâu là những nguyên nhân chính khiến thời gian thẩm định dự án tại công ty bị kéo dài?
    Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ chất lượng thông tin thẩm định: các dữ liệu đầu vào phần lớn do đối tác cung cấp có độ chính xác chưa cao; tỷ lệ khảo sát, thẩm tra hiện trường thực tế của cán bộ còn hạn chế; việc theo dõi, kiểm tra tiến độ chưa được thực hiện định kỳ. Do đó, Ban lãnh đạo thường xuyên yêu cầu rà soát, bổ sung tài liệu kiểm chứng, dẫn đến thời gian thẩm định bị kéo dài và làm chậm tiến độ quyết định đầu tư.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thùy Linh là một công trình nghiên cứu nghiêm túc, phản ánh chân thực và chi tiết thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Eurowindow Holding giai đoạn 2016–2021. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa khung lý thuyết kinh tế đầu tư với các số liệu tài chính hợp nhất và hồ sơ dự án thực tế, tác giả đã làm rõ cơ chế thẩm định trong mô hình holding cũng như các nút thắt về thông tin và quy trình luân chuyển hồ sơ. Hệ thống năm nhóm giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ, thiết thực, có giá trị ứng dụng cao đối với việc nâng cao hiệu quả quản trị và ra quyết định đầu tư tại doanh nghiệp.