CHƯƠNG 1: CƠ SO LÝ LUẬN VE MARKETING DỰ AN BAT ĐỘNG SAN 1. Dw án bắt động san và hoạt động kinh doanh bắt động sản 1. Bat động sản 1. Khái niệm bất động sản Điều 107 bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Theo giáo trình Thị trường bất động sản (PGS. TS Hoàng Văn Cường, 2017, nhà xuất bản trường đại học Kinh tế Quốc dân), khái niệm bat động sản có thé được hiểu là một trong những tài sản của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng. Hiện nay, có rất nhiều tiêu thức dé phân loại tài sản theo mục đích, hình thức sở hữu hay phương thức quản lý tài sản; tuy nhiên nhìn chung tại hầu hết các quốc gia trên Thế giới, việc phân loại tài sản đều dựa trên luật cổ La Mã. Theo quy định này, tài sản được chia thành 2 loại bao gồm: Bat động sản và Động sản.
Mặc dù có sự tương đồng nhất định nhưng do sự khác biệt trong quan niệm và nhận thức, văn hóa mà những tài sản được coi là bat động sản hay động san cũng có sự khác nhau giữa các quốc gia. Có thê thấy, bất động sản nhìn chung được định nghĩa gồm tính chất không thé di dời được hay gắn liền với các tài sản khác và không thé tách rời với đất,. Khái niệm nay mang tinh khá tương đối, trừu tượng và khó dé xác định rõ ràng. Vì vậy, dé thống nhất cũng như giúp xác định bat động sản một cách dé dang hơn thì một tài sản được xác định là bất động sản khi nó thỏa mãn đồng thời năm tiêu chí cơ bản sau: Thứ nhất, bất động sản là một yéu tố vật chất có ích cho con người.
Dé làm rõ tiêu chí này, ta cần hiểu và giải nghĩa được 2 phạm trù khái niệm “yếu tố vật chất” và “có ich cho con người”. “Yếu tô vật chất” có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được, là có thê chạm được. Khái niệm “có ích cho con người” nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được một hay một số nhu cầu nào đó của con người, con người thấy cần phải có nó như nơi ăn, chốn ở hay là một dạng tài sản mà con người thấy cần có, thậm chí là tích trữ. Tính hữu ích được xem xét trên phạm vi rộng có thể mang ý nghĩa chung của xã hội, có nhưng không giới hạn bởi ý nghĩa cá nhân.
Thứ hai, tài sản này phải được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng. Điều này có nghĩa là, tài sản được phân loại là bất động sản thì tài sản đó phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc sở hữu của một chủ thé. Những yếu tố có tính chất giống như bất động sản nhưng lại chưa xác định được chủ quyền và quyền chiếm hữu thì không được tính là bất động sản. Chính vì vậy, đất đai được coi là bất động sản nhưng không phải tất cả đất đai đề là bất động sản.
Thứ ba, bat động sản phải là tài sản có thé đo lường giá trị nhất định. Nghề định giá bất động sản là nghề gắn liền với sự ra đời của bất động sản bởi lẽ bất động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chí đo lường nhưng không phải dễ dàng lượng hóa. Tất cả các giao dịch phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gắn liền với bất động sản để lượng hóa ra giá trị thì đó mới được coi là giao dịch bất động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản. Thứ tw, tài sản đó không thé di dời.
Ở đây, định nghĩa “không thé di dời” chi mang tính chất tương đối. Thực tế ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta có thé di dời được các tài sản có khối lượng cũng như kích thước to lớn, thậm chí là không lồ như nhà ở, công trình xây dựng,. Do đó, tiêu chí “không thê di dời” ở đây cỏ thé được hiểu là “không thé di dời hoặc hạn chế di dời” về tính chat, công năng, hình thái của bất động sản. Thứ nam, bat động sản phải tồn tại lâu dài hay còn được hiểu bat động sản có tuổi thọ lâu dài.
Bất động sản thường phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm. Những tài sản có thời gian tồn tại ngắn không được coi là bất động sản, mặc dù nó mang gần như đầy đủ các hình thái, công năng, tính chất của một bất động sản chăng hạn như nhà tạm, lán trạn cho công nhân,. Tuổi thọ của bất động sản phải được đánh giá kết hợp trên cả hai phương diện: tuôi tho vật lý và tuổi thọ kinh tế. Dac điểm của bat động sản Cơ sở lý thuyết về đặc điểm của bat động sản có nguồn gốc từ nhiều lĩnh vực như kinh tế, luật, quản lý và xã hội học.
Trong nhiều tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước, các nhà nghiên cứu đã đưa ra những nhận định về các đặc điểm của bất động sản như là những đặc tính riêng biệt nhằm giúp phân biệt giữa bất động sản và các tài sản khác. Theo Geltner và cộng sự (2007) cho ý kiến rằng "Bat động sản là tài san vô hình có đặc tính không thé di chuyén, được tao ra bởi các hoạt động sản xuất và có thể sử dụng để sinh lợi cho chủ sở hữu". Một ý kiến khác về đặc điểm của bất động sản: "Giá tri của bat động sản phụ thuộc vào nhu câu thị trường và kha năng mua cua người mua, và cũng được ảnh hưởng bởi các yếu tố về mặt kinh tế, chính tri và xã hội" (Baum & Crosby, 2008). William & Jeffrey (1999) lại có nhận định cho rằng "Bất động sản có tính chất không đồng nhất, đặc biệt là trong việc sử dụng và quản lý, và cần phải được xác định và định giá một cách chính xác”.
Có thể thấy, nhìn chung các đặc điểm của bất động sản được nghiên cứu dưới giác độ như là những đặc trưng riêng của một loại hàng hóa mang tính chất đặc biệt trên thị trường chứ không đi sâu và phân tích, xem xét dự trên các tính chất vật lý của bất động sản. Theo giáo trình Thị trường bất động sản (PGS. Hoàng Văn Cường, 2017), bat động sản có 10 đặc điểm chính nỗi bật. Bao gồm: Thứ nhất, tính da dang về kết cấu.
Đặc điểm về kiến trúc và kết cấu của một công trình bất động sản là rất đa dạng, phong phú và thường không theo một quy chuẩn có định. Hon thé nữa, bat động sản cũng bao gồm nhiều loại hình khác nhau nên kiểu dáng và thiết kế kiến trúc cũng sẽ khác nhau, từ đó dẫn đến việc sử dụng các yếu tố nguyên vật liệu, kết cau vật lý cũng là rất đa dạng. Một bất động sản có thể được cấu thành từ một loại vật liệu chủ yếu hay cũng có thé được kết hợp từ rất nhiều loại vật liệu không chỉ là những vật liệu truyền thống như gỗ, sắt thép, gạch, đá, bê tông,. mà còn xuất hiện nhiều loại vật liệu mới là thành quả của các phát minh, thành tựu khoa học công nghệ đã được đưa vào sử dụng ngày càng phổ biến.
Có thé thấy, bat động san là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường, không mang tinh chất phô biến, đại chúng. Vi vậy, đa số người sử dụng không có đầy đủ thông tin cũng như các kiến thức hiểu biết về chỉ tiết kết cấu, vật liệu, kiến trúc cũng như quy chuẩn của quá trình sản xuất nên một bất động sản,. các thông tin này chủ yêu được công bố và cung cấp bởi đơn vị sản xuất. Thứ hai, mỗi bất động sản gắn liền với vị trí nhất định.
Một bắt động sản luôn tồn tại gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai nên có đặc điểm vị trí có định, không thé di doi được. Khi xem xét bất động sản như một loại hàng hóa mang lại giá tri cho con người thì không chỉ xem xét riêng rẽ vi tri toa lạc của bất động sản đó mà còn phải xem xét tong thé các yếu tổ môi trường xung quang trong phạm vi vùng tọa lạc của bất động sản. Cũng do tác động của đặc điểm cé định về vi trí mà giá tri của một bất động sản cũng chịu tác động rat lớn của yêu tô vùng miên và yêu tô khu vực. Các yêu tô về điều kiện tự nhiên khác nhau như địa hình, thời tiết, tính chất xã hội,.
của từng khu vực là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến thiết kế, kết câu khác nhau của các công trình bat động san dé phù hợp với những điều kiện tự nhiên khác nhau cũng như dé phục vụ cho các công năng khác nhau. Như vậy, các yếu tố tự nhiên, kinh tẾ, xã hội xung quanh chính là một trong những yếu tố tạo nên giá trị cho bat động sản. Vị trí địa lý của bat động sản là cố định nhưng các yếu tô môi trường xung quanh là tương đối, có thể thay đôi được và là yếu tố tạo nên vị trí của hàng hóa bat động san. Do đó, việc đầu tư xây dựng các yếu tố tiện ích xung quanh, tạo lập vị trí cho bất động sản chính là giải pháp căn bản giúp gia tăng giá trị của bất động sản.
Thứ ba, tinh lâu bên. Đặc điểm này được thé hiện thông qua tuổi tho của công trình bất động sản. Tuổi thọ của một bất động sản được xác định bao gồm tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý của bất động san được định nghĩa là giai đoạn từ lúc bat động san được hình thành, ra đời đến khi nó không thé tồn tại được nữa do các tác động từ tự nhiên, sự hư hỏng theo thời gian.
Trong khi đó, tuổi thọ kinh tế của bất động sản được định nghĩa là khoảng thời gian bất động sản được sử dụng vào một mục đích, công dụng nhất định mang lại lợi ích về kinh tế; thường được tính từ lúc công trình được xây dựng xong hoặc cho thuê xong đến khi thu nhập mà nó mang lại bằng không. Như vậy, thông thường tuổi thọ vật lý của bất động sản sẽ kéo dài hơn tuổi thọ kinh tế.