Khóa luận đánh giá hoạt động marketing bất động sản của Công ty The Invest tại Hà Nội

Hoạt động marketing bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và duy trì vị thế cạnh tranh của… 71 trang · Trường Đại Học Lâm Nghiệp · 2024.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thùy Linh
• Người hướng dẫn: Th.s Hồ Văn Hóa
• Trường học: Trường Đại Học Lâm Nghiệp
• Chuyên ngành: Bất Động Sản
• Đề tài: Đánh Giá Hoạt Động Marketing Bất Động Sản Của Công Ty The Invest
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1.1. Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
• 2.1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 2.1.1.1.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản
• 2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.1.1.2.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
• 2.1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 2.1.1.2.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
• 2.1.2. Marketing bất động sản
• 2.1.2.1. Khái niệm và vai trò của Marketing bất động sản
• 2.1.2.1.1. Khái niệm Marketing
• 3. PHẦN 3: VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
• 3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
• 3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
• 3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 3.5.2. Phương pháp thu thập số liệu
• 3.5.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
• 3.5.4. Phương pháp chuyên gia
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 4.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội tại thành phố Hà Nội
• 4.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội
• 4.2. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY THE INVEST
• 4.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 4.2.2. Tầm nhìn sứ mệnh và giá trị cốt lõi. Chức năng và nhiệm vụ
• 4.2.3. Cơ cấu tổ chức
• 4.3. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY THE INVEST
• 4.3.1. Chiến lược Marketing bất động sản của Công ty The Invest
• 4.3.2. Kết quả việc thực hiện các kênh truyền thông Marketing bất động sản của Công ty The Invest
• 4.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest
• 4.3.4. Những ưu điểm và tồn tại, hạn chế của hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty The Invest
• 4.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY THE INVEST
• 4.4.1. Giải pháp về đa dạng hóa sản phẩm
• 4.4.2. Nhận thức vai trò của hoạt động Marketing bất động sản
• 4.4.3. Kế hoạch hóa hoạt động Marketing
• 4.4.4. Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp
• 4.4.5. Chú trọng hơn nữa trong công tác đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing bất động sản chất lượng cao
• 4.4.6. Hoàn thiện marketing hỗn hợp (Marketing - Mix)
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Hoạt Động Marketing Bất Động Sản Của Công Ty The Invest

Hoạt động marketing bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và duy trì vị thế cạnh tranh của Công ty The Invest. Đánh giá hoạt động marketing hiện tại giúp nhận diện những điểm mạnh và yếu, từ đó đưa ra các giải pháp cải thiện hiệu quả. Công ty The Invest đã có những bước tiến đáng kể trong việc áp dụng các chiến lược marketing hiện đại, nhưng vẫn cần tối ưu hóa hơn nữa để đáp ứng nhu cầu thị trường.

1.1. Định Nghĩa Hoạt Động Marketing Bất Động Sản

Hoạt động marketing bất động sản bao gồm các chiến lược và phương pháp nhằm quảng bá, tiếp thị và bán các sản phẩm bất động sản. Điều này không chỉ đơn thuần là quảng cáo mà còn bao gồm nghiên cứu thị trường, phân tích nhu cầu khách hàng và xây dựng thương hiệu.

1.2. Vai Trò Của Marketing Trong Ngành Bất Động Sản

Marketing giúp tạo ra sự nhận thức về sản phẩm, thu hút khách hàng và tăng cường khả năng cạnh tranh. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, vai trò của marketing càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.

II. Thách Thức Trong Hoạt Động Marketing Bất Động Sản Của Công Ty The Invest

Công ty The Invest đang đối mặt với nhiều thách thức trong hoạt động marketing bất động sản. Những thách thức này bao gồm sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ, sự thay đổi nhanh chóng của thị trường và nhu cầu khách hàng ngày càng cao. Việc nhận diện và giải quyết những thách thức này là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động marketing.

2.1. Cạnh Tranh Trong Ngành Bất Động Sản

Sự cạnh tranh trong ngành bất động sản ngày càng gia tăng, với nhiều công ty mới tham gia vào thị trường. Điều này đòi hỏi Công ty The Invest phải có những chiến lược marketing độc đáo và sáng tạo để nổi bật hơn so với đối thủ.

2.2. Thay Đổi Nhu Cầu Khách Hàng

Nhu cầu của khách hàng trong lĩnh vực bất động sản đang thay đổi nhanh chóng. Công ty cần phải thường xuyên cập nhật và điều chỉnh chiến lược marketing để đáp ứng kịp thời những thay đổi này.

III. Phương Pháp Đánh Giá Hoạt Động Marketing Bất Động Sản

Để đánh giá hiệu quả hoạt động marketing, Công ty The Invest cần áp dụng các phương pháp phân tích định lượng và định tính. Việc này không chỉ giúp nhận diện được những điểm mạnh mà còn chỉ ra những hạn chế trong chiến lược marketing hiện tại.

3.1. Phân Tích SWOT Trong Marketing

Phân tích SWOT giúp Công ty The Invest nhận diện được điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức trong hoạt động marketing. Đây là công cụ hữu ích để xây dựng chiến lược marketing hiệu quả hơn.

3.2. Khảo Sát Khách Hàng

Khảo sát khách hàng là một phương pháp quan trọng để thu thập thông tin về nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Công ty có thể sử dụng kết quả khảo sát để điều chỉnh chiến lược marketing cho phù hợp.

IV. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Marketing Bất Động Sản

Để nâng cao hiệu quả hoạt động marketing, Công ty The Invest cần triển khai một số giải pháp cụ thể. Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện hình ảnh thương hiệu mà còn tăng cường khả năng tiếp cận khách hàng.

4.1. Đa Dạng Hóa Kênh Marketing

Công ty nên đa dạng hóa các kênh marketing như truyền thông xã hội, quảng cáo trực tuyến và sự kiện offline để tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng hơn.

4.2. Tăng Cường Đào Tạo Nhân Lực

Đào tạo đội ngũ nhân viên marketing về các kỹ năng mới và xu hướng thị trường sẽ giúp Công ty The Invest nâng cao hiệu quả hoạt động marketing.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Hoạt Động Marketing Bất Động Sản

Việc áp dụng các chiến lược marketing vào thực tiễn đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho Công ty The Invest. Những ứng dụng này không chỉ giúp tăng doanh thu mà còn nâng cao sự hài lòng của khách hàng.

5.1. Kết Quả Từ Các Chiến Dịch Marketing

Các chiến dịch marketing đã được triển khai thành công, giúp Công ty The Invest tăng cường nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng mới.

5.2. Phản Hồi Từ Khách Hàng

Phản hồi tích cực từ khách hàng về các sản phẩm và dịch vụ của Công ty cho thấy hiệu quả của các hoạt động marketing đã được thực hiện.

VI. Kết Luận Và Định Hướng Tương Lai Của Hoạt Động Marketing Bất Động Sản

Hoạt động marketing bất động sản của Công ty The Invest đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn cần tiếp tục cải thiện để đáp ứng nhu cầu thị trường. Định hướng tương lai cần tập trung vào việc tối ưu hóa các chiến lược marketing và nâng cao chất lượng dịch vụ.

6.1. Định Hướng Chiến Lược Marketing Tương Lai

Công ty cần xây dựng một chiến lược marketing dài hạn, tập trung vào việc phát triển thương hiệu và nâng cao trải nghiệm khách hàng.

6.2. Tầm Quan Trọng Của Công Nghệ Trong Marketing

Công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa các hoạt động marketing, từ việc phân tích dữ liệu đến việc tương tác với khách hàng.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn biến động từ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã trải qua các chu kỳ phát triển nóng xen lẫn suy thoái, đặt các doanh nghiệp phân phối và đầu tư trước bài toán thanh khoản. Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có đặc thù giá trị cao, thời gian tạo lập dài và độ co giãn của cung chậm hơn nhiều so với cầu. Trong thực tế vận hành, phần lớn các chủ đầu tư xuất thân từ lĩnh vực xây dựng thường tập trung vào kỹ thuật, kiến trúc mà xem nhẹ công tác nghiên cứu thị trường, hoặc đồng nhất hoạt động marketing với bán hàng đơn thuần và quảng cáo ngắn hạn.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản The Invest (thành lập tháng 12/2021) là một đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản tại khu vực phía Bắc. Đứng trước sự suy giảm thanh khoản chung của thị trường giai đoạn 2021–2023, doanh nghiệp đối mặt với yêu cầu phải định hình lại hoạt động tiếp thị nhằm gia tăng khả năng tiếp cận khách hàng mục tiêu và tối ưu hóa chi phí vận hành. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thùy Linh (chuyên ngành Bất động sản, Viện Quản lý Đất đai & Phát triển Nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp) tập trung đánh giá toàn diện hoạt động marketing tại doanh nghiệp này.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường hoạt động Marketing bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing của Công ty The Invest.
   • Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest.

Phạm vi nghiên cứu:

• Không gian: Hoạt động marketing bất động sản tại các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội và các dự án do Công ty The Invest trực tiếp phân phối.
• Thời gian: Dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn 2021–2023; dữ liệu sơ cấp điều tra thực địa được thực hiện trong năm 2024.
• Nội dung: Nghiên cứu thực trạng tổ chức, thực hiện chiến lược sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến thương mại và hiệu quả các kênh marketing của Công ty The Invest.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng nghiên cứu dựa trên hệ thống cơ sở lý luận về kinh doanh bất động sản, lý thuyết marketing hiện đại và khung pháp lý hiện hành tại Việt Nam.

Khung lý thuyết và khái niệm:

• Khái niệm và đặc điểm bất động sản: Trích dẫn Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 về định nghĩa bất động sản (đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định). Phân tích 7 đặc điểm của hàng hóa bất động sản: cố định về vị trí địa lý; tính lâu bền; tính cá biệt và khan hiếm; chịu ảnh hưởng nặng nề của tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội; chịu sự tác động lẫn nhau giữa các bất động sản; chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật; phụ thuộc vào năng lực quản lý.
• Khái niệm kinh doanh bất động sản và cấp độ thị trường: Vận dụng Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; hệ thống hóa 4 cấp độ phát triển của thị trường bất động sản gồm cấp độ sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
• Lý thuyết Marketing bất động sản: Tiếp cận theo định nghĩa của Philip Kotler (hoạt động thỏa mãn nhu cầu qua trao đổi) và Viện Marketing Anh; làm rõ 3 tầng nhu cầu (nhu cầu tự nhiên, mong muốn, nhu cầu có khả năng thanh toán); phân tích các yếu tố môi trường vĩ mô, vi mô (mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter) và đặc thù của marketing dịch vụ bất động sản (marketing cho những cam kết, hứa hẹn).

Hệ thống văn bản pháp lý làm căn cứ: Hệ thống luật pháp trích dẫn gồm: Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13; Bộ luật Dân sự 2015; các Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2018/NĐ-CP, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, Nghị định số 117/2015/NĐ-CP; các Thông tư hướng dẫn chuyên ngành của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước (Thông tư số 03/2018/TT-BXD, Thông tư số 13/2017/TT-NHNN, Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BXD, Thông tư số 27/2016/TT-BXD, Thông tư số 28/2016/TT-BXD, Thông tư số 11/2015/TT-BXD, Thông tư số 10/2015/TT-BXD, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, Quyết định số 20/2013/QĐ-TTg, Nghị quyết số 55/NQ-CP).

Phương pháp nghiên cứu:

• Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn các dự án trọng điểm mà Công ty The Invest đang phân phối để phân tích chuyên sâu.
• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo tài chính, tài liệu bán hàng nội bộ của Công ty The Invest, dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Bộ Xây dựng và các tạp chí chuyên ngành.
• Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Sử dụng phiếu điều tra khảo sát với cỡ mẫu $n = 30$ phiếu, gồm toàn bộ nhân viên Công ty The Invest, kết hợp khảo sát mở rộng 10 nhân viên tại Công ty SGO Miền Bắc và 10 nhân viên có kinh nghiệm marketing bất động sản.
• Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu: Thống kê mô tả, tổng hợp bảng biểu so sánh, phân tích các chỉ tiêu định lượng.
• Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn, tham khảo ý kiến chuyên viên môi giới, nhân viên quản lý marketing, giảng viên và nhà khoa học chuyên ngành.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn sơ khai, thiếu tính minh bạch và chịu ảnh hưởng tiêu cực từ các đợt suy giảm thanh khoản. Phần này xác định rõ mục tiêu tổng quát, các mục tiêu cụ thể, đối tượng nghiên cứu và giới hạn phạm vi không gian, thời gian, nội dung nghiên cứu tại Công ty The Invest.

Phần 2: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế và pháp lý về bất động sản, cấu trúc thị trường và quy trình marketing bất động sản (phân biệt các kênh online như SEO/SEM, Social Media, Email Marketing, Display Ads và các kênh offline như Tổ chức sự kiện, Biển tấm lớn, Phát tờ rơi, Marketing truyền miệng).

Tác giả so sánh hoạt động môi giới và tiếp thị quốc tế:

• Tại Mỹ: Cơ chế cấp phép môi giới theo từng tiểu bang với yêu cầu trình độ chuyên môn nghiêm ngặt nhằm bảo đảm tính thống nhất và minh bạch thông tin giao dịch.
• Tại Thụy Điển: Áp dụng đăng ký hành nghề môi giới từ năm 1984 nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng và khơi thông nguồn cung nhà ở.
• Tại Úc và New Zealand: Môi giới bắt buộc phải đăng ký với Ủy ban Tài phán thương mại và sở hữu bằng cấp do Hiệp hội ANTA cấp, quy định mức phạt 50 đơn vị phạt hoặc phạt tù 6 tháng nếu hành nghề không đăng ký.
• Tại Việt Nam: Thị trường mang tính chu kỳ (các đợt sốt đất 1993, 2000, 2007), tỷ lệ tích lũy mua nhà chiếm trên 80% thu nhập của hộ trung lưu, thiếu hụt hệ thống chỉ số đo lường chuẩn hóa như HPI (House Price Index), RPI (Real Estate Price Index), REMI (Real Estate Market Index).

Phần 3: Vật liệu và phương pháp nghiên cứu

Trình bày cụ thể địa điểm thực hiện đề tài tại trụ sở Công ty The Invest (Tầng 3, Số 41 Block 6 Đường 23, Khu đô thị Thành phố Giao Lưu, 236 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Mô tả quy trình chọn mẫu điều tra sơ cấp ($n = 30$), thiết kế bảng hỏi khảo sát, kỹ thuật thu thập tài liệu thứ cấp giai đoạn 2021–2023 và phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này cung cấp bức tranh chi tiết về bối cảnh thị trường Hà Nội, cơ cấu tổ chức và thực trạng marketing tại doanh nghiệp:

Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội:

• Thành phố có diện tích 3.360 km², quy mô dân số 8,33 triệu người, mật độ dân số cao thứ hai cả nước.
• Năm 2021: Tổng nguồn cung căn hộ chào bán đạt khoảng 16.000 sản phẩm, giao dịch thành công đạt khoảng 7.000 sản phẩm; trong đó hàng tồn kho từ các năm trước chiếm trên 80%. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường quý I đạt 30%, quý II và quý III đạt 20–30% do ảnh hưởng của giãn cách xã hội, quý IV phục hồi trên 40%. Đối với đất nền tự phân lô của dân tại các huyện ngoại thành, lượng giao dịch thực chỉ đạt 10–15% lượng chào bán.
• Năm 2022: Giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước đạt 1,7–1,8 triệu tỷ đồng, đóng góp trực tiếp khoảng 4,5% vào GDP (ngành xây dựng và bất động sản đóng góp 11% thu ngân sách). Đến cuối quý III/2022, nguồn cung nhà ở thương mại chỉ có 17 dự án với 4.123 căn (giảm 66% so với cùng kỳ năm 2021). Tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 33%, giao dịch căn hộ đạt khoảng 10% lượng chào bán. Phân khúc nhà ở giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường. Hàng tồn kho và nợ phải thu ngắn hạn tại một số doanh nghiệp lên tới 27.054 tỷ đồng (chiếm 86% tổng tài sản).

Khái quát về Công ty The Invest:

• Thành lập: Tháng 12/2021, Mã số thuế: 0109097279, Tổng Giám đốc: Nguyễn Tiến Trung.
• Cơ cấu bộ máy tinh gọn gồm 3 phòng ban chức năng: Phòng Kinh doanh, Phòng Marketing và Phòng Kế toán dưới sự điều hành của Giám đốc.
• Phạm vi dịch vụ: Phân phối dự án thấp tầng và biệt thự nghỉ dưỡng, tư vấn đầu tư, tư vấn pháp lý, tư vấn tài chính, quản lý bất động sản và môi giới.

Thực trạng triển khai Marketing hỗn hợp (Marketing-Mix):

Yếu tố Marketing-Mix	Thực trạng triển khai tại Công ty The Invest
Sản phẩm (Product)	Tập trung phân phối phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và sản phẩm thấp tầng ven biển hoặc vị trí trung tâm. Sử dụng mô hình sa bàn, công nghệ phối cảnh 3D và nhà mẫu đúng quy cách để giới thiệu cho khách hàng.
Giá bán (Price)	Áp dụng chính sách định giá tương ứng từng vị trí và phân khúc dự án, diện tích phân lô đa dạng từ 90 m² đến 350 m².
Phân phối (Place)	Kênh phân phối trực tiếp thông qua Sàn giao dịch The Invest tại Hà Nội và lập các văn phòng/sàn bán hàng quy mô nhỏ trực tiếp tại các dự án trọng điểm.
Xúc tiến & Hậu mãi (Promotion)	- Hỗ trợ vay vốn ngân hàng lên đến 70% giá trị sản phẩm. - Chiết khấu ngày mở bán: 1,5%. - Chiết khấu khách hàng thân thiết đặt chỗ không vị trí trước ngày 10/12: giảm 10 triệu đồng. - Tặng 1 chỉ vàng SJC (trị giá tương đương 7.000.000 đồng) cho khách chuyển cọc ưu tiên thành công. - Chiết khấu mua số lượng lớn (mua sỉ): 1% (2–3 căn), 2% (4–5 căn), 3% (từ 6 căn trở lên). - Tặng bản vẽ thiết kế xây dựng và cam kết hỗ trợ tái đầu tư.

Chi tiết các dự án tiêu biểu do Công ty The Invest phân phối:

Tên dự án	Chủ đầu tư	Quy mô	Tiện ích nổi bật	Mức giá phân phối
Biệt thự Olympic NovaWorld Phan Thiết	Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland)	1.000 ha	Bờ biển 7 km, Bikini Beach, sân Golf 18 lỗ Greg Norman, công viên nước Colosseum, công viên chủ đề 16 ha, Petting Zoo, Spa	8,5 – 20 tỷ đồng/căn
Wyndham Thanh Thủy	Tập đoàn Onsen Fuji	87 ha	Tổ hợp khoáng nóng 5 sao chuẩn Nhật Bản tại miền Bắc, hồ bơi trong nhà và ngoài trời, Sky Bar, Water Bar, trung tâm trị liệu và dưỡng sinh Onsen	6,9 – 7,7 tỷ đồng/căn

Tổ chức thực hiện các kênh truyền thông cụ thể:

• Treo băng rôn, cờ phướn, áp phích: Phân bổ chỉ tiêu mỗi nhân viên treo tối thiểu 50 ấn phẩm tại các nút giao thông đông đúc, ngã tư và khu vực lân cận dự án.
• Phát tờ rơi: Giao định mức 1.000 tờ rơi/nhân viên, triển khai theo nhóm 2–3 người tại các khu chợ, tuyến phố chính và bắt buộc chụp ảnh báo cáo về nhóm làm việc của công ty.
• Telesales: Khai thác danh bạ khách hàng tiềm năng theo tệp chọn lọc (chủ sở hữu ô tô, người gửi tiết kiệm ngân hàng).

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng hợp các phát hiện chính từ quá trình nghiên cứu thực tế, xác định các nút thắt trong công tác tiếp thị tại doanh nghiệp và nêu các kiến nghị điều chỉnh đối với công tác quản lý của công ty.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính:

• Khóa luận làm rõ bức tranh hoạt động marketing của một sàn phân phối bất động sản mới thành lập trong giai đoạn thị trường đóng băng (2021–2023), chỉ rõ sự chuyển dịch từ việc phụ thuộc vào một vài kênh truyền thống sang kết hợp các công cụ trực tuyến và dịch vụ hậu mãi.
• Lượng hóa chi tiết cơ chế phân bổ chỉ tiêu marketing và chính sách bán hàng cụ thể của The Invest: chỉ tiêu 50 áp phích/nhân viên, 1.000 tờ rơi/nhân viên, cơ chế chiết khấu mua sỉ từ 1% đến 3%, quà tặng hiện vật (1 chỉ vàng SJC trị giá 7 triệu đồng) và mức hỗ trợ tài chính 70%.

Hệ thống giải pháp tác giả đề xuất:

1. Đa dạng hóa danh mục sản phẩm: Mở rộng phân phối thêm các phân khúc có tính thanh khoản cao và nhu cầu thực, giảm sự phụ thuộc hoàn toàn vào phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp.
2. Nâng cao nhận thức về marketing: Thay đổi tư duy quản trị, không xem marketing chỉ là khâu bán hàng cuối cùng mà phải là quy trình nghiên cứu thị trường từ đầu.
3. Kế hoạch hóa hoạt động Marketing: Thiết lập ngân sách tiếp thị rõ ràng theo từng quý, từng chiến dịch thay vì triển khai phân tán.
4. Xây dựng quy trình Marketing dự án chuẩn hóa: Thiết lập quy trình tiếp thị khép kín từ nghiên cứu sơ bộ, truyền thông tạo nhận diện, mở bán đến chăm sóc khách hàng sau bán.
5. Đào tạo nhân lực chất lượng cao: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ năng digital marketing, phân tích dữ liệu thị trường và pháp lý dự án cho đội ngũ kinh doanh.
6. Hoàn thiện chính sách Marketing-Mix: Tối ưu hóa các công cụ phối thức 4P nhằm thích ứng linh hoạt với các biến động lãi suất và tâm lý thị trường.

Đóng góp của đề tài: Tác giả đã cung cấp hệ thống số liệu sơ cấp và thứ cấp phản ánh thực trạng vận hành tiếp thị của doanh nghiệp bất động sản thực tế, đóng góp tài liệu tham khảo có tính ứng dụng cho việc tái cơ cấu kênh tiếp thị tại các sàn phân phối quy mô vừa và nhỏ.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu có phạm vi khảo sát sơ cấp còn khiêm tốn ($n = 30$ phiếu), chủ yếu tập trung tại nội bộ Công ty The Invest và một số ít nhân viên bên ngoài; thời gian hoạt động của doanh nghiệp chưa dài (thành lập từ cuối năm 2021) nên chuỗi số liệu tài chính phục vụ đánh giá hiệu quả marketing qua các chu kỳ kinh tế còn hạn chế. Ngoài ra, số liệu thống kê toàn ngành năm 2023 tại thời điểm thực hiện chưa được công bố đầy đủ.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng quy mô mẫu khảo sát sang đối tượng khách hàng trực tiếp tiếp nhận các kênh truyền thông marketing; phân tích định lượng chi tiết tương quan giữa chi phí cho từng kênh quảng cáo với doanh thu bán hàng thực tế; đánh giá sâu hơn tác động của Luật Kinh doanh bất động sản mới đến các chiến lược tiếp thị dự án.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên các ngành Bất động sản, Quản trị Kinh doanh, Kinh tế Phát triển: Tham khảo cấu trúc trình bày một đề tài đánh giá thực trạng marketing doanh nghiệp, cách hệ thống hóa các văn bản pháp lý chuyên ngành bất động sản và phương pháp thu thập số liệu kết hợp sơ cấp - thứ cấp.
• Các nhà quản trị sàn phân phối bất động sản: Tham khảo các chính sách chiết khấu, cơ chế phân bổ định mức công việc cho nhân viên kinh doanh (treo biển, tờ rơi, telesales) và các dự án nghỉ dưỡng thực tế (NovaWorld Phan Thiết, Wyndham Thanh Thủy).

---

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty The Invest được thành lập vào thời gian nào và cơ cấu tổ chức gồm những phòng ban nào?
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản The Invest được thành lập vào tháng 12/2021 (Mã số thuế: 0109097279) do ông Nguyễn Tiến Trung làm Tổng Giám đốc. Bộ máy công ty gồm 3 phòng ban chức năng: Phòng Kinh doanh, Phòng Marketing và Phòng Kế toán dưới sự điều hành trực tiếp của Giám đốc.

2. Hai dự án nghỉ dưỡng tiêu biểu nào được tác giả phân tích chi tiết về mặt sản phẩm và mức giá?
Đó là Dự án Biệt thự Olympic NovaWorld Phan Thiết do Novaland làm chủ đầu tư (quy mô 1.000 ha, giá phân phối từ 8,5 đến 20 tỷ đồng/căn) và Dự án Wyndham Thanh Thủy do Tập đoàn Onsen Fuji đầu tư (quy mô 87 ha, giá phân phối từ 6,9 đến 7,7 tỷ đồng/căn).

3. Chính sách chiết khấu và ưu đãi bán hàng của The Invest được quy định cụ thể ra sao?
Công ty áp dụng mức chiết khấu 1,5% trong ngày mở bán; giảm 10 triệu đồng cho khách hàng thân thiết đặt chỗ không vị trí trước ngày 10/12; tặng 1 chỉ vàng SJC (trị giá 7.000.000 đồng) khi đặt ưu tiên thành công; chiết khấu mua sỉ 1% (2–3 căn), 2% (4–5 căn), 3% (từ 6 căn trở lên); hỗ trợ vay ngân hàng đến 70% và tặng kèm bản vẽ thiết kế xây dựng.

4. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu điều tra sơ cấp là bao nhiêu và gồm những đối tượng nào?
Nghiên cứu sử dụng tổng số 30 phiếu điều tra khảo sát, gồm toàn bộ nhân viên đang làm việc tại Công ty The Invest, kết hợp khảo sát thêm 10 phiếu tại Công ty SGO Miền Bắc và 10 phiếu từ những nhân viên đã từng tham gia hoạt động marketing bất động sản.

5. Điểm nổi bật về thực trạng nguồn cung bất động sản Hà Nội năm 2022 được ghi nhận trong nghiên cứu là gì?
Đến cuối quý III/2022, nguồn cung nhà ở thương mại tại Hà Nội chỉ có 17 dự án với 4.123 căn (bằng 34% cùng kỳ năm 2021). Tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 33% và các căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thùy Linh đã phản ánh hệ thống bức tranh thực trạng hoạt động marketing bất động sản tại Công ty The Invest trong giai đoạn thị trường gặp nhiều thách thức 2021–2023. Bằng việc kết hợp giữa phương pháp thống kê mô tả, khảo sát thực tế và phân tích pháp lý, đề tài đã làm rõ cơ chế vận hành của các kênh tiếp thị trực tiếp và gián tiếp tại doanh nghiệp. Hệ thống 6 nhóm giải pháp về sản phẩm, quy trình, nhân lực và Marketing-Mix được đề xuất có giá trị thực tiễn cao, giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả thanh khoản và khả năng cạnh tranh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã có thời kỳ phát triển khá nóng và rơi vào thời kỳ khó khăn. Do nhiều nguyên nhân khác nhau nên phần lớn các doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn và vấn đề khó khăn nhất là tính thanh khoản của các sản phẩm bất động sản. Vai trò của Marketing nhà ở trở nên đặc biệt “nóng” khi phần lớn các doanh nghiệp đều chạy đua về mặt thời gian, thu hút lượng cầu của thị trường để bán hàng.

Bất động sản (BĐS) có đặc thù là sản phẩm có giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu và cung phản ứng rất chậm so với cầu. Hiện nay thị trường bất động sản của Việt Nam còn ở giai đoạn sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm chưa thực sự vận hành tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường, theo quan hệ cung cầu một cách lành mạnh. Do sự mất cân bằng liên tục giữa cung và cầu, nhiều giai đoạn thị trường nằm trong tay người bán. Vì vậy doanh nghiệp bất động sản không coi trọng và đầu tư rất ít cho hoạt động nghiên cứu, dự báo để phục vụ việc Marketing sản phẩm của mình.

Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều hiểu sai bản chất và vai trò của hoạt động Marketing. Họ coi Marketing chỉ là bán hàng, là tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm trong khi những hoạt động đó là một thành phần luôn luôn tham gia cùng với mọi quá trình hình thành và phát triển bất động sản. Mặt khác, đa phần chủ đầu tư bất động sản hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng nên chỉ dành nhiều chú ý đến kiến trúc, xây dựng mà bỏ qua gần như tất cả các bước của quy trình Marketing sản phẩm trong phát triển dự án hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp. Tuy còn non trẻ so với các công ty đã có bề dày kinh nghiệm về kinh doanh bất động sản khác nhưng Công ty The Invest với sự lãnh đạo sáng suốt của Ban lãnh đạo công ty và sự đoàn kết, nỗ lực hết mình của đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm đã xây dựng cho mình định hứớng phát triển riêng.

Do đó, phần nào Công ty The Invest đã để lại dấu ấn trên các dự án tham gia góp vốn đầu tư và các dự án làm chủ đầu tư trực tiếp. Trước những tín hiệu rõ nét về sự suy giảm thị trường bất động sản công ty nhận thức được ảnh hưởng của Marketing. Đây được coi là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công hay thất bại của mỗi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là chiến lược Marketing của mình. Tuy nhiên, thực tế hiện nay 1 tại Việt Nam cho thấy đa phần các doanh nghiệp chưa có sự đầu tư đúng mức đối với các hoạt động Maketing dẫn tới việc thị trường bất động sản vẫn còn khá trầm lắng.

Là một sinh viên đang theo học ngành bất động sản, nhận thấy thực tế này đang xảy ra ở Công ty The Invest do vậy em đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest” để có thể đánh giá được thực trạng và đưa ra được các giải pháp giúp hoạt động Marketing của công ty có hiệu quả hơn trong tương lai. Bằng việc vận dụng các kiến thức đã được học của bản thân kết hợp với những số liệu, tài liệu thực tiễn được công ty cung cấp tác giả hy vọng sẽ làm rõ được vấn đề nghiên cứu. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.