MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã có thời kỳ phát triển khá nóng và rơi vào thời kỳ khó khăn. Do nhiều nguyên nhân khác nhau nên phần lớn các doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh khó khăn và vấn đề khó khăn nhất là tính thanh khoản của các sản phẩm bất động sản. Vai trò của Marketing nhà ở trở nên đặc biệt “nóng” khi phần lớn các doanh nghiệp đều chạy đua về mặt thời gian, thu hút lượng cầu của thị trường để bán hàng.
Bất động sản (BĐS) có đặc thù là sản phẩm có giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu và cung phản ứng rất chậm so với cầu. Hiện nay thị trường bất động sản của Việt Nam còn ở giai đoạn sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm chưa thực sự vận hành tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường, theo quan hệ cung cầu một cách lành mạnh. Do sự mất cân bằng liên tục giữa cung và cầu, nhiều giai đoạn thị trường nằm trong tay người bán. Vì vậy doanh nghiệp bất động sản không coi trọng và đầu tư rất ít cho hoạt động nghiên cứu, dự báo để phục vụ việc Marketing sản phẩm của mình.
Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đều hiểu sai bản chất và vai trò của hoạt động Marketing. Họ coi Marketing chỉ là bán hàng, là tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm trong khi những hoạt động đó là một thành phần luôn luôn tham gia cùng với mọi quá trình hình thành và phát triển bất động sản. Mặt khác, đa phần chủ đầu tư bất động sản hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng nên chỉ dành nhiều chú ý đến kiến trúc, xây dựng mà bỏ qua gần như tất cả các bước của quy trình Marketing sản phẩm trong phát triển dự án hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp. Tuy còn non trẻ so với các công ty đã có bề dày kinh nghiệm về kinh doanh bất động sản khác nhưng Công ty The Invest với sự lãnh đạo sáng suốt của Ban lãnh đạo công ty và sự đoàn kết, nỗ lực hết mình của đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm đã xây dựng cho mình định hứớng phát triển riêng.
Do đó, phần nào Công ty The Invest đã để lại dấu ấn trên các dự án tham gia góp vốn đầu tư và các dự án làm chủ đầu tư trực tiếp. Trước những tín hiệu rõ nét về sự suy giảm thị trường bất động sản công ty nhận thức được ảnh hưởng của Marketing. Đây được coi là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự thành công hay thất bại của mỗi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là chiến lược Marketing của mình. Tuy nhiên, thực tế hiện nay 1 tại Việt Nam cho thấy đa phần các doanh nghiệp chưa có sự đầu tư đúng mức đối với các hoạt động Maketing dẫn tới việc thị trường bất động sản vẫn còn khá trầm lắng.
Là một sinh viên đang theo học ngành bất động sản, nhận thấy thực tế này đang xảy ra ở Công ty The Invest do vậy em đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest” để có thể đánh giá được thực trạng và đưa ra được các giải pháp giúp hoạt động Marketing của công ty có hiệu quả hơn trong tương lai. Bằng việc vận dụng các kiến thức đã được học của bản thân kết hợp với những số liệu, tài liệu thực tiễn được công ty cung cấp tác giả hy vọng sẽ làm rõ được vấn đề nghiên cứu. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest, từ đó đề xuất các giải pháp tăng cường hoạt động Marketing bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng hoạt động Marketing của Công ty The Invest. - Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing bất động sản của Công ty The Invest 1. PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi không gian: Hoạt động Marketing Bất động sản tại các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập trong giai đoạn 2021-2023.
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu hoạt động Marketing bất động sản tại Công ty The Invest. 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản 2.
Khái niệm và đặc điểm bất động sản a) Khái niệm bất động sản Theo Khoản 1 Điều 107 bộ Luật dân sự 2015 quy định: Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. (Nguồn: Bộ luật dân sự 2015) b) Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Do đó, vị trí của bất động sản như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả bất động sản. Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo hóa ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản. Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm.
Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa bất động sản. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa bất động sản. 3 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ; việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo trục đường đó.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng.
Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai. Do đó, nhìn chung bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.
Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho việc quản lý cũng rất cao. c) Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản * Khái niệm kinh doanh bất động sản Theo Khoản 1, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển 4 nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.