Thực trạng và giải pháp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở việt nam trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất

• Tác giả: Phạm Thị Anh Đào
• Người hướng dẫn: PGS. TS Nguyễn Thị Vân Anh
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Bảo Vệ Quyền Lợi Người Tiêu Dùng Trong Mua Bán Căn Hộ Chung Cư Tại Việt Nam: Thực Trạng Và Giải Pháp
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI NGƯỜI TIÊU DÙNG TRONG LĨNH VỰC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Khái quát về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm căn hộ chung cư
• 1.2. Khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người tiêu dùng
• 1.3. Khái quát pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 1.4. Nguồn pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và nội dung pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 1.5. Tiểu kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT BẢO VỆ QUYỀN LỢI NGƯỜI TIÊU DÙNG TRONG LĨNH VỰC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
• 2.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 2.2. Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư khi bán căn hộ chung cư
• 2.3. Quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức xã hội trong việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 2.4. Quy định về chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 2.5. Quy định về việc giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 2.6. Thực tiễn thi hành pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
• 2.7. Thành tựu đạt được trong quá trình thực thi pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư
• 2.8. Hạn chế, vướng mắc trong việc thực thi pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
• 2.9. Tiểu kết chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI NGƯỜI TIÊU DÙNG TRONG LĨNH VỰC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
• 3.2. Hoàn thiện quy định về bảo lãnh trong bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai
• 3.3. Hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
• 3.4. Kiến nghị bổ sung quy định cho phép khởi kiện tập thể
• 3.5. Nâng mức xử phạt đối với các chủ đầu tư nếu có các hành vi vi phạm gây thiệt hại đến quyền lợi của người tiêu dùng
• 3.6. Các giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam
• 3.6.1. Tăng cường năng lực của cơ quan thực thi pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
• 3.6.2. Tăng cường tuyên truyền phổ biến kiến thức bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cho chủ đầu tư và người tiêu dùng
• 3.6.3. Tăng cường vai trò của các tổ chức xã hội về bảo vệ quyền lợi
• 3.7. Một số giải pháp khác liên quan đến các quy định pháp luật chuyên ngành về mua bán căn hộ chung cư
• 3.8. Tiểu kết chương 3
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• MỞ ĐẦU

Tóm tắt

I. Khái quát về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là một loại hình nhà ở đặc biệt, được quy định trong pháp luật Việt Nam. Theo đó, căn hộ chung cư được định nghĩa là nhà có từ hai tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung. Đặc điểm nổi bật của căn hộ chung cư là sự phân chia giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Phần sở hữu riêng bao gồm diện tích bên trong căn hộ, trong khi phần sở hữu chung là các khu vực như hành lang, cầu thang, và các tiện ích chung khác. Điều này tạo ra một sự khác biệt lớn so với các loại hình nhà ở khác, nơi mà chủ sở hữu có quyền sở hữu toàn bộ tài sản. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường được ký kết dưới dạng hợp đồng theo mẫu, điều này có thể dẫn đến nhiều rủi ro cho người tiêu dùng. Do đó, việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực này là rất cần thiết.

1.1. Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư được phân loại thành hai loại chính: căn hộ để ở và căn hộ hỗn hợp. Căn hộ để ở được xây dựng với mục đích duy nhất là để ở, trong khi căn hộ hỗn hợp có thể được sử dụng cho cả mục đích ở và kinh doanh. Điều này tạo ra một sự phức tạp trong việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến quyền lợi của người tiêu dùng. Người tiêu dùng khi mua căn hộ chung cư cần phải hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng, cũng như các quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Việc thiếu thông tin và kiến thức pháp lý có thể dẫn đến những tranh chấp không đáng có trong quá trình giao dịch.

II. Thực trạng pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

Thực trạng pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều bất cập. Mặc dù đã có các quy định pháp luật như Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và Luật Nhà ở, nhưng việc thực thi vẫn còn nhiều hạn chế. Nhiều người tiêu dùng vẫn chưa được bảo vệ đầy đủ quyền lợi của mình, dẫn đến tình trạng tranh chấp gia tăng. Các quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước chưa được thực hiện nghiêm túc, khiến người tiêu dùng gặp khó khăn trong việc đòi hỏi quyền lợi hợp pháp của mình. Hơn nữa, việc giải quyết tranh chấp cũng chưa thực sự hiệu quả, nhiều vụ việc kéo dài mà không có kết quả rõ ràng.

2.1. Quy định của pháp luật hiện hành

Các quy định pháp luật hiện hành về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư chủ yếu tập trung vào việc quy định trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, dẫn đến việc người tiêu dùng phải chịu thiệt hại. Các chế tài xử lý vi phạm cũng chưa đủ mạnh để răn đe, khiến cho tình trạng vi phạm vẫn diễn ra phổ biến. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách hiệu quả hơn.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam

Để nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, cần có những giải pháp cụ thể. Trước hết, cần hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đặc biệt là các điều khoản bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật cho người tiêu dùng và chủ đầu tư. Cuối cùng, cần nâng cao năng lực của các cơ quan thực thi pháp luật để đảm bảo việc thực thi các quy định pháp luật được nghiêm túc và hiệu quả.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật

Việc hoàn thiện quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư là rất cần thiết. Cần có các quy định rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác cho người tiêu dùng. Đồng thời, cần có các quy định cụ thể về chế tài xử lý vi phạm để đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng được bảo vệ. Các quy định này không chỉ giúp người tiêu dùng an tâm hơn khi tham gia giao dịch mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, căn hộ chung cư trở thành giải pháp quan trọng nhằm giảm áp lực về nhà ở tại các thành phố lớn ở Việt Nam. Theo ước tính, tỷ lệ dân số đô thị tăng liên tục đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dự án chung cư, góp phần tiết kiệm diện tích đất và giảm giá thành xây dựng. Tuy nhiên, lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư cũng phát sinh nhiều tranh chấp, đặc biệt là về quyền lợi người tiêu dùng – những khách hàng mua căn hộ để ở. Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực này, với mục tiêu làm rõ các quy định pháp luật hiện hành, đánh giá thực trạng thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành từ năm 2010 đến 2020, bao gồm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua căn hộ chung cư, góp phần ổn định thị trường bất động sản và phát triển bền vững đô thị. Các chỉ số như tỷ lệ tranh chấp phát sinh, mức độ hài lòng của người tiêu dùng và hiệu quả xử lý vi phạm pháp luật được xem xét làm thước đo đánh giá.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật kinh tế, trong đó có:

• Lý thuyết hợp đồng theo mẫu (Standard Form Contract): Giải thích đặc điểm và tác động của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được soạn thảo sẵn bởi chủ đầu tư, tạo ra sự bất cân xứng thông tin và quyền lực giữa các bên.
• Lý thuyết bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: Nhấn mạnh vai trò của pháp luật trong việc cân bằng lợi ích giữa người tiêu dùng và tổ chức kinh doanh, đặc biệt trong các giao dịch có giá trị lớn và phức tạp như mua bán căn hộ chung cư.
• Khái niệm quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản chung: Phân tích đặc điểm sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua căn hộ.

Các khái niệm chính bao gồm: căn hộ chung cư để ở, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người tiêu dùng, trách nhiệm pháp lý và các biện pháp bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phương pháp so sánh: So sánh các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 với các văn bản pháp luật trước đó để làm rõ điểm mới và hạn chế.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các quy định pháp luật hiện hành và tổng hợp các vấn đề phát sinh trong thực tiễn thi hành pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
• Phương pháp đối chiếu: Đối chiếu các quy định pháp luật với thực tiễn tranh chấp và vi phạm để xác định những bất cập và đề xuất giải pháp.
• Phương pháp diễn giải, quy nạp: Phân tích chi tiết các điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật, từ đó rút ra kết luận tổng quát về hiệu quả bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật, báo cáo thực tiễn thi hành, các vụ việc tranh chấp điển hình và tài liệu nghiên cứu học thuật. Cỡ mẫu nghiên cứu tập trung vào các dự án chung cư tại các thành phố lớn trong khoảng thời gian 2010-2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đã tương đối đầy đủ nhưng còn thiếu tính đồng bộ: Hệ thống pháp luật gồm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn đã tạo khung pháp lý cho việc bảo vệ người mua căn hộ. Tuy nhiên, sự chồng chéo và thiếu thống nhất giữa các văn bản dẫn đến khó khăn trong áp dụng thực tế. Ví dụ, quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu phải đăng ký với cơ quan nhà nước nhưng việc kiểm soát nội dung hợp đồng chưa thực sự hiệu quả.

2. Thực trạng thi hành pháp luật còn nhiều hạn chế, tranh chấp vẫn phổ biến: Theo báo cáo của ngành, tỷ lệ tranh chấp liên quan đến mua bán căn hộ chung cư chiếm khoảng 30-40% tổng số vụ tranh chấp bất động sản. Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao, chất lượng công trình không đảm bảo, thông tin cung cấp không minh bạch và hợp đồng theo mẫu có nhiều điều khoản bất lợi cho người mua.

3. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu tạo ra sự bất cân xứng thông tin và quyền lực: Người mua thường không có khả năng thương lượng các điều khoản hợp đồng, phải chấp nhận toàn bộ điều kiện do chủ đầu tư soạn thảo. Điều này dẫn đến rủi ro cao cho người tiêu dùng, đặc biệt khi hợp đồng có các điều khoản loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc hạn chế quyền khiếu nại, khởi kiện của người mua.

4. Vai trò của cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức xã hội trong bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn hạn chế: Mặc dù có các quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý và tổ chức xã hội như Hội bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam, nhưng việc phối hợp, giám sát và xử lý vi phạm chưa hiệu quả, dẫn đến nhiều hành vi vi phạm pháp luật chưa được xử lý kịp thời.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các hạn chế trên xuất phát từ tính phức tạp của lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, sự đa dạng của các văn bản pháp luật và sự bất cân xứng về thông tin giữa chủ đầu tư và người mua. So với các nghiên cứu quốc tế, Việt Nam còn thiếu các quy định chi tiết về bảo lãnh ngân hàng và cơ chế khởi kiện tập thể để bảo vệ người tiêu dùng. Việc áp dụng các biện pháp xử lý vi phạm như phạt hành chính, bồi thường dân sự và truy cứu hình sự đã có hiệu quả nhất định nhưng chưa đủ sức răn đe mạnh mẽ.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ tranh chấp theo loại vi phạm, bảng so sánh các quy định pháp luật trước và sau năm 2014, cũng như sơ đồ mô tả quy trình giải quyết tranh chấp giữa người tiêu dùng và chủ đầu tư.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu: Cần bổ sung quy định chi tiết về nội dung hợp đồng, loại bỏ các điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng như loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư, hạn chế quyền khiếu nại. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tư pháp.

2. Tăng cường vai trò và năng lực của cơ quan quản lý nhà nước: Nâng cao hiệu quả kiểm tra, giám sát dự án, đặc biệt trong việc phê duyệt, thanh tra tiến độ và chất lượng công trình. Thời gian thực hiện: liên tục. Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng.

3. Phát triển cơ chế bảo lãnh ngân hàng và khởi kiện tập thể: Ban hành quy định bắt buộc bảo lãnh ngân hàng cho các hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai và cho phép người tiêu dùng khởi kiện tập thể để bảo vệ quyền lợi chung. Thời gian thực hiện: 2-3 năm. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp.

4. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật cho người tiêu dùng: Tổ chức các chương trình đào tạo, tư vấn pháp luật về mua bán căn hộ chung cư, giúp người tiêu dùng nâng cao nhận thức và khả năng tự bảo vệ quyền lợi. Thời gian thực hiện: liên tục. Chủ thể thực hiện: Hội bảo vệ người tiêu dùng, các tổ chức xã hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Người tiêu dùng mua căn hộ chung cư: Nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi ký kết hợp đồng, nhận biết các điều khoản bất lợi để bảo vệ quyền lợi cá nhân.

2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ các quy định pháp luật để xây dựng hợp đồng minh bạch, tuân thủ pháp luật, nâng cao uy tín và giảm thiểu tranh chấp.

3. Cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo để hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và giám sát thị trường bất động sản.

4. Các tổ chức xã hội và luật sư: Hỗ trợ tư vấn, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, tham gia giải quyết tranh chấp và khởi kiện bảo vệ lợi ích cộng đồng.

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu là gì?
   Là hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, người mua chỉ có thể chấp nhận hoặc từ chối, không được thương lượng điều khoản. Điều này tạo ra sự bất cân xứng thông tin và quyền lực giữa các bên.

2. Người mua căn hộ có thể khiếu nại nếu hợp đồng có điều khoản bất lợi không?
   Có. Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, các điều khoản loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc hạn chế quyền khiếu nại của người mua sẽ không có hiệu lực.

3. Cơ quan nào chịu trách nhiệm giám sát việc thực hiện dự án chung cư?
   Các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng có trách nhiệm phê duyệt, kiểm tra, giám sát tiến độ và chất lượng dự án.

4. Người mua căn hộ có thể giải quyết tranh chấp bằng cách nào?
   Có thể giải quyết qua thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án. Người tiêu dùng được quyền lựa chọn phương thức phù hợp, trong đó hòa giải và thương lượng là ưu tiên.

5. Có quy định về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán căn hộ chung cư không?
   Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đối với hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, tuy nhiên việc thực thi còn hạn chế.

Kết luận

• Luật pháp về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong mua bán căn hộ chung cư đã được xây dựng tương đối đầy đủ nhưng còn nhiều bất cập trong thực tiễn thi hành.
• Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu tạo ra sự bất cân xứng thông tin, gây rủi ro cho người tiêu dùng.
• Cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức xã hội cần tăng cường vai trò giám sát và hỗ trợ người tiêu dùng.
• Cần hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng, bảo lãnh ngân hàng và cơ chế khởi kiện tập thể để nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
• Luận văn đề xuất các giải pháp cụ thể với lộ trình thực hiện rõ ràng, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững và công bằng.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người tiêu dùng và các bên liên quan nên chủ động tìm hiểu và áp dụng các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời tham gia các hoạt động tuyên truyền, giám sát nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUAT VE CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VE BẢO VỆ QUYEN LỢI NGƯỜI TIỂU DUNG TRONG LĨNH VỰC MUA BAN CAN HO CHUNG CƯ 1. Khai quát về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1. Khái niệm, đặc điểm căn hộ chung cư 1. Khai niệm căn hộ chung cu Theo quy định pháp luật Việt Nam, nha chung cu là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh'.

Theo quy định này căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư gồm 2 loại: Nhà chung cư được xây dựng để ở, bao gồm các căn hộ do khách hàng mua để ở, không vì mục đích kinh doanh, sinh lợi. Nếu là nhà chung cư được xây dựng chỉ với mục đích để ở, thì tuyệt đối không được mua, thuê dé sử dụng các căn hộ làm văn phòng giao dịch hay dé kinh doanh kiếm lợi. Điều này được khẳng định tại khoản 11 Điều 6 Luật Nha ở 2014: “Cam sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Người mua căn hộ của chủ đầu tư với mục đích để ở sẽ là người tiêu dùng theo quy định của Luật Bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng.

Hợp đồng theo mẫu trong lĩnh mua bán căn hộ chung cư dùng dé ở thuộc danh mục hang hóa thiết yêu phải đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng theo quy định của Quyết ! Luật Nhà ở năm 2014, điều 3 khoản 3 định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012. Nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp để ở và để kinh doanh. Ngoài các căn hộ dùng để ở, còn có các căn hộ có mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ như cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ thương mại, văn phòng (căn hộ officetel) và các công trình khác. Nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình.

Ngoài phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong căn hộ chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phan diện tích khác của chủ sở hữu căn hộ chung cư được gọi là phần sở hữu riêng, các phần diện tích còn lại được coi là phần sở hữu chung. Như vậy chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong nhà chung cư. Căn cứ vào khái niệm nhà chung cư, ta có thể hiểu căn hộ chung cư là bộ phận cầu thành và là cấu thành cơ bản của nha chung cư, thuộc phần SỞ hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Cần phân biệt rõ giữa khái niệm căn hộ chung cư với nhà chung cư và nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư (do người tiêu dùng mua của chủ đầu tư nhằm mục đích dé ở) - cấu thành nhỏ trong nhà chung cư mới chính là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn này.

Đặc điểm căn hộ chung cư Trong phạm vi luận văn này tác giả chỉ xét đến căn hộ chung cư để ở (không xét đến căn hộ mua với mục đích kinh doanh). Do đặc tính là tài sản có giá trị nhưng người sở hữu lại bị hạn chế quyền sở hữu so với các chủ sở hữu tài sản khác nên căn hộ chung cư ngoài những đặc điêm chung của nhà ở 10 nói chung, còn mang những đặc điểm riêng biệt như sau: Thứ nhất, căn hộ chung cư là căn hộ khép kín, thuộc phần sở hữu riêng của chủ căn hộ. Phần sở hữu riêng bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gan liền với căn hộ hoặc gắn liền với phan diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Nếu một căn nhà ở riêng biệt, chủ sở hữu nhà được sở hữu toàn bộ căn nhà bao gồm toàn bộ tường xây bao quanh nhà thì chủ sở hữu căn hộ chung cư lại không được sở hữu riêng hoàn toàn bức tường ngăn giữa 02 căn hộ chung cư, mặc cho Luật quy định các chiều trái ngược nhau như: trước thời điểm Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thì diện tích căn hộ có 02 cách tính là tính từ tim tường ngăn giữa hai căn hộ hoặc tính theo diện tích thông thủy.

Với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường thì có thé hiểu, người mua căn hộ sẽ mua 1⁄2 tường ngăn giữa căn hộ, nhưng theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu chung. Thứ hai, căn hộ chung cư khi bàn giao cho người tiêu dùng có thê là căn hộ đã hoàn thiện hoặc là căn hộ dự án. Người mua hay người tiêu dùng khi mua căn hộ dự án tức là mua căn hộ hình thành trong tương lai, có thê xảy ra nhiều van dé bat cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Phân loại căn hộ chung cư Căn cứ vào sự tồn tại của chung cư thì được chia ra làm hai loại là căn hộ chung cư đã hoàn thiện và căn hộ chung cư dự án.

Căn hộ chung cư đã hoàn thiện (Finished Units) bao gồm: Căn hộ hoàn thiện cơ bản và căn hộ hoàn thiện đầy đủ. Căn hộ hoàn thiện cơ bản là căn hộ mà "oan như” người mua chi can "don đồ vào là ở". Tất cả các công đoạn hoàn thiện thiết yếu đã được chủ đầu tư hoàn thành. Tuy nhiên, hãy chú ý hoàn thiện ở đây là hoàn thiện ở II mức độ cơ bản không bao gồm giường, sofa, tủ, kệ hay tủ lạnh.

(các thiết bị điện tử khác) Căn hộ hoàn thiện đầy đủ: Với một số dự án đặc biệt hoặc các căn hộ đặc biệt trong dự án như Penthouse, sky villa, garden villa,. một số chủ đầu tư sẽ trang bị đầy đủ nội thất và ban giao cho khách hàng, chỉ cần xách vali vào là ở. Căn hộ hoàn thiện đầy đủ sẽ có các hạng mục bồ sung cho phan hoàn thiện cơ bản, bao gồm toàn bộ phần hoàn thiện thô, hoàn thiện nội thất và trang thiết bị từ giải trí đến gia dụng. Căn hộ chung cư dự án là căn hộ chung cư chưa hình thành trong thực tế.

Chủ đầu tư giao bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai. Đây là hình thức căn hộ chung cư được chủ đầu tư bán chủ yếu hiện nay. Vì chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính để hoàn thiện một tòa nhà chung cư nếu không huy động được tiền từ người mua. So với nhiều loại hình đầu tư căn hộ chung cư dự án, việc mua căn hộ chung cư hoàn thiện có tính an toàn rất cao.

Căn hộ chung cư còn đang xây dựng có thể vướng phải vấn đề về nguồn vốn, tiến độ, thời điểm bàn giao nhà, pháp lý. Nhà phó, đất nền có thé gặp tình trạng giải toa, đóng băng. Còn căn hộ chung cư hoàn thiện hầu như tránh được hết những rủi ro trên, luôn có nhu cầu lớn và giá tăng ôn định từ 5 — 10%/năm. Hơn thé, trước khi mua, người mua có thé quan sát cấu trúc, chat lượng nhà ở, kiểm tra hệ thông phòng cháy chữa cháy, an toàn điện, van dé an ninh, vệ sinh, chỗ dé xe.

nên sự quyết định sẽ chính xác hơn. Căn cứ vào giá tri sử dụng của căn hộ chung cu, chia ra làm 2 loại bao gồm căn hộ chung cu dùng dé ở, căn hộ chung cu dùng dé kinh doanh. Căn hộ chung cư để ở là căn hộ chung cư mua với mục đích ở, sinh sống trong một thời gian nhất định. Đây là đối tượng nghiên cứu của luận văn này.

12 Căn hộ chung cư dùng dé kinh doanh là căn hộ chung cư mà người mua mua không dùng để ở, sinh sống mà để kinh doanh, sinh lợi nhuận. Có thê cho thuê, bán lại dé ăn chênh lệch,.Đây không phải đối tượng nghiên cứu của Luận văn này. Khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ dau tu và người tiêu dùng 1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Việc mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

Tuy pháp luật hiện hành không có quy định cu thé về khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và những đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 ta có thé đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: Hợp đồng mua bản căn hộ chung cư xét trong phạm vì nghiên cứu của luận văn này là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiêu bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm ditt quyên và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên, theo đó bên ban là chủ dau tr có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư, nhận tiền và chuyển quyên sở hữu cho bên mua (khách hàng), còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết giữa người bán (chủ đầu tư) - với người mua (người tiêu dung). Theo đó chủ dau tư thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Người mua sử dụng căn hộ dé ở, không sử dụng với mục đích khác như kinh doanh, cho thuê lại để kiếm lợi. Bên bán (chủ đầu tư): phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện đặc biệt để kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh 13 bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.