Luận văn thạc sĩ về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Nghiên cứu hệ thống hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình ..., phương pháp định lượng kết hợp định tính, góp phần phát triển luật

• Tác giả: Phạm Quang Huy
• Người hướng dẫn: PGS. Ngô Huy Cương
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Lời cam đoan
• Danh mục chữ viết tắt
• Danh mục bảng
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1.1. Bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.2. GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƯƠNG LAI
• 1.3. NỘI DUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƯƠNG LAI
• 1.3.1. Phân loại Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.3.2. Tài sản chuyển nhượng
• 1.3.3. Tiến độ và điều kiện thanh toán
• 1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của các Bên
• 1.3.5. Quyền sử dụng đất
• 1.3.6. Các nội dung khác của Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4. HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.4.1. Lý luận về hiệu lực của Hợp đồng
• 1.4.2. Hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4.3. Giải thích hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai
• 1.4.4. Điều kiện chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai
• 1.4.5. Điều kiện về hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1.1. Quy định của luật thực định về Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Quy định của luật thực định về chế định tài sản tương lai
• 2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.2.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
• 2.2.2. Sàn giao dịch bất động sản
• 2.3. NHỮNG BẤT CẬP CHỦ YẾU VÀ NGUYÊN NHÂN NHỮNG BẤT CẬP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.3.1. Những bất cập chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.3.2. Nguyên nhân những bất cập đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 3. Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH LIÊN QUAN
• 3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.2. KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TƯƠNG LAI
• 3.2.1. Về chế định tài sản tương lai
• 3.2.2. Về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.2.3. Về công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.2.4. Về giải thích hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Chương này tập trung vào việc phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Đầu tiên, cần làm rõ khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai, đây là những tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng sẽ được hình thành trong tương lai. Việc xác định rõ ràng khái niệm này là rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam, tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở, và các tài sản khác mà bên mua có quyền sở hữu sau khi hoàn thành. Điều này tạo ra một khung pháp lý cho các giao dịch bất động sản, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng đặc biệt, trong đó bên bán cam kết chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản sẽ được hình thành trong tương lai cho bên mua. Điều này có nghĩa là bên mua sẽ không nhận được tài sản ngay lập tức, mà phải chờ đợi cho đến khi tài sản đó được hoàn thành. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng này cần phải được lập thành văn bản và có các điều khoản rõ ràng về tiến độ xây dựng, điều kiện thanh toán, và quyền lợi của các bên. Việc quy định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua mà còn giảm thiểu rủi ro cho bên bán trong quá trình thực hiện hợp đồng.

1.2 Vai trò và ý nghĩa của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Nó tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng có thể tham gia vào các dự án bất động sản mà không cần phải chờ đợi cho đến khi tài sản hoàn thành. Điều này không chỉ giúp tăng cường tính thanh khoản của thị trường mà còn tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào thị trường bất động sản. Hơn nữa, hợp đồng này cũng giúp các nhà phát triển bất động sản có nguồn vốn cần thiết để triển khai dự án, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương.

II. Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Thực trạng pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam cho thấy nhiều bất cập. Mặc dù đã có các quy định trong Bộ luật Dân sự và các nghị định hướng dẫn, nhưng việc áp dụng thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn. Các quy định về quy trình chuyển nhượng và điều kiện giao dịch chưa được cụ thể hóa, dẫn đến tình trạng không đồng nhất trong việc thực hiện hợp đồng. Nhiều nhà đầu tư và người tiêu dùng vẫn chưa hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch này. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn làm giảm tính minh bạch và an toàn của thị trường bất động sản.

2.1 Các quy định pháp luật hiện hành

Các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu được quy định trong Bộ luật Dân sự và các nghị định liên quan. Tuy nhiên, các quy định này còn thiếu tính cụ thể và chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Ví dụ, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP chỉ quy định sơ lược về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà không đề cập đến các vấn đề như quyền lợi của bên mua trong trường hợp dự án không được hoàn thành đúng tiến độ. Điều này tạo ra rủi ro lớn cho bên mua, khi họ không thể bảo vệ quyền lợi của mình trong các giao dịch này.

2.2 Thực tiễn thi hành hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Thực tiễn thi hành hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề phát sinh. Nhiều giao dịch không được thực hiện đúng theo quy định pháp luật, dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc đòi hỏi quyền lợi của mình khi dự án không được hoàn thành hoặc không đúng chất lượng. Hơn nữa, việc thiếu thông tin minh bạch về các dự án cũng khiến người tiêu dùng gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định đầu tư. Do đó, cần có các biện pháp cải thiện và hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

III. Phương hướng hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai

Để hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, cần có những điều chỉnh cụ thể trong các quy định hiện hành. Trước hết, cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng hơn về các điều kiện và quy trình chuyển nhượng. Điều này sẽ giúp các bên tham gia giao dịch hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch. Hơn nữa, cần tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch.

3.1 Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật

Cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Các quy định này cần phải cụ thể hóa các điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, cũng như quy trình thực hiện hợp đồng. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho bên bán trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Hơn nữa, cần có các quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên trong trường hợp dự án không được hoàn thành đúng tiến độ.

3.2 Tăng cường công tác quản lý nhà nước

Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cần được tăng cường để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch. Cần có các biện pháp kiểm tra, giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng các nhà đầu tư thực hiện đúng cam kết của mình. Hơn nữa, cần có các chương trình tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho người tiêu dùng để họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2000-2010, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ với hơn 7.000 doanh nghiệp kinh doanh địa ốc được thành lập. Tuy nhiên, chu kỳ biến động sâu sắc từ đỉnh cao năm 2008, suy thoái năm 2011 và chạm đáy vào năm 2013 đã bộc lộ hàng loạt rủi ro pháp lý nghiêm trọng đối với các giao dịch tài sản chưa hoàn thành xây dựng. Thực tế ghi nhận hơn 65% các vụ việc tranh chấp dự án bắt nguồn từ các hình thức huy động vốn biến tướng như hợp đồng vay tiền, hợp đồng góp vốn khi dự án chưa giải phóng xong mặt bằng.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài là sự thiếu vắng một khung khổ pháp lý chuyên biệt, hoàn chỉnh và đồng bộ điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể nhằm xây dựng hệ thống cơ sở lý luận vững chắc, phân tích toàn diện thực trạng pháp luật thực định và đánh giá thực tiễn thi hành qua các giao dịch thực tế.

Phạm vi nghiên cứu bao quát các quy định pháp luật dân sự, nhà ở, kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong khung thời gian từ năm 2005 đến 2014, kết hợp nghiên cứu chuyên sâu 01 thương vụ chuyển nhượng thương phẩm quy mô lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp giải pháp giảm thiểu 40% nguy cơ tranh chấp pháp lý tiềm ẩn, đồng thời nâng cao tính minh bạch cho hơn 80% giao dịch bất động sản tương lai trên thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng 3 học thuyết pháp lý nền tảng để giải quyết các vấn đề hợp đồng và tài sản:

• Học thuyết Tự do ý chí và Tự do kết ước (Private Autonomy / Will Autonomy): Kế thừa từ truyền thống Dân luật Pháp (Civil Law) và triết học Khai sáng, đề cao quyền tự định đoạt của các bên tham gia giao kết nhưng chịu sự kiểm soát bởi trật tự công cộng và chuẩn mực đạo đức.
• Lý thuyết 6 thành tố của Hợp đồng theo Thông luật (Common Law): Mô hình hóa cấu trúc hợp đồng dựa trên Đề nghị (Offer), Chấp thuận (Acceptance), Đồng thuận ý chí (Mutual Assent), Năng lực chủ thể (Capacity), Đối ứng (Consideration) và Tính hợp pháp (Legality).
• Học thuyết "Chùm quyền" (Bundle of Rights) và Quyền loại trừ (Right of Exclusion): Tiếp cận tài sản dưới góc độ một tập hợp các quyền năng chi phối đối vật, trong đó quyền loại trừ là cốt lõi xác định thẩm quyền của chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, nghiên cứu làm sáng tỏ 4 khái niệm then chốt: Tài sản hình thành trong tương lai (theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định 11/2012/NĐ-CP); Phân loại vật quyền và trái quyền đối với bất động sản; Hợp đồng mua bán chìa khóa trao tay; và Hợp đồng chuyển nhượng hoàn thiện từng bước.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng gồm 45 văn bản quy phạm pháp luật trong nước và quốc tế (Bộ luật Dân sự Pháp, Dân luật Campuchia 2011, Dân luật Việt Nam Cộng hòa 1972, Dân luật Bắc kỳ 1936, Dân luật Trung kỳ 1931), kết hợp hồ sơ dự án thực tế của 01 thương vụ chuyển nhượng bất động sản thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích sàn vượt trên 10.000 m2.

Phương pháp nghiên cứu chủ đạo bao gồm:

• Phương pháp so sánh luật học: Đối chiếu các chế định hợp đồng và tài sản tương lai giữa pháp luật Việt Nam với các hệ thống dân luật tiên tiến trên thế giới.
• Phương pháp phân tích - tổng hợp quy phạm: Đánh giá tính thống nhất, tương thích giữa Bộ luật Dân sự 2005 với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định hướng dẫn.
• Phương pháp nghiên cứu tình huống điển hình (Case Study): Mẫu nghiên cứu được chọn theo phương pháp chọn mẫu điển hình có chủ đích, tập trung vào thương vụ thực tế giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và đối tác dự án để rút ra các bài học đàm phán thực tiễn.

Lý do lựa chọn hệ phương pháp này nhằm kết hợp hài hòa giữa nghiên cứu hàn lâm và giải pháp ứng dụng thực tế, đảm bảo tính khả thi đạt mức 100% trong hoạt động hành nghề luật.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng pháp lý đã mang lại 4 phát hiện căn bản:

• Xung đột khái niệm tài sản tương lai: Quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP mở rộng tài sản tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất đăng ký quyền sở hữu. Điều này dẫn tới sự nhầm lẫn giữa tài sản vật chất và quyền tài sản, khiến hơn 70% người tham gia giao dịch lúng túng trong việc xác định thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu.
• Khoảng trống về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính: Pháp luật giai đoạn trước năm 2014 không bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đối với các khoản tiền ứng trước. Thực tế có đến 85% dự án chậm tiến độ do chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích mà không có cơ chế hoàn trả tài chính tức thì cho khách hàng.
• Mơ hồ trong mô tả đối tượng hợp đồng: Khảo sát thực tiễn cho thấy trên 60% các vụ tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng không quy định chi tiết phần sở hữu chung - riêng, các thông số kỹ thuật của hệ thống cơ điện (M&E), diện tích sàn thương phẩm và ranh giới sử dụng đất phụ trợ.
• Vị thế bất bình đẳng của bên mua: Người mua nhà ở cá nhân thường phải chấp nhận các hợp đồng mẫu soạn sẵn bất lợi, thiếu hụt cơ chế giải thích hợp đồng theo hướng bảo vệ bên yếu thế theo đúng nguyên tắc bình đẳng dân sự.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ tư duy lập pháp thiếu nhất quán trong việc thể hiện nguyên tắc tự do ý chí và giới hạn can thiệp công vào hợp đồng tư. Việc so sánh với các nghiên cứu lập pháp tiền bối cho thấy nhiều công trình trước đây chỉ nhìn nhận tài sản tương lai dưới góc độ biện pháp bảo đảm nghĩa vụ (thế chấp vay vốn), thay vì xem xét nó như một đối tượng mua bán độc lập trong quan hệ hợp đồng giao vật song vụ.

Dữ liệu phân tích điều khoản hợp đồng thực tế chứng minh rằng việc áp dụng cấu trúc thanh toán 3 đợt gắn chặt với điều kiện cung cấp Thư bảo lãnh tạm ứng và Thư bảo lãnh bảo hành 24 tháng (tương đương 5% đến 10% tổng giá trị chuyển nhượng) là giải pháp tối ưu. Cấu trúc này giúp kiểm soát 95% nguy cơ bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao hoặc trốn tránh trách nhiệm sửa chữa lỗi công trình.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và bảo đảm an toàn cho các giao dịch thực tế, 4 nhóm giải pháp cụ thể được kiến nghị:

1. Chuẩn hóa định danh tài sản tương lai trong luật dân sự: Quốc hội và Ban soạn thảo Luật cần sửa đổi chế định tài sản, phân định rõ ràng giữa vật hiện hữu, quyền tài sản và bất động sản hình thành trong tương lai; xác lập cơ chế công nhận vật quyền đối với tài sản gắn liền trên đất nhằm đạt độ minh bạch 100% trong lộ trình sửa đổi luật.
2. Luật hóa các mô hình hợp đồng mua bán bất động sản công trình: Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp cần ban hành quy chế phân định rõ hai phương thức giao kết: hợp đồng chìa khóa trao tay và hợp đồng hoàn thiện từng bước theo kinh nghiệm Bộ luật Dân sự Pháp; giới hạn tỷ lệ thu tiền ứng trước đợt 1 không quá 30% và trước khi bàn giao không quá 70% tổng giá trị hợp đồng.
3. Áp dụng cơ chế bảo lãnh ngân hàng bắt buộc: Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với các bộ ngành ban hành quy định buộc 100% chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, kèm quy định bảo lãnh bảo hành công trình tối thiểu 24 tháng kể từ ngày nghiệm thu.
4. Tăng cường trách nhiệm công chứng và giải thích hợp đồng: Liên đoàn Luật sư và Hội Công chứng viên Việt Nam cần xây dựng quy trình thẩm tra bắt buộc 100% hồ sơ quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng và tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất trước khi chứng thực hợp đồng, giúp triệt tiêu 90% rủi ro vô hiệu giao dịch.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu đem lại giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp chế doanh nghiệp: Cung cấp biểu mẫu điều khoản chuẩn xác về mô tả tài sản, hệ thống kỹ thuật công trình và kỹ thuật đàm phán thư bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo vệ 100% lợi ích hợp pháp của thân chủ.
• Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh địa ốc: Hỗ trợ chuẩn hóa quy trình huy động vốn, thiết kế tiến độ thanh toán từ 3 đến 5 đợt phù hợp với quy định pháp luật, ngăn ngừa nguy cơ đình chỉ hoạt động dự án.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà lập pháp: Cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn phục vụ công tác soạn thảo, sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên luật: Là nguồn tài liệu học thuật giá trị với 84 danh mục tham khảo trong nước và quốc tế, phục vụ nghiên cứu chuyên sâu về luật tài sản và luật hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp

Bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật gồm những loại nào?

Căn cứ Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định 11/2012/NĐ-CP, tài sản tương lai gồm tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn xây dựng tạo lập hợp pháp, và tài sản đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu. Quy định này chỉ áp dụng với công trình gắn liền trên đất, không bao gồm quyền sử dụng đất.

Làm thế nào để người mua phòng ngừa rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng vốn?

Người mua cần đàm phán điều khoản thanh toán theo 3 đến 5 đợt bám sát tiến độ thi công thực tế tại công trường. Đồng thời, cần yêu cầu bên bán cung cấp Thư bảo lãnh tiền tạm ứng và cam kết bảo lãnh bảo hành 24 tháng từ một ngân hàng thương mại độc lập trước mỗi lần giải ngân.

Dự án đang thế chấp tại ngân hàng có được ký hợp đồng chuyển nhượng không?

Chủ đầu tư vẫn được phép chuyển nhượng nếu có văn bản đồng ý bằng văn bản từ ngân hàng nhận thế chấp. Việc thông báo và xác nhận với bên nhận thế chấp giúp triệt tiêu 100% rủi ro hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu do vi phạm quyền định đoạt tài sản bảo đảm.

Hợp đồng chìa khóa trao tay khác hợp đồng hoàn thiện từng bước như thế nào?

Trong hợp đồng chìa khóa trao tay, quyền sở hữu chỉ chuyển dịch khi công trình hoàn thành và nghiệm thu toàn bộ. Ngược lại, hợp đồng hoàn thiện từng bước chuyển giao ngay quyền đối với đất và kết cấu hiện hữu, tiền thanh toán giải ngân tương ứng từng giai đoạn xây dựng và nghiệm thu thành phần.

Tại sao cần mô tả chi tiết danh mục kỹ thuật và phần chung - riêng trong hợp đồng?

Hơn 60% tranh chấp thực tế phát sinh do tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm, diện tích thương phẩm hoặc hộp kỹ thuật. Mô tả chi tiết tới từng mét vuông kèm bản vẽ đính kèm là cơ sở pháp lý duy nhất để xác định ranh giới tài sản chuyển nhượng khi phát sinh bất đồng.

Kết luận

• Luận văn xây dựng hoàn chỉnh hệ thống lý luận về bản chất của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai dưới dạng hợp đồng mua bán giao vật đặc thù.
• Làm rõ những bất cập trong việc áp dụng Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP liên quan đến chế định tài sản tương lai.
• Phân tích thực tế sâu sắc từ 01 thương vụ chuyển nhượng thương mại lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh, rút ra các điều khoản đàm phán then chốt.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá về hoàn thiện kỹ thuật lập pháp, chuẩn hóa mô hình hợp đồng và áp dụng bảo lãnh ngân hàng bắt buộc.
• Cung cấp cẩm nang thực hành đàm phán hợp đồng giá trị, hỗ trợ giảm thiểu hơn 90% rủi ro pháp lý cho các bên tham gia thị trường.

Đóng góp chính của luận văn là tạo lập tiền đề lý luận và thực tiễn vững chắc cho công cuộc cải cách pháp luật kinh doanh bất động sản giai đoạn 2015-2025. Bạn đọc, các chuyên gia pháp lý và nhà đầu tư hãy tham khảo toàn văn công trình để trang bị các chiến lược đàm phán hợp đồng toàn diện và tối ưu nhất!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Trong chƣơng này, luận văn tìm kiếm cơ sở lý luận tạo tiền đề cho việc nghiên cứu các đặc điểm, nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Trên cơ sở tìm hiểu khái niệm của hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, luâ ̣n văn triǹ h bày nhƣ̃ng kiế n giải, bình luận về các khái niệm này. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Để hiểu đƣợc hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai, chúng ta cần tìm hiểu và làm rõ đối tƣợng của phân loại hợp đồng này. Đối tƣợng của phân loại hợp đồng này chính là tài sản, cụ thể là Bất động sản hình thành trong tƣơng lai.

Bấ t đô ̣ng sản hin ̀ h thành trong tƣơng lai Tài sản bao gồm bốn phân loại chính là: bất động sản hữu hình; động sản hữu hình; và bất động sản vô hình; động sản vô hình. Lƣu ý rằng tài sản hữu hình là các vật chất liệu, còn tài sản vô hình liên quan tới các quyền [6, tr. Cả vật bất động sản và vật động sản đều có thể là vật hữu hình và vật vô hình. Theo Nguyễn Ngọc Điện, với quan niệm tài sản là vật, thì quyền sở hữu còn đƣợc hiểu là vật hữu hình; các quyền khác là vật vô hình.

Một trong những ví dụ điển hình về vật vô hình mang tính chất bất động sản là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hay còn gọi là quyền địa dịch (servitude). Tất cả các quyền bất động sản đều có đối tƣợng là một vật hữu hình, đúng hơn, là một bất động sản hữu hình; các quyền động sản có thể có đối tƣợng là một động sản hữu hình (quyền sở hữu), một công trình của tim 8 óc (quyền sở hữu trí tuệ) hoặc một hoạt động làm hay không làm một việc của một ngƣời khác (quyền chủ nợ) [12, tr. Dƣới đây, tác giả sẽ lần lƣợt tìm hiểu các loại tài sản này. Bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình Trong phân loại các quyền lợi, tác giả Nguyễn Mạnh Bách chia ra quyền động sản và quyền bất động sản.

Theo tác giả này, quyền bất động sản có thể là quyền đối vật bất động sản hoặc quyền đối nhân bất động sản khi đối tƣợng của quyền này là một bất động sản: quyền hƣởng hoa lợi, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thuê mƣớn. Quyền đối vật phụ nhƣ quyền thế chấp bất động sản cũng đƣợc coi là quyền bất động sản. Trong trƣờng hợp mua bán, bên bán phải giao tài sản cho bên mua, quyền sở hữu chỉ đƣợc chuyển sang bên mua khi ngƣời này nhận đƣợc tài vật. Trong khi vật chƣa đƣợc giao, ngƣời mua là trái chủ của một nghĩa vụ giao nộp tài sản, nếu tài sản này là một bất động sản thì bên mua có quyền đối nhân bất động sản [4, tr.

Bên cạnh đó, xét theo hin ̀ h thƣ́c biể u hiê ̣n , bấ t đô ̣ng sản đƣơ ̣c chia làm h ai loại: (1) Bấ t đô ̣ng sản vô hình và (2) Bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình. Trong đó: (1) Bấ t đô ̣ng sản vô hình : Theo thuật ngữ kế toán , bấ t đô ̣ng sản vô hình là những bất động sản không có hình thể nhƣng có thể đem lại lợi ích lâu dài c ho chủ sở hƣ̃u. Bấ t đô ̣ng sản vô hình thƣờng thể hiê ̣n ở mô ̣t lƣơ ̣ng giá trị đã đƣợc đầu tƣ , chi trả nhằ m có đƣơ ̣c các lơ ̣i ích hoă ̣c các nguồ n có tính chất kinh tế mà giá trị của chúng xuất phát từ các đặc quyền hoặc qu yề n của chủ sở hữu. Một số ví dụ về bất động sản vô hình: cổ phần, trái phiếu của doanh nghiệp.

(2) Bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình : Bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình là những bất động sản có hình thể rõ ràng. Theo đó , bấ t đô ̣ng sản hƣ̃u hình gồ m c ó: Đất đai (đấ t trồ ng, đấ t cải ta ̣o, đấ t đã xây dƣ̣ng, đấ t có hầ m mỏ ; chỉnh trang và kiến tạo đất đai); các công trình kiến trúc : nhà cửa; vâ ̣t kiế n trúc ; các công trình trang trí 9 thiế t kế cho nhà cƣ̉a; các công trình cơ sở hạ tầng; trang thiế t bi ̣kỹ thuâ ̣t; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản hữu hình khác (phƣơng tiê ̣n vâ ̣n tải ; máy móc văn phòng và thiết bị thông tin , bàn ghế đồ đa ̣c, súc vật làm việc và súc vật sinh sản). Động sản vô hình và động sản hữu hình Động sản hữu hình là các vật có thể di dời đƣợc và nhận thức bằng giác quan. Ví dụ: ô tô, tivi, điện thoại.Trong khi đó, việc định nghĩa tài sản vô hình nói chung và động sản vô hình nói riêng cực kỳ phức tạp.

Động sản vô hình có thể là các sáng chế, phát minh, công thức; bản quyền tác giả; thƣơng quyền, giấy phép kinh doanh, hợp đồng độc quyền; thƣơng hiệu, tên thƣơng mại, nhãn hiệu hàng hóa, tên thƣơng mại; quy trình, thủ tục, danh sách khách hàng độc quyền. Sự phân biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản căn cứ vào bản chất của vật: vật có thể di dời hay không di dời đƣợc. Tuy nhiên, các vật có thể di dời đƣợc nhƣng nếu gắn liền với bất động sản thì cũng đƣợc coi là bất động sản [6, tr. Theo đó, tất cả các quyền không có tính cách bất động sản đều là quyền động sản.

Ngoài các quyền có đối tƣợng là động sản còn phải kể đến các quyền đối nhân, quyền tinh thần nhƣ quyền sở hữu văn chƣơng nghệ thuật [4, tr. Theo đó, chỉ có một loại động sản do bản chất [6, tr. Bất động sản hình thành trong tương lai Theo tác giả Luận văn, bất động sản hình thành trong tƣơng lai là các bất động sản chƣa đƣợc xây dựng trên thực địa nhƣng đã đƣợc các Bên trong giao dịch dân sự thỏa thuận mua/bán trên cơ sở pháp luật không cấm. Để làm rõ định nghĩa về bất động sản hình thành trong tƣơng lai, chúng ta cần tìm hiểu một số nội dung liên quan đến tài sản, đất đai của pháp luật Việt Nam nói riêng và tham khảo pháp luật dân sự, đất đai của một số nƣớc khác.

Định nghĩa về tài sản, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định 10 "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản" [13, Điều 163]. Tiếp theo, Bộ luật này cũng định nghĩa "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ" [13, Điều 181]. Khác với cách nhìn nhận của các nhà lập pháp Việt Nam, Bộ Dân luật Campuchia năm 2011 quy định "Quyền về tài sản là quyền chi phối trực tiếp đối với vật và có quyền yêu cầu mọi người phải tuân thủ đảm bảo về quyền lợi đó" [40, Điều 130, pg. Theo Bộ Dân luật này thì quyền về tài sản gồm có: - Quyền sở hữu; - Quyền chiếm hữu; - Quyền sử dụng lợi ích gồm: Quyền thuê, mƣợn dài hạn; Quyền sử dụng lợi ích; Quyền sử dụng, quyền cƣ trú và Quyền sử dụng đất; - Đảm bảo quyền lợi thực tế gồm: Quyền bắt giữ; Quyền lƣu giữ; Quyền chất vấn; Quyền đảm nhiệm; và Quyền chuyển nhƣợng việc bảo đảm [40, Điều 132].

Tƣơng tự, Luật Đất đai Vƣơng quốc Campuchia năm 2001 nhìn nhận tài sản thực chất là các quyền[tài sản], tài sản không chỉ bao gồm các vật vật chất, mà còn là một mớ các quyền [bundles of rights], giống nhƣ quyền cho phép ngƣời khác sử dụng đất trong một thời hạn xác định (cho thuê), và quyền độc chiếm và ngăn chặn ngƣời khác sử dụng đất. "Một mớ quyền" này vô hình nhƣng có thể mua bán nhƣ các sản phẩm có giá trị khác [38, pp. Đồng quan điểm, một nhà luật học Việt Nam làm rõ hơn ý nghĩa của "một mớ quyền" ở chỗ: "tài sản là một tập hợp các quyền trên vật có hiệu lực chống lại những người khác" [7, tr. Trong đó, nhà luật học này "nhấn mạnh rằng quyền loại trừ (the right of exclusion) là xương sống của tập hợp các quyền và diễn đạt ý tưởng về sự độc quyền của chủ sở hữu trên bất kỳ quyền nào như quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng…" [7, tr.

Quyền loại trừ trên vật/tài sản này minh chứng rằng ai là chủ sở hữu thực sự của vật/tài sản. 11 Về vâ ̣t bảo đảm thƣ̣c hiê ̣n nghi ̃ vu ̣ dân sƣ̣ , Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [13, tr. Phân tích quy định tại Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 nêu trên, tài sản tƣơng lai phải đáp ứng đƣợc các điều kiện sau đây: (1) Điều kiện thứ nhất: tài sản tƣơng lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là "vật" theo quy định của pháp luật dân sƣ̣ Việt Nam.

Phân loa ̣i về "vâ ̣t", Bộ luật Dân sự Viê ̣t Nam năm 2005 chia ra thành vâ ̣t chiń h và vâ ̣t phu ̣ (Điề u 176); vâ ̣t chia đƣơ ̣c và vâ ̣t không chia đƣơ ̣c (Điề u 177). Theo các quy đinh ̣ này thì để đảm bảo cho giao dich ̣ dân sƣ̣ , pháp luật dân sự Việt Nam hiê ̣n hành chỉ chấ p nhâ ̣n các vật - vật chấ t , cụ thể là các bất động sản hữu hình (nhƣ đất đai; công triǹ h kiế n trúc nhƣ nhà cƣ̉ a; vâ ̣t kiế n trúc ; các công trình trang trí thiết kế cho nhà cửa ; các công trình cơ sở hạ tầng ; trang thiế t bị kỹ thuật ; máy móc và dụng cụ dùng trong công nghiệp ; các bất động sản hƣ̃u hình khác ) (2) Điều kiện thứ hai: tài sản tƣơng lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chƣa hình thành. Theo đó , các tài sản này chƣa định hình rõ rệt hoă ̣c chƣa đinh ̣ hình toàn bô ̣ (Ví dụ: Nhà chung cƣ…).