CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE THE CHAP DỰ AN KINH DOANH BAT BONG SAN VA PHAP LUAT THE CHAP DU AN KINH DOANH BAT BONG SAN 111 Ly huận về thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.1 Khai niệm, đặc điểm của thé chấp dự án kinh doanh bất động sản.1 Khái niệm dye án kảnh doanh bit động sản -* Khai niệm die ân Kinh doanh bắt động sin Hau hét những nên pháp luật trên thé giới déu phân chia tài sản theo Luật La Mã, gém hai hình thức “Động sản” và “Bat động san”. Với Bộ luật Dân. sự năm 2015 của nước ta đã quy định như sau: “Tài sản id vật, tiên, giấy tờ có. giá và guy tài sẵn: tài sẵn bao gỗm bắt động sản và động sản.
Bắt động sản và động sẵn cô thé là tài sẵn hiện có và tài sẵn hình thành trong tương lai “2 Trong đó bất động sản được quy định bao gồm “a) Dat dai; b) Nhà. công trinh xdy dựng gắn liền với đắt đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất dai, nhà công trinh xập dung: d) Tài sản khác theo quy dinh của pháp luật “2 “Xuất phát ban chất tự nhiên cầu tao nên tai sin, con người phải đựa vào đặc tính pháp lý đi dời hoặc không thé di dời của tai sản để phân biệt được đâu là. đông sản và đâu là bat động sản Và theo đó có thể hi bat động sản là những tài sản không thể di dời hoặc những tai sản khác gắn liên với những tải sản không thé di đời, hoặc theo quy định khác của pháp luật (1) Du ám đầu tr, theo luật đâu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các dé xuất ba vên trung va dai hạn để tiền hanh các hoạt động đầu tư trên địa bản cụ thể, trong khoảng thời gian xác định (2) "Như vậy khải niêm duran đâu tư có thể xét trên nhiều góc đô khác nhau: + Về mất hình thức nó 1a mét tap hợp hỗ sơ tài liêu trình bay một cảch chỉ tiết và có hệ thống các hoạt đồng vả chi phi theo một ké hoach dé dat được. những kết qua va thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai « Trên góc đô quản lý, dự án đâu tư là một công cu quản lý nhằm sử dụng nguôn vồn,vật tư — vật liệu, sức lao đông một cách hiệu quả nhằm tao ra những kết qua tải chính, kinh tế - xã hồi trong một thời gian dài.
® Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch. chỉ của một công cuộc tư sin xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã: hội, lam tiễn để cho cho các quyết định đầu tu và tai trợ. © Về mặt nội dung, dự án đầu tư lả một tập hợp các hoạt động có liên. quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực sắc định Kink doanh: bắt động sin, căn cử vào khoản 1, Biéu 3 Luật Kinh doanh.
‘Bat đông sin năm 2014 > quy định thi đây là việc CDT đầu tư vốn để thực hiện hoạt đông xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua BĐS, thực hiện dich vụ môi giới BĐS ; địch vụ sản giao dich BĐS; dich vu tư vẫn BĐS hoặc quan lý BĐS nhằm mục đích sinh lời”. (3) Tw (1), (2) và (3), có thể kết luận được dự án đầu tư KDBĐS là việc CBT đâu tu vốn nhằm thực hiến hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua. bất đông sin nhằm mục đích sinh li hay hưởng chênh lệch lợi nhuận dựa trên một khu đất nhất định thuộc sỡ hữu, sử dung cia mình. -* Đặc diém die ân Kinh doanh bắt động sin Đền 3, Lait Ket dow Bit động rõ 2014 “ Pháp lt thể chip én keh dowh bit ding sin wong hoạt động tạ dưng ti cctổ hức th mg vì ‘tue: tổn đựng taingin hing đương mại c nhân Vt Nun Thận vượng, LỆ Thị Thì Hing,hận via tục sihgthec 'Ở Việt Nam ta hiện nay, căn cứ vào đặc điểm hoạt động kinh doanh va sản phẩm được đưa vao giao dich thi du án đầu tư KDBĐS được chia thành các nhóm sau: © Duan nha ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kể, đất nên), ® Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao 6c cho thuê, nha xưởng, nha kho), © Dựán khu công nghiệp, khu chế xuất, + Dự án trung tâm thương mai, + Duan khách sạn — nghĩ dưỡng, Về bản chat, DAKDBDS cũng có những đặc điểm tương tự như đặc điểm của dự án đầu tư phát triển khác như phải dau tư vốn để thực hiện hoạt đông xây dựng, sau đó dùng những BĐS được tạo ra dé thực hiện các giao dịch mua, nhận chuyển nhượng dé bán, chuyển nhượng.
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua. nhằm mục dich tao ra nguồn lợi nhuận lớn cho CDT. Ngoài những đặc điểm trên, dự án đâu tư kinh đoanh bat động sản còn có những điểm riêng. ‘Tint nhất, chủ thé KDBĐS có pham vi hoạt động kinh doanh không giống nhau giữa chủ đầu tư trong nước vả nước ngoài, giữa cá nhân vả tổ chức, kèm theo đó là các điêu kiện dé có thể tham gia KDBĐS.
Thức hai, đôi tượng KDBDS lá một loại tài sin đấc biệt không thé di dồi như: đất đai, nha ở, công trình xây đụng,. va DAKDBDS phải luôn gắn liên. với đắt cho nên hoạt động đâu tư KDBĐS cẩn phù hop với kế hoạch, quy hoạch của dia phương, Nha nước. Điều đó có nghĩa là một dự án muôn được cấp phép cần có sự phù hợp về mặt chỉnh sách, cơ sở ha tẳng của địa phương, đâm bao được sự đồng bộ vé chất lượng và kiến trúc của công trình.
Đổi với một số hoạt động (trừ cho thuê) thì bất động sản được dịch chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư dự án chuyển giao cho người mua (người 9 nhận chuyển nhương). Đặc điểm nảy khác biệt rất lớn so với các dự án kinh. doanh khác Tht ba, đây là ngành nghề kinh doanh có diéu kiên (CDT phải đáp ứng các yêu câu vé điều kiến do pháp luật quy định như vén, điều kiên chuyển nhượng dự án. Bởi các DAKDBĐS thường có quy mô lớn, chiếm nhiều điện tích đất cho nên phải có diéu kiện rõ rang dé đầm bão tinh khả thi của dur án Thứ te, việc sinh lời của dự ân phát sinh từ các giao dich chuyển nhượng QSDB sau khi đều tư zây dựng ha tang, bán cho thuê, cho thuê các tai sản gắn liên với đất.
Trong một số trường hợp nhất định, chủ dau tư được thực hiện. giao dịch mua bán, chuyển nhượng,. trước khi sản phẩm hoản thành va dua vào sử dung. Thit năm, hoạt đông đâu tư kinh doanh bat đông sản chứa dung nhiều yếu tổ kinh tế xã hội đan xen, do đó nó không chỉ phụ thuộc vào chỉnh sich quan lý đâu tư của Nha nước mã còn phụ thuộc vào nhiễu yêu tổ 2 hồi, tâm.
lý, tập quan của người dân. “Thứ sáu, hoạt đông đâu tư KDBDS thường có quy mô lớn với lượng vốn lớn nhằm duy tri dự án được hoạt động va hoàn thành đúng thời hạn, do đó đây cũng là hình thức đâu tư có khả năng thu hỏi vốn chêm, chỉ phi quân lí va giao dich lớn, Thế cho nên, việc huy đông vốn được diễn ra là điểu đương nhiên khi lập Dự án, có thể bằng nhiêu nguồn khác nhau nhưng phản lớn vẫn phải dua vao nguồn vay từ các ngân hang.2 Khái niệm, đặc diém của thé chấp dự án lảnh doanh bắt. ông sản + Khai niệm thế chip DARDBĐS 10 “Thể chấp tải sẵn (sau đây viết tắt là TCTS) lä mốt hình thức bao dim được lựa chọn thường xuyên trong quá tình giao kết dân sự, đặc biết la trong hoạt động KDBĐS. "Thế chấp" là tir Hán - Việt, "thé" là bố đi, thay cho còn "chấp" là cằm giữ, bắt.
Sự ghép nổi hai từ Hán - Việt nảy có thé hiểu "thé chấp" là "thay thế", giữ để bao đảm thực hiện một nghĩa vụ > Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ tư pháp)° biến soan: Thể chấp la biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tải sin, theo đó ‘bén có nghĩa vụ dùng tải sẵn thuộc quyền sở hữu của mảnh dé dam bão thực tiện nghĩa vụ với bên có quyền. ‘Theo giáo trình Luật dân sw của Trường Đại hoc Luật Hà Nội” nêu khái niệm thé chấp như sau: Về phương diện ngữ ngiĩa, thé chấp tài sin là việc một bên ding một tài sản để thay thé, chấp hành một nghĩa vu trước đó. Thế chấp tài sản lả sự théa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đô bên có nghĩa vụ phải ding tài sin là BDS thuộc sở hữu của mình để ‘bdo đâm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Theo Điều 317, Bộ luật dan sự năm 2015 thi: "Thể chấp tài sin là việc một bên (sau đập got là bên thé chấp) ding tài sẵn thuộc sỡ hữu của mình để ‘bdo dam thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sin cho bến kia (sam đập gọi là bên nhận thé chấp) ˆ ‘Tw những lập luận và giải thích trên, có thể hiểu ring thé chấp la một biện pháp bao đâm ma trong đó bên thể chấp giao các giấy tờ chứng minh sỡ hữu của minh với tải sản cho bên nhận thé chấp, tai sin vẫn sẽ được bên thé chấp cảm nim, sử dụng Co thể thé chấp cả bắt đông sản lẫn động sản, tuy Sarai Bán — Vật © viễn thạc do Viện Ehoa học pháp ý GIêsrpbip) Go rèn Luật din se la Trường Đạihọc Lait Hà Một * Diba 317, Bộ Luật Din ara 2015 u nhiên trong hoạt động tin dụng thi TSTC chủ yêu là BĐS va các quyền liên quan đền nó.
Như vậy, thé chap DAKDBĐS la việc CDT thé chap một phan hoặc toan bộ dự án BĐS của mình cho TCTD nhằm bảo đảm nghĩa vụ vay vốn tai TCTD đó. Hiện này có các hình thứcthé chấp DAKDBDS gm « Thế chấp QSDD va tải săn gắn liên với đất: đây là trường hợp TCTS an toàn nhất cho TCTD nói chung. Bởi trong trường hợp này, TCTD hoàn toán nắm được gidy tờ pháp lí sắc minh chủ sỡ hữu của tai sin (đã được Nhà nước công nhộn), đồng thởi moi thông tin vé giao dich nay sẽ bắt buộc phải đăng ký giao dich bão dim tại Sé Tai nguyên và Môi trường © Thể chấp bằng dự án không nhất thiết phải có giây chứng nhận quyền.