I. Khái niệm và Lý luận về Thế chấp Dự án Kinh doanh Bất động sản
Luận văn tập trung nghiên cứu về pháp luật liên quan đến việc thế chấp các dự án kinh doanh bất động sản (DAKDBĐS) để vay vốn và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam. Phần đầu tiên của luận văn làm rõ các khái niệm cơ bản về bất động sản, dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản và đặc biệt là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Luận văn dựa trên Bộ luật Dân sự năm 2015 để định nghĩa bất động sản, bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác theo quy định.
Luận văn cũng phân tích khái niệm "dự án đầu tư" dưới nhiều góc độ: hình thức (tập hợp tài liệu), quản lý (công cụ quản lý nguồn lực), kế hoạch (công cụ thể hiện kế hoạch đầu tư) và nội dung (tập hợp các hoạt động được kế hoạch hóa). Từ đó, luận văn đưa ra khái niệm dự án đầu tư KDBĐS là việc chủ đầu tư bỏ vốn để xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản nhằm sinh lời.
1.1. Đặc điểm của DAKDBĐS được nhấn mạnh là tính đa dạng về loại hình (nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, khách sạn...), sự khác biệt về chủ thể kinh doanh (trong nước/nước ngoài, cá nhân/tổ chức) và đối tượng kinh doanh (tài sản không thể di dời, gắn liền với đất). Việc sinh lời từ các giao dịch chuyển nhượng, mua bán, cho thuê bất động sản sau khi hoàn thành dự án cũng là một đặc điểm quan trọng. Cuối cùng, luận văn chỉ ra DAKDBĐS thường có quy mô lớn, cần lượng vốn lớn, do đó việc huy động vốn thông qua thế chấp là cần thiết.
1.2. Khái niệm thế chấp DAKDBĐS được giới thiệu như một hình thức bảo đảm trong giao kết dân sự. Luận văn chưa đi sâu vào chi tiết thế chấp DAKDBĐS ở phần này mà tập trung vào khái niệm tổng quan.
II. Thực trạng Pháp luật và Thực tiễn Thế chấp DAKDBĐS
Chương này phân tích thực trạng pháp luật về thế chấp DAKDBĐS và việc áp dụng tại Việt Nam, đặc biệt tại BIDV. Luận văn đề cập đến các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp (chủ đầu tư, ngân hàng...), đối tượng của thế chấp (dự án), hình thức và hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Việc phân tích này giúp làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như quy trình xử lý tài sản bảo đảm khi có tranh chấp.
2.1. Luận văn đánh giá những thành tựu và hạn chế trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp DAKDBĐS. Những thành tựu được ghi nhận là việc huy động vốn cho các dự án, góp phần phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, luận văn cũng chỉ ra những hạn chế như sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản luật, nhiều quy định chưa rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong thực thi.
2.2. Việc phân tích thực tiễn tại BIDV cung cấp cái nhìn cụ thể về việc áp dụng pháp luật. Thông qua số liệu và ví dụ thực tế, luận văn cho thấy những khó khăn, vướng mắc mà BIDV gặp phải trong quá trình cho vay thế chấp DAKDBĐS. Phần này là điểm nhấn của luận văn, giúp kết nối lý thuyết với thực tiễn.
III. Giải pháp Hoàn thiện Pháp luật và Nâng cao Hiệu quả Thực thi
Dựa trên những phân tích về lý luận và thực tiễn, chương này tập trung đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp DAKDBĐS.
3.1. Về hoàn thiện pháp luật, luận văn đề xuất cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật cho đồng bộ, rõ ràng, khắc phục những mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản. Cần có những quy định cụ thể hơn về đối tượng thế chấp, điều kiện thế chấp, thủ tục đăng ký thế chấp...
3.2. Về nâng cao hiệu quả thực thi, luận văn đề xuất tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để các bên tham gia hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Cần nâng cao năng lực của cán bộ thực thi pháp luật, đặc biệt là cán bộ ngân hàng trong việc thẩm định dự án, quản lý rủi ro. Ngoài ra, cần hoàn thiện cơ chế giám sát, kiểm tra việc thực hiện pháp luật để đảm bảo tính nghiêm minh.
