Chương 1: Cơ sở lý luận và quy định pháp luật về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái quát chung về nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 1.1 Khái niệm nhà ở Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó, không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình.
Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở được đưa ra các khái niệm: - Theo tự điển tiếng Việt: Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay dùng vào một việc nào đó1. - Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở2. Dưới góc độ khoa học pháp lý, theo quy định tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, có hiệu lực thực thi từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 thì khái niệm về nhà ở được hiểu là “Là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Có thể nói, đến thời điểm hiện tại, quy định trên tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 là định nghĩa đầy đủ nhất về thuật ngữ nhà ở.
Nhà ở với tính chất là một công trình xây dựng với những yêu cầu cụ thể về thiết kế, vật liệu xây dựng đồng thời nhấn mạnh mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình.Theo quy định tại Điều 3 Luật kinh doanh BĐS năm 2014, nhà ở được xác định có 2 loại: Một là, nhà có sẵn, nghĩa là nhà ở đó đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Hai là, nhà hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Quy định trên tại Điều 3 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 cũng tương đồng với các quy định về tài sản hình thành trong tương lai tại Điều 105, Điều 107 và Điều 108 BLDS năm 2015. 1 Viện ngôn ngữ học (2006), Tự điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, tr.699 2 Ngô Mạnh Tú (2011), Luận văn pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, tr 4 123doc 6 Như vậy, có thể hiểu nhà sẵn có là nhà đã hoàn tất việc xây dựng, đưa sử dụng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
Còn nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, mà tại thời điểm xác lập hợp đồng mua bán, nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (thực tế, nhiều người còn gọi là giao dịch mua bán nhà “trên giấy”). Còn nếu tiếp cận dưới góc độ về kinh doanh thương mại thì nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động đầu tư kinh doanh. Đặc điểm nhà ở Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015. Nhà ở là một loại bất động sản, do vậy nhà ở cũng mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản, đó là: Thứ nhất, là tính cố định về vị trí và di dời hạn chế.
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất nên bị cố định về địa điểm, có một diện tích không gian nhất định gắn với vị trí được xác định. Đây là thuộc tính tạo ra sự khác biệt của hàng hóa bất động sản là nhà ở so với các loại hàng hóa thông thường khác (Nếu là hàng hóa đưa vào kinh doanh). Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với nhà ở thì không thể di dời được, chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có Nhà ở. Hàng hoá nhà ở không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn tạo cho hàng hoá nhà ở mang tính địa điểm và địa phương rất cao, cùng một loại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị cao thấp khác nhau như nhà ở vị trí mặt tiền đường, gần trung tâm đô thị, thành phố lớn sẽ có giá cao hơn nhiều so với những vùng, địa phương. Thứ hai, là tính bền vững và có giá trị lớn. Do nhà ở gắn liền với sự tồn tại của đất đai mà đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, là một loại 123doc 7 hàng hóa đặc biệt nên nhà ở phụ thuộc nhiều vào chất lượng đầu tư xây dựng. Và sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng thường được cải tạo nâng cấp nên có tính bền vững qua nhiều năm tháng.
Mặc khác, nhà luôn được đầu tư lớn cùng với tính cá biệt và khan hiếm luôn tạo cho nó có giá trị lớn thể hiện qua việc nguồn cung thường nhỏ hơn nhu cầu và giá trị luôn vượt ngoài khả năng mua của nhiều người. Thứ ba, là tính cá biệt, khan hiếm: Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, sự khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế bởi khi thông qua góc nhìn, bối cảnh xung quanh. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến đến sự biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân, đây cũng là yếu tố tạo nên giá trị khác nhau khi nhà ở là hàng hóa trên thị trường bât động sản. Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú phụ thuộc vào người đầu tư, thiết kế, từ đó có nhiều sản phẩm nhà khác nhau về chủng loại, kết cấu và về giá trị. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá nhà ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng.
Mặc khác, nhà ở còn có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau về giá trị và tính thích ứng khi điều chỉnh công năng nhưng vẫn giữ được nét đặc trưng. Thứ năm, là tính phụ thuộc vào khả năng quản lý, yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác, khả năng quản lý thích hợp sẽ giúp cho nhà ở có tuổi thọ vật lý và kinh tế ở mỗi vùng, mổi khu vực cũng rất khác nhau, nó phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại 123doc 8 đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tâm linh…. Cũng chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở.
Thứ sáu, nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật. Bởi xuất phát từ đặc điểm là một loại hàng hóa đặc biệt và giao dịch bất động sản có ảnh hưởng nhất định đến nền kinh tế cho nên Nhà nước chú trọng đến việc quản lý thông qua các chủ trương, khung pháp lý. Nhà nước thực hiện quy hoạch về xây dựng phát triển nhà ở theo nhu cầu của từng khu vực, thời điểm. Mặc khác, theo từng giai đoạn gắn những yếu tố chính trị, ngoại giao, hợp tác quốc tế.
Nhà nước sẽ điều chỉnh quy định pháp luật về đối tượng được sở hữu nhà là tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng mở rộng hoặc hạn chế .Các chính sách pháp luật về đất đai; về kinh doanh bất động sản; về nhà ở, xây dựng; pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư là những chính sách pháp luật chủ yếu ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá nhà ở. Riêng đối với nhà ở HTTTL ngoài những đặc điểm chung như nhà ở sẵn có, chúng còn có một số đặc điểm riêng, đó là: khi mua nhà thì nhà đó chưa hiện hữu đầy đủ (chỉ nhìn nhận qua mô hình, căn hộ mẫu) hoặc mới hoàn thành xong một số hạng mục, người mua không thể thực hiện đầy đủ các quyền của sở hữu như không thể quản lý, khai thác công dụng của ngôi nhà. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai Theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015 thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Tài sản gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Với định nghĩa trên cho thấy tài sản không chỉ là những gì hiện hữu, đã tồn tại mà còn bao gồm những tài sản chưa hình thành, chưa tồn tại về mặt vật chất cũng như pháp lý. Và những tài sản đó có thể được gọi chung là tài sản hình thành trong tương lai.
Tại Điều 108 BLDS năm 2015 quy định “Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Quy định về tài sản hình thành trong tương lai đã có từ năm 1995 và nó là tiền đề cho các quy định sau này. Cùng với sự phát 123doc 9 triển không ngừng của xã hội thì loại tài sản này ngày càng trở thành đối tượng của nhiều giao dịch dân sự, thương mại, tác động đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội3.