Chương 1 TỎNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYET CUA DE TÀI LUẬN AN 1. Tình hình nghiên cứu 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về kinh doanh bat động sản và thị trường bat động sản Ở nước ta, nghiên cứu lý luận về KDBĐS và TTBĐS với mức độ, phạm vi khác nhau đã có nhiều công trình khoa học được công bố trong thời gian qua mà qua tìm hiểu, NCS có thé dé cập đến một số công trình khoa học tiêu biểu sau đây: Thứ nhất, Trần Tiên Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội. Cuốn sách đi sâu nghiên cứu, tìm hiểu đưới góc độ lý luận các nguyên lý cơ bản của BĐS.
Theo NCS, giá trị tham khảo nổi bật nhất của cuốn sách này là cung cấp nên tang, cơ sở lý luận về BĐS. Bởi lẽ, chỉ khi có sự hiểu biết sâu sắc về nguyên ly BĐS mới giúp cho NCS thuận lợi hơn trong quá trình nghiên cứu bản chất, cơ chế hoạt động, vận hành của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (một dạng cụ thé của BĐS) trong nên kinh tế thị trường. Mặc dù, nội dung của cuốn sách này không liên quan trực tiếp đến phạm vi đề tài nghiên cứu luận án của NCS. Tuy nhiên, cuốn sách “Nguyên lý bất động sản” của tác giả Trần Tiến Khai có mối quan hệ với đề tài luận án của NCS.
Đây là mối quan hệ giữa “cái chung” với “cái riêng”. Tác phẩm của tác giả Trần Tiến Khai đề cập những nguyên lý chung của BĐS; trong khi đó, luận án của NCS đi sâu tìm hiểu phân khúc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - Nhà ở hình thành trong tương lai một loại BĐS cụ thé. Vì vậy, quan hệ về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng được định dạng dựa trên các nguyên lý chung của BĐS. Một số phát hiện của cuốn sách này được NCS tham khảo khi phân tích, nhận diện đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai và các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 luận án.
Thứ hai, Thái Bá Cân và Trần Nguyên Nam (2003), Thi trong bắt động sản - Những van dé lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội. Cuốn sách của các tác giả Thái Bá Cân và Trần Nguyên Nam nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về TTBĐS trên thế giới nói chung và TTBĐS Việt Nam 10 nói riêng thông qua việc phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, các yếu tố cau thành của TTBĐS; phân loại TTBĐS; cấu trúc của TTBĐS; mối quan hệ giữa TTBĐS với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường nguyên, vật liệu xây dựng v. Dựa trên những nghiên cứu lý luận, các tác giả đánh giá sự hình thành và phát triển của TTBĐS nói chung và TTBĐS Việt Nam nói riêng. Tiếp đó, cuốn sách đề cập định hướng và các giải pháp đảm bảo sự hoạt động lành mạnh, thông suốt và có hiệu quả của TTBĐS ở nước ta.
Theo NCS, cuốn sách nay là cuốn sách giáo khoa về TTBĐS; bởi nó cung cấp những kiến thức cơ bản, nền tảng nhất về TTBĐS. Nếu muốn tìm hiểu về TTBDS thì trước hết không thé bỏ qua những nội dung của cuốn sách này. Những kết quả được các tác giả Thái Bá Cân và Trần Nguyên Nam phát hiện có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS trong quá trình nghiên cứu luận án; đặc biệt là những phân tích về khái niệm, đặc điểm của BĐS, của TTBĐS nói chung và TTBĐS Việt Nam nói riêng cũng như mối quan hệ giữa TTBĐS với thị trường vốn, vai trò của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường v. được NCS tham khảo, kế thừa khi tìm hiểu một số vẫn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 luận án.
Dẫu vậy, nội dung cuốn sách này không trực tiếp nghiên cứu một cách trực diện, hệ thống về phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam. Vì vậy, kế thừa kết quả nghiên cứu lý luận về TTBĐS nói chung, NCS đi sâu tìm hiểu lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và những vấn đề pháp lý về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại Tp. Thứ ba, Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội. Cuốn sách “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của tác giả Lê Xuân Bá góp thêm “một tiếng nói” vào việc góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về TTBĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta.
Những van dé lý luận về TTBĐS Việt Nam được tác giả phân tích, nhận diện và từng bước làm sáng tỏ thông qua việc tìm hiểu, đánh giá sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới. Thông qua việc tìm hiểu nội dung cuốn sách này, người đọc nắm bắt được khái quát sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đôi mới ở Việt Nam; đồng thời, tự mình có thể lý giải được cơ sở hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta. Mặc dù, 11 tac giả Lê Xuân Bá không nghiên cứu trực tiếp, có hệ thống về loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - sự hình thành và phát triển trong 30 năm đổi mới; song những kết quả nghiên cứu, phát hiện được trình bày trong cuốn sách này có giá trị tham khảo nhất định đối với NCS khi tìm hiểu, giải mã một số van dé lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 luận án. Bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một phân khúc cụ thé, một loại hình KDBĐS cụ thé của TTBĐS.
Quá trình hình thành và phát triển của loại hình KDBĐS này không thê tách dời với sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. Hay nói cách khác, việc tìm hiểu sự hình thành và phát triển TTBĐS trong công cuộc đôi mới ở Việt Nam tạo nền tảng cơ sở vững chắc cho quá trình nghiên cứu, phân tích loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta dưới khía cạnh lý luận. Tht tr, Nhiều tác giả (2006), Kinh doanh bat động sản: Thực trạng và giải pháp ở Việt Nam, Nxb Thanh niên, Tp. Đối tượng nghiên cứu của cuốn sách này là KDBDS, tiếp cận từ van đề lý luận đến đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn thiện ở Việt Nam của nhiều tác giả do Nxb Thanh niên, Tp.
HCM xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách “Kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp ở Việt Nam” góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của KDBĐS ở Việt Nam cung cấp những thông tin tham khảo bổ ích mang tính chuyên môn đối với NCS trong quá trình nghiên cứu luận án. Bởi lẽ, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hình cụ thé của KDBĐS ở nước ta nên loại hình kinh doanh này khó có thé tách rời những nguyên lý, đặc điểm, nguyên tắc và yêu cầu v. Những kết quả, phát hiện của cuốn sách này được NCS tham khảo trong toàn bộ quá trình nghiên cứu luận án, từ nghiên cứu lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Dẫu vậy, do cuốn sách không đi sâu tìm hiểu một cách hệ thống, day đủ, toàn diện về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai mà nghiên cứu về KDBĐS nói chung trên phương diện lý luận và phương diện thực tiễn. Vì vậy, những phát hiện của các tác giả về đánh giá thực trạng và giải pháp về KDBĐS được NCS tiếp thu có chọn lọc, phù hợp khi đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và đưa ra giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này tham chiếu từ thực tiễn tại Tp. 12 Thứ năm, Phan Thị Cúc và Nguyên Văn Xa (2009), Dau tu kinh doanh bat động sản, Nxb Đại học Quốc gia TP. Trước khi đi sâu phân tích hoạt động đầu tư KDBDS, các tác giả Phan Thi Cúc và Nguyên Văn Xa nghiên cứu một số van đề lý luận về BĐS, vai trò của BĐS; khái niệm và đặc điểm của TTBĐS; phân loại TTBDS, vai trò của TTBDS; cầu trúc của TTBĐS.
Tiếp đó, các tác giả phân tích hoạt động đầu tư KDBDS dưới khía cạnh lý luận và khía cạnh thực tiễn dé làm rõ ý nghĩa, vị trí của hoạt động này trên TTBĐS. Mặc dù, nội dung cuốn sách không liên quan trực tiếp đến dé tài nghiên cứu của luận án song các thông tin mà các tác giả phân tích có giá trị tham khảo bổ ích. Nó cung cấp những kiến thức cơ sở, nền tảng về BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu tư KDBĐS - một hoạt động cơ bản, không thê thiếu được của TTBĐS giúp NCS hiểu rõ hơn bản chất, cơ chế vận hành của hoạt động đầu tư KDBĐS nói chung và hoạt động KDBĐS ở nước ta nói riêng. Những kết quả nghiên cứu của cuốn sách này được NCS tiếp thu, tham khảo khi giải quyết một số vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động KDBDS hình thành trong tương lai nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng tại Tiêu mục 2.1 Chương 2 của luận án.
Thứ sáu, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2006), Nghiên cứu các yếu t6 cấu thành thị trường bat động sản nhà dat, dé xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường bat động sản nhà dat, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội. Mặc dù, công trình này không nghiên cứu trực tiếp về chính sách quản lý TTBDS hình thành trong tương lai nói chung và chính sách quản lý thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của công trình nay rất rộng và mang tinh vĩ mô dé cập đến các yếu tô cấu thành TTBĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường phân khúc BĐS nhà đất. Những phát hiện của công trình này có giá trị phô quát, “phủ trùm” đối với đề tài luận án của NCS; bởi lẽ, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp.
HCM là một phân khúc của TTBĐS nhà đất.