Quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam

Luận án tiến sĩ: Quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam - ĐH Luật Hà Nội 2026

• Tác giả: Nguyễn Diệu Anh
• Người hướng dẫn: Nguyễn Thị Quế Anh
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
• Đề tài: Quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2026
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam

Bộ luật Dân sự năm 2015 chính thức ghi nhận chế định quyền bề mặt. Đây là bước tiến quan trọng trong tiến trình hoàn thiện hệ thống vật quyền tại Việt Nam. Quyền bề mặt phân tách quyền sở hữu đất đai và quyền khai thác không gian. Khái niệm này bao gồm quyền đối với mặt đất, mặt nước, lòng đất và khoảng không gian bên trên. Cơ chế pháp lý mới thúc đẩy tối ưu hóa nguồn lực tài nguyên. Nghiên cứu từ Đại học Luật Hà Nội năm 2026 xác định quyền bề mặt là một dạng vật quyền phái sinh. Quyền này tồn tại độc lập tương đối với quyền sử dụng đất. Chủ thể xác lập quyền bề mặt thông qua thỏa thuận, di chúc hoặc quy định pháp luật. Bản chất tài sản của quyền bề mặt cho phép chủ thể chuyển nhượng, để thừa kế hoặc thế chấp. Chế định giúp khắc phục sự chồng chéo giữa luật đất đai và luật dân sự. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà nước. Đồng thời, thị trường bất động sản có thêm công cụ pháp lý linh hoạt để phát triển công trình ngầm và trên không.

1.1. Bản chất pháp lý của quyền bề mặt trong hệ thống vật quyền

Quyền bề mặt mang đầy đủ đặc tính của một vật quyền đối với tài sản của người khác. Quyền này tạo ra mối quan hệ pháp lý trực tiếp giữa chủ thể nắm quyền và bất động sản. Người có quyền bề mặt trực tiếp chi phối bề mặt, lòng đất hoặc không gian. Quyền sở hữu tài sản trên đất tách rời quyền sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn của Bộ luật Dân sự năm 2015. Tính đối kháng của quyền bề mặt được bảo vệ trước mọi bên thứ ba. Hiệu lực pháp lý duy trì ổn định ngay cả khi quyền sử dụng đất bị chuyển giao. Chủ thể an tâm đầu tư nguồn vốn lớn vào công trình kiên cố lâu dài.

1.2. Phân biệt quyền bề mặt với quyền sử dụng đất và quyền thuê đất

Quyền bề mặt khác biệt rõ rệt với quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc thù gắn liền toàn bộ diện tích thửa đất. Ngược lại, quyền bề mặt có thể giới hạn theo từng tầng không gian cụ thể. Chủ quyền bề mặt không nhất thiết phải có quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đó. Hợp đồng thuê đất dài hạn chỉ mang bản chất trái quyền cá nhân giữa các bên. Trái quyền không tạo ra hiệu lực đối kháng mạnh mẽ như vật quyền bề mặt. Khi quyền sử dụng đất thay đổi chủ thể, quyền bề mặt vẫn tiếp tục duy trì hiệu lực. Sự phân định này tạo nền tảng lý luận vững chắc cho việc quản trị tài nguyên.

II. Thực trạng và vấn đề quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam

Thực tiễn áp dụng quyền bề mặt tại Việt Nam đang gặp nhiều trở ngại lớn. Quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 còn mang tính nguyên tắc chung. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chuyên ngành chưa đồng bộ hóa khái niệm này. Cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền bề mặt trên thực tế vẫn chưa hình thành rõ ràng. Cơ quan đăng ký đất đai thiếu quy trình nghiệp vụ để ghi nhận quyền bề mặt độc lập. Tình trạng này khiến nhiều thỏa thuận dân sự về quyền bề mặt khó thực thi trọn vẹn. Ngoài ra, việc xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng của quyền bề mặt còn nhiều khoảng trống. Pháp luật hiện hành chưa làm rõ hậu quả khi không đăng ký quyền bề mặt. Quyền của bên thứ ba ngay tình dễ rơi vào tình trạng rủi ro pháp lý. Tranh chấp giữa người có quyền sử dụng đất và chủ sở hữu quyền bề mặt có xu hướng phức tạp. Việc định giá quyền bề mặt trong hoạt động tín dụng ngân hàng cũng thiếu căn cứ định lượng. Hệ thống pháp luật cần nhanh chóng khắc phục các bất cập này để khơi thông nguồn lực đầu tư xã hội.

2.1. Bất cập trong cơ chế đăng ký và hiệu lực đối kháng quyền bề mặt

Cơ chế công khai và đăng ký quyền bề mặt hiện chưa được thiết lập chi tiết. Điều này làm suy yếu tính đối kháng đặc trưng của một vật quyền thực thụ. Theo Bộ luật Dân sự, quyền bề mặt có hiệu lực đối kháng khi đăng ký. Dẫu vậy, pháp luật đất đai chưa ban hành mẫu hồ sơ đăng ký riêng biệt. Văn phòng đăng ký đất đai gặp lúng túng khi tiếp nhận hồ sơ từ người dân. Sự thiếu vắng thủ tục đăng ký dẫn đến nguy cơ xung đột quyền lợi giữa các bên. Người thứ ba ngay tình không có cơ sở dữ liệu tin cậy để kiểm tra tình trạng tài sản. Thị trường giao dịch vì thế trở nên e ngại và thiếu tính minh bạch.

2.2. Xung đột giữa quyền bề mặt và quy định pháp luật đất đai hiện hành

Luật Đất đai đặt quyền sử dụng đất vào vị trí trung tâm của mọi quan hệ tài sản. Trong khi đó, quyền bề mặt là một khái niệm mới thuộc nhánh pháp luật dân sự. Phạm vi khai thác không gian ngầm và không gian trên cao chưa được phân định ranh giới cụ thể. Sự thiếu đồng bộ giữa hai đạo luật tạo ra khoảng trống pháp lý nghiêm trọng. Chủ sở hữu công trình trên bề mặt gặp khó khăn khi làm thủ tục công nhận sở hữu tài sản. Doanh nghiệp muốn triển khai dự án hạ tầng đa tầng cũng vướng mắc cơ chế giao nhận đất. Cơ quan quản lý nhà nước thường chọn giải pháp an toàn là từ chối thụ lý hồ sơ.

III. Giải pháp hoàn thiện quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam

Luận án tiến sĩ tại Đại học Luật Hà Nội năm 2026 đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện. Giải pháp trước tiên là đồng bộ hóa quy định giữa Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Pháp luật cần bổ sung quy trình đăng ký quyền bề mặt vào hệ thống đăng ký bất động sản quốc gia. Giấy chứng nhận quyền bề mặt cần được phát hành độc lập với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này giúp khẳng định vị thế vật quyền của quyền bề mặt trên thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan lập pháp cần làm rõ quy chế bảo vệ người thứ ba ngay tình. Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng phải gắn liền chặt chẽ với thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nhà nước cần xây dựng khung định giá tài sản quyền bề mặt rõ ràng. Khung giá này phục vụ hiệu quả cho mục đích thuế, bồi thường giải tỏa và giao dịch bảo đảm. Hướng dẫn chi tiết về việc xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt cũng cần được quy định cụ thể. Các cải cách pháp lý này sẽ bảo đảm quyền lợi thỏa đáng cho mọi chủ thể tham gia.

3.1. Xây dựng quy trình đăng ký quyền bề mặt tại cơ quan địa chính

Cải cách thủ tục hành chính là điều kiện tiên quyết để vận hành quyền bề mặt. Cơ quan đăng ký đất đai cần thiết lập danh mục hồ sơ mẫu rõ ràng. Thủ tục cấp giấy chứng nhận phải phân tách rõ quyền sử dụng đất và quyền bề mặt. Quy trình này bảo đảm tính công khai trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia. Người dân và doanh nghiệp có thể tra cứu thông tin quyền bề mặt nhanh chóng. Việc đăng ký minh bạch loại bỏ triệt để các hành vi gian lận tài sản. Cơ quan thuế cũng căn cứ vào hồ sơ đăng ký để thu thuế chuẩn xác. Hiệu lực đối kháng từ đó phát huy trọn vẹn giá trị pháp lý.

3.2. Hoàn thiện cơ chế bảo vệ bên thứ ba và xử lý khi chấm dứt quyền

Pháp luật cần cơ chế minh định quyền lợi khi hợp đồng quyền bề mặt hết hạn. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ sở hữu tài sản trên đất phải được bồi hoàn thỏa đáng. Quy định hiện hành cần bổ sung quyền ưu tiên gia hạn hợp đồng quyền bề mặt. Trường hợp công trình không thể di dời, chủ đất có thể mua lại theo giá thị trường. Bên cạnh đó, các giao dịch thế chấp quyền bề mặt tại tổ chức tín dụng phải được bảo hộ. Người thứ ba ngay tình cần được pháp luật che chắn nếu các bên tranh chấp quyền ban đầu. Sự an toàn pháp lý này thúc đẩy dòng vốn đầu tư dài hạn vào hạ tầng.

IV. Ứng dụng thực tiễn quyền bề mặt theo pháp luật dân sự Việt Nam

Chế định quyền bề mặt mở ra không gian phát triển đột phá cho kinh tế đô thị. Việc áp dụng quyền bề mặt cho phép triển khai các công trình ngầm và đường trên cao phức tạp. Các bãi đỗ xe ngầm, trung tâm thương mại dưới lòng đất và tuyến metro sẽ hưởng lợi lớn. Nhà đầu tư không cần giải phóng toàn bộ mặt bằng mặt đất đắt đỏ. Họ chỉ cần thỏa thuận xác lập quyền bề mặt đối với khoảng không gian cần thi công. Cách làm này giảm thiểu chi phí đền bù giải tỏa và rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án. Hơn thế nữa, lĩnh vực năng lượng tái tạo cũng ghi nhận tiềm năng ứng dụng khổng lồ từ quyền bề mặt. Các dự án điện mặt trời mái nhà hoặc trang trại nông nghiệp kết hợp năng lượng có thể vận hành trơn tru. Chủ đầu tư dự án năng lượng ký kết hợp đồng quyền bề mặt với chủ sở hữu mặt bằng. Hai bên cùng khai thác giá trị kinh tế trên một diện tích đất duy nhất. Nghiên cứu của Đại học Luật Hà Nội năm 2026 khẳng định quyền bề mặt là công cụ pháp lý tối ưu của tương lai.

4.1. Khai thác không gian ngầm và trên cao tại các đại đô thị

Áp lực đô thị hóa đòi hỏi việc khai thác không gian theo chiều thẳng đứng. Quyền bề mặt tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho mô hình thành phố đa tầng. Các công trình cầu vượt bộ hành, đường sắt đô thị và hầm chui có thể xây dựng linh hoạt. Chủ đầu tư không phải bồi thường toàn bộ quyền sử dụng đất bên dưới. Quyền bề mặt cho phép nhiều chủ thể cùng khai thác một tọa độ không gian tại các độ sâu hoặc chiều cao khác nhau. Mô hình này tối ưu hóa quỹ đất khan hiếm tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

4.2. Thúc đẩy dự án năng lượng tái tạo và phát triển bền vững

Phát triển điện mặt trời áp mái và nông nghiệp công nghệ cao cần khung pháp lý rõ ràng. Quyền bề mặt cho phép doanh nghiệp năng lượng lắp đặt tấm pin trên mái nhà xưởng. Doanh nghiệp không cần sở hữu nhà xưởng hay quyền sử dụng thửa đất bên dưới. Hợp đồng quyền bề mặt mang tính ổn định cao và hạn chế rủi ro tranh chấp. Ngân hàng dễ dàng chấp nhận tài sản trên đất hình thành từ quyền bề mặt làm tài sản bảo đảm. Mô hình hợp tác kinh tế xanh nhờ vậy được nhân rộng nhanh chóng trên toàn quốc. Quyền bề mặt thực sự trở thành đòn bẩy thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền bề mặt. Chương 2: Thực trạng quy định về quyền bề mặt theo pháp luật Việt Nam Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền bề mặt và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện. 12 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ QUYỀN BỀ MẶT Với tư cách là một chế định mới được pháp điển hóa, QBM vẫn đặt ra nhiều vấn đề cần tiếp tục làm rõ cả về phương diện lý luận và thực tiễn áp dụng. Các công trình nghiên cứu đã công bố đã góp phần làm sáng tỏ nhiều khía cạnh của QBM nhưng chủ yếu tiếp cận trong khuôn khổ nghiên cứu chung về vật quyền hoặc tập trung vào những vấn đề riêng lẻ.

Đến nay, chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về QBM với tư cách là một vật quyền độc lập trong điều kiện đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Vì vậy, việc tổng quan tình hình nghiên cứu là cần thiết nhằm xác định những kết quả đã đạt được, nhận diện khoảng trống nghiên cứu và làm rõ tính cấp thiết của đề tài luận án. Tổng quan các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến đề tài luận án 1. Tình hình nghiên cứu trong nước 1.

Các luận án, luận văn Các công trình nghiên cứu ở cấp độ luận án tiến sĩ và luận văn thạc sĩ đã góp phần quan trọng trong việc hình thành nhận thức khoa học về QBM tại Việt Nam. Tiêu biểu, luận án tiến sĩ “Hệ thống các vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam” của Lê Đăng Khoa (2018) đã tiếp cận QBM dưới góc độ một vật quyền phái sinh, làm rõ khái niệm, đặc điểm, căn cứ xác lập, đăng ký và công khai QBM, đồng thời đề xuất cách hiểu mở rộng về phạm vi QBM theo chiều không gian. Tuy nhiên, do nghiên cứu toàn bộ hệ thống vật quyền nên những vấn đề chuyên sâu như bản chất pháp lý của QBM trong mối quan hệ với QSDĐ hay cơ chế đối kháng với người thứ ba chưa được phân tích đầy đủ. Luận văn thạc sĩ “Hệ thống vật quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015” của Ngô Thùy Dương (2016) cho rằng QBM là vật quyền phụ thuộc, được hình thành trên cơ sở QSDĐ của chủ thể khác và là kết quả pháp điển hóa nhu cầu thực tiễn về khai thác, sử dụng đất dài hạn để xây dựng công trình.

Trong khi đó, luận văn “Quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015” của Ngô Thị Mây 13 (2019) là công trình chuyên khảo trực tiếp về QBM, phân tích tương đối toàn diện các quy định của BLDS năm 2015 về xác lập, hiệu lực, nội dung, thời hạn và chấm dứt QBM, đồng thời bước đầu đối chiếu QBM với quyền thuê đất dài hạn nhằm làm rõ giá trị khai thác kinh tế của chế định này. Đáng chú ý, luận văn “Quyền bề mặt - một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Lê Thị Ngọc Mai (2014), được thực hiện trước khi BLDS năm 2015 được ban hành, đã đặt nền móng cho nghiên cứu chuyên sâu về QBM ở Việt Nam. Trên cơ sở khảo cứu Luật La Mã và pháp luật nước ngoài, tác giả xây dựng khái niệm QBM, phân tích mối quan hệ giữa QBM với QSDĐ và nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chế định này phù hợp với đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhìn chung, các luận án và luận văn đã góp phần làm rõ nguồn gốc, khái niệm, đặc điểm và nội dung của QBM, đồng thời nhận diện một số bất cập của pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, phần lớn các nghiên cứu vẫn chủ yếu tập trung vào việc phân tích quy định của BLDS năm 2015. Đề tài khoa học và sách chuyên khảo Bên cạnh các công trình nghiên cứu ở cấp độ luận án, luận văn, những đề tài khoa học và sách chuyên khảo cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển lý luận về QBM. Tiêu biểu là đề tài khoa học cấp trường về “Chế định vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại” do Nguyễn Minh Oanh chủ trì, sau này được phát triển thành cuốn sách chuyên khảo “Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại” xuất bản năm 2018. Mặc dù nội dung nghiên cứu chủ yếu tập trung vào lý thuyết vật quyền nói chung, công trình đã dành dung lượng nhất định để phân tích QBM trên các phương diện như khái niệm, đặc điểm, nội dung, thời hạn, căn cứ xác lập và chấm dứt quyền.

Điểm nổi bật của công trình là sự phân biệt giữa QBM với QSDĐ trong bối cảnh pháp luật Việt Nam. Qua đó, tác giả góp phần làm rõ rằng QBM không đồng nhất với QSDĐ mà là một quyền độc lập, phát sinh trên cơ sở QSDĐ thuộc về chủ thể khác. Tuy nhiên, do giới hạn nghiên cứu chung về vật quyền nên việc phân tích QBM chưa thực sự đi sâu vào những tranh luận lý luận còn tồn tại. 14 Một đóng góp đáng chú ý khác thuộc về Nguyễn Ngọc Điện thông qua cuốn sách “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” xuất bản từ năm 1999.

Mặc dù chưa sử dụng thuật ngữ “quyền bề mặt”, tác giả đã đưa ra những ý niệm đầu tiên về “quyền sở hữu bề mặt”, qua đó thừa nhận khả năng tồn tại của quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất thuộc về người không có QSDĐ. Những phân tích này cho thấy tư duy pháp lý về sự tách biệt giữa QSDĐ và quyền sở hữu tài sản trên đất đã xuất hiện khá sớm trong khoa học pháp lý Việt Nam. Có thể nói, các đề tài khoa học và sách chuyên khảo đã góp phần hình thành cơ sở lý luận ban đầu cho việc nghiên cứu QBM. Tuy nhiên, do được xây dựng trong khuôn khổ nghiên cứu rộng hơn về vật quyền hoặc tài sản, các công trình này chưa thể giải quyết toàn diện những vấn đề đặc thù của QBM trong điều kiện pháp luật Việt Nam.

Các bài viết đăng trên tạp chí khoa học và kỷ yếu hội thảo Cùng với các luận án, luận văn và sách chuyên khảo, các bài viết đăng trên tạp chí khoa học chuyên ngành đã góp phần bổ sung và làm phong phú thêm những cách tiếp cận đối với QBM. Mặc dù không hướng tới xây dựng một hệ thống lý luận hoàn chỉnh, các nghiên cứu này có giá trị tham khảo quan trọng trong việc nhận diện những khoảng trống của pháp luật hiện hành và đề xuất định hướng hoàn thiện. Một trong những công trình tiêu biểu là bài viết “Về quyền hưởng dụng và quyền bề mặt” của Phùng Trung Tập (Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 2016). Trên cơ sở phân tích các quy định mới của BLDS năm 2015, tác giả làm rõ căn cứ xác lập, thời hạn, nội dung và căn cứ chấm dứt QBM; đồng thời chỉ ra một số vấn đề còn bỏ ngỏ như phạm vi quyền năng của chủ thể có QBM, hiệu lực của QBM và mối quan hệ giữa QBM với các quyền khác đối với tài sản.

Tuy nhiên, do mang tính bình luận quy định mới, bài viết chưa đi sâu phân tích bản chất vật quyền của QBM và sự liên hệ với pháp luật chuyên ngành. Ở góc độ giao dịch bảo đảm, bài viết “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền hưởng dụng, quyền bề mặt” của Nguyễn Hoàng Long (Tạp chí Công thương, 2021) tiếp cận QBM như một quyền tài sản có khả năng tham gia giao lưu dân sự. Tác giả cho rằng việc ghi nhận QBM góp phần mở rộng phạm vi tài sản bảo đảm và khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của đất đai. Tuy 15 nhiên, bài viết chưa làm rõ đầy đủ các điều kiện để QBM trở thành đối tượng của giao dịch bảo đảm và cơ chế xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Bên cạnh đó, nhiều bài viết khác tập trung phân tích QBM dưới góc độ hoàn thiện pháp luật. Các tác giả đều chỉ ra sự thiếu đồng bộ giữa BLDS năm 2015 với pháp luật đất đai và các luật chuyên ngành, đặc biệt là khoảng trống về đăng ký, công khai, chuyển giao và bảo vệ QBM. Một số tham luận hội thảo và bài viết trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp cũng đề cập đến hiệu lực đối kháng với người thứ ba, chuyển giao QBM và nhu cầu cụ thể hóa chế định này trong các lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở và quy hoạch. Nhìn chung, các bài viết khoa học trong nước đã góp phần làm sáng tỏ nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn của QBM, đồng thời phản ánh nhu cầu hoàn thiện khuôn khổ pháp lý để chế định này vận hành hiệu quả.

Tuy nhiên, do tính chất chuyên đề, các nghiên cứu chủ yếu tiếp cận từng vấn đề riêng lẻ, chưa xây dựng được một cách tiếp cận toàn diện, chuyên sâu về QBM với tư cách là một vật quyền độc lập trong pháp luật dân sự Việt Nam. Tình hình nghiên cứu khoa học nước ngoài So với Việt Nam, QBM là chế định đã có lịch sử hình thành và phát triển lâu dài trong nhiều hệ thống pháp luật trên thế giới. Do đó, các nghiên cứu nước ngoài về QBM có phạm vi rộng, chiều sâu lớn và cung cấp những cơ sở lý luận quan trọng cho việc tiếp cận và hoàn thiện chế định này trong pháp luật Việt Nam. Sách chuyên khảo Nguồn gốc lịch sử của QBM thường được truy nguyên từ Luật La Mã cổ đại với chế định superficies.

Trong số các công trình nghiên cứu về vấn đề này, cuốn sách “The Principles of Roman Law and Their Relation to Modern Law” của William L. Burdick được xem là tài liệu có giá trị tham khảo quan trọng. Trên cơ sở phân tích các nguyên tắc của Luật La Mã và ảnh hưởng của chúng đối với pháp luật hiện đại, tác giả đã làm rõ sự hình thành của QBM như một ngoại lệ đối với nguyên tắc superficies solo cedit - theo đó mọi công trình gắn liền với đất đều thuộc về chủ sở hữu đất. Theo Luật La Mã, mặc dù nguyên tắc chung là chủ sở hữu đất đồng thời là chủ sở hữu công trình trên đất, nhưng vì nhu cầu phát triển kinh tế và khai thác đất 16 đai, pháp luật đã thừa nhận khả năng một chủ thể khác được quyền xây dựng, sử dụng và khai thác công trình trên đất của người khác trong thời gian dài.

Quyền này dần phát triển thành một loại vật quyền độc lập và được bảo vệ bằng các cơ chế pháp lý tương tự như quyền sở hữu. Những phân tích của William L.