Tổng quan nghiên cứu

Quyền bề mặt là một chế định pháp luật mới được quy định trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017. Trước đó, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 không có quy định cụ thể về quyền này. Quyền bề mặt được hiểu là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Đây là một loại vật quyền phụ thuộc, phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất của người khác, cho phép chủ thể quyền bề mặt khai thác, sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với bề mặt đất trong một thời hạn nhất định.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng quyền bề mặt tại Việt Nam, từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm áp dụng thống nhất và hiệu quả. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật liên quan, đồng thời so sánh với pháp luật một số quốc gia tiêu biểu như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Thái Lan và Đài Loan.

Việc nghiên cứu quyền bề mặt có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội, giúp khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể. Theo ước tính, quyền bề mặt góp phần giảm thiểu chi phí đầu tư cho doanh nghiệp khi không phải sở hữu toàn bộ quyền sử dụng đất mà vẫn có thể khai thác tài sản trên đất trong thời gian dài. Tuy nhiên, do tính mới mẻ của chế định này, việc áp dụng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do thiếu văn bản hướng dẫn chi tiết và sự phổ biến chưa rộng rãi.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên lý thuyết vật quyền trong pháp luật dân sự, đặc biệt là khái niệm quyền bề mặt (superficies) xuất phát từ luật La Mã cổ đại. Vật quyền được hiểu là quyền chi phối trực tiếp và ngay lập tức đối với tài sản, mang tính tuyệt đối và có hiệu lực đối với mọi người. Quyền bề mặt là một loại vật quyền phụ thuộc, phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của người khác, cho phép chủ thể quyền bề mặt sử dụng bề mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên và dưới đất để xây dựng công trình, trồng cây hoặc canh tác.

Các khái niệm chính bao gồm:

  • Quyền bề mặt: quyền sử dụng bề mặt đất và các khoảng không gian liên quan thuộc quyền sử dụng đất của người khác.
  • Vật quyền: quyền chi phối trực tiếp đối với tài sản, có tính tuyệt đối và hiệu lực đối với mọi người.
  • Quyền hưởng dụng: quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ tài sản của người khác trong thời hạn nhất định, không có quyền thay đổi tính chất tài sản.
  • Quyền thuê đất dài hạn: quyền sử dụng đất theo hợp đồng thuê, có tính chất trái quyền, phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên.

Khung lý thuyết còn bao gồm các mô hình so sánh pháp luật giữa Việt Nam và các quốc gia như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Thái Lan, Đài Loan nhằm làm rõ điểm tương đồng và khác biệt trong quy định về quyền bề mặt.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin làm cơ sở. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể gồm:

  • Phương pháp lịch sử: nghiên cứu sự hình thành và phát triển của quyền bề mặt từ luật La Mã cổ đại đến pháp luật hiện đại.
  • Phân tích và bình luận: làm rõ các quy định pháp luật về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 và các văn bản liên quan.
  • So sánh pháp luật: đối chiếu quy định về quyền bề mặt giữa Việt Nam và một số quốc gia để nhận diện ưu điểm, hạn chế và bài học kinh nghiệm.
  • Diễn dịch, quy nạp và tổng hợp: khái quát các vấn đề lý luận và thực tiễn, từ đó đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, các văn bản pháp luật chuyên ngành (Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014), các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước, báo cáo thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân. Cỡ mẫu nghiên cứu là toàn bộ các quy định pháp luật liên quan và các trường hợp thực tiễn được tổng hợp trong giai đoạn từ 2015 đến 2019. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các văn bản pháp luật và tài liệu có liên quan trực tiếp đến quyền bề mặt. Thời gian nghiên cứu kéo dài trong 2 năm, từ 2017 đến 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Khái niệm và đặc điểm quyền bề mặt được làm rõ
    Quyền bề mặt là quyền tài sản mới được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, mang tính vật quyền phụ thuộc, có tính đối vật, phái sinh từ quyền sử dụng đất của người khác, có tính tuyệt đối và có thể đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp trong thời hạn quyền bề mặt còn hiệu lực. Thời hạn quyền bề mặt không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất, thường kéo dài vài chục năm. Ví dụ, Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định thời hạn tối đa là 50 năm, trong khi pháp luật Thái Lan giới hạn 30 năm.

  2. So sánh quyền bề mặt với quyền hưởng dụng và quyền thuê đất dài hạn
    Quyền bề mặt và quyền hưởng dụng đều là quyền của chủ thể đối với tài sản của người khác, có hiệu lực đối với mọi người và chấm dứt khi hết thời hạn hoặc theo thỏa thuận. Tuy nhiên, quyền bề mặt cho phép chủ thể sở hữu tài sản tạo lập trên đất, còn quyền hưởng dụng chỉ được hưởng hoa lợi, không được thay đổi tính chất tài sản. So với quyền thuê đất dài hạn, quyền bề mặt là vật quyền có tính dịch chuyển độc lập, trong khi quyền thuê đất là quyền đối nhân, phụ thuộc hợp đồng và sự đồng ý của chủ sở hữu đất khi chuyển giao.

  3. Pháp luật các quốc gia có quy định chi tiết và đa dạng về quyền bề mặt

    • Nhật Bản quy định quyền bề mặt (chijoken) cho phép sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình trên hoặc dưới mặt đất, thời hạn tối đa 50 năm, có quy định bảo vệ quyền lợi người có quyền bề mặt khi mua bán đất.
    • Hoa Kỳ công nhận quyền bề mặt (surface right) bao gồm quyền sử dụng bề mặt và khai thác xuyên qua bề mặt, có thể tách quyền sử dụng bề mặt và lòng đất cho các chủ thể khác nhau.
    • Thái Lan giới hạn thời hạn quyền bề mặt không quá 30 năm, có thể gia hạn, quyền bề mặt được đăng ký và có thể chuyển giao, thừa kế.
    • Đài Loan quy định quyền bề mặt có thể xác định hoặc không xác định thời hạn, có quyền bề mặt bị phân chia theo không gian trên hoặc dưới đất, có quy định chi tiết về bồi thường và xử lý tài sản khi chấm dứt quyền.

  4. Thực tiễn áp dụng quyền bề mặt tại Việt Nam còn nhiều khó khăn
    Do quyền bề mặt là chế định mới, chưa có văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết, việc áp dụng còn gặp vướng mắc trong xác lập, chuyển nhượng, chấm dứt quyền và xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Việc phân biệt quyền bề mặt với quyền thuê đất và quyền hưởng dụng chưa được thống nhất, dẫn đến tranh chấp và khó khăn trong xét xử.

Thảo luận kết quả

Việc quy định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015 là bước tiến quan trọng, thể hiện sự hoàn thiện kỹ thuật lập pháp và phù hợp với xu hướng pháp luật quốc tế. Quyền bề mặt giúp phân tách rõ ràng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, tạo điều kiện cho các chủ thể khai thác tối đa lợi ích từ tài sản gắn liền với đất mà không cần sở hữu quyền sử dụng đất. Điều này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp và tăng hiệu quả sử dụng đất.

So sánh với các quốc gia như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Thái Lan và Đài Loan cho thấy Việt Nam cần hoàn thiện hơn nữa các quy định về thời hạn, thủ tục đăng ký, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cũng như quy định xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Việc áp dụng các biện pháp bảo vệ quyền lợi người có quyền bề mặt trong giao dịch dân sự cũng cần được chú trọng để tránh rủi ro pháp lý.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh thời hạn quyền bề mặt giữa các quốc gia, bảng tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt, cũng như sơ đồ mô tả mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt. Những biểu đồ này giúp minh họa rõ nét sự khác biệt và tương đồng trong quy định pháp luật, hỗ trợ việc phân tích và đề xuất giải pháp.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền bề mặt
    Cần bổ sung, sửa đổi các quy định chi tiết về thủ tục xác lập, đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp và chấm dứt quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành liên quan. Mục tiêu là tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, giảm thiểu tranh chấp và rủi ro pháp lý. Thời gian thực hiện trong vòng 2 năm, do Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng.

  2. Ban hành văn bản hướng dẫn thi hành quyền bề mặt
    Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần sớm ban hành nghị định hoặc thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành các quy định về quyền bề mặt, bao gồm mẫu hợp đồng, thủ tục đăng ký, xử lý tài sản khi chấm dứt quyền. Điều này giúp các chủ thể dễ dàng tiếp cận và áp dụng pháp luật thống nhất. Thời gian thực hiện trong 1 năm, do Bộ Tư pháp phối hợp với các bộ ngành liên quan.

  3. Tăng cường phổ biến, đào tạo pháp luật về quyền bề mặt
    Tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo, tuyên truyền pháp luật cho cán bộ tư pháp, luật sư, doanh nghiệp và người dân nhằm nâng cao nhận thức và hiểu biết về quyền bề mặt. Đây là bước quan trọng để đảm bảo áp dụng pháp luật hiệu quả và giảm thiểu tranh chấp. Thời gian triển khai liên tục, do các cơ quan pháp luật và trường đại học phối hợp thực hiện.

  4. Xây dựng hệ thống thông tin đăng ký quyền bề mặt đồng bộ, hiện đại
    Đầu tư phát triển hệ thống đăng ký quyền bề mặt tích hợp với hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, đảm bảo tính chính xác, minh bạch và thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp. Việc này góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi các bên. Thời gian thực hiện trong 3 năm, do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Nhà làm luật và cơ quan quản lý nhà nước
    Luận văn cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để hoàn thiện chính sách, pháp luật về quyền bề mặt, giúp xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành và quản lý hiệu quả quyền này.

  2. Luật sư, chuyên gia pháp lý và giảng viên đại học
    Tài liệu tham khảo quan trọng để nghiên cứu sâu về quyền bề mặt, so sánh pháp luật và giảng dạy chuyên ngành luật dân sự, luật đất đai, góp phần nâng cao chất lượng đào tạo và tư vấn pháp luật.

  3. Doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản
    Hiểu rõ quyền bề mặt giúp doanh nghiệp khai thác hiệu quả tài sản trên đất mà không cần sở hữu quyền sử dụng đất, giảm chi phí đầu tư và rủi ro pháp lý trong giao dịch.

  4. Cơ quan Tòa án và các tổ chức giải quyết tranh chấp
    Luận văn cung cấp căn cứ pháp lý và phân tích thực tiễn giúp Tòa án và các tổ chức giải quyết tranh chấp áp dụng thống nhất, chính xác các quy định về quyền bề mặt trong xét xử.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quyền bề mặt khác gì so với quyền sử dụng đất?
    Quyền bề mặt là quyền sử dụng bề mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên và dưới đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng, trồng cây, canh tác và sở hữu tài sản trên đó. Quyền sử dụng đất là quyền trực tiếp đối với đất, bao gồm chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất. Quyền bề mặt là quyền phụ thuộc, phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất.

  2. Thời hạn của quyền bề mặt được quy định như thế nào?
    Thời hạn quyền bề mặt được xác định theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất. Ví dụ, nếu quyền sử dụng đất còn 50 năm thì quyền bề mặt không thể vượt quá 50 năm. Một số quốc gia như Nhật Bản giới hạn tối đa 50 năm, Thái Lan 30 năm.

  3. Quyền bề mặt có thể chuyển nhượng hay thế chấp không?
    Có, quyền bề mặt là vật quyền có tính dịch chuyển được, chủ thể có quyền bề mặt có thể chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố quyền này trong thời hạn còn hiệu lực mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu đất.

  4. Khi quyền bề mặt chấm dứt thì tài sản trên đất xử lý thế nào?
    Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt phải di dời tài sản và phục hồi tình trạng ban đầu của đất trong thời hạn quy định (thường là 6 tháng). Nếu chủ sở hữu đất muốn mua lại tài sản với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối không có lý do chính đáng.

  5. Làm thế nào để đăng ký quyền bề mặt?
    Việc đăng ký quyền bề mặt được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật. Việc đăng ký giúp xác nhận quyền của chủ thể, bảo vệ quyền lợi và có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

Kết luận

  • Quyền bề mặt là chế định pháp luật mới, quan trọng được Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 quy định nhằm bảo vệ quyền sở hữu tài sản trên đất của người khác và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
  • Quyền bề mặt mang tính vật quyền phụ thuộc, có tính đối vật, tuyệt đối, có thể đăng ký, chuyển nhượng và thế chấp trong thời hạn nhất định không vượt quá quyền sử dụng đất.
  • So sánh với pháp luật các quốc gia như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Thái Lan và Đài Loan cho thấy Việt Nam cần hoàn thiện các quy định chi tiết và thủ tục liên quan để đảm bảo áp dụng hiệu quả.
  • Thực tiễn áp dụng quyền bề mặt tại Việt Nam còn nhiều khó khăn do thiếu văn bản hướng dẫn và sự phổ biến chưa rộng rãi, cần có giải pháp đồng bộ từ hoàn thiện pháp luật đến tuyên truyền, đào tạo.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, ban hành văn bản hướng dẫn, tăng cường phổ biến và xây dựng hệ thống đăng ký hiện đại nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng và nhà nghiên cứu cần phối hợp triển khai các kiến nghị để hoàn thiện và phổ biến chế định quyền bề mặt, góp phần phát triển hệ thống pháp luật dân sự hiện đại, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.