Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Nghiên cứu lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM tương đối phong phú và đa dạng. Nhìn chung, có thể chia làm ba nhóm (i) nghiên cứu về HĐMBNOTM; (ii) nghiên cứu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (HĐMBCHCC); (iii) nghiên cứu hợp đồng mua bán NOTMHTTTL.
Nghiên cứu lý luận về HĐMBNOTM có luận văn của tác giả Vũ Hồng Hoa (2014) “Hợp đồng mua bán nhà ở Thương Mại ở Việt Nam hiện nay”[119]; tác giả Nguyễn Khánh Vũ (2018) “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam”[202], các nghiên cứu nói trên hầu như ít nhiều đã thống nhất về mặt lý luận, đặc trưng của quan hệ mua bán “nhằm mục đích sinh lời” thông qua việc “chuyển giao nhà ở thương mại” cho người tiêu dùng. Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung ( “Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại”[141], ngoài việc đề cập đến sự quan tâm của nhà nước trong việc tạo ra hành lang pháp lý để người dân có thể mua được nhà nhằm tạo lập chỗ ở hợp pháp tác giả cũng chỉ ra những bất cập, hạn chế. Tuy nhiên bài viết mới dừng lại ở việc chỉ ra những điểm bất cập mà chưa đi sâu phân tích về nguyên nhân của những bất cập đó. Mặc dù vậy, bài viết đã giúp cho NCS thêm nguồn tư liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu thực trạng của pháp luật về HĐMBNOTM tại chương 3 và giải pháp tại chương 4 của luận án.
Có thể thấy, dưới nhiều góc độ nghiên cứu khác nhau nhưng tác giả các bài viết nói trên đều cho thấy sự ảnh hưởng của pháp luật đối với các loại nhà ở thương mại, đều thống nhất cao phải hoàn thiện quy định của pháp luật về HĐMBNOTM. Mặc dù nội dung các nghiên cứu này, liên quan trực tiếp đến luận án của NCS nhưng do trong giới hạn nghiên cứu của luận văn, bài viết nên vẫn còn nhiều vấn đề còn bỏ ngỏ nên sẽ NCS tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM. 9 Về HĐMBCHCC, có luận văn của tác giả Đỗ Xuân Sơn (2017) “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay”[155]; tác giả Phạm Thành Nam (2018) “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư”[133], qua việc phân tích những đặc điểm pháp lý của loại nhà ở chung cư, điều kiện để trở thành đối tượng mua bán và những bất cập, các tác giả đều thống nhất sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp luật để đảm bảo quyền của các chủ thể khi tham gia giao dịch. Mặc dù tiếp cận ở nhiều khía cạnh khác nhau nhưng đều thống nhất “việc phát triển nhà ở chung cư là do các chủ đầu tư phát triển nhằm tìm kiếm lợi nhuận” và thống nhất khái niệm HĐMBCHCC “là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên bán giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu chung cư cho bên mua”.
Kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo bổ ích cho NCS trong quá trình nghiên cứu lý luận, phân loại HĐMBNOTM tại chương 2 của luận án. Nghiên cứu về hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, có luận văn của tác giả Nguyễn Thị Phương (2020) “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong kinh doanh bất động sản”[151]; tác giả Phạm Uy Vũ (2018) “Pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam”[203], các công trình nói trên đã phân tích và chỉ ra được đặc trưng cơ bản của NOTMHTTTL là do các doanh nghiệp KDBĐS phát triển, tại thời điểm hợp đồng được ký kết NOTMHTTTL chưa hoặc đang trong giai đoạn hình thành và đây chính là điểm khác biệt so với các loại nhà ở khác. Dựa vào những phát hiện nói trên, luận án sẽ tập trung phân tích sâu vào đặc điểm của nhà ở thương mại là đối tượng mua bán cũng là đối tượng nghiên cứu trực tiếp của luận án. Từ đó sẽ thấy rõ những đặc trưng pháp lý cơ bản của việc mua bán loại nhà ở này và những điều kiện mà các chủ thể phải đáp ứng tại thời điểm hợp đồng được giao kết.
Luận án của tác giả Hoàng Việt Trung (2022) “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn Tp.Hồ Chí Minh”[194], ngoài việc làm rõ những đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL) còn chỉ ra những bất cập của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh NOHTTTL, đồng thời đề xuất nhóm giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh NOHTTTL. Đối tượng nghiên cứu của luận án là kinh doanh NOHTTTL, 10 một loại nhà ở thương mại có đối tượng nghiên cứu trực tiếp của luận án nhưng góc độ nghiên cứu của tác giả Hoàng Việt Trung rộng hơn, bao gồm nhiều quan hệ so với phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM, một phạm vi trong hoạt động kinh doanh NOHTTTL trong luận án của NCS. Với những phát hiện mới, nhất là so sánh và chỉ ra được đặc trưng của loại NOHTTTL, luận giải vai trò của NOHTTTL là nguồn tài liệu tham khảo giúp cho NCS tham chiếu để hoàn thiện khung lý luận về HĐMBNOTM và pháp luật về HĐMBNOTM. Luận án của tác giả Đoàn Văn Bình (2022) “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam”[85].
Mặc dù công trình không nghiên cứu các quy định của pháp luật về hợp đồng mà chỉ nghiên cứu về mô hình bất động sản du lịch ở Việt Nam và đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Tuy nhiên, việc tiếp cận luận án và hướng nghiên cứu của tác giả có thể giúp cho NCS dự đoán được sự phát triển của thị trường KDBĐS, dự đoán được nhiều mô hình nhà ở thương mại mới được hình thành phù hợp với xu thế tất yếu của nền kinh tế thị trường. Việc tiếp cận hướng nghiên cứu này, có thể giúp cho NCS dự đoán những thay đổi và sự cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về HĐMBNOTM để có những kiến nghị, giải pháp nhằm tháo gỡ những nút thắt pháp lý khi có nhiều loại hình nhà ở thương mại mới tham gia vào thị trường. Luận án của tác giả Vũ Anh (2012), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn”[79], đối tượng nghiên cứu của luận án bao trùm tất cả các hoạt động KDBĐS không giới hạn trong giao dịch giữa chủ đầu tư với khách hàng bằng các quan hệ mua bán.
Với việc nhận diện những vấn đề lý luận trong hoạt động KDBĐS để làm tiền đề xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật về KDBĐS, các đặc điểm của pháp luật KDBĐS cũng như phân tích thực trạng pháp luật và đưa ra những kiến nghị để có cơ sở hoàn thiện pháp luật về KDBĐS đã giúp cho NCS giải mã một số vấn đề lý luận tại chương 2, nghiên cứu thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBNOTM ở chương 3 luận án. Tác giả Vũ Anh cũng đã chỉ ra sự khác biệt của loại hàng hóa bất động sản và chế định pháp luật về hợp đồng KDBĐS chưa được quy định rõ ràng cụ thể cho từng hợp đồng [79, tr.16], sự bất cập khi các chủ đầu tư soạn thảo dẫn đến việc các doanh nghiệp KDBĐS thường 11 đưa vào những điều khoản có lợi cho mình và bất lợi cho khách hàng và sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định của pháp luật [79, tr. Tuy nhiên do đề tài không tập trung nghiên cứu các quan hệ về hợp đồng nên một số vấn đề về lý luận và thực trạng của các chế định pháp luật về hợp đồng chưa được luận giải nên NCS tiếp tục nghiên cứu tại chương 2, chương 3 của luận án. Tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2022) “Giao dịch dân sự về bất động sản” [98], nội dung cuốn sách phân tích trực tiếp các giao dịch về bất động sản, các quy định của pháp luật, hạn chế, bất cập và đề xuất nhiều nhóm giải pháp dưới góc nhìn của nhiều tác giả.
Bài viết “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác giả Xa Kiều Oanh và Nguyễn Thị Khánh Ngân [98, tr.520] liên quan trực tiếp đến luận án, đã tập trung phân tích điều kiện về đối tượng của hợp đồng, chủ thể, hình thức của hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên, chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL và nhiều vấn đề khác. Đồng thời cũng chỉ ra những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán NOHTTTL như là việc giao kết hợp đồng mua bán NOHTTTL chủ yếu dựa trên ý chí đơn phương vì hợp đồng được chủ đầu tư soạn thảo [98, tr. 455] nên chưa đảm bảo quyền lợi của bên mua vì chủ đầu tư ít khi chịu điều chỉnh nội dung của hợp đồng theo ý kiến khách hàng [98, tr. Tác giả bài viết đã cung cấp một lượng thông tin cần thiết, giúp NCS có nguồn tư liệu tham khảo để giải quyết một số vấn đề trong quá trình nghiên cứu chương 2 và chương 3 của luận án Bài viết “Hình thức của hợp đồng liên quan bất động sản: Triết lý, kinh nghiệm lập pháp tại một số quốc gia trên thế giới và hàm ý chính sách cho Việt Nam” (2023) của tác giả Đỗ Giang Nam trong Kỷ yếu hội thảo khoa học “Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”[132], tác giả bài viết đã luận giải việc khảo cứu một cách có hệ thống triết lý lập pháp liên quan đến hình thức của hợp đồng là cơ sở để nhận diện những mô hình, giải pháp pháp lý để cải cách pháp luật ở Việt Nam.
Những quan điểm được tác giả bài viết đề cập, giúp cho NCS “lượng hóa” được vai trò của hình thức HĐMBNOTM khi nghiên cứu lý luận về hình thức của HĐMBNOTM tại chương 2 của luận án. Qua việc tiếp cận một số công trình, bài viết nói trên có thể thấy tác giả các công trình sử dụng đa dạng các phương pháp nghiên cứu để hoàn thiện về mặt lý 12 luận, đánh giá thực trạng của pháp luật, chỉ ra những bất cập, hạn chế của pháp luật.