Chương 1. Một số vấn đề li luận về hợp đồng chuyén nhượng hop đồng mua ban nha 6 hình thành trong tương lai. Quy dinh pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyén nhương hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lai. Giải pháp hoàn thiện quy đinh pháp iuật và nâng cao hiên quả quy định pháp luật về hợp đồng cinyễn nhương hop đồng mua bản nhà ở hành thành trong tương lai.
CHUONG1 MOT SỐ VAN DE LY LUẬN VE HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG HOP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TUONG LAI 1. Khái niệm hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trước hết ta cân tim hiểu khái niệm về hợp đông mua bán nhà ở hình thánh trong tương lai. Hiên nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thé về khái niệm đó. Nhưng dưới góc đô nghiên cứu, thì “hop đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai là sự théa thuận giữa các bên về việc mua bám nhà ở chưa có vào thời điễm hop đồng đó giao kết do du dn phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lề của hô gia đình, cá nhân chua xdy đựng hoặc chưa xây dung xong “`.
Góc hiểu này không sai nhưng còn thiểu sót vi: nha ở chưa nghiệm thu cũng có thé là đôi tương của hop đồng nay, hay đâu chỉ có nha ở thương mai 1a một loại của nha ở hình thành trong tương lai ma nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư cũng có là tai san hình thành trong tương lai. Do đó xuất phát từ đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai, tính chất của hợp đông mua bán tải sản”, ta có thể đưa ra khái niệm HĐMB NOHTTTL như sau: HDMB NOHTITL ia sự thoa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chưa có tại thời điểm giao kết, dang trong qua trình đầu tư xây dung và chưa được nghiêm tìm sử đụng. Theo đó, bên ban sẽ hoàn tiên quy trinh xdy đựng. tìm tue và bàn giao nhà cho bên mua, bên mua phải hoàn thành nghia vụ thanh toán theo thoa thuận.
Vậy HĐCN HĐMB NOHTTTL là gi? Dưới góc độ pháp lý, thuật ngữ chuyển nhượng có nghĩa la một sự dich chuyển của một tai sẵn, hoặc của quyền vả nghĩa vu từ người nảy sang người khác dé thay đổi quyên sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với tài sản, quyền và nghĩa vụ đó. Từ đó ta có thé ‘Navin Thị Ruyền Đang, 2019), “Hop động mua bán nhà ở Tình Dhành trong tương lai — Một số vấn đ # Judy và tue tiến", Luận văn thạc sĩ Mật, Đại học Luật Hi Nội,Hi Nội 17 * Điệu 430 BLDS 3015: “Hop đồng mma bin tài sin i sự thỏa thuậngata các bin, theo do bền bán chuyển quyền sở hữu tải sin cho bên nma vi bin mua trả tiên cho bin bin” 9 hiểu việc chuyển nhương hợp đông mua bán nghĩa là một trong các bên đã giao kết hop đông chuyển nhương lại toàn bộ quyển va nghĩa vụ hợp đông của mình cho một bên khác (bên thứ 3). Vậy chuyển nhượng hợp đông cũng là một giao dịch dân sự nói chung vả giao dịch chuyển nhượng nói riêng, đối tượng chuyển nhượng ở đây không phải là tai sản cụ thé mà là toan bô quyền và nghĩa vu phát sinh từ hop đông ma bên chuyển nhượng đã giao kết. Hiện nay, dưới góc đô pháp lý, chưa có khái niệm về HĐCN HĐMB NOHTTTL nhưng thực tế có nhiêu ý kiến, quan điểm khác nhau về việc văn ban chuyển nhượng hợp đông có phải la HĐCN HĐMB NOHTTTL không? Có ý kiến cho rằng Xét về bản chất, văn bản chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL chính là hợp đông chuyển nhượng.
Trong văn bản chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL thé hiện day đủ những thông tin như tư cách chủ thé, đối tượng, giá trị, thời hạn và phương thức thanh toán, quyên và nghĩa vụ giữa các bên cũng như phương thức giải quyết tranh chap. Chủ dau tư đóng vai trò là bên liên quan trong hợp dong, bên chuyển nhương lả cả nhân, tô chức nhân chuyển nhương HĐMB NOHTTTL. Theo quan điểm của tác giả, tác giả cũng có góc nhìn vả đánh giá tương tư như vậy, đó là văn bản chuyển nhượng HĐMB NOHTTTL chính là HĐCN HĐMB NOHTTTL, cụ thể hợp đồng nảy có đối tương chuyển nhượng là các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ích phat sinh từHĐMN NOHTTTL vì nó được hình thành trên sự thỏa thuận của các bên; làm châm đứt quyên, nghĩa vu của bên chuyển nhương va đông thời làm phát sinh quyên và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Từ phân tích trên, ta có thể định nghia HĐCN HDMB NOHTTTL như sau: “Hop đông chuyén nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hành thành trong trong lai là sự thỏa thuận giữa bén nhận chuyén nhượng và bên chuyên nhượng về việc bên chuyén nhượng chuyén giao tat cả các quyén, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ích phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong trong lai sang cho bên nhận chuyén nhượng, còn bên nhận chuyên nhượng phải thanh toán giá trị hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong trong lai theo thỏa thuận cho bên chuyén nÌưtợng ˆ.
` Nguẫn Chỉ Klang G019), Sốt sổ hổng mắc rong qo Ảnh cũa pháp luật vé apn riuong hợp đồng mua been nhà ở Fink thành trong tương lar”, Tap chinghé lật Học viên tư pháp, -Số 3,tr 16 30 1. Đặc điểm hợp đông chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai HĐCN HĐMB NOHTTTL chính là một loại hợp đông chuyển nhượng, vi vay nó mang đây đủ các đặc điểm của một hợp đông nói chung: lả một hành vi pháp lí đa phương, hình thanh từ sự thöa thuận của các bên, 1a căn cứ để phát sinh và thay đổi quyền và nghĩa vụ dân sự. Ngoài ra nó còn mang đặc điểm riêng biệt để phân biệt với các loại hợp đông khác Thứ nhất, về tính chất: chuyên giao lại quyền, ngiữa vụ của minh trong hợp đẳng cho người khác HĐCN HĐMB NOHTTTL là một loại hợp đông chuyển nhượng đặc biệt. Nó chính là quá trình thay đôi chủ thể trong quan hệ HĐMB NOHTTTL đã có trước đó.
Theo đó, người mua NOHTTTL chuyển giao lại toản bộ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và lợi ich phát sinh trong HĐMB NOHTTTL của mình cho người khác. Trong chuyển nhượng hợp đông, bên chuyển nhượng sé cham đứt quan hệ của minh trong HĐMB NOHTTTL, vả có thể hưởng lợi ích từ việc chuyển giao nay. Tint hai, về ch thé: tham gia hop đồng cimyÊn nhượng hop đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai có sự tham gia của bên thứ ba — chủ đầm tư có vai trò quan trong và mật thiết liên quan đến việc chuyén nhương Chủ thể xác lập và thực hiện HĐCN HDMB NOHTTTL, cu thé là bên chuyển nhượng và bên nhân chuyển nhượng chi cần đáp ứng các điều kiện năng lực của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tuy nhiên, không gióng với một sô loại hợp đông khác, ngoài hai bên tham gia ký kết hợp đông chuyển nhượng thì tại HĐCN HĐMB NOHTTTL có xuất hiện thêm một chủ thé thứ ba có liên quan — "chủ thé đặc biệt”.
Chủ thể thứ ba là chủ đầu tư của các dự án thương mại. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thi chủ thé nay sé trực tiếp tiếp nhận tư cách chủ thé mới dé thực hiện nghĩa vu và yêu câu với bên nhận chuyển nhượng. Khi đỏ, mặc dù không tham gia vào quan hệ chuyển nhượng nhưng chủ đâu tư vẫn lả bên bán nhả và sẽtiếp tục thực hiện các quyên và nghĩa vụ với bên mua theo những théa thuận đã ký kết trong HĐMB NOHTTTL. " Thứ ba, về đối tượng: đối tượng của HĐCN HĐMB NOHTTTL là những quyền và nghĩa vu phát sinh từ HĐMB NOHTTTL đã i kết trước đó.
Xét về góc độ nghiên cứu, hiện nay có rat nhiều quan điểm khác nhau về đối tương của chuyển giao hợp đông, liệu rằng nó chính là bản thân hop đồng đó hay là các môi quan hệ về quyên và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đông đó. Theo quan điểm cá nhân, tác gia cho rằng đổi tương của chuyển giao hợp đồng là các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, vì hop đồng là một yêu tô phi vật chất nên không thể chuyển giao mà chỉ có thé chuyển giao quyên va ngiữa vu phat sinh từ nó. Vi vậy, không giống với các giao dich dân sự khác đối tương được xác định rố rang là một loại tai sản bao gôm: vật, tiên, giấy tờ có giá, quyên tài sản, tai sản bao gồm đông sản và bat động sản, bat động sản bao gồm bất động sản hình thành trong tương lai thì HĐCN HĐMB NOHTTTL lại được xác định là quyên vả nghĩa vu phát sinh từ HĐMB NOHTTTL mà bên chuyển nhượng đã ký kết trong hợp đông mua bán. Thứ tue về mục đích: chuyên nhương lại HĐMB NOHTTTL cho Tigười khác khi khong con đủ khả năng thực hiện hợp đồng hoặc cimyễn nhuong lại để tìm lợi nhuận từ khoản lợi nhuận chênh lệch từ việc đó Chuyển nhượng la một hành vi pháp lý có ý nghĩa quan trọng nhằm thực hiện việc chuyển giao quyên, nghĩa vụ của cá nhân hoặc tô chức này sang cho cá nhân hoặc tô chức pháp lý khác.
Mục dich chính của việc chuyên nhượng nay là làm hợp pháp hóa quyên của bên được trao quyền. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ được hưởng tat cA các quyền lợi liên quan đền đối tượng chuyên nhượng. Và mục đích của HĐCN HĐMB NOHTTTL cũng như vay. Phân loại hợp đồng chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở Thit nhất căn cứ vào chủ thê thực hiện hop đồng chuyén nhượng hop đồng nma ban nhà ở hình thành trong tương lai, ta có thé phân thành ba loại nine sau: HDCN HĐMB NOHTTTL giữa ca nhân với cả nhân: là việc một cá nhân chuyển nhượng lại toản bộ quyên và nghĩa vu của mình khi thực hiện HĐMB NOHTTTL cho một ca nhân khác.
Loại hợp đông nay khá là phô biến hiện nay. Do cá nhân có nhu câu nha ở tăng nên việc mua bán nhà ở tương lai diễn ra sôi nỗi nên cũng sẽ xuất hiện nhiêu trường hợp các cá nhân sau khi kí kết hợp đông thi còn đủ kha năng dé chi tra hợp đông hoặc không muôn sở hữu tai sẵn đó hoặc vì mục dich kiếm thêm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng đó; đã chuyển nhượng cho một cá nhân khác.