CHƯƠNG 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE BAT ĐỘNG SAN LIEN KE VA QUYEN DOI VỚI BAT BONG SAN LIEN KE 111. Một số van đề ly luận chung về bất động sản liền kẻ 1. Khái niệm bat động săn liền kê Pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể khái niêm bat động sản. tiên kể nhưng theo Từ điển tiếng Việt phổ thông thi: "Liên là 6 kế ngay nhau, sát ngay nhau không cách”; "kể là 6 vào hoặc làm cho ở vào vi tri rất gin coi như không còn khoảng cach”? Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liễn kể là: “Khu đất liên nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định"? Như vậy, Bat động sẵn liên kể được hiểu la bất động sin có sự tiép giáp nhau vẻ ranh giới giữa các bat động sản? và phải xác định được ‘bat động sản liên kể mới biết được bat động sản phải hạn chế quyển để phục ‘vu cho một bắt động sản khác Hai bất đông sin được coi là liên kẻ chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu khác nhau va giữa chúng có một ranh giới chung, các bat động sản có vị trí liên ké sit nhau, tiếp giáp nhau va việc phién luy của bat động sản hưởng quyền có tính tác động trực tiếp lên bat động sản chịu quyển như quyển mỡ ôi di qua bất động sản liên ké hoặc các bat động sản không trực tiếp tiếp giép nhau nhưng đảm bảo việc sử dụng bat động sản hưởng quyền thì phải có phiên lụy trực tiép lên bat động sin khác (như mắc đường dây tai điện, thông tin liên lạc qua bat đông sản khac)*.
Tuy nhiên, thuật ngữ liễn kẻ nên được 'NgoỄn Vin Vit (971), Din Luật Sử Gin 'Ngoấn Nene Dap (2009),3450 mitngitphip phd hông, Nob Guo thông vin tt Pham Công Lac 2006), Quyin sở amghan ch bt động sn lên kỲ, Ha Nội, Nb, Tapp “La Bing hot (2017), Hoàn thin guy đạh phíp ht về Quyền dia dich tong BLD Sn 2015, Tap ch Din divi Phip bật số 6 hiểu theo nghĩa rộng bởi 1é trong quả trình khai thác, sử dung bắt động sản bị vây bọc không chỉ cản đến sự nhượng quyền của bắt động sản có chung ranh. giới ma con có cả những bat đông sản khác. Do la những bat đông sảntiếp nỗi với bất động sản lién kể. Vi dụ, để một bắt động sin bi vay bọc có thé thông thương với đường công công cẩn phải có một lối di.
Lôi di nay có thé không. chi đi xuyên qua một ma còn có thé qua nhiều bat động sản của nhiều chủ sở. hữu khác nhau. Trong khi đó, bat động sin bi vay boc chỉ giáp ranh với một ‘bat động sản.
Do đó, sẽ có những bắt động sản không liên kể những van phải hạn chế quyền để tạo lập lỗi đi nên nêu quyên vẻ lối di qua chỉ được áp dụng trên bat động sản liên kẻ thì sẽ gây ra khó khăn, bat cập, dẫn đến việc áp dụng. pháp luật không thống nhất trong thực tiễn. Hơn nữa, có những quyền không. chi sác lap trên bất đông sin liên kẻ mả còn được sắc lập đổi với bat động sin xung quanh như quyển vẻ cấp thoát nước, quyển vé tưới tiêu nước.
Bat đông sản xung quanh là những bắt động sản có liên quan đến bắt đông sin bi vay bọc trong một hay nhiễu mỗi quan hệ nhất định khi khai thác, sử dung bắt đông sin đó, Theo nghĩa hẹp thi bat động sản lién kê cũng la bất động sản xung quanh nhưng bất động sản xung quanh lả sự tiếp nổi của bắt đông sản. liên kê, không cân tôn tại ranh giới chung giữa chúng, Các bat động san xung. quanh đổi với một bất đông sin la khái niệm mỡ, việc xác định một bắt đông, sản được coi lả zùng quanh đối với một bắt đông sản khác thông thường chỉ được dé cập khi có sự ảnh hưởng hay cẩn thiết cho việc khai thác một bat đông sản sắc định? Dé giải quyết được một số tình huồng trong thực tiễn nhằm xác định có hay không Quyển đổi với bất động sản liền ké cn phải làm rõ hai bat đông sản đó có nằm ở những vị trí ma bat động sin nay có thể khai thác, sử dung bất động sản kia hay không Ví dụ, theo khoản IĐiểu 9 Nghị định “am Công Lạc 2006), Quyin sử đựng họa bất động cân lồn, Ha Nội, NO, Tephip 32/2016/NĐ-CP quy định những công trinh, dự an phải được chấp thuân vẻ quản lý đô cao công trình, cụ thể như sau: "Công trinh có đô cao vượt lên hổi guy hoạch các bé mặt giới han chướng ngat vật của sản bay và những công trình nằm trong ving phu cận sân bay cô độ cao từ 45 mét trở lên so với mức cao sân bay." Như vay, chủ sở hữu bắt đông sin được xây nha cao ting nhưng bị giới han về đô cao, không quá 45 mét so với mat dat tự nhiên Nêu. xây quá 45 mét thi phải có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyển.
Với quy định này thì những ngôi nhà được xây dựng trong khu vực lân cận sân bay có được coi là bất động sản chịu hưởng quyển hay không? Và nếu được coi là ‘bat động sản chịu hưởng quyền thi có thé có quyền yêu câu bồi thường ở mức độ nhất định Về van dé nảy nên hiểu là do các bắt động sản được phân cách bởi các ranh giới và bat đông sin nay tiếp nỗi bất động sản kia, nén về nguyên. tắc chung sân bay cũng được coi la liên kể với bắt động sản cách xa nó. Vay nên khi yêu cầu xây dựng nhà không quá cao để đảm bao an toàn bay thi coi như đã thực hiên quyển đối với bat đông sản liễn kể và chủ sở hữu bat đông sản chiu quyên có quyền yêu câu béi thường Từ việc xác định các bat đông sản liên kể thì mới có thé xác định được sư phién luy ma một bất đồng sản phải gánh chịu đổi với một bat đông sin khác nên có thể hiểu khái niệm bat động sản liên kẻ như sau: Bat động sain liền Rồ là các bắt động sản có sự tiếp giáp với nhan, việc tiếp giáp đô là sự tiếp giáp ké tiếp nham và vị trí của các bắt động sản được xác Anh bởi sựtiép giáp với các bắt động sản Khác 1. Khái niệm bat động sin bị vay bọc Do tính chất cổ định hay không thé di dời được ma trên thực tế sẽ xây.
1a trường hợp một bất đông sin bị vây bọc bởi các bat động sin khác. Bắt đông sản được coi là bị vay bọc một khí nó không thể trực tiếp thông thương với đường công công hoặc cỏ nhưng lôi thông thương quá nbd, không đủ để bảo dim việc khai thác công dụng của bat đông sin một các bình thường. Một ‘vat động sản bi vây bọc thông thường được thể hiện theo bê mặt của bat động. sản, nhưng cũng được coi lả có sự vây bọc theo chiêu thẳng đứng (trên, dưới), như diện tích ở trong nhà có nhiễu ting (các căn hộ chung cư).
Một bắt đông sản có thể bị vây bọc toàn điện ma không có sự tiếp cận trực tiếp nao đổi với. tat cả các hé thông thuộc cơ sé ha tang (cấp, thoát nước, đường di, tai điện, thông tin liên lạc.) cân thiết cho việc khai thác bat động sản đó. Vi vậy, muốn khai thác bat động sin, chủ sở hữu phải cén đến sử trợ giúp của các chit bất động sản khác với đây đã các nội dung của Quyên sử dung han chế bat đông sản liên kể được pháp luật quy định, Trong trưởng hợp nay, bat động sản đó bị vây boc một cách tuyết đổi. Nên bat đồng sản chi bị vây bọc theo một số những nội dung nhất định của quyền đổi với bat động sản lién kể được pháp luật quy định thì trong trường hợp nay bat động sản bi vây bọc một cách tương đổi.
Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niêm vé bất đông sẵn bị ‘vay bọc như sau: bat động sản bi vậy bọc là bắt động sẩm mà không có lỗi at Ta đường at chmg 1. Một số van đề ly luận chung về Quyền đối với bất động sản liền kẻ. Khái niệm Quyên đôi với bat động săn liên kê. Lý thuyết vẻ vật quyển là cơ sở lý thuyết quan trọng của chế định quyền sở hữu nói chung vả chế định về Quyển đổi với bat động sản liên kê & ‘Viet Nam nói riêng, đó là sự wu tiên dành cho chủ thể mang quyền trong việc chiếm hữu, sử dung, định đoạt trên một vat mã tat cả các chủ thể khác đều phải tôn trong quyển đó.
Quyển sở hữu được coi là vật quyển chính, quyển. * Pham Công Lạc 2006), Quyin sở đựng hạn ch bi động sin hồn, Hi Nội, NO, Tephip quan trọng nhất thiết lập trên tài sản, thể hiện chủ quyền đối với tai sản vả là. cơ sở cho tat cả vật quyên khác. Dựa trên các lý thuyết về vật quyển ma héu hết các quốc gia như La Mã cổ đại hay sau nay là Anh, Pháp, Mỹ, Trung Quốc,.
đã xây dựng nên toản bộ hệ thống quy tắc pháp luật dân sự cho minh, Ngày nay trong pháp luật dân sư hiện đại, nhất là pháp luật vẻ sở hữu. noi chung va pháp luật về quyên đối với bắt động sản liên kể nói riêng la tập hợp các quy phạm pháp luét điều chỉnh quan hệ vật quyển. Việc vận dụng lý thuyết vật quyển đem lại những lợi ích to lớn cho hệ thống pháp luật dân sự ở nhiều nước cũng như góp phản ghi nhên không chỉ quyển của chủ sở hữu ma còn công nhận một số quyển của chủ thé không phải là chủ sở hữu đổi với đổi tượng của vật quyền. Trên thể giới quyền đổi với bất động sin liên kể được goi với một tên goi khác đó l Quyền dia dich hay dịch quyển Địa dịch được hiểu là một sự rang buộc mang ý nghĩa han chế đổi với quyền của chủ sở hữu một bắt động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác hợp lý môt bat động sẵn khác”.
Do vay, dia dịch là mối quan hệ giữa hai bất động sản trong đó một bất động sản sẽ phải chiu sự khai thác, sử dung han chế dé phục vu sự khai thác, sử dung của bất động sin kia Theo pháp luật La Mã, để cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu va những, người sung quanh thì quyển sở hữu của chủ sở hữu bị hạn chế bởi các dao luật cụ thể như Luật XII Bang.