Luận văn thạc sĩ về quyền sở hữu bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015

• Tác giả: Nguyễn Thùy Dương
• Người hướng dẫn: PGS. Bùi Đăng Hiếu
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Quyền Sở Hữu Bất Động Sản Liền Kề Theo Bộ Luật Dân Sự 2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 0.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
• 0.5. Phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa của đề tài luận văn
• 0.7. Bố cục của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 1.1. Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản liền kề
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề
• 1.1.2. Khái niệm bất động sản bị vây bọc
• 1.1.3. Một số vấn đề lý luận chung về quyền đối với bất động sản liền kề
• 1.1.4. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
• 1.1.5. Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề
• 1.1.6. Đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề
• 1.1.7. Giải quyết các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 2.1. Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.2. Các quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.2.1. Quyền về lối đi qua
• 2.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề
• 2.2.3. Quyền về cấp thoát nước
• 2.2.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
• 2.3. Nguyên tắc thực hiện và thay đổi quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.3.1. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.3.2. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
• 2.4. Áp dụng án lệ trong giải quyết các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
• 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
• 3.1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về lối đi qua
• 3.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề
• 3.1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề
• 3.1.4. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác
• 3.2. Một số giải pháp và định hướng hoàn thiện các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
• 3.2.1. Định hướng hoàn thiện các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
• 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam hiện nay
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tính cấp thiết của đề tài

Đề tài "Quyền sở hữu bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015" có tính cấp thiết cao trong bối cảnh pháp luật Việt Nam đang phát triển. Quyền sở hữu bất động sản liền kề đã được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự trước đây, nhưng đến Bộ luật Dân sự 2015, quyền này đã được nâng cao và quy định rõ ràng hơn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong nhận thức về tầm quan trọng của quyền sở hữu trong việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu bất động sản. Việc nghiên cứu sâu về quyền sở hữu này không chỉ giúp các nhà nghiên cứu, sinh viên luật hiểu rõ hơn về khái niệm và quy định pháp luật hiện hành mà còn góp phần vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong thực tiễn. Đặc biệt, trong bối cảnh các tranh chấp về bất động sản ngày càng gia tăng, việc nắm vững các quy định về quyền sở hữu bất động sản liền kề sẽ giúp các bên liên quan giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả hơn.

II. Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản liền kề

Khái niệm bất động sản liền kề là một trong những vấn đề lý luận quan trọng trong nghiên cứu quyền sở hữu. Bất động sản liền kề được hiểu là những bất động sản có sự tiếp giáp nhau về mặt ranh giới. Theo quy định của pháp luật, việc xác định bất động sản liền kề không chỉ dựa vào vị trí địa lý mà còn phải xem xét đến quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ sở hữu liên quan. Một bất động sản có thể bị vây bọc bởi các bất động sản khác, dẫn đến việc chủ sở hữu không thể khai thác, sử dụng tài sản của mình một cách bình thường. Điều này làm nổi bật tầm quan trọng của quyền đối với bất động sản liền kề, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu và đảm bảo sự công bằng trong việc sử dụng tài sản. Sự phát triển của các quy định về bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015 không chỉ là bước tiến trong việc hoàn thiện pháp luật mà còn là sự phản ánh nhu cầu thực tiễn trong xã hội.

III. Thực trạng quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Thực trạng quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề cho thấy sự thay đổi tích cực trong cách tiếp cận và quản lý bất động sản. Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, từ việc xác định quyền sử dụng đất đến việc giải quyết các tranh chấp phát sinh. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định này còn gặp nhiều khó khăn do sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật liên quan, cũng như sự hiểu biết chưa đầy đủ của người dân và các cơ quan chức năng. Việc nghiên cứu thực trạng này không chỉ giúp chỉ ra những bất cập trong quy định mà còn đề xuất các giải pháp cải thiện, nhằm tạo ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện và hiệu quả hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản.

IV. Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề

Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề là một nhiệm vụ quan trọng trong giai đoạn hiện nay. Để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật, cần có sự đồng bộ giữa các quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các quyền khác. Việc tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo nhằm nâng cao nhận thức cho người dân và cán bộ thực thi pháp luật về quyền sở hữu bất động sản liền kề cũng là một trong những giải pháp thiết thực. Bên cạnh đó, việc cập nhật, sửa đổi các quy định pháp luật cần phải dựa trên thực tiễn áp dụng và nhu cầu của xã hội, nhằm tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và công bằng cho tất cả các bên liên quan. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng quan nghiên cứu

Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp lý quan trọng trong hệ thống luật dân sự Việt Nam, đặc biệt được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo ước tính, các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ kiện dân sự về đất đai tại Việt Nam, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về quyền đối với bất động sản liền kề, bao gồm các quyền như quyền mở lối đi, quyền mắc đường dây tải điện, quyền cấp thoát nước, và quyền tưới tiêu nước trong canh tác.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm làm rõ khái niệm, nội dung, căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành, đồng thời phân tích thực tiễn áp dụng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật liên quan, với các ví dụ thực tiễn từ một số địa phương như Hưng Yên, Quảng Bình, Đắk Lắk và Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2015 đến 2021.

Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật, giảm thiểu tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể liên quan và góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản tại Việt Nam. Các chỉ số như số vụ tranh chấp được giải quyết thành công và mức độ hài lòng của các bên liên quan sẽ là thước đo hiệu quả của các đề xuất hoàn thiện pháp luật.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên lý thuyết về vật quyền, một cơ sở lý thuyết quan trọng trong luật dân sự, nhằm phân tích quyền sở hữu và các quyền liên quan đến tài sản. Vật quyền được hiểu là quyền ưu tiên của chủ thể đối với một tài sản nhất định, trong đó quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền đặc thù, cho phép chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực hiện các hành vi nhất định trên bất động sản của người khác nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản của mình.

Ngoài ra, luận văn áp dụng mô hình quan hệ pháp luật dân sự giữa các chủ thể sở hữu bất động sản liền kề, trong đó có sự cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Các khái niệm chính bao gồm: bất động sản liền kề, bất động sản bị vây bọc, quyền mở lối đi, quyền mắc đường dây tải điện, quyền cấp thoát nước, và quyền tưới tiêu nước trong canh tác.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý kết hợp với phương pháp biện chứng duy vật, dựa trên quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng xã hội công bằng, dân chủ và pháp quyền. Cụ thể, các phương pháp được áp dụng gồm:

• Phân tích và tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Điện lực, và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• So sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số quốc gia để nhận diện điểm mạnh, điểm yếu và xu hướng phát triển.
• Phân tích các vụ án thực tế tại các địa phương như Hưng Yên, Quảng Bình, Đắk Lắk, Lạng Sơn nhằm đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật.
• Phương pháp logic và bình luận pháp lý để làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn.
• Cỡ mẫu nghiên cứu gồm các vụ án tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề được xét xử trong giai đoạn 2015-2021, được chọn lọc theo tiêu chí tính đại diện và tính pháp lý.

Timeline nghiên cứu kéo dài trong khoảng 12 tháng, từ việc thu thập tài liệu, phân tích dữ liệu đến đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Khái niệm và phạm vi quyền đối với bất động sản liền kề
   Bộ luật Dân sự năm 2015 lần đầu tiên định nghĩa rõ ràng quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác. Quyền này bao gồm các quyền như mở lối đi, mắc đường dây tải điện, cấp thoát nước, tưới tiêu nước trong canh tác. So với Bộ luật Dân sự 2005, số điều luật liên quan tăng từ 7 lên 12 điều, thể hiện sự phát triển về mặt kỹ thuật lập pháp.

2. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
   Quyền này được xác lập chủ yếu qua thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề, do địa thế tự nhiên hoặc theo quy định của pháp luật như chuyển giao bất động sản, phân chia bất động sản, hoặc di chúc. Việc chấm dứt quyền có thể do hợp đồng thỏa thuận, mất ranh giới pháp lý giữa các bất động sản, hoặc không còn nhu cầu sử dụng. Tỷ lệ các vụ án tranh chấp về căn cứ xác lập quyền chiếm khoảng 40% trong tổng số vụ tranh chấp được nghiên cứu.

3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về quyền mở lối đi
   Tranh chấp về quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề chiếm tỷ lệ lớn nhất, khoảng 60% các vụ án dân sự về quyền đối với bất động sản liền kề. Ví dụ tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, Tòa án đã buộc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải mở lối đi rộng 2m cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, đồng thời yêu cầu bồi thường diện tích đất và công trình trên đất. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể về tiêu chí "thuận tiện và hợp lý" trong việc mở lối đi, dẫn đến khó khăn trong áp dụng.

4. Giải quyết tranh chấp về quyền mắc đường dây tải điện và cấp thoát nước
   Các vụ án tại Đắk Lắk và Lạng Sơn cho thấy pháp luật đã có quy định rõ ràng về quyền mắc đường dây tải điện qua bất động sản khác, nhưng việc thực thi còn gặp khó khăn do thiếu hướng dẫn chi tiết về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và an toàn kỹ thuật. Tương tự, quyền cấp thoát nước và tưới tiêu nước trong canh tác được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Tài nguyên nước, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc trong thực tế, đặc biệt về phạm vi áp dụng và mức độ bồi thường thiệt hại.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tranh chấp là do sự chưa đồng bộ và thiếu chi tiết trong các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là các quy định về tiêu chí thực hiện quyền và trách nhiệm bồi thường thiệt hại. So với các quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển, Việt Nam còn thiếu các án lệ hướng dẫn và các văn bản dưới luật cụ thể để điều chỉnh các tình huống phức tạp.

Việc áp dụng án lệ trong giải quyết tranh chấp quyền đối với bất động sản liền kề hiện chưa phổ biến, mặc dù Tòa án nhân dân tối cao đang xem xét đưa một số án lệ liên quan vào danh mục án lệ chính thức. Điều này sẽ góp phần nâng cao tính thống nhất và dự đoán được kết quả giải quyết tranh chấp.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân bố tỷ lệ các loại tranh chấp (mở lối đi, mắc đường dây điện, cấp thoát nước, tưới tiêu nước) và bảng so sánh các quy định pháp luật qua các thời kỳ (BLDS 1995, 2005, 2015) để minh họa sự tiến bộ và tồn tại hạn chế.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về tiêu chí thực hiện quyền mở lối đi
   Cần ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về tiêu chí "thuận tiện và hợp lý" trong việc mở lối đi qua bất động sản liền kề, bao gồm chiều rộng, vị trí, mục đích sử dụng và phương thức bồi thường. Chủ thể thực hiện là Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời gian hoàn thành dự kiến trong 12 tháng.

2. Xây dựng hướng dẫn kỹ thuật và trách nhiệm bồi thường trong quyền mắc đường dây tải điện
   Cần quy định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật và quy trình giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền mắc đường dây tải điện qua bất động sản khác. Bộ Công Thương và Bộ Tư pháp là chủ thể thực hiện, hoàn thành trong 18 tháng.

3. Tăng cường áp dụng án lệ trong giải quyết tranh chấp
   Tòa án nhân dân tối cao cần đẩy nhanh việc công bố và phổ biến án lệ liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, nhằm nâng cao tính thống nhất và minh bạch trong xét xử. Thời gian thực hiện trong 6-12 tháng.

4. Tuyên truyền, đào tạo nâng cao nhận thức pháp luật cho các chủ thể liên quan
   Cơ quan quản lý nhà nước phối hợp với các tổ chức pháp lý tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo về quyền đối với bất động sản liền kề cho cán bộ địa phương và người dân, nhằm giảm thiểu tranh chấp phát sinh. Thời gian triển khai liên tục hàng năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ pháp lý và tư pháp địa phương
   Giúp nâng cao hiểu biết về các quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp, từ đó áp dụng hiệu quả trong công tác hòa giải và xét xử.

2. Luật sư và chuyên gia pháp lý
   Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để tư vấn, đại diện cho khách hàng trong các vụ tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề.

3. Chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư
   Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ với các bất động sản liền kề, từ đó chủ động bảo vệ quyền lợi và hạn chế rủi ro pháp lý.

4. Nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước
   Là tài liệu tham khảo để xây dựng, hoàn thiện chính sách và pháp luật về bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?
   Là quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác, bao gồm các quyền như mở lối đi, mắc đường dây tải điện, cấp thoát nước, tưới tiêu nước.

2. Khi nào quyền mở lối đi được áp dụng?
   Khi một bất động sản bị vây bọc, không có lối đi ra đường công cộng hoặc lối đi hiện có không sử dụng được, chủ sở hữu có quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định pháp luật.

3. Ai có trách nhiệm bồi thường khi mở lối đi qua bất động sản của người khác?
   Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền mở lối đi phải bồi thường cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền theo thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án, dựa trên giá trị diện tích đất và công trình bị ảnh hưởng.

4. Quyền mắc đường dây tải điện qua bất động sản khác được quy định thế nào?
   Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện qua bất động sản của người khác một cách hợp lý, đảm bảo an toàn và thuận tiện, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật.

5. Làm thế nào để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề?
   Trước tiên các bên nên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; nếu không thành công, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Kết luận

• Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có những bước tiến quan trọng trong quy định về quyền đối với bất động sản liền kề, mở rộng phạm vi và làm rõ nội dung quyền.
• Thực tiễn áp dụng pháp luật còn nhiều khó khăn do thiếu hướng dẫn chi tiết và sự chưa đồng bộ giữa các văn bản pháp luật.
• Tranh chấp về quyền mở lối đi chiếm tỷ lệ lớn nhất, đòi hỏi cần có quy định rõ ràng về tiêu chí thực hiện và bồi thường.
• Việc áp dụng án lệ và tăng cường đào tạo, tuyên truyền pháp luật là cần thiết để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp.
• Các bước tiếp theo bao gồm hoàn thiện văn bản hướng dẫn, xây dựng án lệ, và tổ chức các chương trình đào tạo pháp luật cho các chủ thể liên quan.

Luận văn kêu gọi các cơ quan chức năng và nhà nghiên cứu tiếp tục quan tâm, nghiên cứu sâu hơn để hoàn thiện pháp luật, góp phần xây dựng môi trường pháp lý ổn định, minh bạch cho thị trường bất động sản Việt Nam.