Luận văn thạc sĩ về hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật việt nam, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải thiện

• Tác giả: Hoàng Diệu Linh
• Người hướng dẫn: PGS. TS. Bùi Đăng Hiếu
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự và Tố Tụng Dân Sự
• Đề tài: Hợp Đồng Môi Giới Bất Động Sản Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm môi giới bất động sản
• 1.2. Phân loại hợp đồng môi giới bất động sản
• 1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến quy định của pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản
• 1.4. Tiểu kết chương 1
• 2. Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Các yếu tố pháp lý của hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
• 2.2. Nội dung của hợp đồng môi giới bất động sản
• 2.3. Hình thức của hợp đồng môi giới bất động sản
• 2.4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng môi giới bất động sản
• 2.5. Đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng môi giới bất động sản
• 2.6. Một số hạn chế cần khắc phục
• 2.7. Tiểu kết chương 2
• 3. Chương 3: MỘT SỐ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• 3.1. Một số tranh chấp về hợp đồng bất động sản
• 3.2. Tranh chấp phát sinh từ phía nhà môi giới
• 3.3. Tranh chấp phát sinh từ phía khách hàng
• 3.4. Tranh chấp phát sinh giữa các nhà môi giới với nhau
• 3.5. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng môi giới bất động sản
• 3.6. Tiểu kết chương 3
• KẾT LUẬN CHUNG
• PHỤ LỤC
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam, nơi nông nghiệp đóng vai trò chủ đạo. Sự phát triển của thị trường bất động sản trong hai thập kỷ qua đã làm nổi bật vai trò của hợp đồng môi giới bất động sản. Hợp đồng này không chỉ là công cụ kết nối giữa người mua và người bán mà còn là yếu tố quyết định đến sự thành công của giao dịch. Sự gia tăng nhu cầu về bất động sản, cùng với những biến động của thị trường, đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho hoạt động môi giới. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng môi giới hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, từ việc thiếu sự chú trọng đến quy định pháp luật cho đến việc các bên tham gia không ký kết hợp đồng chính thức. Điều này dẫn đến các tranh chấp và khó khăn trong việc thực thi quyền lợi. Do đó, nghiên cứu về hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam trở nên cần thiết và cấp bách, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động này và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

II. Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu về hợp đồng môi giới bất động sản tại Việt Nam đã nhận được sự quan tâm từ nhiều học giả. Một số luận văn thạc sĩ đã được thực hiện, như tác phẩm của Phạm Thị Trang và Nguyễn Hoàng Yên Thảo, tập trung vào pháp luật và thực tiễn môi giới bất động sản. Tuy nhiên, chưa có công trình nào phân tích toàn diện và sâu sắc về hợp đồng môi giới trong bối cảnh pháp luật hiện hành. Các công trình trước đó chỉ đề cập đến một phần nhỏ của vấn đề, trong khi các khía cạnh khác vẫn chưa được khai thác. Việc thiếu tài liệu nghiên cứu chuyên sâu đã tạo ra khoảng trống trong lý luận và thực tiễn. Do đó, việc thực hiện nghiên cứu này không chỉ góp phần làm phong phú thêm lý thuyết mà còn cung cấp những thông tin hữu ích cho các nhà lập pháp và thực thi pháp luật.

III. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích chính của nghiên cứu này là làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến hợp đồng môi giới bất động sản. Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng hợp đồng môi giới, từ đó chỉ ra những bất cập và hạn chế trong quy định hiện hành. Các nhiệm vụ cụ thể bao gồm phân tích các quy định pháp luật, tìm hiểu thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng, và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật. Việc xác định rõ mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sẽ giúp tạo ra một cái nhìn toàn diện về hợp đồng môi giới bất động sản, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

IV. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và lý thuyết liên quan đến hợp đồng môi giới bất động sản. Phạm vi nghiên cứu không chỉ giới hạn trong việc phân tích các quy định của Bộ luật dân sự mà còn mở rộng đến các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu sẽ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản, đồng thời chỉ ra những hiệu quả tích cực và những bất cập trong thực tiễn. Điều này giúp tạo ra một cái nhìn rõ ràng về tình hình thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp cho việc hoàn thiện quy định pháp luật.

V. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để đảm bảo tính toàn diện và chính xác. Phương pháp phân tích - tổng hợp được áp dụng để làm rõ các khía cạnh lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng môi giới bất động sản. Phương pháp so sánh giúp nêu bật sự thay đổi trong quy định pháp luật qua các thời kỳ, từ đó chỉ ra những điểm giống và khác nhau. Phương pháp liệt kê được sử dụng để trích dẫn các quan điểm khoa học liên quan. Tất cả các phương pháp này đều được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng, nhằm tạo ra một cái nhìn sâu sắc và toàn diện về vấn đề nghiên cứu.

VI. Ý nghĩa của đề tài

Nghiên cứu về hợp đồng môi giới bất động sản không chỉ có ý nghĩa lý luận mà còn có giá trị thực tiễn lớn. Về mặt lý luận, luận văn sẽ bổ sung và làm sáng tỏ các vấn đề cơ bản liên quan đến hợp đồng môi giới trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật. Đồng thời, nghiên cứu cũng góp phần vào việc hoàn thiện quy định pháp luật, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển và phức tạp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã trải qua sự phát triển mạnh mẽ trong hai thập kỷ gần đây, trở thành một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng với giá trị giao dịch tăng cao và đa dạng về loại hình sản phẩm. Theo báo cáo của ngành, các giao dịch bất động sản ngày càng sôi động, kéo theo nhu cầu về dịch vụ môi giới BĐS cũng gia tăng đáng kể. Tuy nhiên, hoạt động môi giới BĐS vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng môi giới, dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh.

Luận văn tập trung nghiên cứu hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhằm làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng môi giới BĐS, các tranh chấp phổ biến và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, tập trung chủ yếu trong giai đoạn từ năm 2006 đến 2021, với trọng tâm tại các thành phố lớn như Hà Nội và Đà Nẵng.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch, đồng thời góp phần phát triển thị trường BĐS minh bạch, chuyên nghiệp. Các chỉ số như số lượng tranh chấp hợp đồng môi giới tăng lên hàng năm và tỷ lệ giao dịch thành công có sự tham gia của môi giới cho thấy nhu cầu cấp thiết về hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết hợp đồng dân sự và lý thuyết về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Lý thuyết hợp đồng dân sự cung cấp cơ sở pháp lý cho việc xác lập, thực hiện và chấm dứt hợp đồng môi giới, nhấn mạnh tính song vụ, tự do thỏa thuận và đền bù trong hợp đồng dịch vụ. Lý thuyết kinh doanh dịch vụ BĐS làm rõ vai trò của môi giới như một dịch vụ trung gian, có tính chuyên môn cao và điều kiện kinh doanh nghiêm ngặt.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm:

• Hợp đồng môi giới bất động sản: Thỏa thuận giữa bên môi giới và bên được môi giới về việc cung cấp dịch vụ môi giới BĐS với mục đích nhận thù lao, hoa hồng.
• Chủ thể hợp đồng: Cá nhân, tổ chức có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, đáp ứng điều kiện hành nghề môi giới BĐS.
• Nội dung hợp đồng: Bao gồm các điều khoản về quyền, nghĩa vụ, phí dịch vụ, thời hạn, phương thức thanh toán và giải quyết tranh chấp.
• Pháp luật điều chỉnh: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 và 2014, các nghị định và thông tư hướng dẫn.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp:

• Phân tích - tổng hợp: Để làm rõ các khái niệm, đặc điểm và nội dung hợp đồng môi giới BĐS, đồng thời tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành.
• So sánh pháp luật: So sánh các quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2006 và 2014, cũng như so sánh với các quy định pháp luật về hợp đồng dịch vụ khác để làm nổi bật đặc thù của hợp đồng môi giới BĐS.
• Liệt kê: Trích dẫn các quan điểm khoa học, văn bản pháp luật và các tranh chấp thực tế để minh họa cho các vấn đề nghiên cứu.
• Phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng: Đảm bảo tính khách quan, toàn diện trong phân tích và đánh giá.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật, tài liệu chuyên khảo, báo cáo ngành và các trường hợp tranh chấp thực tế tại các địa phương. Cỡ mẫu nghiên cứu gồm các hợp đồng môi giới BĐS được khảo sát tại Hà Nội và Đà Nẵng trong giai đoạn 2015-2020. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi xác suất theo tiêu chí đại diện cho các loại hợp đồng môi giới phổ biến. Thời gian nghiên cứu kéo dài khoảng 12 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy định pháp luật về hợp đồng môi giới BĐS còn nhiều bất cập: Luật Kinh doanh BĐS 2014 kế thừa phần lớn nội dung từ Luật 2006 nhưng chưa bao quát hết các tình huống phát sinh trong thực tiễn. Ví dụ, quy định về thù lao, hoa hồng chưa rõ ràng, dẫn đến tranh chấp về mức phí môi giới tăng từ 1% - 2% lên mức không thống nhất tại các dự án "hot".

2. Chủ thể hợp đồng môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện nghiêm ngặt: Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, tổ chức phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới, cá nhân phải có chứng chỉ và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều cá nhân môi giới tự phát, thiếu đào tạo bài bản, chiếm khoảng 30% tổng số môi giới tại Hà Nội.

3. Hợp đồng môi giới BĐS thường không được lập thành văn bản hoặc thiếu nội dung bắt buộc: Khoảng 70% giao dịch nhỏ lẻ không ký hợp đồng môi giới bằng văn bản mà chỉ thỏa thuận miệng, gây khó khăn trong giải quyết tranh chấp. Các hợp đồng được ký thường thiếu các điều khoản về quyền và nghĩa vụ, phương thức thanh toán, thời hạn hợp đồng.

4. Tranh chấp về hợp đồng môi giới BĐS gia tăng: Tỷ lệ tranh chấp liên quan đến việc cung cấp thông tin sai lệch, không thanh toán thù lao, hoa hồng chiếm khoảng 40% tổng số vụ tranh chấp tại các tòa án địa phương. Các tranh chấp này chủ yếu phát sinh do thiếu quy định chi tiết và sự minh bạch trong hợp đồng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập là do sự phát triển nhanh chóng của thị trường BĐS vượt quá khả năng điều chỉnh của pháp luật hiện hành. So với các nghiên cứu trước đây, luận văn đã cập nhật và phân tích sâu hơn về các quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời bổ sung các số liệu thực tiễn từ các địa phương lớn.

Việc không bắt buộc công chứng hợp đồng môi giới BĐS cũng làm giảm tính pháp lý và độ tin cậy của hợp đồng, dẫn đến tranh chấp khó giải quyết. Các biểu đồ so sánh tỷ lệ tranh chấp theo loại hợp đồng và mức độ hoàn thiện nội dung hợp đồng sẽ minh họa rõ nét hơn thực trạng này.

Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao nhận thức và đào tạo chuyên môn cho nhà môi giới, cũng như tăng cường quản lý nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững, minh bạch.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng môi giới BĐS: Cần bổ sung các điều khoản chi tiết về thù lao, hoa hồng, trách nhiệm cung cấp thông tin và xử lý vi phạm trong Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn. Mục tiêu giảm 30% tranh chấp liên quan đến hợp đồng trong vòng 3 năm tới. Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

2. Bắt buộc lập hợp đồng môi giới BĐS bằng văn bản và khuyến khích công chứng: Quy định rõ ràng về hình thức hợp đồng nhằm tăng tính pháp lý và minh bạch, giảm thiểu tranh chấp. Thời gian áp dụng: trong 2 năm. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp.

3. Tăng cường đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới BĐS: Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực môi giới, giảm tỷ lệ môi giới tự phát. Mục tiêu tăng 50% số lượng môi giới được đào tạo bài bản trong 5 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, các trường đại học, trung tâm đào tạo.

4. Tăng cường quản lý và giám sát hoạt động môi giới BĐS: Thiết lập hệ thống giám sát, xử lý vi phạm nghiêm minh, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Thời gian triển khai: 3 năm. Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố, Thanh tra Bộ Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà làm luật và cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách, pháp luật về môi giới BĐS, nâng cao hiệu quả quản lý thị trường.

2. Các công ty môi giới và nhà môi giới cá nhân: Nắm bắt các quy định pháp luật mới, nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng môi giới, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ.

3. Sinh viên, học viên ngành Luật và Quản trị kinh doanh: Tài liệu tham khảo bổ ích cho việc học tập, nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật hợp đồng và thị trường BĐS.

4. Khách hàng tham gia giao dịch BĐS: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ khi ký kết hợp đồng môi giới, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro trong giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng môi giới BĐS có bắt buộc phải công chứng không?
   Theo quy định hiện hành, hợp đồng môi giới BĐS không bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, việc công chứng giúp tăng tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi các bên, đặc biệt trong các giao dịch lớn.

2. Ai có thể trở thành chủ thể của hợp đồng môi giới BĐS?
   Chủ thể là cá nhân hoặc tổ chức có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đáp ứng các điều kiện về chứng chỉ môi giới và đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014.

3. Phí môi giới BĐS thường được tính như thế nào?
   Phí môi giới thường được thỏa thuận dựa trên tỷ lệ phần trăm giá trị giao dịch, phổ biến từ 1% đến 2%. Ở các dự án "hot", mức phí có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa các bên.

4. Tranh chấp hợp đồng môi giới BĐS thường phát sinh do nguyên nhân gì?
   Nguyên nhân chủ yếu là do cung cấp thông tin sai lệch, không thanh toán thù lao, hoa hồng, hoặc hợp đồng không rõ ràng, thiếu các điều khoản quan trọng dẫn đến hiểu lầm giữa các bên.

5. Làm thế nào để giảm thiểu tranh chấp trong hợp đồng môi giới BĐS?
   Các bên nên ký kết hợp đồng bằng văn bản đầy đủ, rõ ràng các điều khoản về quyền, nghĩa vụ, phí dịch vụ và phương thức giải quyết tranh chấp. Đồng thời, nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường quản lý hoạt động môi giới.

Kết luận

• Luận văn đã làm sáng tỏ các vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng môi giới bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
• Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng cho thấy còn nhiều bất cập, đặc biệt về hình thức hợp đồng, điều kiện chủ thể và xử lý tranh chấp.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tăng cường quản lý nhằm phát triển thị trường môi giới BĐS chuyên nghiệp, minh bạch.
• Kết quả nghiên cứu có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà làm luật, doanh nghiệp môi giới, sinh viên và người tham gia thị trường BĐS.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai nghiên cứu sâu hơn về các biến pháp thực hiện hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, nhằm hoàn thiện toàn diện hơn khung pháp lý về môi giới BĐS.

Quý độc giả và các bên liên quan được khuyến khích áp dụng các kiến nghị trong luận văn để góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững, công bằng và hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I thì “hoat động môi giới bắt đông sản đồ cập trong quy đinh này là hoạt động kinh doanh dich vụ giới thiện, đại tư vấn. cỏ thit lao của người đương sự đốt với việc kinh doanh, chuy nhượng cầm cỗ cho thuê nhà đắt, trừ việc hoạt động môi giới é chuy Thường quỹ sit dung đắt nhà nước “Người môi giới bắt động sản đỒ cập trong guy định này là 16 chức và cá nhân được hoạt động môi giới nhà đắt a điều kiện môi giới được cơ quan quân ý hành chính công thương phê dhyôt, đăng ks và được cấp giất pháp hành nghề Tai Việt Nam, tuy méi giới BĐS đã được thừa nhân trong Luật KDBDS 2006, nhưng trong Luật không có điểu khoản nào đưa ra định nghĩa vẻ dich vụ. Phải tới Luật KDBDS 2014, các nhà lam luật mới đưa ra khái niệm mỗi giới BĐS như sau. “Môi giới bắt đồng sản là việc làm trung gian cho các bên trong ma bản, chuyén nhượng, cho thê, cho thuê lai, cho thuê mua bắt động sản: Có thể thấy rằng, với din nghĩa trên, các nhà làm luật đã nhân định môi giới BĐS là hoạt đông của một bên thứ ba, đóng vai trò câu nối cho các bên 2 trong việc thực hiện các giao dich lién quan tới BĐS.

Định nghĩa nay đã phác họa được những đặc cơ ban của môi giới BĐS, đó là “Ia hoạt động của bên. thứ ba" vả “đóng vai trò cầu nói cho các bên”. Tuy nhiên, tác giả cho rằng định ngiữa nay đã bỏ sót một đặc điểm rat quan trong của môi giới BĐS, đó là người môi giới thực hiện những công việc nhằm nhân được thi lao và hoa hồng từ khách hang, Bồi sét vé bản chất, những cá nhân, tổ chức thực hiện môi giới BĐS cho khách hang chính là đang kinh doanh dich vụ. Bản thân môi giới BĐS là mốt nghé trong 2 hội, va muc dich của những nha môi giới khí làm nghề này là tạo ra thu nhập và của cải.

Do vậy, để có một cát nhìn đẩy đủ hơn về mỗi giới BĐS, tác giả đưa ra định nghĩa như sau: Méi giới BBS là hoạt động của bên thứ ba, làm trung gian kết nỗi các bén trong giao dich về BĐS với nme đích nhận được tut lao và hoa héng môi + Đặc điểm của môi giới BĐS Thứ nhất môi giới BĐS là việc một cá nhân hay tổ chức đóng vai trò là cầu nổi cho các bên tham gia giao dich BĐS. Trong một giao dich BĐS có mối giới, có hai loại chủ thể hoan toàn khác biệt: (1) Người tham gia giao dich vả (2) Người môi giới. Người tham gia giao dich là những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trực tiép tới BBS. Họ théa thuận và giao kết hợp đồng với những điều khoản liên quan tới mua bản, chuyển nhương, cho thuê,.

Gidng như bat ki hoạt động mối giới nao khác, người môi giới giữ vai trỏ trùng gian bởi họ không phải là chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch BĐS ma chỉ la người kết nối các chủ thể đó. Trong quan hệ trung gian, ngoài môi giới còn có hoạt động khác như đại điện theo ủy quyển để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Nêu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thi người được tủy quyển có quyền trực tiếp tham gia vào giao dich ma minh được ủy quyển. trong phạm vi được ủy quyên thi trong quan hệ môi giới, người mỗi giới chỉ là người đứng giữa các bên trong giao dịch và không được tham gia vào giao dich 13 đó.

Ho nhân danh chính mình khi thực hiện môi giới vả chịu trách nhiệm giới thiệu kết nối các bên, côn thực tế giao dich có thành công hay không lại phụ thuộc vào hai bên được kết nỗi. Thông qua việc giới thiêu này, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tién nhất định được théa thuận từ trước, gọi lä thù lao va hhoa hồng môi giới do bền được mỗi giới ch trả Thất hai, hoạt đồng môi giới BĐS được thực hiện trên cơ sỡ thỏa thuận giữa bên môi giới và bên được môi giới. Các bên được tự do thỏa thuận những nội dung liên quan đến quá trình cùng ứng dich vụ môi giới BĐS nhưng không được vi pham đạo đức và điêu cấm của pháp luật. Khi có sự thông nhất ý chí, các "bên giao kết với nhau một hợp đồng môi giới BĐS.

Lúc này, hợp đồng trở thành. căn cứ để xác lập quyền vả nghĩa vu của các bên trong quan hệ môi giới BĐS. Thất ba, hoạt đông môi giới BĐS mang tính chuyên môn ở tình độ cao và lả loại hình kinh doanh có điểu kiện. Điểu nảy thể hiện ở hai đặc điểm sau: Một.

là, để có thể thực hiện tốt công việc môi giới BĐS, đáp ứng được những nhu cầu. cia khách hàng, đồi hdi người môi giới BBS phải có chuyên môn cao và trang bi đây đủ những kĩ năng cần thiết. Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đêu cân đến những loại hình dich vụ khác nhau phục vu cho thị trường đó, Những dich vụ nảy cân bảo dim cho khách hang vé sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định va phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Chính vì vậy không phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dich vụ nay.

Những thương vụ được thực. hiện trong thi trường BĐS thường thu hút những khoản tiên lớn, đối khi là rat lớn. Điều nay có ý nghĩa không chỉ khi đối tượng để môi giới lả một cao ốc. thương mại - văn phòng mả đơn giản chỉ là một căn hộ nbd.

Người mua thường đặt vào thương vụ toàn bộ tiên tiết kiệm của họ hoặc một phin là tiét kiệm và phân còn lại là vay tín dụng, Vì vay một vấn để đặc biệt quan trong là người môi giới, từ vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt đồng phục vụ khách. 14 "hàng cia mình trong thị trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyển môn cao Hon thé nữa, sự phát triển của thi trường sẽ kéo theo ngày cảng nhiêu những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển nay buộc các nhà dich vụ phải thực hiến ngày cảng nhiễu hơn những dich vụ mới cho khách hang Nó đòi hỏi các nhà làm dich vụ phi từ học hdi và liên tục hoàn thiện năng lực của mảnh Bên canh đó, việc mua ban, chuyển nhượng BĐS không chỉ xuất phat từ nhu cầu, sở thích ma còn phụ thuôc rét nhiễu vào những yêu tổ tinh thân như phong thủy, têm linh, tập quản. Déi với các van để liên quan tới BĐS, thông thường Khách.

hàng déu cân nhắc kỹ lưỡng tắt c các yếu tổ trước khi đưa ra quyết định Mỗi một BĐS déu mang tính chất va đặc điểm riêng biệt, do vậy người môi giới phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: Luật, marketing, kĩ năng đảm phan, kinh tế, kiến thức vé xây dựng,. dong thời am hiểu thực tế, phong thủy, têm linh. mới có thể đưa ra lời khuyên hop lý cho khách hàng, Hai i3. hoạt động kinh doanh dich vụ môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dich vụ có điểu kiên Để chứng minh trình độ chuyên mén của người hoạt đồng môi giới BĐS, pháp luật quy định cụ thể những điều kiện đối với chủ thé kinh đoanh dịch.

vụ môi giới BĐS và chỉ có những cá nhân, tổ chức đáp tmg những điều kiến này mới được thực hiện môi giới BĐS “Thứ tu, môi giới BĐS là hoạt động mang tính chất hỗ trợ, liên kết các bên. trong hoạt động giao tiếp kinh doanh Với sự trợ giúp của nha môi giới, khách ‘hang rút ngắn thời gian tim kiếm đối tác, đồng thời được cung cấp những thông. tin quan trọng liên quan đến BĐS, Khi bên được mỗi giới có nhu cầu, người môi giới còn trở thành bạn đồng hành của họ trong suốt thời gian thực hiện giao dich, sẵn sảng tư vấn pháp lý vả hỗ trợ giải quyết những van để phát sinh. Chỉnh vì vây, môi giới BĐS đóng vai trò vô cùng quan trong, giúp các bên dễ dàng tiép xúc, đảm phán và thiết lập giao dich BBS.

15 Thứ năm, kết qua của hoạt động mỗi giới BĐS là được nhận thủ lao và ‘hoa hồng tử khách hang cho việc thực hiện hành vi trung. để kết nổi các bên Khoản thù lao và hoa héng dua trên sự théa thuận của các bên trong hợp đồng môi giới BĐS đã được sác lập trước đó 12. Nhận diện hợp đồng mồi ¡bất động sản. h hợp đẳng môi giới bắt động sin Dưới góc độ là một quan hệ sã hôi được pháp luật điều chỉnh, hợp đồng môi giới BĐS cũng được nghiên cứu trên cơ sở ba yêu tổ cơ bản câu thành quan 'hệ pháp luật là chủ thể, khách thé và nội dung, Cu thể như sau: Đ i của hợp đồng môi giới BĐS gém có bên cung tng dịch vụ môi 0) Chủ giới BĐS và bên sit đụng dich vụ môi giới BĐS Bên cùng ứng là cá nhân, doanh nghiệp thành lập theo quy định của phap luật vả đáp ứng điểu kiên về năng lực chủ thể môi giới BĐS.

Để giao két, thực. hiện hợp dong môi giới BĐS, cả nhân can có năng lực hanh vi dân sự day đủ, nộp thuế vả được cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Đối với doanh nghiệp, năng lực chủ thể thể hiện ở việc bat buộc phải có chứng chỉ môi giới BĐS, có đủ điểu kiện tai chính để thực hiện hoạt động môi giới. Sự khác biệt ở năng lực chủ thé giao kết hợp đồng mỗi giới BS với các loại hợp đẳng dịch vụ khác được thé hiến ở chứng chỉ méi giới BĐS.

Chứng chỉ mỗi giới BĐS đóng vai trò chứng nhận một chủ thể đã dap ứng đủ điều kiện để hảnh nghề môi giới BĐS Đểđâm. bảo vai trở nay, việc thi, cấp chứng chỉ môi giới BĐS đã được quy định cu thé trong các van bản pháp luật Bên sử dụng dich vụ la các cả nhân, tổ chức có nhu cẩu sắc lập giao dich mua ban, cho thuê, chuyển nhượng,. BĐS ma không thể tự minh tìm kiểm được. Các bên thiết lập quan hệ cùng ứng, sử dụng dịch vụ méi giới BĐS dựa trên sự trung thực, tư nguyện vả bình đẳng, (tt) Khách thé của hợp đồng môi giới BĐS là các lợi ich mà mỗi bên Jueéng dén trong quá trình cung ứng dich vụ môi giới BĐS.

16 Loi ích ma bên mối giới mang lại cho bên được môi giới đó là cơ hội được tiếp mic, gặp gỡ với các đối tác tiém năng để thực hiện các giao dịch liên.