Nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường phân tích hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành.

• Tác giả: Hoàng Thị Loan
• Người hướng dẫn: TS. Hoàng Thị Loan
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
• Loại tài liệu: nghiên cứu khoa học cấp trường
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.3. Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.6. Tiểu kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3. Đánh giá quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.4. Những ưu điểm đã đạt được và những hạn chế cần khắc phục
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.1. Thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2. Sai phạm liên quan đến quy định về bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3. Sai phạm liên quan đến vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.4. Sai phạm liên quan đến bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.5. Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cấp sổ hồng cho khách hàng
• 3.6. Khái quát chung về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.7. Một số vụ việc thực tiễn về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.8. Tiểu kết chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: CƠ SỞ, ĐỊNH HƯỚNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 4.1. Cơ sở của việc kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 4.2. Định hướng hoàn thiện
• 4.3. Đề xuất hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 4.4. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 4.5. Đề xuất chính sách quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại giao dịch pháp lý đặc thù trong lĩnh vực bất động sản. Nó liên quan đến việc mua bán nhà ở chưa hoàn thiện, dựa trên cơ sở dự án đang được xây dựng. Pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể về loại hợp đồng này, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Đặc điểm nổi bật của hợp đồng này là đối tượng giao dịch chưa tồn tại tại thời điểm ký kết, điều này đòi hỏi sự minh bạch và chặt chẽ trong các điều khoản hợp đồng.

1.1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là những công trình nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được hoàn thiện. Theo pháp luật Việt Nam, loại nhà ở này được xác định dựa trên các dự án đã được phê duyệt và có giấy phép xây dựng hợp lệ. Đây là một khái niệm quan trọng trong thị trường bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.

1.2. Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hợp đồng bất động sản khác. Đầu tiên, đối tượng của hợp đồng chưa tồn tại tại thời điểm ký kết, điều này đòi hỏi sự rõ ràng trong các điều khoản về tiến độ xây dựng và bàn giao. Thứ hai, hợp đồng này thường đi kèm với các điều khoản bảo đảm quyền sở hữu và trách nhiệm của bên bán trong việc hoàn thiện công trình.

II. Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản. Các quy định này bao gồm các điều khoản về hình thức hợp đồng, đối tượng hợp đồng, và quyền lợi của các bên tham gia. Đặc biệt, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự là hai văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh loại hợp đồng này.

2.1. Hình thức và hiệu lực hợp đồng

Theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Hình thức này nhằm đảm bảo tính pháp lý và tránh các tranh chấp có thể phát sinh. Hiệu lực của hợp đồng được xác định từ thời điểm ký kết, nhưng các điều khoản về bàn giao và hoàn thiện công trình sẽ có hiệu lực khi nhà ở được hoàn thành.

2.2. Quyền lợi và trách nhiệm của các bên

Quyền lợi của người mua trong hợp đồng này bao gồm việc được nhận bàn giao nhà ở đúng tiến độ và chất lượng như cam kết. Bên cạnh đó, trách nhiệm của bên bán là phải hoàn thiện công trình đúng thời hạn và đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật. Nếu có bất kỳ vi phạm nào, bên bán sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý và bồi thường thiệt hại cho bên mua.

III. Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện

Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề pháp lý cần được giải quyết. Các tranh chấp thường xảy ra do sự thiếu minh bạch trong thông tin dự án, chậm trễ trong tiến độ bàn giao, hoặc chất lượng công trình không đạt yêu cầu. Để khắc phục những hạn chế này, cần có những giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam và tăng cường công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.

3.1. Thực trạng tranh chấp và giải quyết

Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường xoay quanh việc chậm trễ bàn giao, chất lượng công trình không đạt chuẩn, hoặc vi phạm các điều khoản hợp đồng. Theo thống kê, số lượng tranh chấp này đang có xu hướng gia tăng, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việc giải quyết các tranh chấp này đòi hỏi sự can thiệp của các cơ quan tư pháp và sự minh bạch trong quy trình xét xử.

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật

Để hoàn thiện pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực này, cần có những điều chỉnh cụ thể về các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các giải pháp bao gồm việc tăng cường giám sát các dự án bất động sản, cải thiện quy trình cấp phép xây dựng, và đẩy mạnh công tác bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Ngoài ra, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp để đảm bảo tính hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI È TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TR¯ỜNG Mã số: LH — 2021 - 02/DHL - HN HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI THEO QUY ỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH Chủ nhiệm: TS. Hoàng Thị Loan Th° ký ề tài: ThS. Nguyễn Tài Tuấn Anh Hà Nội - 2022 DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA DE TÀI STT Họ và tên Học vị ¡n vị công tác Vai trò 1. Hoàng Thị Loan Tiên s) Tr°ờng ại học Chủ nhiệm Luật Hà Nội ề tài De ThS.

Nguyén Tai Tuan Anh | Thac si Truong Dai hoc Thu ky Luật Ha Nội 3. Nguyễn Vn Hợi Tiên s) Tr°ờng ại học Thành viên Luật Hà Nội 4. Lê ng Khoa Tiên s) Tr°ờng ại học Thành viên Kiểm sát Hà Nội 5. Lé Thi Giang Tién si Truong Dai hoc Thanh viên Luật Ha Nội 6.

Trân Thị Hà Thạc s) Tr°ờng ại học Thành viên Luật Hà Nội 7. Chu Thị Lam Giang Thạc s) Tr°ờng ại học Thành viên Luật Hà Nội DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT BS Bắt ộng sản BLDS Bộ luật Dân sự BVQLNTD Bao vệ quyên lợi ng°ời tiêu dùng CT&BVQLNTD Cạnh tranh và bao vệ quyên lợi ng°ời tiêu dùng HTTT Hệ thông thông tin LKDBDS Luật Kinh doanh bat ộng sản NHTM Ngan hang Thuong mai TNHH Trach nhiệm hữu han TNMT Tài nguyên môi tr°ờng UBND Uỷ ban nhân dân MỤC LỤC 778. 950s SET CORES ETESTOETE 1 1. Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài .--5- << se se ssessesesseseesesee 1 2.

Tình hình nghiên cứu dé tài.--- 2-5 << s se s£s£EseEs£seEsesesessesersessee 5 2. Một số công trình nghiên cứu trong °ớcC. Một số công trình nghiên cứu n°ớc ngoài. ánh giá mức ộ nghiên cứu của các công trình ã công bố liên quan ến ề TL tu nngggunggang in 5ïg10180803900615668615007518 609015 50000953556-609154600100538149485159988546%43807989984806605884046 15 3.

Mục ích nghiên cứu và mục tiêu của ề tài. Mục ích nghiên cứu ề tài. ối t°ợng và phạm vi nghiên cứu của ề tài.- 5-2 5 sss=sess=sessese 20 4. ối t°ợng nghiên €ỨU.2- <5 5£ s2 s£SsEs£ sES£EsEEsEseEsESsEsessesersesrsrsssse 20 4.

Pai v) REHM CỮU cá aaceueadeidtiiLd 11L GiA141466 mms 186 455365L5150146188. Cách tiếp cận, ph°¡ng pháp nghiên cứu của ề tài .P Hifữnig Phầp nghiện: CỬ cua canácgi gato 4444410012045504043164404388343ã1543316364633 464 20 6. Những kết quả dat °ợc .-- 5° 5< s£ sES£ se EsEsESeEsEESEseEsEsrsersesersessee 21 7. Kết cầu báo cáo tong hợp của ề tài .---< 5c sec cscsscsessesersesersersesersessss 22 CHUONG 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LLA I.-s2-s°<+ss£vse+vssereserrsseres 23 1.

Khái niệm và ặc iểm nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Khái niệm nhà ở hình thành trong t°¡ng ÏAi. ặc iểm của nhà ở hình thành trong t°¡ng Ìai. Khái niệm và ặc iểm hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Khái niệm hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng Iai. ặc iểm của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Phân loại hop ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng mua DAN DNA 0 6 T8.

Phân biệt hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai và hợp ồng chuyển nh°ợng hợp ồng.-- << 2s <©s£ s£S£Es£SsEs£ s£S£Esexsesessessesessese 40 1. Ý ngh)a của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong f°¡nØ ÌÏáÌÏ. Quy ịnh của một số quốc gia trên thé giới.

ánh giá quy ịnh của pháp luật một số quốc gia trên thé giới và bài học kinh nghiệm cho Viet ÏNIH. Lịch sử hình thành và phát triển quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng ÏaÌ.- - - - c1 3x nh ng re 70 TIỂU KẾT CH¯NG L.-- s2 s°S<+Es£©E+seEEEExeeEEsetrkserEseerkserrsserksee 77 CH¯ NG 2 THUC TRẠNG QUY ỊNH CUA PHÁP LUAT VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ O HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI. Quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong TH LAL ss: sss csscensses sss cseerecwnsnee 805505056 86ã004204556054606663ã034553609E66688à555306068655:65A586601050088868885 78 2. Chủ thé của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

ối t°ợng của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Hình thức của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Hiệu lực của hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Nội dung hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Quy ịnh về chuyển nh°ợng hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong CWOTG TAL PS e. Quy ịnh của pháp luật về một số hoạt ộng của bên bán nhà ở hình thành trong (H I Ï(Ï. << TH HT HH HH ng 95 2. ánh giá quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành CRONE L¯U Lal sereeaisaserseirioiiivitNEEAE1614545ã51901ã9W8066V6KENEESEISEGIS4W06095801005460664 110 2.

Những wu iểm ã dat ẩ°fỢC. Những hạn chế cần khắc phụ .- ---- 5c ccteEEteEEtrerrrrererrrkee 113 DE OE ECS i esesnnnisrnrnnrrntnatiirnttfSTNGHEINS0010T01HTNHANHEISEDRSTHEHSNN010010018717010818 127 CH¯ NG 3 THUC TIEN THUC HIEN QUY ỊNH CUA PHAP LUAT VE HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI. Thực tiễn thực hiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong turong ÌiÌ. Chủ ầu tw bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai khi ch°a ủ iều kiện AE thavc Wid Qiao diCH NNNrar.

Sai phạm liên quan ến quy ịnh về bảo lãnh trong ban nhà ở hình a af | 0090009803802080 99 138 3. Sai phạm liên quan ến vẫn dé thanh toán trong mua bán, thuê mua bat ộng sản hình thành trong twong ÏẠÏ. Sai phạm liên quan ến bàn giao nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. Ban nhà hình thành trong t°¡ng lai xây dựng trái phép.

Mua bán nhà NAL ØÏ. c1 ST vn vn vn vết 148 3. Chủ ầu tw vi phạm ngh)a vụ cấp số hồng cho khách hàng. Thực tiễn áp dụng quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong tong ÌÏiAÌ.

Khái quát chung về tranh chấp hợp ồng mua bán nhà ở hình thành LJá///1⁄71/4///1-8///089W990///0/dttiidllixỶxỶầxä55:. Một số vụ việc thực tiễn về tranh chấp hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong (H I ÏẠÌ. - HH TH HH ky 154 TIỂU KẾT CH¯NG 3.- 5° 5° 2 s22 Es£EssEsSEsEEEEEssEseEserssrsersrssrssrsee 172 CH¯ NG 4 C SỞ, ỊNH H¯ỚNG VÀ È XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUÁ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VE HOP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG T¯ NG LAI. C¡ sở của việc kiến nghị hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai.

Co SO HAW go n6 n6 e. C¡ sở chính tri, pÏáp Ïÿ. - c1 1v tk ng kg ky 185 4. ịnh h°ớng hoàn thi€D.

ề xuất hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở Hình thành COTS TTS TH bioseeoatiiiiiiik4g4010411-H44040440148010448144334840388501614988 188 4. ề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp ồng mua bán nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. ề xuất Chính sách về iều tiết ể thị tr°ờng bất ộng sản phát triển Ổn ịnh, lanl HQ HỈH.Ặ HT ng ng vn 197 4. Dé xuất chính sách quản lý nhà n°ớc trong l)nh vực kinh doanh bat ộng J0 -.

ối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hình thành trong t°¡ng lai. ối với c¡ quan áp dụng thực thi pháp luật. ối với ng°ời tham gia, thực hiện hợp ồng mua bán nhà ở hình thành /2///151//1//1. 210 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO .- 2-5 <5 s52 sessesessesses 211 1 LOI MO DAU 1.

Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài Trong những nm gần ây, nhu cầu về nhà ở trên phạm vi cả n°ớc nói chung và tại các ô thị nói riêng ang gia tng nhanh chóng. Mục tiêu chiến l°ợc phát triển về nhà ở quốc gia từ nm 2020 ến nm 2030 °ợc Thủ t°ớng chính phủ phê duyệt! phan dau dat chỉ tiêu iện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30 m? sàn/ng°ời, diện tích nhà ở tối thiểu ạt 12 m? sàn/ng°ời. Tại giai oạn 2016 - 2020, thực hiện ầu t° xây dựng tối thiêu khoảng 12,5 triệu m nhà ở xã hội tại khu vực ô thị; áp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các tr°ờng ại học, cao ng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao ộng tại các khu công nghiệp có nhu cầu °ợc giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia ình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; Tỷ lệ nhà ở kiên cé toàn quốc ạt khoảng 70%, trong ó tại ô thị ạt trên 75%, tại nông thôn ạt 65%; xóa hết nhà ở ¡n s¡ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia ình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong ó tại ô thị ạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn ạt trên 80%; Tỷ lệ nhà ở chung c° trong các dự án phát triển nhà ở tại các ô thị loại ặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chi Minh) ạt trên 90%, ô thị từ loại I ến loại II ạt trên 60%, ô thị loại III ạt trên 40% tông số ¡n vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê ạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các ô thị loại III trở lên. Những mục tiêu chiến l°ợc của Nhà n°ớc cho thấy òi hỏi cấp bách từ nhu cầu về nhà ở rất cao, nó không dừng lại ở số l°ợng mà còn là chất l°ợng, tiện ích, dịch vụ kèm các nhu cầu khác của con ng°ời về nhà ở.

Một trong những hoạt ộng của Nhà n°ớc ã triển khai là: (i) Tạo iều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở th°¡ng mai dé bán theo c¡ chế thị tr°ờng nhằm áp ứng nhu cầu của các ối t°ợng có khả nng chi trả; (ii) có c¡ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở dé giải quyết chỗ ở cho các nhóm ối t°ợng chính sách xã hội gặp khó khn về nhà ở nh°ng không ủ khả nng thanh toán theo c¡ chế thị tr°ờng. Những iều này cho thấy, c¡ chế chính sách áp dụng cho việc phát triển quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu ngày càng cao của con ng°ời t°¡ng ối thông thoáng. Hay nói cách khác, ể thúc day sự phát triển kinh tế, bình ôn các nhu cầu từ thực tế về nhà ở của con ng°ời, Nhà n°ớc ang tạo iều kiện và tối a hoá các hoạt ộng liên quan ến nhà ở trên toàn quốc. Bên cạnh nhu cầu về nhà ở áp ứng cho ng°ời Việt Nam trong n°ớc, nhu cầu và thị tr°ờng nhà ở cho ng°ời n°ớc ngoài cing ở mức cao.