Chương 1. Những van dé cơ bản của quyên về lôi di qua bat động sản liên kê. Quyên về lỗi di qua bắt đông sản liên kê theo quy định của Bộ Luật Dân Sw2015 Chương 3: Thực tiễn thực hiện quyền về lỗi di qua bat động sản liền kề theo quy dinh của Bộ Luật Dân Sự 2015 và kiên nghị hoàn thiện 9 CHU ONG 1: MOT S6 VAN DE CO BẢN CUA QUYEN VE LOI DI QUA BAT ĐỌNG SAN LIEN KE 1. Khái niệm quyền về loi di qua bất động sản lien ke 1.
Khái niệm bat động san lien ke Trong tâm của nghiên cửu này là quyền về lối di qua bat động sẵn liên kê theo pháp luật đân sự Tuy nhiên, để có những nghiên cứu và phân tích sâu hơn về quyền này thì khái niém “ bat đồng sản lién ké” can được ban luận ít nhiêu. Trước tiên là khái niém về “bắt đồng sản”, theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015, tai sản là bat động sin bao gom: Dat dai, “Duroc hiểu là một điện tích đất nhất đình bao gồm cả chiều Tông. chiều đài, chiều cao, chiều sâu” Theo quy định của pháp luật Viet Nam, toàn bô diện tích dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà trước đại điện chủ sở hữu và thông nhất quản lý”. Dat đai là bộ phận đầu tiên, quan trọng nhật tao lập lãnh thô quốc gia.
Theo đó, dat đai không thé là đối tượng trong giao dich dân sự Chính vì vậy, dat đai được quy định ở đây phải được hiểu là: “từng mảnh đắt riêng biệt, gắn với nó là quyển sử ching đất theo quy định của pháp luật [rệt Nam"? Tài sản gắn liên với dat như nhà, công trình xây dung và tài sản gắn liên với nha, công trình xây dung Để trở thành bất động sản, những tai sản nay phải gắn kết, liên quan chat chế và không thé tách rời với dat dai. Những tài sin khác gắn liên với dat dai nhunhững tài nguyên khoáng sản nằm trong lòng dat chưa được phát hiện. Những tải sản khác do pháp luật quy định, Bộ luật Dân sự liệt kê những tài sẵn là bắt đông sản cua vào tính chất gắn liên với đất đai, ma không liệt kê tat cả tai sản là bat động sản. Đây là một quy định mở, nhằm dự liêu những trường hợp cuthé pháp luật quy định một tai sẵn là bat động sản Ví dụ như.
Trong Luật Kinh doanh bắt động sản thi quyên sir dung đất cũng được coi là bắt đồng sản * Ngoài việc quy định những bat động sản do tự nhién, Bộ luật Dân sự của một số nước trên thé giới còn xác định bat động sản do mục đích. Bộ luật Dân sự Pháp đưa ra quy định: “Những vật sau đây được coi là bắt đồng sản do muc dich sử hing Khu ching ‘ Hoàng Thể Liên (Chủ biên) Bộ Tw pháp, Viện khoa học pháp ¥y (2013), Tidd 1, #39 ? Điều 53 Hiên pháp nim 2013 quy duh: “Đát đá: tàingng Ôi phước, vee nguyên khoáng số nguén lợi 6 ving bien, view Đời,tài ngoén hiển nhiên Khác \vàcáctài sản đo Nhà nước dau ne quan {ý là tài san công thuộc sở St toàn đâm do Nhà rướcdai điện cho chitsé ln và thống nhất quan ue *Plum Công Lac (2006), Oigién sit đựng hen chế bắt động sản lien kể,NXB Tư pháp, Hà Nội tr 41. 3 Điều9 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 10 được chit sở hitu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruéng đất: Stte vật gắn với canh tác; nông cu. hat giống giao cho người thuê dat canh tác hoặc người cấy rẽ.
"5 Có thé thay rằng xác định tai sản là bat đông sản là căn cứ cho việc xác định bat động sẵn liên kê, Theo quy đính tại Điều 107 có rat nhiều tài sản là bat động sản. Tuy nhiên, không phải tat cả các bat đông sản đều là đối tương xác định bat động sẵn liên kê. Bởi vi, “Chỉ các bắt động sản thuộc ban chất không di, đời được mới tôn tai các ranh giới và chi lửa giữa chưng tôn tại ranh giới mới có thé tổn tai bat đồng sản liền kể" Ngiấa là, có rất nhiêu tài sản được xác định là bat động sẵn theo quy định của pháp luật nhưng chỉ những bat động sản về bản chất không thé di đời mới là đối tượng dé xác định bat động sản liên kê. Trong hệ thong bat động sản thuộc về bản chat thi dat dai đồng vai trò quan trong nhất.
Tính xác đính của bat động sản nay được thé hiệnở cả hai khía canh Ở góc độ pháp lý, Nhà nước giao đất, người sử dụng được cấp giây chứng nhận quyền sử dung đât Tùng mảnh đất được đặc đính, thé hiện trên bản đô địa chính. Giây chúng nhận thể hiện những thông tin về người sử dung cũng như điện tích và ranh giới với các bất động sin khác, đó cũng chính là căn cứ, điều kiện dé chủ sở hữu, người sử dung có thé chuyển đổi, chuyển nhượng và được dén bù khi có thu hổi đất Dưới góc độ thực tê, tính đặc định được thé hiện ở các méc phân ranh giữa các bat động sản Những móc phân ranh nay phải phù hợp với bản dé dia chính thông qua quyết định giao đất của Nhà nước. Trong pháp luật Dân suViét Nam không quy định một khát niém cụ thé vé bat động sẵn liên kê, tuy nhiên bat đông sản liên kê có thé được hiểu là bat đông sẵn có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bat đông sản Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện kinh tê - xã hội, do phong tục tập quán nên các bat động sản trong quá trình tôn tại đầu co sự tiếp giáp với các bat động sẵn xung quanh Hai bat động sản được coi là liên ké với nghĩa pháp ly dé có thé thiết lap quyên đổi với bat động sản liên ké chỉ khi giữa chúng thuôc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung. Theo Từ điển Luật hoc thi bat động sẵn liên kê là: “Bát đồng sản cimg loại, sát nhau và giữa ching tổn tại một ranh giới phân cách về dia lf cing nữur pháp I>’ ”.
Pháp luật Viet Nam quy định, dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thông nhật quản lý. Nhà nước giao dat cho cá nhân và tô chức sử dung ôn định lâu dai và người sử dung dat có các quyên chuyên đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thé chap va thừa ké quyền sử dung đất. Vi vậy, mỗi mãnh đất được giao luôn tiệp giáp với nhau, tách biệt nhau theo xanh giới dùng dé phân biệt bat động sản này đối với bat động sản khác hay với các bat đông sản xung quanh: Không thể có một mảnh dit tén tại độc lập ma không có sư tiếp giáp đôi với mảnh đất khac, đây là sự tên tại khách quan xuất phát từ hạn điền cũng nl Điều 524 BLDS Pháp © Phạm Công Lạc (2006), Ông: sit chong im chế bất động sen liền kể, NB Te pháp, Hi Nội tr. 7 Bộ tư pháp, Viện khoa học pháp by (2006), Từ điền hiật học , N38 TưPháp, Hà Nội, tr.
ll thẩm quyền giao dat. C ác mảnh dat tiép giáp với nhau tách biệt nhau theo ranh giới ding dé phân cách bat đông sản nay với bat đông sản khác hay với các bat động sản xung quanh Trên cơ sở xác đính các bat động sản được coi là liên ké và giữa chung tên tại ranh giới mới có thể xác định được bat động sản nao phải chiu phiên luy nhằm phục vu cho bat động sản kia. Một sự phiên lụy trên một bat động sản là dạng quyên của người thứ ba trên một bat động sân. Bởi vậy, khi có bất kì một sự phiền lụy trên một bat động sẵn có the dan tới giá tri tài sản do bị giảm sút đáng kể và việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản chiu sự phiên luy cũng có những han chế nhất định Nếu bat động sản liên kê là những bat động sản có chung ranh giới thi bat đông sản xung quanh được hiểu là những bat đông sén có liên quan dén bat động sản bị vây bọc trong một hay nhiêu mới quan hệ nhật định khi khei thác, sử dụng bat động sén đó.
Phạm Công Lạc thi: “Mét bắt đồng sản được cot la liền kề với một bắt động sản khác và có thé phải chịu sự hạn chế về quyên đối với bat động sản chịu dich quyên khi ching thuộc bắt động sản về bản chất do tính không di dời được cùng loại và giữa ching tốn tại một ranh giới về dia ý cing như về pháp lý “Ê. Một bat động sẵn có thé tên tại cả hai loại ranh giới: ranh giới địa ly và ranh giới pháp ly. Ranh giới địa lý là ranh giới thực tê được các bên xác định căn cử vào quyết đính của cơ quan nha nước có thậm quyền Ranh giới pháp lý là ranh giới được thé hiện trên bản đô địa chính và trên giây chứng nhận quyên sử dung dat do cơ quan nhà trước có thêm quyên cap. Quan niệm bat động sản liên kê là bat động sản có sự tiệp giáp với nhau về ranh giới địa lý hoặc ranh giới pháp lý thi có nghĩa không bao gồm bat động sản xung quanh Nhung trong một số trường hợp, bat đông sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự phiên lụy trong quá trình.
khai thác công dụng của một bất đông sản khác, ví dụ như để thực hiện quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chê quyền đối với chủ sở hữu bat đông sản liền kê ma conphiên luy tới chủ sở hữu các bat động sản xung quanh. Bởi bat đông sẵn chiu dich quyên là các bat động sản về bản chất không di đời được và cùng loại nên khi chúng tôn tai trong một cộng đồng tai sản ít nhiều phải chiu sự hạn chế quyền của chủ sở hữu bat động sin đó để đảm bảo cho việc khai thác, sử dung bình thường các bat động sản khác. Từ việc xác định các bat đông sản liền kê mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu dé thuận lợi cho chủ sở hữu bat động sản khác. Sự hạn chế trên một bat động sản là một dạng quyền của người khác trên một bat động sản không thuộc sở hữu của mình.
Qua phân tích những quy định của pháp luật và mét số khái niém liên quan có thé khẳng định: Bất động san lien kê là bat độngsan về ban chất (không thé di, đời) và giita chúng ton tại tuột ranh giới.