Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong kỹ thuật lập pháp và khoa học pháp lý, chính sách giữ vai trò là công cụ định hướng quản lý xã hội của Nhà nước, được thể chế hóa thông qua các quy phạm pháp luật. Hoạt động đánh giá tác động của chính sách (ĐGTĐCS) trong giai đoạn lập đề nghị xây dựng luật có ý nghĩa quyết định, bởi đây là bước đầu tiên xác định tính hợp lý, hợp pháp và khả thi của văn bản luật – loại văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất chỉ sau Hiến pháp.

Đối với lĩnh vực bất động sản, việc tổng kết 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy đạo luật này đã thiết lập nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường. Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa, nhiều quy định hiện hành đã bộc lộ hạn chế, kìm hãm sự vận hành lành mạnh của thị trường, xuất hiện nhiều hành vi vi phạm và rủi ro pháp lý cho các chủ thể tham gia.

Nhằm thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng — đặc biệt là Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (yêu cầu hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vào năm 2023), cùng các Nghị quyết số 66/NQ-CP năm 2021, Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022 và Nghị quyết số 27/NQ-CP ngày 28/02/2023 của Chính phủ — việc lập đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được triển khai để trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023).

Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Xây dựng văn bản pháp luật của tác giả Nguyễn Thế Phương Anh tập trung giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Trình bày và hệ thống hóa cơ sở lý luận về đánh giá tác động chính sách trong đề nghị xây dựng luật (khái niệm, mục đích, quy trình, nội dung và phương pháp đánh giá).
  2. Áp dụng khung lý thuyết và quy định pháp luật để đánh giá thực trạng tác động của một số chính sách cụ thể trong đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
  3. Đề xuất các nhóm kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi hoạt động đánh giá tác động chính sách trong đề nghị xây dựng luật.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về ĐGTĐCS trong xây dựng luật, trọng tâm là hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở giai đoạn lập đề nghị xây dựng luật và việc đánh giá các chính sách trọng tâm trong dự thảo đề nghị này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận dựa trên nền tảng lý luận về Đánh giá tác động pháp luật (Regulatory Impact Assessment - RIA) theo chuẩn mực của Tổ chức Hợp tác Kinh tế và Phát triển (OECD) — phương pháp tiếp cận có hệ thống dựa trên bằng chứng (evidence-based) ra đời từ giữa thập niên 1970 tại Hoa Kỳ. Tại Việt Nam, khái niệm này được luật hóa thành ĐGTĐCS theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định số 34/2016/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 154/2020/NĐ-CP).

Khung pháp lý và tài liệu nghiệp vụ được sử dụng gồm:

  • Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Điều 19, Điều 35, Điều 36, Điều 37).
  • Luật Bình đẳng giới năm 2006 (khoản 7 Điều 5 về lồng ghép vấn đề bình đẳng giới).
  • Nghị định số 34/2016/NĐ-CP và Nghị định số 154/2020/NĐ-CP của Chính phủ.
  • Sổ tay phân tích chính sách trong đề nghị xây dựng văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp, 2018; Nguyễn Văn Cương chủ biên).
  • Tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ Đánh giá tác động của chính sách của Bộ Tư pháp (2018) và dự án GIG - USAID (2017).

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả kết hợp hai nhóm phương pháp luật học và phân tích chính sách:

  • Phương pháp phân tích - tổng hợp lý thuyết: Làm rõ các khái niệm, quy trình 5 bước ĐGTĐCS và 5 nội dung đánh giá (kinh tế, xã hội, giới, thủ tục hành chính, hệ thống pháp luật).
  • Phương pháp so sánh và thống kê: So sánh các phương án chính sách (giữ nguyên hiện trạng, can thiệp gián tiếp, can thiệp trực tiếp); sử dụng số liệu thực tế về thị trường, dân số đô thị và số liệu từ các cơ quan quản lý, tổ chức nghề nghiệp để lượng hóa chi phí - lợi ích của giải pháp.
  • Nguồn dữ liệu: Báo cáo tổng kết 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 của Bộ Xây dựng (ngày 09/9/2022), số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các báo cáo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) và các số liệu vụ án kinh tế thực tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về đánh giá tác động chính sách trong đề nghị xây dựng luật

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận và chuẩn mực pháp lý về hoạt động ĐGTĐCS trong giai đoạn lập đề nghị xây dựng luật:

  1. Khái niệm và mục đích: Khóa luận làm rõ chính sách là định hướng, giải pháp của Nhà nước để giải quyết vấn đề thực tiễn. ĐGTĐCS trong lập đề nghị xây dựng luật là việc phân tích, dự báo tác động tích cực và tiêu cực đối với người dân, doanh nghiệp và Nhà nước; so sánh chi phí - lợi ích nhằm lựa chọn giải pháp tối ưu. Mục đích của hoạt động này nhằm: ngăn chặn việc lựa chọn chính sách sai lầm ngay từ đầu; nâng cao trách nhiệm cân bằng lợi ích của cơ quan soạn thảo; bảo đảm tính công khai, minh bạch thông qua tham vấn công chúng; bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế (ĐƯQT).

  2. Quy trình 5 bước đánh giá tác động chính sách:

    • Bước 1: Lập kế hoạch ĐGTĐCS: Mô tả vấn đề thực tiễn, mục tiêu; xác định nhóm đối tượng chịu tác động (người dân, doanh nghiệp, cơ quan nhà nước); xác định loại tác động chính; lựa chọn phương pháp đánh giá; lập kế hoạch phân công nhân lực.
    • Bước 2: Thực hiện ĐGTĐCS: Thu thập thông tin định tính và định lượng theo từng chỉ tiêu; phân tích độc lập 5 chiều kích tác động.
    • Bước 3: Tổng hợp, so sánh kết quả và dự thảo Báo cáo: So sánh các phương án theo phương pháp mô tả hoặc xếp hạng; soạn thảo Báo cáo ĐGTĐCS theo mẫu tại Phụ lục V Nghị định số 34/2016/NĐ-CP.
    • Bước 4: Lấy ý kiến về Dự thảo Báo cáo: Tiến hành tham vấn qua 2 giai đoạn (trong quá trình thực hiện ĐGTĐ và phản biện dự thảo báo cáo).
    • Bước 5: Hoàn thiện Báo cáo và hồ sơ ĐGTĐCS.
  3. Nội dung và phương pháp đánh giá:

    • Đánh giá 05 nội dung tác động: Kinh tế (phân tích chi phí - lợi ích đối với Nhà nước, tổ chức kinh tế và người dân); Xã hội (tác động tới việc làm, tài sản, an sinh, giảm nghèo, trật tự xã hội); Giới (lồng ghép theo Luật Bình đẳng giới 2006); Thủ tục hành chính (đánh giá sự cần thiết, tính hợp pháp, hợp lý và chi phí tuân thủ); Hệ thống pháp luật (tổ chức bộ máy, tính đồng bộ với luật hiện hành và ĐƯQT).
    • Phân định rõ phương pháp định tính (phỏng vấn sâu, điều tra xã hội học, tham vấn) và phương pháp định lượng (phân tích chi phí - lợi ích, đo lường chi phí tuân thủ thủ tục hành chính).

Chương 2: Thực trạng đánh giá tác động một số chính sách trong đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và một số kiến nghị hoàn thiện nâng cao hiệu quả đánh giá tác động chính sách trong đề nghị xây dựng luật

Chương 2 vận dụng lý thuyết vào đánh giá thực trạng 3 chính sách trọng điểm trong hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản:

  1. Chính sách 1: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

    • Vấn đề thực tiễn: Tình trạng chủ đầu tư lạm dụng vốn ứng trước, sử dụng sai mục đích cam kết hoặc mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Điển hình là vụ án Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba: lập 22 pháp nhân (dùng 12 công ty làm chủ đầu tư), lập 58 dự án không có thật tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận, phân lô bán nền trái phép và lừa đảo chiếm đoạt gần 2.400 tỷ đồng của 4.560 khách hàng.
    • So sánh 3 phương án: Giữ nguyên hiện trạng; Nhà nước can thiệp gián tiếp (tuyên truyền pháp luật); Nhà nước can thiệp trực tiếp (bổ sung loại hình công trình đưa vào kinh doanh, điều kiện mở bán, bảo lãnh ngân hàng, thủ tục bàn giao, thanh toán).
    • Kết luận lựa chọn: Lựa chọn phương án Nhà nước can thiệp trực tiếp nhằm tạo hành lang pháp lý an toàn, bảo vệ tài sản người dân và hạn chế thất thoát nguồn thu ngân sách.
  2. Chính sách 2: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

    • Vấn đề thực tiễn: Luật năm 2014 quy định điều kiện hành nghề đơn giản (chỉ cần có chứng chỉ và nộp thuế, không bắt buộc thuộc tổ chức). Thực trạng đến tháng 6/2019, cả nước có khoảng 300.000 người hành nghề môi giới nhưng chỉ có 30.000 người có chứng chỉ hành nghề (chiếm khoảng 10%). Tại Hà Nội, chỉ khoảng 50% là môi giới chuyên nghiệp tại các sàn giao dịch, phần còn lại hoạt động tự do, thiếu chuyên môn và đạo đức, xuất hiện hành vi "găm đất, thổi giá, tạo sốt ảo" và bán "dự án ma". Luật hiện hành thiếu chế tài thu hồi chứng chỉ khi vi phạm (chỉ xử phạt hành chính theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP).
    • So sánh 3 phương án: Giữ nguyên hiện trạng; Can thiệp gián tiếp (tổ chức tập huấn); Can thiệp trực tiếp (siết chặt điều kiện cấp chứng chỉ, quy định rõ quyền, nghĩa vụ, thù lao, đào tạo sát hạch, quản lý dịch vụ tư vấn và quản lý bất động sản).
    • Kết luận lựa chọn: Phương án Nhà nước can thiệp trực tiếp là tối ưu nhằm chuẩn hóa tính chuyên nghiệp, minh bạch thị trường và ngăn ngừa rủi ro cho người mua.
  3. Chính sách 3: Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản

    • Vấn đề thực tiễn: Thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng bình quân 15%/năm. Quy mô dân số đô thị hiện đạt 44 triệu người tại 862 đô thị (chiếm 45% dân số), dự báo đến năm 2025 tăng lên 53 triệu người tại 1.000 đô thị (50% dân số) và đạt 70 - 75% trong giai đoạn 2050 - 2070. Tuy nhiên, sự thiếu hụt hệ thống dữ liệu tập trung dẫn đến rủi ro "bong bóng" bất động sản và lừa đảo giấy tờ. Dù Luật 2014 giao thẩm quyền cho Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh nhưng thiếu cơ chế vận hành, chia sẻ và nguồn kinh phí duy trì.
    • Phương án lựa chọn: Nhà nước can thiệp trực tiếp bằng cách luật hóa quy định về cấu trúc cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ chế chia sẻ, kết nối liên thông với hệ thống thông tin đất đai, công chứng và phân định rõ trách nhiệm tài chính, vận hành.
  4. Tổng hợp so sánh các phương án chính sách:

Chính sách Phương án 1: Giữ nguyên Phương án 2: Can thiệp gián tiếp Phương án 3: Can thiệp trực tiếp (Được lựa chọn)
1. Nhà ở hình thành trong tương lai Không tốn chi phí sửa luật; rủi ro tranh chấp cao, thất thoát thuế, không bảo vệ được người mua (vụ Alibaba). Tốn chi phí tuyên truyền; không giải quyết được căn nguyên pháp lý của các hành vi chiếm dụng vốn. Phát sinh chi phí xây dựng luật; thiết lập quy chuẩn hợp đồng, điều kiện mở bán, bảo lãnh tài chính rõ ràng.
2. Dịch vụ môi giới bất động sản Tồn tại 90% môi giới không chứng chỉ (270.000 người); nguy cơ sốt ảo, lừa đảo dự án ma. Tốn chi phí tổ chức hội thảo; không có tính cưỡng chế pháp lý bắt buộc đối với môi giới tự do. Chuẩn hóa điều kiện hành nghề, quy định đào tạo, sát hạch, thu hồi chứng chỉ; bảo vệ quyền lợi khách hàng.
3. Hệ thống thông tin, dữ liệu Thị trường thiếu minh bạch; thiếu dữ liệu dự báo cho 44-53 triệu dân đô thị, nguy cơ bong bóng. Tăng nguồn lực đầu tư đơn lẻ; thiếu cơ chế pháp lý bắt buộc chia sẻ và kết nối dữ liệu liên ngành. Hợp nhất quy chuẩn CSDL nhà ở và thị trường; kết nối dữ liệu công chứng, đất đai; bảo đảm công khai.
  1. Nhóm kiến nghị của tác giả:
    • Hoàn thiện quy định pháp luật về ĐGTĐCS: Quy định rõ hơn tiêu chí bắt buộc áp dụng phương pháp định lượng trong Nghị định số 34/2016/NĐ-CP; hoàn thiện biểu mẫu hướng dẫn lượng hóa chi phí tuân thủ thủ tục hành chính; quy định chế tài đối với việc lấy ý kiến hình thức.
    • Nâng cao hiệu quả thực thi: Bố trí ngân sách và đào tạo chuyên sâu về kỹ năng phân tích chính sách cho đội ngũ cán bộ pháp chế; tăng cường sự tham gia độc lập của các chuyên gia kinh tế, xã hội học; thực hiện nghiêm túc việc tiếp thu, giải trình ý kiến phản biện xã hội.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể gắn liền với số liệu thực tiễn và cơ sở lập pháp:

  • Hệ thống hóa luận cứ khoa học: Làm rõ mối quan hệ giữa đánh giá tác động chính sách (giai đoạn lập đề nghị) và đánh giá tác động văn bản (giai đoạn soạn thảo), khẳng định vai trò của RIA trong việc sàng lọc chính sách trước khi luật hóa.
  • Minh chứng thực tiễn qua số liệu: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản thông qua các dẫn chứng cụ thể: tỷ lệ 90% môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề (270.000/300.000 người theo số liệu năm 2019); thiệt hại thực tế 2.400 tỷ đồng của 4.560 nạn nhân trong vụ án Alibaba do thiếu cơ chế kiểm soát nhà ở hình thành trong tương lai; và nhu cầu dữ liệu phục vụ tốc độ đô thị hóa (dân số đô thị tăng từ 44 triệu lên 53 triệu người giai đoạn đến 2025).
  • Đóng góp về mặt giải pháp: Luận giải thuyết phục việc lựa chọn phương án "Nhà nước can thiệp trực tiếp" cho cả 3 chính sách lớn; đề xuất các giải pháp nâng cao tính định lượng và trách nhiệm giải trình trong quy trình lập đề nghị xây dựng luật tại Việt Nam.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Nghiên cứu được thực hiện tại thời điểm dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang trong giai đoạn đề nghị và hoàn thiện hồ sơ trình Quốc hội khóa XV (đầu năm 2023), do đó một số số liệu tính toán chi phí tuân thủ chi tiết của các chính sách mới chưa được lượng hóa đầy đủ bằng mô hình định lượng phức tạp mà chủ yếu dựa trên số liệu thứ cấp và đánh giá định tính.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng đánh giá toàn diện các chính sách còn lại (chính sách quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, chính sách điều tiết thị trường); nghiên cứu phương pháp đo lường định lượng chi phí tuân thủ thủ tục hành chính (Standard Cost Model - SCM) khi luật được Quốc hội chính thức thông qua và ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành.

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật học, Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, Luật Kinh tế và Quản lý công.
  • Cán bộ làm công tác pháp chế tại các bộ, ngành, cơ quan tham mưu xây dựng chính sách và văn bản quy phạm pháp luật.
  • Phần đáng tham khảo nhất: Hệ thống hóa quy trình 5 bước ĐGTĐCS chuẩn hóa theo Nghị định số 34/2016/NĐ-CP (Chương 1) và kỹ thuật phân tích, so sánh 3 phương án chính sách đối với các vấn đề thực tiễn của thị trường bất động sản (Chương 2).

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận phân tích vụ án cụ thể nào để minh chứng cho lỗ hổng trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai?
Khóa luận phân tích vụ án lừa đảo của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba. Công ty này đã lập 22 pháp nhân (sử dụng 12 công ty làm chủ đầu tư) để tự vẽ ra 58 dự án không có thật tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận, phân lô bán nền trái phép và chiếm đoạt gần 2.400 tỷ đồng của 4.560 khách hàng.

2. Tỷ lệ người hành nghề môi giới bất động sản có chứng chỉ tại Việt Nam được tác giả trích dẫn là bao nhiêu?
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tính đến tháng 6/2019 được trích dẫn trong khóa luận, cả nước có khoảng 300.000 người hoạt động môi giới bất động sản, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm tỷ lệ khoảng 10%. Tại Hà Nội, chỉ khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch.

3. Khóa luận dựa trên những Nghị quyết nào của Trung ương Đảng về định hướng sửa đổi pháp luật bất động sản và đất đai?
Nghiên cứu căn cứ vào Nghị quyết số 19-NQ/TW (ngày 31/10/2012), Nghị quyết số 11-NQ/TW (ngày 03/6/2017) và đặc biệt là Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022) của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đặt mục tiêu hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vào năm 2023.

4. Quy trình đánh giá tác động chính sách trong giai đoạn lập đề nghị gồm bao nhiêu bước?
Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 và Nghị định số 34/2016/NĐ-CP, quy trình gồm 5 bước: (1) Lập kế hoạch ĐGTĐCS; (2) Thực hiện đánh giá tác động chính sách và các giải pháp; (3) Tổng hợp, so sánh kết quả và dự thảo Báo cáo ĐGTĐCS; (4) Lấy ý kiến về Dự thảo Báo cáo; (5) Hoàn thiện Báo cáo và hồ sơ ĐGTĐCS.

5. Vì sao tác giả kiến nghị lựa chọn phương án "Nhà nước can thiệp trực tiếp" đối với chính sách môi giới bất động sản?
Vì việc can thiệp trực tiếp bằng cách bổ sung quy định chặt chẽ về điều kiện hành nghề, sát hạch cấp và thu hồi chứng chỉ, quy định thù lao, quyền và nghĩa vụ trong luật sẽ khắc phục triệt để tình trạng môi giới chụp giật, thổi giá, lập dự án ma; qua đó bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch và minh bạch hóa thị trường.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thế Phương Anh đã hoàn thành mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận về đánh giá tác động chính sách trong giai đoạn lập đề nghị xây dựng luật theo quy định pháp luật Việt Nam và chuẩn mực quốc tế. Thông qua việc phân tích thực chứng ba chính sách then chốt trong đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tác giả đã chứng minh tính tất yếu của phương án Nhà nước can thiệp trực tiếp nhằm chấn chỉnh thị trường. Công trình cung cấp các luận cứ khoa học và kiến nghị thực tiễn có giá trị đóng góp cho hoạt động lập pháp và kỹ thuật phân tích chính sách tại Việt Nam.