Luận văn: Pháp luật cấp GCNQSDĐ đối với quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng

Nghiên cứu pháp luật chuyên sâu về quy trình và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với tài sản chung của vợ chồng. Phân tích các quy

• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ

Tóm tắt

I. Tổng quan về pháp luật cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản có giá trị lớn của mỗi gia đình. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền này thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Để bảo hộ quyền sử dụng đất, pháp luật quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gọi tắt là GCNQSDĐ. Đây là công cụ pháp lý quan trọng giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác hiệu quả. Trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất có thể là tài sản riêng hoặc tài sản chung của vợ chồng. Khi đất là tài sản chung, việc cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ nguyên tắc ghi tên cả vợ và chồng. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc bình đẳng giới được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013. Pháp luật về cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng bao gồm quy phạm pháp luật đất đai và quy phạm pháp luật về hôn nhân gia đình. Hai hệ thống pháp luật này phối hợp điều chỉnh toàn diện quá trình cấp giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cả vợ và chồng.

1.1. Khái niệm GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng

GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, ghi nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Giấy chứng nhận này phải ghi đầy đủ họ, tên của cả vợ và chồng vào giấy. Theo Luật Đất đai năm 2013, trường hợp GCNQSDĐ là tài sản chung mà giấy đã cấp chỉ ghi tên một bên thì được cấp đổi để ghi tên cả hai. Quy định này áp dụng trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Nguyên tắc này nhằm đảm bảo quyền bình đẳng giữa vợ và chồng trong việc quản lý, sử dụng tài sản chung.

1.2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc cấp GCNQSDĐ

Cơ sở pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng được xây dựng trên nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Hiến pháp năm 2013 quy định nguyên tắc bình đẳng giới tại khoản 1 Điều 26. Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành quy định chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 xác định tài sản chung của vợ chồng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Sự phối hợp giữa hai hệ thống pháp luật này tạo nên khung pháp lý hoàn chỉnh cho việc cấp giấy chứng nhận đối với tài sản chung vợ chồng.

II. Phân tích thực trạng cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng

Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng bộc lộ nhiều bất cập cần được nhận diện. Thứ nhất, quy định về điều kiện cấp GCNQSDĐ còn chồng chéo giữa pháp luật đất đai và pháp luật hôn nhân gia đình. Sự thiếu đồng bộ này gây khó khăn cho cả cơ quan thực thi và người dân. Thứ hai, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận còn phức tạp. Nhiều cặp vợ chồng phải đi lại nhiều lần, mất thời gian và chi phí không đáng có. Thứ ba, việc xác định tài sản chung của vợ chồng gặp nhiều vướng mắc. Pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về cách xác định nguồn gốc đất trong từng trường hợp. Thứ tư, vấn đề nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ còn phức tạp. Nhiều mức thu tiền sử dụng đất khác nhau tùy theo thời điểm sử dụng và nguồn gốc đất. Thứ năm, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh. Tình trạng cấp GCNQSDĐ sai thẩm quyền, thiếu chính xác vẫn xảy ra ở nhiều địa phương trên cả nước.

2.1. Bất cập trong quy định về đối tượng và điều kiện cấp GCNQSDĐ

Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về trường hợp nào vợ chồng được cấp GCNQSDĐ chung, trường hợp nào cấp riêng. Điều này gây lúng túng cho cơ quan thực thi và thiệt thòi cho người sử dụng đất. Nhiều trường hợp đất được sử dụng trước khi kết hôn nhưng xây dựng nhà trong thời kỳ hôn nhân. Việc xác định đây là tài sản riêng hay tài sản chung còn nhiều tranh cãi. Quy định về thời kỳ hôn nhân và tài sản chung trong Luật Hôn nhân gia đình chưa được hướng dẫn đầy đủ để áp dụng trong lĩnh vực đất đai.

2.2. Vướng mắc về nghĩa vụ tài chính và quy trình thủ tục

Nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ là vấn đề phức tạp. Pháp luật quy định nhiều mức thu tiền sử dụng đất khác nhau tùy theo thời điểm sử dụng đất và nguồn gốc đất. Vợ chồng khi cấp GCNQSDĐ phải xác định chính xác thời điểm sử dụng đất để áp dụng mức thu phù hợp. Thực tế, nhiều trường hợp không có giấy tờ chứng minh, dẫn đến khó khăn trong tính toán nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục còn rườm rà, đòi hỏi nhiều loại giấy tờ, gây phiền hà cho người dân khi thực hiện.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ tài sản chung

Để hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trước tiên, cần thống nhất quy định giữa pháp luật đất đai và pháp luật hôn nhân gia đình. Sự thống nhất này giúp loại bỏ xung đột pháp luật, tạo thuận lợi cho cơ quan thực thi. Thứ hai, đơn giản hóa trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận. Áp dụng công nghệ thông tin trong tiếp nhận và xử lý hồ sơ giúp giảm thời gian, chi phí cho người dân. Thứ ba, ban hành hướng dẫn cụ thể về xác định tài sản chung của vợ chồng trong từng trường hợp. Cần có tiêu chí rõ ràng để phân biệt tài sản riêng và tài sản chung khi cấp GCNQSDĐ. Thứ tư, tăng cường năng lực cho đội ngũ cán bộ thực thi. Đào tạo chuyên sâu về pháp luật đất đai và pháp luật hôn nhân gia đình là nhiệm vụ cấp thiết. Cuối cùng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai. Số hóa thông tin về quyền sử dụng đất giúp quản lý hiệu quả, giảm tranh chấp phát sinh.

3.1. Đề xuất sửa đổi quy định về ghi tên trên GCNQSDĐ

Cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quy định rõ ràng hơn về trường hợp ghi tên cả vợ chồng. Quy định mặc định ghi tên cả hai trừ khi có thỏa thuận bằng văn bản công chứng. Đồng thời, cần có cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên không đứng tên khi xảy ra tranh chấp. Quy định về thời hiệu yêu cầu cấp đổi GCNQSDĐ cũng cần được xem xét, sửa đổi. Việc bổ sung quy định về xử lý GCNQSDĐ đã cấp sai tên trước đây là cần thiết để giải quyết tồn đọng.

3.2. Hoàn thiện quy trình cấp đổi và quản lý GCNQSDĐ

Quy trình cấp đổi GCNQSDĐ cần được cải tiến theo hướng đơn giản, minh bạch. Cần giảm số lượng giấy tờ yêu cầu, tăng cường liên thông giữa các cơ quan nhà nước. Ứng dụng công nghệ số trong quản lý dữ liệu đất đai giúp đảm bảo tính chính xác, minh bạch. Xây dựng cổng dịch vụ công trực tuyến để vợ chồng có thể nộp hồ sơ online, tra cứu tiến độ giải quyết. Việc kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu hộ tịch giúp xác minh thông tin hôn nhân nhanh chóng, chính xác.

IV. Kết luận và kiến nghị cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng

Pháp luật cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả vợ và chồng. Quy định ghi tên cả vợ và chồng vào giấy chứng nhận thể hiện nguyên tắc bình đẳng giới. Đồng thời, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hiện trạng sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy nhiều bất cập cần được khắc phục. Hệ thống pháp luật còn chồng chéo giữa luật đất đai và luật hôn nhân gia đình. Trình tự thủ tục phức tạp, nghĩa vụ tài chính chưa rõ ràng gây khó khăn cho người dân. Việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này cần được tiến hành đồng bộ, toàn diện. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp. Kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai, ban hành nghị định hướng dẫn chi tiết, phù hợp thực tiễn. Tăng cường đào tạo cán bộ, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai là giải pháp lâu dài.

4.1. Ý nghĩa lý luận của nghiên cứu pháp luật cấp GCNQSDĐ

Nghiên cứu pháp luật cấp GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân. Đề tài làm rõ mối quan hệ giữa pháp luật đất đai và pháp luật hôn nhân gia đình. Kết quả nghiên cứu cung cấp luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành. Đồng thời, phục vụ công tác đào tạo, nghiên cứu trong lĩnh vực luật đất đai và luật hôn nhân gia đình tại các trường đại học, viện nghiên cứu trên cả nước.

4.2. Ý nghĩa thực tiễn và hướng phát triển đề tài

Nghiên cứu này có ý nghĩa thực tiễn cao, giúp cơ quan thực thi áp dụng pháp luật thống nhất, hiệu quả. Kết quả nghiên cứu là cơ sở để đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật còn bất cập. Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, việc hoàn thiện pháp luật về GCNQSDĐ tài sản chung vợ chồng cần tham khảo kinh nghiệm các nước phát triển. Hướng phát triển là xây dựng hệ thống pháp luật hiện đại, minh bạch, phù hợp thông lệ quốc tế nhưng vẫn đảm bảo bản sắc pháp luật Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA VỢ CHỒNG Ở VIỆT NAM 1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng 1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng 1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận QSDĐ là một thuật ngữ ra đời kể từ khi ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và được kế thừa trong các đạo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003, năm 2013.

Thuật ngữ này được giải thích trong các văn bản pháp luật, các sách, báo pháp lý cụ thể như sau: - Theo Luật Đất đai năm 2013: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"2. - Giáo trình Luật Đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội quan niệm: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm"3. - Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm 2006: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà 2. Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.

Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 10 nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất"4 v. Như vậy, các quan niệm trên đây về GCNQSDĐ đều thống nhất với nhau ở việc xác định GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp. Tìm hiểu về GCNQSDĐ có thể thấy loại giấy này có một số đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền - được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước.

Giấy này được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm "đầu ra" của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính. Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hề đơn giản. Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất v.

nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất lân cận. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể. Do đó, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính. Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước.

Điều này có nghĩa là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định của pháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ. Các cơ quan này bao gồm Ủy ban nhân dân 4. Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr. 11 (UBND) cấp tỉnh và UBND cấp huyện.

Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng v. được pháp luật quy định rất chặt chẽ. Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục v.

do pháp luật quy định. - Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất v. cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan tài nguyên và môi trường. Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ TN&MT ban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụng thống nhất giữa các địa phương trong cả nước.

Quan niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Giấy chứng nhận QSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng là một dạng cụ thể của GCNQSDĐ. Thuật ngữ này được sử dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành song đạo Luật này lại không đưa ra giải thích chính thức về GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng. Căn cứ vào khái niệm GCNQSDĐ và nội dung các quy định hiện hành về GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng có thể hiểu nội dung của thuật ngữ này như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản chung khác của vợ chồng gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản chung khác của vợ chồng gắn liền với đất hợp pháp của chung vợ chồng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung. Bên cạnh các đặc điểm chung của GCNQSDĐ, GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây: 12 Một là, đối tượng được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này không phải là người sử dụng đất nói chung bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất ổn định lâu dài mà là vợ chồng (nam nữ kết hôn hợp pháp thông qua việc UBND xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài cấp giấy đăng ký kết hôn) có tài sản chung là QSDĐ.

Vợ chồng cùng đứng tên người sử dụng trong GCNQSDĐ và là đồng sử dụng đối với diện tích đất là tài sản chung. Khi vợ chồng ly hôn thì QSDĐ là tài sản chung sẽ được Tòa án xử chia đôi (mỗi bên vợ chồng được một nửa mảnh đất) căn cứ vào cơ sở pháp lý là GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng. Hai là, đất được cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này là tài sản chung của vợ chồng. Có nghĩa là diện tích đất này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân (thời kỳ hôn nhân bắt đầu từ thời điểm vợ chồng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy đăng ký kết hôn kéo dài cho đến khi một bên vợ hoặc chồng chết; hoặc được quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân công nhận thuận tình ly hôn, phán quyết xét xử vụ án ly hôn của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật) thông qua các hình thức xác lập gồm: i) Đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng được vợ, chồng đồng ý góp vào khối tài sản chung; ii) Đất do vợ chồng nhận chuyển nhượng trong thời kỳ hôn nhân; iii) Đất được tặng cho chung cho vợ và chồng; iv) Đất được thừa kế chung của vợ và chồng.

Ba là, việc cấp GCNQSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng không chỉ liên quan đến QSDĐ của vợ chồng mà còn phụ thuộc vào yếu tố hôn nhân của vợ chồng. Điều này có nghĩa là khi xem xét hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ của vợ chồng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ thẩm tra các thông tin về diện tích đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ sử dụng đất v. mà còn quan tâm đến yếu tố diện tích đất này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân hay trước thời kỳ hôn nhân hoặc diện tích đất này có được vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung hay không… 1. Quan niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng Giấy chứng nhận QSDĐ đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng được tiếp cận trên hai khía cạnh: i) Đối với người sử dụng đất là vợ chồng thì việc cấp GCNQSDĐ có nghĩa là Nhà nước thông qua chứng thư pháp lý GCNQSDĐ công 13 nhận QSDĐ là tài sản chung hợp pháp của vợ chồng.

Với khía cạnh này, vợ chồng là người sử dụng đất - đối tượng thụ hưởng việc cấp GCNQSDĐ được pháp luật công nhận và bảo hộ QSDĐ là tài sản chung hợp pháp; ii) Đối với Nhà nước với tư cách là người quản lý đất đai.