phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn đƣợc kết cấu 3 chƣơng: 6 Chƣơng 1. Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3. Định hƣớng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Đóng góp của đề tài - Về mặt lý luận: Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói chung và tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. - Về mặt thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất và nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng nhƣ trong công tác đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thƣ ký Tòa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.
Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giao dịch dân sự, đã đƣợc giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trong những năm gần đây. Liên quan đến vấn đề này có các công trình tiêu biểu nhƣ: Nhóm các công trình nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thƣơng mại bằng Tòa án Nhân dân: Đinh Thị Trang (2013), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế; Võ Ngọc Thông (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần Thị Nhƣ Mơ (2016), “ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế… Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thƣơng mại bằng cơ chế Tòa án Nhân dân. Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phƣơng diện thực tiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vực kinh doanh, thƣơng mại. Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản: Ths.
Hà Thái Thơ (2020), “Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án”, Tạp chí Tòa án nhân dân số tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009), “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu”, Tạp chí Tòa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc Xuyên (2017), TAND huyện Nhà Bè: “Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; Trần Mỹ Lâm (2019), 8 “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế… Hầu hết các công trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lý luận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tuy nhiên, cho đến nay chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phƣơng diện lý luận lẫn thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân. Việc xây dựng những công trình nghiên cứu toàn diện nhƣ vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật và thực trạng áp dụng trong công tác xét xử của ngành Tòa án. Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
Từ đó, ngƣời viết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp trong lĩnh vực này. 9 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991.
Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó. Trong không gian hoạt động của mình, đặt cọc đƣợc áp dụng phổ biến và phù hợp nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. “Việt Nam tân từ điển” của tác giả Thanh Nghị do Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh xuất bản năm 1991 ghi đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin”.
Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bản Trẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì”. Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”, “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại 10 cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật một số nƣớc, trong đó điển hình là pháp luật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồi thƣờng thiệt hại, phạt vi phạm… mà không có biện pháp đặt cọc. Xét dƣới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bản chất, vị trí, vai trò của đặt cọc.
Trong công trình nghiên cứu “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” (Hà Nội: NXB Bộ Tƣ pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc không có giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việc không thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rút lại “một lời cam kết đã đưa ra”. Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cực hơn trong việc tạo thời gian để các chủ thể xem xét, cân nhắc lại quyết định giao kết hợp đồng của mình. Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằng đặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ƣớc một cách “hồi tố”, nghĩa là khoản phạt vi phạm cho các bên khi đơn phƣơng hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng (“Nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998). Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm đƣợc thừa nhận rộng rãi rằng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Cách hiểu này phù hợp với quan điểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làm tin” trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các 11 hợp đồng kinh doanh bất động sản.