CHƯƠNG 1. NHUNG VAN DE LÍ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP TRONG KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN 11. quát chung về kinh doanh bất động san LLL Khái niệm và đặc diém của Thị trường bit động sản 1.111 Khái niệm thị trường bắt động sản Theo các nha kinh tế học thi thị trường BĐS la tập hop các sư thoả thuận, qua đó ma người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hang ‘hoa va dich vụ. Từ đó, có thể hiểu thị trường BĐS hình thành các quyết định về việc ai tiếp cân được với BĐS và BĐS đó được sử dụng như thể nào.
'Với tư cách là một bộ phân cấu thành quan trọng của nên kinh tế thi trường, theo nghĩa hep, TTBS bao gồm các hoạt đông có liên quan đến giao dịch BĐS như mua bán, cho thué, thé chấp. bất đồng sin. Theo ngiấa rộng, TTBĐS không chi bao gồm các hoạt động có liền quan đến giao dich BĐS mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan dén việc tạo lập BĐS Xét một cách khái quát, TTBĐS là tổng thé các hoạt động về đầu tư và kinh doanh BĐS, gồm đâu tư, giao dich củng các dich vụ hổ trợ như môi giới, đính giá, te vẫn. giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lêp, người đại điện bán BĐS với người có nhu cầu sử dung BĐS và người thực hiện dich vụ trùng gian môi giới, định giá.
Những giao dịch về BĐS dua trên quan hệ hang ‘hoa, tiên tệ điển ra trong một khoảng thời gian va không gian nhất định. Do đó, một thi trường BĐS hoàn chỉnh phải la nơi diễn ra các giao dich mua ban BĐS và các giao dịch có liên quan đến BĐS như cho thuê, thé chấp, ‘bao hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS). T5, Tin Quang Huy, TS. Nguyễn Quang Tuyén (Gỗ bia) C009), Php lá tổ id deo Bi đng sốt Yoo.
Tephip Hà NE 16 1112. Đặc điểm của thị trường bắt đông sản Thứ nhấi giao dich trên thị trường bắt động sản là giao dịch về quyền và lợi ích phát sinh từ BĐS TTBĐS la thi trường giao dich các quyền va loi ich có được từ việc sở hữu BĐS, Các quyển dat dai không giống như các quyển khác như pháp luật dân sự quy định, người có quyển sỡ hữu đất không sir dung đất như các tải sản khác. Để đưa vao mua ban, kinh doanh thì chỉ la các quyền do dat đai ma người đồ sở hữu hoặc quyển sử dung mang lai. Đặc tính nay của đất dai là yêu tổ cơ bản quyết định tinh đặc thù của giao dịch trên TTBĐS, vì vậy giá đất không phản ánh giá trị của hàng hóa đất dai mà giá đất 1a chỉ số phin ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất đem lại.
Thứ hai, giao dich trên thi trưởng bắt động sản cô mang tinh địa ögt9iaguili Với đặc tinh 1a hang hóa có định, không thé di dời vả chịu anh hưởng của yếu tổ vùng, miền, tap quán và tâm lý của người dân, chính vi vậy, hoạt đông KDBĐS mang tính dia phương rõ nét TTBĐS rồi rộng 6 tat cả mọi nơi, trong khi đó nhu câu về BĐS lại khác, nhau do trình độ phát triển ỡ các vùng miễn, mật độ dân sd, điều kiện tự nhiên tác động đến môi trường sông. Dẫn tới nhu cầu khác nhau về kiểu dang, chất lượng, diện tích Thực tế cho thấy, TTBĐS ở đô thị thường phát triển hơn nông thôn vả giữa các đô thị cũng phát triển khác nhau do tính chất của từng loại đô thị và kinh tế từng vùng Tint ba, cùng cầu về bắt động sản khong đáp ứng được lẫn nhan. Do tính đắc thủ cia BĐS (dua trên nền ting đất đai - một nguồn tải nguyên giới han, không thể tùy ý gia tăng) khi nhu câu về BĐS tăng nhanh thi TTBDS không thé có ngay sản phẩm để đáp ứng được nhu cau đó, không như hàng hia thông thường có thể đáp ứng nhanh chóng thi BĐS phải co thời gian để xây dựng, lắp đất, cải tạo. thành một sản phẩm hoàn chỉnh để bản hoặc cho thuê 10 Thứ te tht trường bắt động sẵn bién động có tinh cũ ky Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có bổn giai đoạn: phén vinh, suy thoái, tiêu diéu va phục hỏi.
TTBĐS Việt Nam cũng có các chu kỷ từ khí ban hành Luật Dat dai năm 1993, các chu kỳ thường khoảng sau đến bay năm. Tuy nhiên, thời gian qua có thể nhận thay sự biển đông mang chu ky của TTBĐS đang dân mắt đ tính cục bộ của mỗi quốc gia. Việc một nước. phat triển đi vào chu kỷ thoải trảo trên TTBĐS sẽ lập tức anh hưởng đền rất nhiều quốc gia khác, do tính liên thông quốc tế dan tới cho sự nhạy cảm giữa các quốc gia trong việc phát triển hay suy thoái nên kinh tế Thứ năm, tht trường bắt đông sẵn chin tác động cũa chính sách quy Hoạch TTBĐS trên bình dién một quốc gia cũng như trong một địa phương, chiu tác đồng rất lớn từ chính sách của nha nước cũng như quy hoạch ving, miễn, đô thi, Khi Nba nước tiền hành quy hoạch mỡ đường, xây dựng các khu đô thị mới cũng như các khu công nghiệp dẫn đền TTBĐS khu vực sôi đồng, giá trì BĐS gia tăng nhanh chóng, chính vi vậy có thể nói TTBĐS sẽ phan ‘ing nhanh chóng với từng chính sách, quy hoạch của nhà nước về sử dụng đất tai một khu vực.
Thứ sản, thủ trường bắt động sẵn chin sự tác động của yếu tổ pháp iuật' BĐS là tải sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về BĐS tác động dén hau hết các hoạt động kinh tế-xễ hội. Do đó, các van dé về BĐS đều chiu sử chỉ phổi và điển chỉnh chất chế ola hệ thông các văn bản riêng về BĐS, đắc biệt là hệ thống các văn bản quy pham pháp luật vé dat đai và nhà ở, ngoài ra BĐS còn chịu sự chỉ phối, tác đông ở các văn ban khác vẻ tải chính, tín dung, ngân hang, các chính sách về thuế và đâu tư. Mỗi thay đổi về co chế chính sách ngay lập tức sẽ tác đông đến thi trường bat động sản. " Thứ bây, thi trường bắt động sản là tha trường không hoàn hảo Đặc điểm nảy xuất phát do thông tinliên quan đến giao dich BĐS thường không đây đủ, việc công khai thông tin còn châm hoặc ít được công khai.
Xuất phát từ đấc tinh của BĐS, mét ngôi nha, một thửa chi có một lượng người nhất định quan tâm do vậy cung cầu về mỗi loại BĐS là không nhiêu. Nha nước là một trong các yếu tổ tạo niên tính khống hoàn hảo cia TTBĐS, Nhà nước nao cũng déu can thiệp vào TTBĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là dat dai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Đất đai trên thi trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên. TTBĐS là thi trường cạnh tranh không hoàn hao.
Mặt khác, TTBĐS không hoàn hao còn do tính chất không tái tạo được của đất, vi vậy giá trí BĐS có au hướng ngày cảng đi lên va vì vay quan hệ cung câu sẽ không bảo đảm dẫn tới 'TTBĐS mang tinh không hoàn hio. Thứ tám thi trường bắt động sản có mỗi liên thông với thử trường vốn 'ới đặc tính BĐS là hang hóa co giá tr lớn, do đó các hoạt đồng đâu tư kinh doanh, mua ban trên TTBĐS đều phải sử dung một nguôn vốn lớn. Do tính chất không thể di dời, sử dụng lâu dai và có giá trị lớn nên BĐS thường được dùng lam tải sản thé chấp, cảm cổ để bão đâm các khoản vay, mượn. Những đặc tính đó để có một TTBDS phát triển mạnh, én định va đúng định hướng thi cin phải có một thi trường vẫn cũng phải đáp ứng được những đôi hỏi của TTBĐS 1.
Hoạt động kinh doanh bất động sin Trên thị trường bất đồng sản sẽ diễn ra các hoạt động kinh doanh bat động sản 3 VN Anh G015), Phíp itt về Kh đam bắt động sân ở Tt New - Niững vấn đồ lận và te nn, Tân án tn Bật học, Hoc viên Khoa học Si, Hà Nội, Số 12 Về khái niệm, khoăn 1, Điều4 Luật Kinh doanh bat đông sẵn năm 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bắt động sản bao gồm kinh doanh bat động. sản và kinh doanh dich vụ bat động sản”. Trong đó, “Kinh doanh bắt đồng. sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyễn nhượng.
thud, thuê mua bắt động sản dé bán, chuyển nhượng. cho thuê, cho thué lại, cho thué mua nhằm mmc đích sinh lot”; “Kinh doanh dich vu bắt động sản là các hoạt động. hỗ trợ kinh doanh bắt đồng sẵn và thi trường bắt động sản, bao gém các dich vụ môi giới bắt động sản, định giá bắt đông sản, sàn giao dich bắt động sản, tr vẫn bắt động sản, đẩu giá bắt động sản. quảng cáo bắt động sản, quản if bắt động sản Kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bat động sản 2006, Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014 quy định cụ thể rõ rang định nghĩa kinh doanh bat động sản tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Kinh doanh bắt đông sản là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoạt đông xây dung, mua, nhận chuyén nhượng dé ban.
chuyển nhượng. cho thuê, cho thuê lại, cho thud mua bắt động sản, thực hiện dich vụ môi giới bat động sản; địch vụ sàn giao dich bắt động sản; địch vụ tư vẫn bắt động sản hoặc quản iy bắt đông sản nhằm muc đích sinh lợi. 'Về đặc điểm, kinh doanh BĐS có những đặc điểm co ban sau: Thứ nh , chủ thể kính doanh bắt đông sản có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước vả chủ thể nước. ngoải, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Viết Nam định cư ở nước ngoài không được phép "mua đi bản lại" bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước khi được nhả nước Việt Nam cho phép sỡ hữu nha ở tại Viet Nam, trừ một sổ các trường hợp đặc biết. Điều đó thể hiện pháp luật về kinh doanh bắt động sản có những quy định thé 13 hiện vé mit chính sach trong hoạt động kinh doanh bat đông sản của từng chủ thể nhất định và không đông nhất giữa các chủ thể trong nước vả nước ngoài. Thứ hai, kánh doanh bat đông sin là ngành nghề kinh doanh có điển kiện.