Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh tế quan trọng, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng tại Việt Nam. Thị trường bất động sản trong nước những năm qua đã có bước phát triển vượt bậc, thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia. Tuy nhiên, thực tiễn vận hành cũng bộc lộ nhiều bất cập liên quan đến các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là tình trạng một số tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, dẫn đến chất lượng sản phẩm - dịch vụ không bảo đảm và gây thiệt hại cho các bên giao dịch. Mặc dù đã có các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản, phần lớn tài liệu trước đây chỉ tập trung vào khía cạnh lý luận thuần túy mà chưa đi sâu đánh giá thực tiễn thực thi. Trong bối cảnh Quốc hội tiến hành rà soát, xem xét sửa đổi đồng thời 03 đạo luật có liên quan trực tiếp gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi" là đòi hỏi cấp thiết từ thực tiễn lập pháp và áp dụng pháp luật.
Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể thông qua 03 nhiệm vụ:
- Nghiên cứu, phân tích hệ thống các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
- Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản, chỉ ra những kết quả đạt được cùng những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất các giải pháp khoa học nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi đối với chủ thể kinh doanh bất động sản.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh chủ thể kinh doanh bất động sản cùng thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu được xác định cụ thể:
- Phạm vi nội dung: Tập trung vào các vấn đề lý luận (khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò), các quy định pháp luật thực định về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bất động sản; thực tiễn thực thi, nhận diện các điểm nghẽn và đưa ra kiến nghị hoàn thiện.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá các quy định pháp luật và số liệu thực tiễn thực thi trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2023.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam, tập trung tổng hợp và phân tích dữ liệu công bố từ các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các khái niệm pháp lý chuyên ngành, tiếp thu chọn lọc quan điểm từ các công trình khoa học đã công bố: Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Thị Thanh Tâm (2018), Luận văn thạc sĩ và bài báo của tác giả Nguyễn Thị Thanh (2022), Sách chuyên khảo của tác giả Nguyễn Minh Tuấn (2021). Tác giả lựa chọn định nghĩa chủ thể kinh doanh bất động sản theo hướng tiếp cận của tác giả Nguyễn Thị Thanh Tâm để đảm bảo tính bao quát và phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật.
Cơ sở pháp lý được sử dụng xuyên suốt đề tài bao gồm:
- Các đạo luật chuyên ngành và liên quan: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và năm 2014; Luật Đất đai năm 1987, 1993 và 2013; Luật Doanh nghiệp năm 2020; Luật Đầu tư năm 2014 và năm 2020 (sửa đổi, bổ sung năm 2022); Luật Nhà ở năm 2014; Luật Quốc tịch năm 2008; Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022; Bộ luật Dân sự năm 1995; Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987, 1996; Luật Thương mại năm 2005.
- Các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Quyết định số 11/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Phương pháp nghiên cứu được triển khai bao gồm:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Sử dụng để làm rõ nội dung các quy phạm pháp luật về điều kiện, quyền, nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bất động sản, đồng thời hệ thống hóa tài liệu, dữ liệu báo cáo từ các bộ, ngành.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Áp dụng để so sánh các quy định pháp luật qua các thời kỳ phát triển lập pháp tại Việt Nam và đối chiếu với thông lệ quốc tế.
- Phương pháp thống kê: Khảo sát và xử lý dữ liệu định lượng về số lượng doanh nghiệp, tỷ trọng đóng góp GDP, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), số lượng sàn giao dịch và lực lượng môi giới bất động sản.
- Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập ý kiến, phản hồi thực tế từ các chuyên gia pháp lý và đại diện cơ quan quản lý nhà nước.
Nguồn dữ liệu của khóa luận được khai thác từ Báo cáo số 72/BC-BXD ngày 05/4/2022 của Bộ Xây dựng tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014; các báo cáo định kỳ công bố thông tin thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng; số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê và Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư); dữ liệu thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS); báo cáo nghiên cứu thị trường của batdongsan.vn.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Lý luận về chủ thể kinh doanh bất động sản và pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Chương 1 tập trung hệ thống hóa các vấn đề lý luận nền tảng về hoạt động kinh doanh bất động sản và chủ thể tham gia kinh doanh. Tác giả phân tích khái niệm kinh doanh bất động sản theo khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (được sửa đổi bởi Luật Đầu tư năm 2020), xác định hoạt động này gồm kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Về phân loại, khóa luận tiếp cận hai nhóm chủ thể chính:
- Chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản:
- Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Phân chia thành Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (hoạt động thường xuyên, quy mô lớn) và Chủ thể kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bắt buộc lập doanh nghiệp).
- Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gắn với Luật Đất đai năm 2013: Phân chia thành Tổ chức trong nước, Cá nhân trong nước, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông theo Luật Đầu tư năm 2020), và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (theo Luật Quốc tịch năm 2008).
- Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản: Bao gồm các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn hoặc quản lý bất động sản (Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
Chương này cũng xác định các đặc điểm cốt lõi (phải đáp ứng điều kiện gia nhập thị trường, có quyền và nghĩa vụ xác định theo luật, có sự phân hóa lớn về quy mô và năng lực) cùng 04 vai trò của chủ thể kinh doanh bất động sản: tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch, đa dạng hóa sản phẩm - dịch vụ và hình thành cơ sở hạ tầng. Quá trình phát triển pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được khái quát qua 03 giai đoạn: Giai đoạn 1 (trước năm 2006 - điều chỉnh tản mát), Giai đoạn 2 (2006 - 2013 - hình thành luật chuyên ngành riêng biệt với Luật năm 2006), và Giai đoạn 3 (từ năm 2014 đến nay - hoàn thiện với Luật năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP).
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy phạm thực định, dữ liệu thực tiễn thi hành và đánh giá các hạn chế, vướng mắc phát sinh.
Về quy định pháp luật thực định:
- Điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản: Doanh nghiệp phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bãi bỏ điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng. Về năng lực tài chính, nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên (theo khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Doanh nghiệp có nghĩa vụ công khai thông tin doanh nghiệp, tình trạng pháp lý và thế chấp của bất động sản đưa vào kinh doanh. Đối với giao dịch quy mô nhỏ, không thường xuyên, chủ thể không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.
- Điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản: Dịch vụ môi giới yêu cầu doanh nghiệp phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề; cá nhân hoạt động độc lập phải có chứng chỉ và đăng ký nộp thuế (Điều 62 Luật năm 2014; Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định điều kiện dự thi chứng chỉ gồm năng lực hành vi dân sự, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự, tốt nghiệp THPT trở lên). Dịch vụ sàn giao dịch yêu cầu thành lập doanh nghiệp, có tối thiểu 02 người có chứng chỉ môi giới và người quản lý sàn phải có chứng chỉ (Điều 69). Kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện về chuyên môn, nhân lực và kỹ thuật theo Điều 105 Luật Nhà ở năm 2014.
- Quyền và nghĩa vụ: Phạm vi kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nước rộng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Doanh nghiệp FDI bị giới hạn không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài dự án hoặc ngoài khu công nghiệp/khu kinh tế; khi nhận chuyển nhượng dự án phải thực hiện thủ tục nộp lại đất để Nhà nước giao/cho thuê lại theo khoản 3 Điều 51.
Về số liệu thực tiễn thi hành:
| Chỉ tiêu thống kê |
Năm 2017 |
Năm 2018 |
Năm 2019 |
Năm 2020 |
Năm 2021 |
Năm 2022 |
| Số DN kinh doanh BĐS đang hoạt động (Tổng cục Thống kê) |
14.658 |
— |
— |
— |
— |
— |
| Số DN BĐS đăng ký thành lập mới (Tổng cục Thống kê) |
5.593 |
— |
— |
— |
— |
— |
| Doanh thu thuần sản xuất kinh doanh (tỷ đồng) |
447.924 |
— |
— |
— |
— |
— |
| Ước tính số lượng DN kinh doanh BĐS (Báo cáo 72/BC-BXD) |
— |
— |
— |
~15.000 |
— |
— |
| Tỷ trọng đóng góp vào GDP cả nước (Tổng cục Thống kê) |
— |
— |
— |
3,46% |
3,58% |
— |
| Thời điểm ghi nhận vốn FDI vào BĐS (Cục Đầu tư nước ngoài) |
Lũy kế đến 20/6/2019 |
Lũy kế đến 20/12/2020 |
Lũy kế đến 20/12/2021 |
Đến 20/9/2023 |
| Tổng vốn đăng ký lũy kế vào BĐS (tỷ USD) |
38,02 |
28,53 |
31,15 |
— |
| Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn (tỷ USD) |
3,88 |
4,20 |
2,60 |
1,78 |
Thực tiễn thị trường dịch vụ ghi nhận: Tính đến năm 2020 có hơn 1.600 sàn giao dịch bất động sản, đào tạo kiến thức chuyên môn cho khoảng 100.000 người (gồm 50.000 nhân viên môi giới, 25.000 nhân viên định giá, 25.000 người quản lý sàn). Đến cuối năm 2022, có khoảng 1.100 sàn hoạt động. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ước tính đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 môi giới hoạt động nhưng chỉ khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Giai đoạn 2008 - 2022, khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công qua môi giới với hơn 282.139 giao dịch thành công (Hà Nội: 79.501, TP. Hồ Chí Minh: 85.074). Phân loại doanh nghiệp trên thị trường (theo nghiên cứu của batdongsan.vn) chia thành 4 nhóm: nhóm rủi ro áp lực nợ cao (Novaland, Vinhomes, Viglacera, Sunshine Homes, Phát Đạt, Hà Đô, Becamex IDC, Sông Đà...); nhóm cân bằng (Văn Phú Invest, Đất Xanh, IDICO, Nam Long, Sài Gòn Thương Tín...); nhóm tiềm lực (Khang Điền, chủ đầu tư nước ngoài); nhóm doanh nghiệp mới thâm nhập thị trường.
Nhận diện 05 hạn chế, bất cập pháp lý:
- Khó khăn trong việc phân định giao dịch quy mô nhỏ, không thường xuyên với hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp; 06 trường hợp tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chưa giải quyết triệt để vấn đề do thiếu tiêu chí định lượng về tần suất và giá trị.
- Bất cập trong quy định về chủ thể có yếu tố nước ngoài: Chưa đồng bộ với quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư năm 2020 về ngưỡng sở hữu 50% vốn điều lệ; hạn chế quyền tiếp cận đất đai và kinh doanh của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam; thủ tục thu hồi và giao lại đất khi nhận chuyển nhượng dự án phát sinh chi phí và thời gian.
- Lỗ hổng trong kiểm soát năng lực tài chính và huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản (phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lạm dụng đòn bẩy tín dụng dẫn đến nguy cơ mất thanh khoản).
- Quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn lỏng lẻo (Điều 69 Luật năm 2014), chưa phát huy vai trò thẩm định pháp lý sản phẩm, để xảy ra tình trạng "ôm hàng", "thổi giá", lách luật trốn thuế.
- Chưa kiểm soát hiệu quả hoạt động của cá nhân môi giới tự do ("cò đất" không chứng chỉ, chất lượng kém, làm nhiễu loạn thị trường).
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
Trên cơ sở các tồn tại đã nhận diện, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện:
- Xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: Đề xuất bổ sung tiêu chí định lượng về số lượng giao dịch và giá trị giao dịch trong một khoảng thời gian xác định (ví dụ: trong một năm, cá nhân bán từ 04 căn nhà trở lên hoặc tổng giá trị giao dịch từ 60 tỷ đồng trở lên thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp). Tham chiếu tiền lệ ngưỡng giao dịch giá trị lớn phải báo cáo từ 400 triệu đồng trở lên theo Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022 và Quyết định số 11/2023/QĐ-TTg. Giải pháp thay thế là hoàn thiện cơ chế thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản giao dịch và kiểm soát tín dụng để chủ thể tự nguyện thành lập doanh nghiệp nhằm hạch toán chi phí.
- Quyền và nghĩa vụ của chủ thể có yếu tố nước ngoài: Kiến nghị đồng bộ hóa quy định giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai với Luật Đầu tư năm 2020. Các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán (như VinGroup, VinHomes, Vincom Retail, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Kinh Bắc, Nam Long, Tân Tạo, Đất Xanh, Hoàng Quân...) có tỷ lệ sở hữu nước ngoài không quá 50% cần được đối xử bình đẳng như doanh nghiệp trong nước. Cho phép bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, mở rộng quyền kinh doanh bất động sản bình đẳng cho công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài đang mang hộ chiếu Việt Nam.
- Năng lực tài chính doanh nghiệp, sàn giao dịch và môi giới: Kiến nghị siết chặt quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tỷ lệ an toàn vốn; bổ sung điều kiện kỹ thuật và pháp lý đối với sàn giao dịch bất động sản; chuẩn hóa quy trình cấp chứng chỉ và quản lý định danh người hành nghề môi giới bất động sản; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát thị trường.
Kết quả và đóng góp
- Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về chủ thể kinh doanh bất động sản, phân định rõ phạm vi áp dụng giữa Điều 10 và Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gắn với hệ thống pháp luật đất đai và đầu tư.
- Khóa luận cung cấp bức tranh dữ liệu cụ thể về thực trạng thị trường: Tỷ trọng kinh doanh bất động sản chiếm 3,46% - 3,58% GDP; tổng vốn FDI lũy kế đạt trên 31 - 38 tỷ USD qua các giai đoạn; quy mô hệ thống sàn giao dịch biến động từ trên 1.600 sàn (2020) xuống khoảng 1.100 sàn (2022); tỷ lệ môi giới có chứng chỉ hành nghề chỉ đạt khoảng 10% trên tổng số 300.000 người hoạt động.
- Đề xuất các giải pháp lập pháp mang tính định lượng rõ ràng: Tiêu chí số lượng/giá trị giao dịch để xác định kinh doanh quy mô nhỏ; đồng bộ hóa ngưỡng sở hữu vốn nước ngoài 50% theo Luật Đầu tư năm 2020 để tháo gỡ điểm nghẽn cho các doanh nghiệp niêm yết nhận chuyển nhượng dự án.
- Về mặt đóng góp khoa học, đề tài góp phần làm sáng tỏ mối liên hệ thực tiễn giữa các quy định pháp luật thực định với sự vận động của thị trường bất động sản trong giai đoạn sửa đổi đồng thời 03 đạo luật lớn: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận được tác giả thẳng thắn chỉ ra những hạn chế trong phạm vi tiếp cận dữ liệu:
- Chưa tiếp cận được đầy đủ nguồn số liệu thống kê chi tiết về các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản do từng địa phương quản lý (chưa được tập hợp đầy đủ tại Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng).
- Chưa tiếp cận được thông tin tổng thể và đồng bộ về cơ cấu sở hữu vốn của toàn bộ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước.
Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát thực tế tại các địa phương trọng điểm, phân tích sâu hơn tác động điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sau khi được Quốc hội chính thức thông qua và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng tham khảo: Khóa luận là tài liệu hữu ích cho sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Kinh tế, Quản lý thị trường bất động sản, cũng như các chuyên viên pháp chế doanh nghiệp và cán bộ cơ quan quản lý nhà nước.
- Phần nội dung giá trị: Chương 2 với hệ thống phân tích thực trạng pháp lý, bảng đối chiếu số liệu quản lý nhà nước và Chương 3 với các kiến nghị định lượng cụ thể về tiêu chí phân loại quy mô kinh doanh và cơ chế sở hữu vốn nước ngoài là các phần có giá trị tham khảo chuyên sâu cao.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản dựa trên những căn cứ pháp lý nào?
Khóa luận căn cứ vào Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phân loại theo hình thức tổ chức (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ thể kinh doanh quy mô nhỏ, không thường xuyên); căn cứ vào Điều 11 Luật năm 2014 kết hợp với Luật Đất đai năm 2013 để phân loại theo yếu tố chủ thể (tổ chức trong nước, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài); và căn cứ vào Điều 60 để phân loại chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản.
2. Điểm mới về điều kiện năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nêu trong khóa luận là gì?
Khóa luận chỉ ra rằng Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bãi bỏ mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng. Thay vào đó, điều kiện tài chính được quản lý thông qua tỷ lệ vốn chủ sở hữu: Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên.
3. Khóa luận đưa ra số liệu nào phản ánh thực trạng của lực lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam?
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) được trích dẫn, tính đến tháng 6/2019, cả nước có khoảng 300.000 người hoạt động môi giới bất động sản nhưng chỉ khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, số lượng còn lại chủ yếu là môi giới tự phát ("cò đất").
4. Tác giả đề xuất giải pháp cụ thể nào để xác định chủ thể kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ?
Tác giả đề xuất xây dựng tiêu chí định lượng cụ thể dựa trên số lượng và tổng giá trị giao dịch trong năm (ví dụ: bán từ 04 căn nhà trở lên hoặc tổng giá trị từ 60 tỷ đồng trở lên trong một năm thì bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp). Nếu chưa thể ban hành tiêu chí định lượng, giải pháp thay thế là áp dụng thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản giao dịch và siết chặt tín dụng.
5. Điểm nghẽn lớn nhất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản được khóa luận chỉ ra là gì?
Theo khoản 3 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển nhượng dự án không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao hoặc cho thuê đất lại cho bên nhận chuyển nhượng, làm phát sinh thủ tục hành chính kéo dài và tốn kém chi phí.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thái Hưng đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và pháp lý về chủ thể kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam. Bằng phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa phân tích quy phạm và tổng hợp dữ liệu thực tiễn quản lý nhà nước giai đoạn 2014 - 2023, công trình đã làm rõ 05 nhóm hạn chế, bất cập lớn của hệ thống pháp luật thực định. Các giải pháp kiến nghị được đề xuất bám sát thực tiễn vận hành thị trường và cung cấp luận cứ khoa học có giá trị tham khảo cho quá trình hoàn thiện thể chế kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
