Chương 1, nghiên cứu đã trình bày: những van dé lý luận về chủ thé kinh doanh bat động sản, bao gồm khái niệm, phân loại, đặc điểm, vai trò của chủ thê kinh doanh bất động sản; những vấn đề lý luận pháp luật về chủ thể kinh doanh bat động sản, bao gồm khái niệm, sự cần thiết, khái quát sự hình thành của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản. Các nội dung lý luận này là cơ sở dé phân tích thực trạng pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản tại Chương 2. Đối với nội dung về phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản, để đánh giá thực trạng, phân tích số liệu, phân tích quy định về điều kiện kinh doanh được áp dụng theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014, bao gồm: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ thể kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên; tuy nhiên, nội dung liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các chủ thé kinh doanh bat động sản sẽ được đánh giá theo cách phân loại của Điều I1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm: tô chức, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 18 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CHỦ THẺ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.
Pháp luật thực định về chủ thể kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam 2. Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản Đề có thể thực hiện hoạt động kinh doanh bat động sản, các chu thê kinh doanh bất động sản là tổ chức và cá nhân cần phải đáp ứng day đủ các điều kiện như sau: Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tô chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghé kinh doanh bất động sản (được gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) không được hoạt động như một tô chức, cá nhân độc lập. Quy định này nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và nâng cao khả năng quản lý nhà nước đối với loại hình này. Về năng lực tài chính: - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bỏ quy định về vốn pháp định do chưa hoàn toàn phù hợp với điều kiện thực tế. Nguyên nhân của việc chỉnh lý này là: Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã bỏ quy định về vốn pháp định; các địa phương khác nhau có tình hình phát triển kinh tế - xã hội khác nhau dẫn đến giá tri bất động sản khác nhau; các loại hình bất động sản khác nhau cũng có sự chênh lệch lớn về giá trị, dẫn đến quy định điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản không hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tiễn. 19 - Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Dat đai quy định điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư là phải “Có vốn thuộc sở hữu của minh dé thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đâu tư doi với dự án có quy mô sử dung đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đâu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”. Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP điều chỉnh điều kiện này thành: “Đối với trường hợp nhà đâu tư được lựa chọn lam chủ đâu tư dự án bắt động sản theo quy định của pháp luật thì nhà dau tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hon 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đâu tư đối với dự dn có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Khi thực hiện kinh doanh bat động sản thì chủ dau tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản I Diéu này”. Việc điều chỉnh quy định này là phù hợp hơn đo trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa có quy định rõ ràng về “von thuộc sở hữu của minh”, dẫn đến không rõ có bao gồm phan vốn vay hay không; trường hợp vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp bao gồm cả vốn vay được sử dụng để tính toán tỷ lệ như trên thì việc sàng lọc doanh nghiệp tham gia thị trường không còn ý nghĩa. Trong khi đó, Luật Kế toán và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có quy định cụ thê về “vốn chủ sở hữu” không bao gồm các khoản nợ. Ngoài ra, điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP nhắn mạnh lại điều kiện về việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đói với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sản giao dịch bat động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dich bat động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất 20 động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bắt động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyên nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Mặc dù Điều 6 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 đã có quy định về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; tuy nhiên, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã nhắn mạnh đây là một điều kiện của chủ thé kinh doanh bat động sản. Đối với chủ thể kinh doanh bat động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên: Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không yêu cầu các chủ thé là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thu thuế đối với các hoạt động bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên. Quy định này nhằm mục đích bảo đảm không can thiệp vào các giao dịch dân sự về bất động sản; tránh trường hợp người dân mua bán, giao địch bất động sản thông thường cũng bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp.
Nhìn chung, quy định về điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản quy định chi tiết tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản được điều tiết và quản lý chặt chẽ hơn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được yêu cầu về vốn và độ chuyên nghiệp, đồng thời tuân thủ các quy định về kê khai nộp thuế. Điều này tạo ra sự công bằng và đồng thuận trong ngành kinh doanh bất động sản, giúp bảo vệ lợi ích của người mua, thuê và các bên liên quan. Tuy nhiên, quy định này cũng có thể tạo ra rào cản đối với các doanh nghiệp muốn tham gia kinh doanh bất động sản.
Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ bat động sản Luật Kinh doanh bat động sản 2014 có một chương riêng dé điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ bat động sản (chương IV) bao gồm dịch vụ môi 21 g101 bat động san, dich vu san giao dịch bat động san, dịch vu tư vẫn, quản lí bắt động sản. Theo đó, với mỗi loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ thé kinh doanh dich vụ bất động sản sẽ có những điều kiện riêng, cụ thé: 2. Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản Điều kiện của chủ thé kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Diéu này. Cá nhân có quyên kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
” Quy định yêu cau tô chức kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản phải thành lập doanh nghiệp, đây là một điều kiện quan trọng để đảm bảo tính chuyên nghiệp và trách nhiệm pháp lý của các tô chức hoạt động trong lĩnh vực này. Điều này đồng nghĩa với việc tổ chức phải tuân thủ quy định về thành lập và hoạt động doanh nghiệp, bao gồm việc đăng ký kinh doanh, thực hiện các quy định về quản lý, tài chính, thuế và báo cáo tài chính. Yêu cầu có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm đảm bảo tô chức kinh doanh dịch vụ môi gidi bat động san có du nguồn nhân lực chuyên nghiệp để thực hiện nhiệm vụ môi giới. Quy định của Luật cũng cho phép các cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không cần thành lập doanh nghiệp.
Yêu cầu có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Việc yêu cầu cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản giúp đảm bảo rằng người kinh doanh có kiến thức và kỹ năng cần thiết dé thực hiện các hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp và hiệu quả. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng là một cơ sở để quản lý và kiểm soát đội ngũ môi giới trong ngành.