Chương 1: Ly luận cơ bản về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch và pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch 16 - — Chương 2: Thực trạng kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Thành phó Đà Nẵng - — Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch qua thực tiễn thực hiện tại Thành phó Đà Nẵng 17 CHUONG 1.LY LUẬN CƠ BAN VE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN CAN HO DU LICH VA PHAP LUAT VE KINH DOANH BAT DONG SAN CAN HỘ DU LICH 1. Lý luận chung về kinh doanh bất động sản căn hộ du lich 1. Khái niệm kinh doanh bắt động sản căn hộ du lịch Trong nhiều năm trở lại đây, du lịch đang ngày càng trở thành một trong những ngành nghề quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế tại Việt Nam. Chính vì thế mà các sản phẩm của BĐS liên quan đến du lịch được xây dựng và phát triển khá nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Đặc biệt, một loại hình BĐS mới được hình thành đang chiếm lĩnh thị trường trong ngành du lịch của Việt Nam đó là BĐS căn hộ du lịch (CONDOTEL). Tuy nhiên, để hiểu một cách chính xác cũng như toàn diện nhất về BĐS căn hộ du lich thì khái nệm BĐS du lịch cần phải được nghiên cứu và khai thác một cách toan diện va cụ thé nhất. Theo Từ điển Luật học thì bất động sản có nghĩa là “Các tài sản không tự di chuyển được, bao gom: a. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với dat dai, ké cả các tài sản gắn lién với nhà ở, công trình xây dựng đó (như: ống dẫn nước, cột điện, cột chong sét, phù điêu gắn ở tường,.
mà nếu tháo rời ra sẽ làm cho nhà ở hoặc công trình xây dựng không sử dung được hoặc mat giá trị). Các tài sản gắn liên với đất dai như cây cối dang trồng trên dat, khoáng sản trong lòng đất,. Các tài sản khác do pháp luật quy định. Các tài sản khác được nhà nước quy định (Điều 181 - Bộ luật dân sự năm 2015) do yêu cầu quản ly chặt chẽ.
BĐS phải được đăng kí. Mua ban, thé chấp BĐS phải lập thành văn bản có chứng thực, chứng nhận của cơ quan có thẩm quyén. ” Theo Bách khoa toàn thư mở - Wikipedia thì bất động sản (“real estate” hay ‘real property’) có nghĩa ngược với động san (“personal property”) trong đó từ ‘real” có nguồn gốc từ từ “res” trong tiếng Latinh có nghĩa là “vat”, để phân biệt với “người”. Có thể thấy răng, khái niệm về bất động sản ở các quốc gia đều có sự khác biệt nhưng nhìn chung bat động sản thường được hiểu chung là những tai sản gắn liền với đất đai và không di đời được.
18 Khái niệm về động sản được định nghĩa cụ thể theo quy định của pháp luật mỗi quốc gia. Theo quan điểm cũng như tư tưởng của nhiều quốc gia thì tài sản được chia thành động sản và BĐS nhưng việc phân loại những tải sản nào thuộc động sản hay BĐS có sự khác nhau. Đất đai được coi là BĐS và chứng minh quyền sử dụng băng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Gắn liền với đất đai có nhà ở, công trình cũng được coi là BĐS bởi mục đích chính của những tài sản này là để hoàn thiện BĐS ban đầu cho chủ sử dụng đất đai.
Ngoài ra, những tài sản tự nhiên khác được tạo ra như cây cối, khoáng sản nếu nó gắn liền với BĐS thì được coi là BĐS và ngược lại nếu chúng tách rời khỏi BĐS ban đầu thì được coi là động sản. Khái nệm về BĐS được định nghĩa kha chi tiét, day du nham xác định chính xác tai sản là động sản hay BĐS. Khái niệm du lịch theo Từ điển Tiếng Việt là “một dạng nghỉ dưỡng sức, tham quan tích cực của con người ở ngoài nơi cu trú với mục dich là nghỉ ngơi, giải trí, xem danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật,. Bên cạnh đó, theo Tổ chức Du lịch Thế giới của Liên hợp quốc (United Nations World Tourism Organization - UNWTO) thi “Du lich bao gồm tat cả mọi hoạt động cua những người du hành, tạm trú, trong mục dich tham quan, khám phá và tim hiểu, trải nghiệm hoặc trong mục dich nghỉ ngơi, giải tri, thư giãn,.Du lịch cũng là một dạng nghỉ ngơi năng động trong môi trường sống khác han nơi định cv.” Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017 định nghĩa “J.
Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến di của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cẩu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác. Trong những năm trở lại đây, hoạt động du lich được đánh giá là hoạt động kinh tế mang tính chất mũi nhọn tại Việt Nam. Bởi, xu hướng phát triển của con người ngày càng quan tâm đến hoạt động nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe bản thân. Vì vậy, chú tâm hoạch định, phát triển du lịch theo các giai đoạn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn được đặt ra trong tương lai.
Không chỉ vậy, du lịch phát triển còn phản ánh sự thay đổi tích cực trong tư tưởng và nhận 19 thức của con người khi xây dựng xã hội hiện, văn minh, phát triển. Nếu như trước đây, tư tưởng của con người là sống, làm việc để duy trì sự sống thì đến nay nhu cầu nghỉ ngơi, chăm sóc bản thân, thưởng thức vẻ đẹp của thiên nhiên, con người và xã hội ngày càng được nâng cao. Chính vì thế, nhìn vào sự phát triển của du lịch có thé đánh giá được tình hình phát triển, trình độ dân trí của đất nước đó. Không chi vậy, phát triển BĐS căn hộ du lịch còn là cơ sở để giúp lan tỏa những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc đối với mọi người trong và ngoài nước.
Tuy nhiên, BĐS căn hộ du lịch là một khái nệm mới được hình thành và phát triển theo nhu cầu của thị trường, xã hội phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch. Du lịch phát triển đồng nghĩa với BĐS cũng phải phát triển theo nhăm đáp ứng được nơi ăn, nghỉ của khách du lịch. Từ đó làm cho BĐS quanh các khu du lịch nghỉ dưỡng tăng cao một cách nhanh chóng, nhu cầu xây dựng va cải tạo ngày càng cao nhằm dap ứng hoạt động du lich của khách du lịch. Cách gọi BĐS căn hộ du lịch dựa trên căn cứ là mục đích sử dụng của BĐS là phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng thì được gọi là BĐS căn hộ du lịch.
Ngoài ra, một số loại BĐS khác như BĐS công nghiệp, BĐS nông nghiệp, BĐS để ở đều được xây dung, cải tạo dựa trên mục đích sử dụng của chúng. Khái niệm bất động sản căn hộ du lịch “/a sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Không giống như khách sạn, mỗi căn hộ trong CONDOTEL được ban riêng lẻ như những căn hộ chung cư. Tuy nhiên, các căn hộ CONDOTEL được hưởng những cơ sở vật chất và dịch vụ như một phòng khách sạn.
Du lịch phát triển đồng nghĩa với việc phải hoàn thiện, nâng cao cơ sở hạ tầng, vật chất — kỹ thuật đáp ứng nhu cầu sử dụng của du lịch. Trong đó, BĐS căn hộ du lịch được quan tâm và phát triển một cách nhanh chóng, đồng thời đây cũng là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà đầu tư BĐS. Như vậy, kết hợp với những khái niệm được dé cập ở trên thì BĐS căn hộ du lịch là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với dat dai được xây dựng nhằm mục đích phục vụ nơi cư trú cho con người có nhu cầu du lịch, tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, khám phá các tài nguyên du lịch. Mỗi căn hộ du lịch được xây dựng và bán lẻ riêng từng căn hộ giống như chung cư nhưng cơ sở vật chất cũng như tiện ích xung quanh lại giống như một phòng khách sạn.
Lịch sử hình thành của bất động sản căn hộ du lịch Có thé thấy rằng, BĐS căn hộ du lịch phát triển đáp ứng nhu cau cần thiết của xã hiện tại trong vòng quay của sự phát trién BĐS nói chung. BĐS căn hộ du lịch ban chất là sự kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch, néu như trước đây mô hình này chưa được hình thành do nhu cầu du lịch, thăm quan, nghỉ dưỡng chưa phát triển thì đến nay loại hình BĐS này đang dần chiếm lĩnh thị trường BĐS sử dụng cho mục đích du lịch. Năm 1980 của thế kỷ XX trên thế giới mới xuất hiện loại hình BĐS căn hộ du lịch và được đánh giá là phát triển muộn. Miami (Mỹ) là quốc gia đầu tiên ghi nhận loại hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch khi xuất hiện một chủ đầu tu (CDT) thực hiện quyền chuyển đổi dự án từ khách san sang căn hộ khách sạn nhằm hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh doanh của mình.
Qua việc chuyên đổi này đã mang lai lợi nhuận khủng cho nha đầu tư nên BĐS căn hộ du lịch trở thành một hiện tượng của BĐS lúc đó. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi này thực chất thì các chủ đầu tư cũng không định nghĩa được đây là loại hình bất động sản căn hộ (CONDOTEL). Các khách sạn căn hộ đầu tiên được xây dựng ở Bãi biển Miami vào đầu những năm 1980. “Chúng bao gom Khách sạn Shelborne, Khách san Casablanca và Khách sạn Alexander, tat cả đều nam trên bãi cát ở Bãi biển Miami [S9].
Tuy nhiên, mô hình căn hộ du lịch này ở Miami được xây dựng chủ yêu để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng của người dân địa phương và chính quyền của một số địa phương này đã áp dụng một số chính sách về thuế dé nhằm hạn chế việc rửa tiền và trốn thuế. Điều này đã khiến cho mô hình căn hộ du lịch này không thể phát triển mạnh. Thị trường BĐS căn hộ du lịch thoát khỏi khủng hoảng vào năm 2000 do CĐT dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô thành phố Miami đã xây dựng, cải tạo lại các tòa nha như một khách sạn và thu được lợi nhuận rất lớn về việc bán những căn hộ du lịch này.