Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) căn hộ du lịch tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố Đà Nẵng, đã trở thành một lĩnh vực phát triển nhanh chóng và có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc gia. Theo báo cáo của ngành, ngành du lịch đóng góp khoảng 9,2% GDP và dự kiến tăng lên 12-14% vào năm 2025, trong đó BĐS căn hộ du lịch đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng lưu trú. Tuy nhiên, hoạt động này đang gặp nhiều bất cập về pháp lý và thực tiễn, nhất là trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đã làm “đóng băng” thị trường, làm lộ rõ những hạn chế trong cơ chế quản lý và thực thi pháp luật.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích toàn diện các quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật tại Đà Nẵng trong giai đoạn 2019-2022, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến BĐS căn hộ du lịch, đồng thời so sánh với kinh nghiệm quốc tế để rút ra bài học phù hợp. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia thị trường, thúc đẩy phát triển bền vững ngành du lịch và thị trường BĐS nghỉ dưỡng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội và mô hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch. Lý thuyết pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội giúp hiểu rõ vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh các quan hệ kinh tế, xã hội phát sinh trong hoạt động kinh doanh BĐS. Mô hình kinh doanh BĐS căn hộ du lịch được phân tích qua các khái niệm chính như:

  • BĐS căn hộ du lịch (Condotel): Sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn, có quyền sở hữu riêng biệt nhưng được hưởng dịch vụ khách sạn.
  • Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình: Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể.
  • Pháp luật kinh doanh BĐS: Bao gồm Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Du lịch 2017, các nghị định và quyết định liên quan.
  • Vai trò của pháp luật trong quản lý và phát triển thị trường BĐS căn hộ du lịch: Đảm bảo sự minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm chỉ đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam. Các phương pháp cụ thể gồm:

  • Phân tích quy phạm pháp luật: Đánh giá các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.
  • Phân tích thực trạng pháp luật: Sử dụng số liệu thống kê và khảo sát thực tế tại Đà Nẵng giai đoạn 2019-2022 để đánh giá hiệu quả áp dụng pháp luật.
  • Phương pháp xã hội học: Thu thập ý kiến từ các chủ thể liên quan như chủ đầu tư, cơ quan quản lý, khách hàng để làm rõ các khó khăn, vướng mắc.
  • Phương pháp tổng hợp: Kết hợp các nguồn tư liệu trong và ngoài nước, so sánh kinh nghiệm quốc tế để đề xuất giải pháp phù hợp.

Cỡ mẫu khảo sát tại Đà Nẵng khoảng vài trăm người, bao gồm các chủ đầu tư, khách hàng và cán bộ quản lý. Phân tích dữ liệu sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm đảm bảo tính khách quan và toàn diện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Quy định pháp luật còn nhiều khoảng trống: Khoảng 70% các quy định hiện hành chưa cụ thể hóa đầy đủ các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, chuyển nhượng và quản lý BĐS căn hộ du lịch, dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn trong thực thi.

  2. Thực trạng áp dụng pháp luật tại Đà Nẵng: Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2019-2022, có khoảng 30% dự án BĐS căn hộ du lịch gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian giải quyết thủ tục kéo dài từ 2 đến 5 năm, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư.

  3. Khó khăn trong huy động vốn và quản lý dự án: Khoảng 40% chủ đầu tư phản ánh việc huy động vốn gặp khó khăn do thiếu quy định rõ ràng về góp vốn bằng dự án và các hình thức huy động vốn khác. Đồng thời, việc quản lý vận hành căn hộ du lịch còn phụ thuộc lớn vào chủ đầu tư, thiếu sự minh bạch và đồng bộ.

  4. So sánh với kinh nghiệm quốc tế: Tại Mỹ, nhà đầu tư được sở hữu vĩnh viễn căn hộ du lịch và có quyền thế chấp tài sản, trong khi tại Việt Nam quyền sở hữu còn hạn chế về thời gian và thủ tục phức tạp. Singapore và Ý có hệ thống pháp luật chặt chẽ, minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên và tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập là do hệ thống pháp luật Việt Nam chưa theo kịp sự phát triển nhanh chóng của thị trường BĐS căn hộ du lịch, đặc biệt là các quy định về quyền sở hữu, chuyển nhượng và huy động vốn. Việc thiếu quy định cụ thể tạo ra “khoảng trống pháp lý” khiến các chủ thể kinh doanh gặp khó khăn trong thực thi, dẫn đến thị trường thiếu ổn định.

So với các quốc gia phát triển, Việt Nam cần hoàn thiện hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư và người mua, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch. Việc áp dụng biểu đồ so sánh tỷ lệ dự án gặp vướng mắc pháp lý giữa Việt Nam và các nước có thể minh họa rõ nét sự khác biệt và nhu cầu cải cách.

Ý nghĩa của nghiên cứu là cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng chính sách pháp luật phù hợp, góp phần phát triển thị trường BĐS căn hộ du lịch bền vững, thúc đẩy ngành du lịch và kinh tế địa phương.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện khung pháp luật về quyền sở hữu và chuyển nhượng BĐS căn hộ du lịch: Ban hành các quy định rõ ràng về quyền sở hữu lâu dài, thủ tục chuyển nhượng minh bạch, giảm thiểu thời gian giải quyết hồ sơ. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp. Thời gian: 1-2 năm.

  2. Xây dựng quy định cụ thể về huy động vốn và góp vốn dự án: Tạo điều kiện pháp lý cho các hình thức huy động vốn đa dạng, đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư và người mua. Chủ thể thực hiện: Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính. Thời gian: 1 năm.

  3. Tăng cường năng lực quản lý và giám sát của cơ quan nhà nước: Đào tạo cán bộ, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý dự án BĐS căn hộ du lịch, nâng cao hiệu quả kiểm tra, giám sát. Chủ thể thực hiện: UBND các tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 1-3 năm.

  4. Khuyến khích áp dụng mô hình quản lý chuyên nghiệp: Thúc đẩy việc thành lập ban quản trị độc lập, minh bạch trong quản lý vận hành căn hộ du lịch, bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu. Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư, các tổ chức quản lý vận hành. Thời gian: 6 tháng - 1 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước: Luận văn cung cấp cơ sở pháp lý và thực tiễn để xây dựng, hoàn thiện chính sách quản lý thị trường BĐS căn hộ du lịch, góp phần phát triển ngành du lịch bền vững.

  2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Giúp hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành, nhận diện rủi ro pháp lý, từ đó xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả và tuân thủ pháp luật.

  3. Các nhà nghiên cứu và học giả trong lĩnh vực luật kinh tế và quản lý BĐS: Cung cấp tài liệu tham khảo có hệ thống về lý luận, thực trạng và giải pháp pháp lý trong kinh doanh BĐS căn hộ du lịch tại Việt Nam.

  4. Khách hàng và nhà đầu tư cá nhân: Nâng cao nhận thức về quyền lợi, nghĩa vụ và các rủi ro khi tham gia thị trường BĐS căn hộ du lịch, giúp đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Câu hỏi thường gặp

  1. BĐS căn hộ du lịch là gì và khác biệt thế nào so với căn hộ chung cư?
    BĐS căn hộ du lịch (Condotel) là loại hình kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn, cho phép sở hữu riêng biệt nhưng được hưởng dịch vụ khách sạn. Khác với căn hộ chung cư dùng để ở, condotel chủ yếu phục vụ mục đích lưu trú du lịch và đầu tư cho thuê.

  2. Pháp luật Việt Nam quy định thế nào về quyền sở hữu condotel?
    Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa công nhận quyền sở hữu vĩnh viễn condotel mà thường giới hạn thời gian sở hữu theo thời hạn thuê đất, gây khó khăn trong chuyển nhượng và thế chấp tài sản.

  3. Những khó khăn pháp lý phổ biến khi kinh doanh condotel tại Đà Nẵng?
    Khó khăn gồm thủ tục pháp lý kéo dài, thiếu quy định rõ ràng về chuyển nhượng, huy động vốn và quản lý vận hành, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư và người mua.

  4. Kinh nghiệm quốc tế nào có thể áp dụng cho Việt Nam?
    Mỹ cho phép sở hữu vĩnh viễn và thế chấp condotel, Singapore có hệ thống pháp luật minh bạch và quy trình chuyển nhượng an toàn, Ý phát triển mô hình condotel với dịch vụ khách sạn chuyên nghiệp. Việt Nam có thể học hỏi để hoàn thiện pháp luật và quản lý.

  5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này?
    Cần tăng cường đào tạo cán bộ quản lý, áp dụng công nghệ thông tin, xây dựng quy trình minh bạch, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý để giảm thiểu “khoảng trống” và rủi ro pháp lý.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch, làm rõ đặc điểm, vai trò và bản chất của loại hình này.
  • Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Đà Nẵng cho thấy nhiều bất cập, đặc biệt về quyền sở hữu, chuyển nhượng và huy động vốn.
  • So sánh với kinh nghiệm quốc tế giúp nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu của pháp luật Việt Nam và gợi mở hướng hoàn thiện.
  • Đề xuất các giải pháp pháp lý và quản lý nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao hiệu quả thực thi, thúc đẩy phát triển bền vững thị trường BĐS căn hộ du lịch.
  • Tiếp theo, cần triển khai nghiên cứu sâu hơn về tác động kinh tế - xã hội của các giải pháp đề xuất và phối hợp với các cơ quan chức năng để thực hiện cải cách pháp luật.

Hành động ngay: Các nhà quản lý, chủ đầu tư và nhà nghiên cứu nên phối hợp triển khai các đề xuất nhằm phát triển thị trường BĐS căn hộ du lịch một cách minh bạch, hiệu quả và bền vững.