Luận án tiến sĩ luật học: Thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Luận án tiến sĩ luật học phân tích quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Đề tài: Luận Án Tiến Sĩ Về Thế Chấp Nhà Ở Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Án

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
• 1.1. Nhận diện chung và đặc điểm của thế chấp
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
• 1.2.1. Đặc điểm của nhà ở
• 1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và bản chất của thế chấp nhà ở
• 1.2.3. Phân loại thế chấp nhà ở
• 1.3. Căn cứ mục đích thế chấp nhà ở
• 1.4. Căn cứ đối tượng của biện pháp thế chấp nhà ở
• 1.5. Căn cứ chủ thể thế chấp nhà ở
• 1.6. Khung pháp luật điều chỉnh về thế chấp nhà ở
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
• 2.1. Căn cứ xác lập biện pháp thế chấp nhà ở là hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.3. Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.4. Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.5. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.6. Đối tượng của thế chấp nhà ở
• 2.7. Điều kiện để nhà ở được thế chấp
• 2.8. Các loại nhà ở thế chấp
• 2.9. Xác định giá trị của nhà ở thế chấp
• 2.10. Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp nhà ở
• 2.11. Các loại nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp nhà ở
• 2.12. Hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp nhà ở
• 2.13. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
• 2.14. Các trường hợp xử lý nhà ở thế chấp
• 2.15. Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất khi xử lý nhà ở thế chấp
• 2.16. Phương thức xử lý nhà ở thế chấp
• 2.17. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý nhà ở thế chấp
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
• 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở
• 3.2. Một số hạn chế, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp
• 3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về thế chấp nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Thế chấp nhà ở là một hình thức bảo đảm nghĩa vụ tài chính phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Theo pháp luật Việt Nam, quy định về thế chấp nhà ở được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự. Luận án tiến sĩ này phân tích các quy định pháp lý liên quan đến thế chấp nhà ở, từ đó làm rõ vai trò của nó trong việc bảo đảm quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình mà còn góp phần giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Theo đó, hợp đồng thế chấp cần được lập thành văn bản và phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực thi hành.

1.1. Quy định về thế chấp

Quy định về thế chấp được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Điều này tạo ra một cơ chế bảo đảm cho các khoản vay, giúp các ngân hàng và tổ chức tín dụng có thể yên tâm hơn khi cho vay. Hơn nữa, việc quy định rõ ràng về quyền lợi của bên thế chấp và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp cũng là một yếu tố quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Điều này không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch trong giao dịch mà còn tạo ra một môi trường pháp lý ổn định cho thị trường bất động sản.

II. Các hình thức thế chấp nhà ở

Có nhiều hình thức thế chấp nhà ở khác nhau, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất. Mỗi hình thức đều có những đặc điểm riêng và phù hợp với từng loại giao dịch cụ thể. Việc lựa chọn hình thức thế chấp phù hợp không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi cho bên cho vay mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho bên vay trong việc tiếp cận nguồn vốn. Theo nghiên cứu, tình hình thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh. Do đó, việc hoàn thiện các quy định pháp lý liên quan đến thế chấp là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả của hệ thống tài chính.

2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức phổ biến nhất trong giao dịch bất động sản. Theo quy định, quyền sử dụng đất có thể được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay. Điều này giúp các bên có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn mà không cần phải chuyển nhượng quyền sở hữu. Tuy nhiên, việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cũng cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Việc này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

III. Tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở

Tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở thường phát sinh từ việc không thực hiện đúng các quy định trong hợp đồng. Các tranh chấp này có thể liên quan đến việc xác định quyền lợi của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Việc giải quyết các tranh chấp này thường gặp khó khăn do thiếu minh bạch trong các quy định pháp lý. Do đó, việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp là rất cần thiết. Theo đó, các bên cần phải có sự thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng và tuân thủ các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

3.1. Nguyên nhân gây ra tranh chấp

Nguyên nhân chính gây ra tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở thường xuất phát từ việc không hiểu rõ các quy định pháp luật. Nhiều bên tham gia giao dịch không nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, dẫn đến việc vi phạm hợp đồng. Hơn nữa, sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp lý cũng là một yếu tố quan trọng gây ra tranh chấp. Do đó, việc nâng cao nhận thức của các bên về pháp luật Việt Nam liên quan đến thế chấp là rất cần thiết để giảm thiểu các tranh chấp phát sinh.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" do nghiên cứu sinh Trần Nguyễn Thị Tâm Đan thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội (năm 2023), dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Trần Anh Tuấn và PGS. Trần Thị Huệ. Luận án thuộc chuyên ngành Luật học, tiếp cận theo hướng nghiên cứu định tính của khoa học pháp lý lý luận và thực nghiệm.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, nhu cầu vay vốn để sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng của các tổ chức, cá nhân gia tăng nhanh chóng. Thế chấp là biện pháp bảo đảm thuận tiện và phổ biến do bên thế chấp vẫn tiếp tục được nắm giữ, khai thác công năng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản mà không bị hạn chế như cầm cố hay ký quỹ. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng biện pháp này cũng phát sinh nhiều hiện tượng trục lợi như: làm giả hồ sơ pháp lý, mang một tài sản đi thế chấp tại nhiều nơi để bảo đảm các nghĩa vụ có tổng giá trị vượt quá giá trị tài sản bảo đảm, hoặc định giá sai lệch giá trị tài sản.

Đặc biệt, nhà ở là tài sản gắn liền với đất có tính chất đặc thù (quy định riêng tại Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015). Việc các tổ chức tín dụng phát triển các gói cho vay nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai (hình thành từ nguồn vốn vay) đã tạo ra thách thức lớn trong việc xử lý nợ xấu (khoản nợ quá hạn trên 90 ngày có khả năng trả nợ thấp). Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng thương mại lớn đã phải thành lập các công ty con chuyên xử lý nợ (như Công ty MB AMC của Ngân hàng TMCP Quân đội, Công ty VP AMC của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng).

Hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp nhà ở còn tồn tại nhiều điểm thiếu khuyết, mâu thuẫn và chồng chéo. Điển hình là sự thiếu đồng bộ giữa Điều 105, 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; hay các khoảng trống pháp lý khi xử lý "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở" khi bên mua vay vốn thanh toán tiền mua nhà. Theo Báo cáo tổng kết công tác năm 2020 và nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án (tháng 12/2020), Tòa án các cấp đã thụ lý 1.472 vụ việc và giải quyết, xét xử 1.684 vụ việc (đạt tỷ lệ 97,3%, vượt chỉ tiêu Nghị quyết của Quốc hội đề ra; so với nhiệm kỳ trước, số lượng thụ lý tăng 523.966 vụ việc và giải quyết tăng 496.000 vụ việc trên toàn ngành). Sự gia tăng các vụ án tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở trong khi thời gian nghiên cứu, xét xử hạn chế đặt ra yêu cầu cấp bách phải làm rõ nền tảng lý luận và hoàn thiện khung pháp luật thực định.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở (khái niệm, đặc điểm, bản chất, phân loại), từ đó rà soát, đánh giá các quy định của luật thực định và tìm hiểu thực tế áp dụng pháp luật qua các bản án, nhằm đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng.

Để đạt được mục đích trên, luận án xác định 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Nghiên cứu, phân tích và làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở.
2. Tìm hiểu đầy đủ, có hệ thống thế chấp nhà ở trong pháp luật Việt Nam; phân tích, đánh giá thực trạng quy định và thực tiễn thực hiện pháp luật; chỉ ra các bất cập, thiếu khuyết, điểm chưa phù hợp.
3. Tìm hiểu một số quy định pháp luật về thế chấp nhà ở của một số quốc gia trên thế giới để rút ra các giá trị tham khảo cho Việt Nam.
4. Đề xuất định hướng, đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu:
  1. Các vấn đề lý luận, luận cứ khoa học về nhà ở và thế chấp nhà ở;
  2. Các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và pháp luật một số quốc gia về thế chấp nhà ở;
  3. Các tình huống, bản án, vụ việc thực tế trong quá trình áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở tại Việt Nam.
• Phạm vi nội dung: Tiếp cận thế chấp nhà ở dưới góc độ pháp lý và xã hội với tính chất là một biện pháp bảo đảm phát sinh từ hợp đồng thế chấp nhà ở.
• Phạm vi không gian: Tập trung vào pháp luật và thực tiễn thi hành tại Việt Nam, có nghiên cứu so sánh đối chiếu với pháp luật của Nga, Trung Quốc, Thái Lan, Pháp.
• Phạm vi thời gian: Ngoài các nghiên cứu lịch sử lập pháp, luận án tập trung khảo sát pháp luật và thực tiễn từ mốc Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật Nhà ở năm 2005 đến giai đoạn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (như Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP).

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã điểm lại các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan trực tiếp và gián tiếp đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản, thế chấp bất động sản và thế chấp nhà ở.

Nhóm nội dung nghiên cứu	Các tác giả, công trình tiêu biểu được trích dẫn	Hướng tiếp cận chính
Lý luận vật quyền, trái quyền và pháp luật nước ngoài	- Witold Wolodkiewicz & GS.TS Maria Zablocka (1999) - Louise Gullifer (Goode on Legal Problems of Credit and Security) - Nguyễn Ngọc Điện (2000) - Hoàng Thị Thúy Hằng (2012) - Nguyễn Minh Oanh (2018)	Phân tích nguồn gốc vật quyền bảo đảm La Mã; hai học thuyết đối lập trong Common Law (học thuyết về quyền sở hữu - Title theory và học thuyết về quyền chiếm giữ - Lien theory); bản chất quyền theo đuổi và quyền ưu tiên.
Thế chấp tài sản và bảo đảm nghĩa vụ tín dụng	- Nguyễn Văn Hoạt (2003) - Nguyễn Thị Nga (2008) - Vi Thị Hồng Yến (2013, 2017) - Nguyễn Quang Hương Trà (2021) - Đào Ngọc Sơn (2018) - Nguyễn Minh Tuấn (2016) - Nguyễn Văn Cừ & Trần Thị Huệ (2017)	Nghiên cứu thế chấp bất động sản, thế chấp quyền sử dụng đất, bảo đảm tiền vay ngân hàng, xử lý tài sản bảo đảm theo các giai đoạn phát triển của Bộ luật Dân sự.
Thế chấp nhà ở và giải quyết tranh chấp thực tế	- Phan Ngọc Trâm (2016) - Nguyễn Thanh Nguyệt (2020) - Nguyễn Hoàng Quân (2020) - Nguyễn Hữu Tiến Anh (2021) - Phạm Văn Tuyết & Lê Kim Giang (2015, 2022)	Đi sâu vào các khía cạnh chuyên biệt: thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, xử lý nhà ở thế chấp tại các ngân hàng thương mại (Techcombank, VPBank), phân chia nhà ở là tài sản chung vợ chồng.

Khoảng trống nghiên cứu được luận án lựa chọn giải quyết

Mặc dù đã có nhiều công trình về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, chưa có công trình nào dưới hình thức luận án tiến sĩ nghiên cứu một cách tổng quát, toàn diện và có hệ thống về thế chấp nhà ở. Các nghiên cứu trước đây chưa giải quyết triệt để các vấn đề:

• Xác định cơ sở lý luận học thuật về khái niệm và bản chất của thế chấp nhà ở dưới sự tác động đan xen giữa yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền;
• Giải quyết xung đột giữa quan điểm lập pháp (Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 khẳng định thế chấp không chuyển giao tài sản) và quan điểm giải thích pháp luật của cơ quan tư pháp (Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao coi thế chấp là giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện khi áp dụng Điều 133 về bảo vệ người thứ ba ngay tình);
• Đánh giá có hệ thống các điểm mới của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP gắn liền với các vướng mắc trong xử lý nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án vận dụng các lý thuyết pháp lý nền tảng:

• Lý thuyết vật quyền và trái quyền (Civil Law): Tiếp cận thế chấp nhà ở là biện pháp bảo đảm mang tính chất lưỡng hợp. Yếu tố trái quyền thể hiện ở căn cứ xác lập là hợp đồng thế chấp dựa trên sự tự do thỏa thuận của các bên; yếu tố vật quyền thể hiện ở quyền chi phối trực tiếp của bên nhận thế chấp đối với tài sản (quyền theo đuổi tài sản, quyền ngăn chặn tẩu tán, quyền xử lý tài sản và quyền ưu tiên thanh toán mà không phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hay người chiếm giữ).
• Lý thuyết về quyền sở hữu và quyền chiếm giữ (Common Law): So sánh mô hình chuyển quyền sở hữu tạm thời của Anh với mô hình chỉ trao quyền xử lý và quyền ưu tiên thanh toán để nhận diện sự tương đồng với các quy định trong luật thực định Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án dựa trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng Nhà nước pháp quyền và phát triển kinh tế thị trường. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể thuộc khoa học xã hội được sử dụng bao gồm:

Phương pháp luận: Chủ nghĩa duy vật biện chứng & duy vật lịch sử

Nguồn tư liệu và dữ liệu

• Văn bản pháp luật: Bộ luật Dân sự (các năm 1995, 2005, 2015), Luật Nhà ở (các năm 2005, 2014), Luật Xây dựng (2003, 2014), Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Hôn nhân và gia đình (2014), Luật Công chứng; Nghị định số 88/2010/NĐ-CP, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 07-LB/TT năm 1991; các văn bản lịch sử (Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật 1947, Bộ dân luật Bắc kỳ, Sắc lệnh số 56 ngày 02/5/1946, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991).
• Dữ liệu thực tiễn và án lệ: Báo cáo công tác nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án; Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao; dữ liệu thống kê thu nhập bình quân và giá nhà ở của Tổng cục Thống kê (2020) và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thế chấp nhà ở

Chương này tập trung xây dựng hệ thống khái niệm, đặc điểm, bản chất và tiêu chí phân loại thế chấp nhà ở, đồng thời nghiên cứu quá trình phát triển lịch sử của chế định này trong pháp luật Việt Nam.

• Đặc điểm của thế chấp tài sản: Luận án chỉ ra 6 đặc điểm cơ bản:

  1. Là biện pháp bảo đảm hình thành từ sự thỏa thuận;
  2. Là biện pháp bảo đảm mang tính chất vật quyền;
  3. Là biện pháp bảo đảm không có sự chuyển giao tài sản (Điều 317 BLDS 2015);
  4. Đối tượng thường là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu;
  5. Chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba khi đã được đăng ký;
  6. Là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến nhờ ưu điểm bên thế chấp vẫn được khai thác, sử dụng tài sản.

• Khái niệm và đặc điểm của nhà ở: Tác giả định nghĩa: "Nhà ở là một loại bất động sản do con người tạo ra từ các loại vật liệu xây dựng nhằm mục đích để ở và phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của con người". Nhà ở mang 6 đặc tính pháp lý: (1) là bất động sản khó di dời; (2) là một loại công trình dân dụng theo Luật Xây dựng 2014; (3) là tài sản có giá trị lớn (số liệu năm 2020: thu nhập bình quân đạt khoảng 4,2 triệu đồng/người/tháng trong khi chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần thu nhập); (4) có công dụng chính là để ở; (5) là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo Điều 106 BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014; (6) là đối tượng chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật.

• Định nghĩa và bản chất của thế chấp nhà ở: Tác giả xác định:

  "Thế chấp nhà ở là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên, theo đó chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp."

  Về bản chất, thế chấp nhà ở vừa mang tính trái quyền (hình thành từ hợp đồng) vừa mang tính vật quyền (tạo lập quyền theo đuổi, quyền ưu tiên xử lý tài sản). Luận án phân tích sự thay đổi bản chất qua các giai đoạn: từ quyền để-đương trong Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật (Điều 1527) và Bộ dân luật Bắc kỳ (Điều 1353), Sắc lệnh số 56 năm 1946, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991 (Điều 30, 32), BLDS 1995 (Điều 346 - đối tượng chỉ là bất động sản), BLDS 2005 (Điều 342 - mở rộng cho động sản và khẳng định không chuyển giao), đến BLDS 2015 (Điều 317). Luận án cũng chỉ ra bất cập trong cách giải thích tại Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC khi coi thế chấp là "giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện".

• Phân loại thế chấp nhà ở: Dựa trên các tiêu chí: căn cứ mục đích; căn cứ đối tượng (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai); căn cứ chủ thể (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, vợ chồng); căn cứ thỏa thuận của các bên.

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở

Chương 2 phân tích chuyên sâu các quy định thực định điều chỉnh quan hệ thế chấp nhà ở:

• Căn cứ xác lập và hợp đồng thế chấp nhà ở:

  • Chủ thể: Quy định điều kiện của bên thế chấp (phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền) và bên nhận thế chấp (quy định phân biệt giữa tổ chức tín dụng và tổ chức, cá nhân khác theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014).
  • Hình thức và hiệu lực: Hợp đồng thế chấp nhà ở mang tính trọng thức, bắt buộc phải lập thành văn bản (Điều 121 Luật Nhà ở 2014) và phải được công chứng, chứng thực (Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

• Đối tượng của thế chấp nhà ở và điều kiện thế chấp: Phân định rõ điều kiện đối với nhà ở có sẵn (phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014) và nhà ở hình thành trong tương lai (phải có hồ sơ dự án, thiết kế, giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán). Đánh giá sự chồng chéo giữa Điều 108 BLDS 2015 (nhà ở HTTTL gồm 2 loại: đang tạo lập hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp GCN) và Điều 3 Luật Nhà ở 2014 (chỉ quy định nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng).

• Xác định giá trị và phạm vi bảo đảm: Đánh giá cơ chế định giá tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc qua tổ chức thẩm định giá độc lập; thực tiễn các ngân hàng thương mại thường khống chế hạn mức cho vay tối đa không quá 75% giá trị tài sản thế chấp nhằm phòng ngừa rủi ro.

• Đăng ký biện pháp bảo đảm và hiệu lực đối kháng: Phân tích Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (bắt buộc đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận). Đăng ký là điều kiện để xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và trao quyền truy đòi, quyền ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp.

• Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở:

  • Phân tích các trường hợp xử lý tài sản theo Điều 299 BLDS 2015;
  • Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất khi xử lý nhà ở thế chấp theo quy định tại Điều 326 BLDS 2015 (xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền);
  • Các phương thức xử lý (bán đấu giá, bên nhận thế chấp tự bán, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ);
  • Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện

Chương này đánh giá các vướng mắc qua thực tiễn xét xử và đề xuất các giải pháp cụ thể:

• Thực tiễn áp dụng và các bất cập trong giải quyết tranh chấp:

  • Tình trạng "lách luật" bằng cách thế chấp "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở" khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, dẫn đến lúng túng cho Tòa án khi xử lý tài sản bảo đảm là xử lý quyền tài sản hay xử lý chính căn nhà.
  • Xung đột trong việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp ngay tình (ngân hàng) khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trước đó bị tuyên vô hiệu theo Điều 133 BLDS 2015 và hướng dẫn tại Công văn 64/TANDTC-PC.
  • Vướng mắc khi tài sản thế chấp là nhà ở chung của hộ gia đình hoặc tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ có một người đứng tên ký kết hợp đồng.

• Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:

  • Sửa đổi, thống nhất khái niệm "nhà ở hình thành trong tương lai" giữa Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở;
  • Hoàn thiện quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Làm rõ cơ chế pháp lý bảo vệ bên nhận thế chấp ngay tình mà không làm méo mó bản chất "không chuyển giao tài sản" của biện pháp thế chấp;
  • Mở rộng quyền của bên nhận thế chấp nhà ở trong việc giám sát, phong tỏa và yêu cầu xử lý tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ.

• Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng: Tăng cường liên thông dữ liệu giữa cơ quan đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức tín dụng; chuẩn hóa quy trình thẩm định giá và quản lý rủi ro nợ xấu tại các ngân hàng thương mại.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận

1. Hoàn thiện khung lý luận về thế chấp nhà ở: Xây dựng khái niệm khoa học chuẩn xác về thế chấp nhà ở; xác định rõ tính chất lưỡng hợp (kết hợp hài hòa giữa yếu tố trái quyền và vật quyền bảo đảm); khẳng định đặc tính "không chuyển giao tài sản" là ranh giới cốt lõi phân biệt thế chấp với cầm cố.
2. Làm rõ các tiêu chí phân loại nhà ở: Hệ thống hóa các đặc điểm pháp lý của nhà ở với tư cách là đối tượng thế chấp đặc thù trong mối quan hệ gắn liền với quyền sử dụng đất.
3. Làm sáng tỏ bản chất quyền theo đuổi và quyền ưu tiên: Luận giải cơ sở khoa học để mở rộng quyền của bên nhận thế chấp trong việc kiểm soát tài sản thế chấp mà không làm triệt tiêu quyền khai thác, sử dụng hợp pháp của bên thế chấp.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

1. Rà soát toàn diện văn bản thực định mới: Đánh giá chuyên sâu tác động của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đối với quan hệ thế chấp nhà ở.
2. Chỉ ra các điểm nghẽn trong xét xử: Phát hiện và phân tích mâu thuẫn giữa hướng dẫn nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao (Công văn số 64/TANDTC-PC) với nguyên tắc luật định tại Điều 317 BLDS 2015.
3. Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp và thực thi: Cung cấp luận cứ khoa học trực tiếp phục vụ quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đăng ký biện pháp bảo đảm; hỗ trợ các tổ chức tín dụng và cơ quan xét xử giải quyết tranh chấp tín dụng - ngân hàng liên quan đến nhà ở.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của luận án:
  • Phạm vi khảo sát thực tiễn tập trung chủ yếu vào các báo cáo và số liệu của ngành Tòa án giai đoạn 2016 - 2020 và các quy định của văn bản luật có hiệu lực tại thời điểm nghiên cứu (năm 2023).
  • Nghiên cứu so sánh pháp luật quốc tế giới hạn trong một số hệ thống pháp luật đại diện (Pháp, Anh, Nga, Trung Quốc, Thái Lan) mà chưa mở rộng sang toàn bộ các nước trong khu vực ASEAN.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Tiếp tục nghiên cứu thực tiễn thi hành khi Luật Nhà ở và Luật Đất đai sửa đổi mới được ban hành và đi vào đời sống;
  • Đi sâu phân tích tác động của số hóa giao dịch bất động sản và đăng ký biện pháp bảo đảm trực tuyến đối với an toàn pháp lý của hợp đồng thế chấp nhà ở.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo có giá trị cao cho nhiều nhóm đối tượng:

• Cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước (Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tòa án nhân dân tối cao): Tham khảo các luận cứ và kiến nghị cụ thể để sửa đổi các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư: Vận dụng khung lý luận và phân tích án lệ của luận án để giải quyết các tranh chấp phức tạp về hợp đồng thế chấp nhà ở vô hiệu, bảo vệ người thứ ba ngay tình và xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
• Các tổ chức tín dụng, công ty xử lý nợ (AMC), công chứng viên: Tham khảo các phân tích về điều kiện thế chấp, quy trình kiểm soát rủi ro pháp lý khi nhận thế chấp nhà ở và xử lý nợ xấu.
• Cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học: Dùng làm tài liệu giảng dạy, học tập chuyên sâu môn Luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cho nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên luật.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa "thế chấp nhà ở" như thế nào?

Theo luận án, thế chấp nhà ở là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên, theo đó chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản thế chấp.

2. Sự mâu thuẫn giữa quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao và quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về bản chất thế chấp là gì?

Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 khẳng định thế chấp là biện pháp bảo đảm mà bên thế chấp không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019, TANDTC lại giải thích thế chấp là "giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện" nhằm mở rộng phạm vi áp dụng Khoản 2 Điều 133 để bảo vệ bên nhận thế chấp ngay tình. Luận án chỉ ra rằng cách giải thích này của TANDTC chỉ mang tính tình thế trong xét xử chứ không phản ánh đúng bản chất luật định của thế chấp.

3. Quy định về "nhà ở hình thành trong tương lai" giữa BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014 chồng chéo như thế nào?

Theo Điều 108 BLDS 2015, tài sản hình thành trong tương lai gồm 2 loại: tài sản chưa hình thành (đang tạo lập) và tài sản đã hình thành nhưng chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch (chưa cấp GCN). Trong khi đó, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 chỉ ghi nhận nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, bỏ sót loại nhà ở đã xây dựng xong nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

4. Tại sao thế chấp nhà ở bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm?

Căn cứ Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014, nhà ở là tài sản gắn liền với đất phải đăng ký quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. Việc bắt buộc đăng ký thế chấp nhà ở là điều kiện tiên quyết để biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, trao cho bên nhận thế chấp quyền truy đòi tài sản và quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Trần Nguyễn Thị Tâm Đan là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và có tính hệ thống về mặt lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật thế chấp nhà ở tại Việt Nam. Tác giả đã làm rõ bản chất lưỡng hợp giữa vật quyền và trái quyền của biện pháp thế chấp, chỉ ra các mâu thuẫn thực định giữa Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Những phát hiện và kiến nghị của luận án cung cấp luận cứ khoa học quan trọng cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp tại Tòa án và bảo đảm an toàn pháp lý cho hoạt động tín dụng ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI on (HỌC as TRAN NGUYEN THI TAM DAN LUẬN ÁN TIEN S( LUAT HOC HA NỘI - 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HOC 7. >> <q TRAN NGUYEN THI TAM DAN THE CHAP NHA O THEO QUY ỊNH CUA PHAP LUAT VIỆT NAM LUẬN AN TIEN S( LUẬT HỌC Ng°ời h°ớng dẫn khoa học: PGS. TRAN ANH TUẦN PGS. TRAN THỊ HUE HÀ NỘI - 2023 LỜI CAM OAN Tôi xin cam oan áy là công trình nghiên cứu là của riêng tôi.

Các số liệu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án ch°a từng °ợc công bồ trong bat kỳ công trình nào khác. TÁC GIÁ LUẬN ÁN Trần Nguyễn Thị Tâm Dan LỜI CÁM N Tác giả xin bày tỏ lòng biết ¡n sâu sắc ối với PGS. Trần Anh Tuấn va PGS.

Trần Thị Huệ — Hai giảng viên h°ớng dẫn ã tận tình chỉ bảo, dạy dỗ, ộng viên và giúp ỡ trong quá trình tác giả thực hiện Luận án. Tác giả cing xIn cảm ¡n các thầy, cô, anh, chị, bạn bè, ồng nghiệp và gia ình ã ộng viên, khuyến khích, giúp ỡ và óng góp những ý kiến quý báu dé tác giả hoàn thành Luận án này. TÁC GIÁ LUẬN ÁN Trần Nguyễn Thị Tâm an MỤC LỤC MO ẦUU. Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài.

Tình hình nghiÊn CỨU. ối t°ợng nghiên cứu và phạm vỉ nghiên €ứu. ối t°ợng nghiÊH CÚH. Mục ích, nhiệm vụ nghiÊn CỨU.

Nhiệm VU NGNIEN CUU. Phuong pháp luận và các ph°¡ng pháp nghiên CỨU. s5 «5< «=ss< se 5 SL. Phurorng phdpp lUGn 8n6.

Ph°¡ng pháp HghiÊH CU. Những iểm mới của luận án .---5- 5° s2 se s£s££sexs£stsesseseesersese 6 7. Ý ngh)a luận và thực tiễn của luận án. óng góp VỀ mặt lý ÏUIẬN.-¿- + +: + +Sk‡EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrerkee 7 7.

óng góp về mặt thc tÏỄN. Ket vì ctta IWAN AN 077. 8 CHUONG 1: C SO LY LUẬN VE THE CHAP NHÀ Ở. Nhận diện chung và ặc iểm của thế Chap.

Nhận diện chung về thé chấp.- -- 55t SềE SE EEKEEEEEEEE111E11211111121111E111 xe 9 1. ặc iểm của thé CRAP ceccsceccccsscescesesvssvesessesvesessesesessesesesseessvesesesvssesnesvesessesee 13 1. Khái niệm, ặc iểm và phân loại nhà ở .5--° 5° s2 s<sess=sessese 19 ZN C1. ặc iểm của nhà Ở.

Khái niệm, ặc iểm và ban chất của thế chấp nhà ở. Khái niệm thế chấp nhà Ở. 5+ SE EEEEEEEEEEE 2181151121115 1E xe 30 1. ặc iểm thé chấp nhà Ở.

Ban chất của thé chấp ANA Ở. - 5-5-5 St SE SE EE2EEEEEE21E1121121211E1111E11E xe 37 1. Phân loại thế chấp nhà ở.2- 2° 5-2 5< s2 2£ se se Es£seEsesesssessesssse 47 1. Cn cứ mục ích thé chấp nhà Ở.

+ 5-52 SEE2EEEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEE1EEErret 47 1. Cn cứ ối t°ợng của biện pháp thé chấp nhà ở.- 2-52 tcE‡EvEeE+terxet 48 1. Cn cứ chủ thé thé chấp nhà Ở. Cn cứ thỏa thuận của các bên thé chấpD.

Khung pháp luật iều chỉnh về thế chap nhà ở'. Nhóm các quy ịnh liên quan ến hợp dong thé chap nhà ở - cn cứ xác lập biện pháp thé chấp nhà Ở. 5s St SE E13 EEE12121151111211212121121111. Nhóm các quy ịnh về nhà ở thé CHAP.

Nhóm các quy ịnh liên quan ến phạm vi và thời hạn bảo ảm của biện pháp 1/2/1.1/1280ERRRRRRRNEN¯ẳẳỶảỶÝÝỶẢ. Nhóm các quy ịnh liên quan ến ng ký biện pháp thế chấp nhà ở và hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba của biện pháp thé chấp nhà Ở. Nhóm các quy ịnh liên quan ến xử ly nhà ở thé chap va cham dứt thé chấp KET LUẬN CH¯NG .- 5< 5° << s£Ss% Ss€Ss£EESSEESEkeEsetseEserserserssrsersee 60 CHUONG 2: THỰC TRANG PHÁP LUAT VIỆT NAM VE THE CHAP NHÀ Ở 61 2. Cn cứ xác lập biện pháp thé chấp nhà ở là hợp ồng thế chap nhà @.

Chủ thể của hop ông thé chấp nhà Ở. 5-5 St SE 2E EE2EE2EEE2EEExEErtee 61 2. Nội dung của hợp ông thé chấp nhà Oviccccccccccceccecssvesvessvssveresvsseesesvesvesseseseees 65 2. Hình thức của hợp ồng thế chấp nhà Ở.

Hiệu lực của hợp ông thé chấp nhà Ở. ối t°ợng của thé chấp nhà O. iều kiện ể nhà ở °ợc thé ciấp. Các loại nhà ở thế CRGP cececcecceccccsscssssvescssesssseesessesessessesesevssstssssssvsevesevsasseeveess 94 2.

Xác ịnh giá trị của nhà ở thé ciấp. Phạm vi bảo ảm của biện pháp thế chấp nhà ở. Xác lập phạm vi bảo ảm của biện pháp thé chấp nhà ở. Các loại ngh)a vụ °ợc bảo ảm bằng thế chấp HhÀ Ở.

Hiệu lực của hợp ồng và hiệu lực ối khang của biện pháp thé chap nhà ở. Hiệu lực của hợp ông thé chấp nhà Ở. Hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba của biện pháp thé chấp nhà ở. Xử lý tài sản thé chấp là nhà ởr.--- «2° 5-52 se s£se seseEse+seseeserses 111 2.

Các tr°ờng hop xử lý nhà ở thế ciấp. Tinh trạng pháp lý của quyên sử dung ất khi xử lý nhà ở thé chắp. Ph°¡ng thức xử lý nhà ở thế GÌiấp,. Thứ tự °u tiên thanh toán từ việc xử lý nhà ở thé chấp .------- s5: 117 KET LUẬN CH¯NG 2.---< 5-2 5£ se Es% sESE3EESES9E3EE3ES 52539 52535 se121 CH¯ NG 3: THỰC TIEN AP DỤNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP NHÀ Ở VA MOT SO KIÊN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở. Khái quát thực tiễn về thé chấp nhà Ở. - + St St+E‡EE 2E EEEEEEEErrerkered 122 3. Một số hạn chế, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở. Những bat cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thé chấp nhà ở. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thé chấp nhà ở. ISA KET LUẬN CH¯NG3 wu.ccscssssssssssssscssssesscssssessessssesscssssessssncsessssnsseesssessesssenseesees 160 KẾT LUẬN oooceececccccccccccceccsecsccscesesscsccscsscscsscsscssssssusscssesnsssssssssatssesessesessssssseaeseeneaess 162 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO .2- 5-2 s©s<©ssessessessessese 165 PHU LUC 155.

DANH MỤC TU VIET TAT STT Tên viết tắt Tên ầy ủ 1 BLDS Bo luat Dan su 2 HTTTL Hình thành trong t°¡ng lai 3 QSH Quyền sở hữu 4 ND Nghị ịnh 5 TAND Tòa án nhân dân 6 TMCP Th°¡ng mại Cổ phần 7 TT Thông t° 8 UBND Uy ban nhân dân 9 VD Vi dụ MỞ ẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài Kinh tế Việt Nam trong những nm qua phát triển với tốc ộ nhanh chóng. Các cá nhân va tô chức trong quá trình phát triển kinh tế luôn có nhu cầu vay vốn dé phát trién kinh doanh. Thế chấp tài sản là một trong biện pháp bao ảm rat thuận tiện khi tai sản vẫn °ợc °a vào sử dụng, phát huy tối a công nng sử dụng và hạn chế h° hỏng do lâu ngày không sử dụng (không hạn chế nh° cầm có hay ký quỹ), từ ó tận dụng tối a hoa lợi, lợi tức, tạo iều kiện cho bên thế chấp có thêm c¡ hội dé thực hiện úng ngh)a vụ.

Tuy nhiên, cing chính vì °u iểm trên của biện pháp thế chấp, việc thế chấp tài sản ã bị các cá nhân lợi dụng dé trục lợi (Bên thế chấp làm giả hồ s¡, mang di thé chap tại nhiều n¡i dé bảo dam nhiều ngh)a vu mà tông giá trị ngh)a vu cần bao ảm cao hon nhiều lần so với giá trị của tài sản thế chấp; ịnh giá tài sản thé chap sai giá trị. Trong ó, tài sản gắn liền với ất là ối t°ợng tài sản thế chấp mang tính ặc thù!. Bên cạnh ó, các ngân hàng (ặc biệt là các ngân hàng chính sách) ã, ang và sẽ phát triển việc cho vay von mà tài sản thé chấp là tài sản hình thành trong t°¡ng lai (tài sản hình thành từ nguồn vốn vay). iều này sẽ gây ra những khó khn nhất ịnh khi càng ngày nhà n°ớc nói chung, các tô chức tín dụng nói riêng khi tạo ra iều kiện dé cá nhân, tô chức có thê tiếp cận với nguồn vốn trong khi việc xử lý nợ xấu (Nợ quá hạn trên 90 ngày và khả nng trả thấp) luôn luôn là van ề lớn của các tổ chức tín dụng.

Cụ thé, các ngân hàng lớn ã thành lập các công ty con riêng chuyên dé xử lý nợ (VD: Ngân hàng Th°¡ng mại Cô phan Quân ội có Công ty (con) xử lý ng MB AMC, Ngân hàng Th°¡ng mai Cé phần Việt Nam Thịnh V°ợng có công ty con là Công ty xử lý nợ VP AMC. Trong nhiều nm qua, ké từ khi BLDS nm 1995 có hiệu lực pháp luật (ngày 01/07/1996) thì hàng loạt các vn bản pháp luật khác cing °ợc ban hành nh° Luật ất ai, Luật Doanh nghiệp, Luật Th°¡ng mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ộng sản, Luật ầu t°, Luật Lao ộng, Luật Hôn nhân và gia ình; các Nghị ịnh, Thông t° về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ. tạo c¡ sở pháp lý t°¡ng ối Tòan diện cho các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, th°¡ng mại. Tuy ! Cụ thé iều 326 Bộ luật Dân sự nm 2015 quy ịnh riêng ối với việc thé chấp tài sản gắn liền với ất.

1 nhiên, một số quy ịnh của pháp luật liên quan ến thế chấp nhà ở còn nhiều thiếu khuyết, một số quy ịnh ch°a cụ thể, thiếu rõ rang, mâu thuẫn, chồng chéo nhau”.Các vn bản quy ịnh chi tiết thi hành và h°ớng dẫn áp dụng còn thiếu, ch°a theo kịp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong iều kiện nền kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội chủ ngh)a. Trong thực tế, các vụ kiện về thế chấp nhà ở ngày càng gia tng, phức tạp, tình hình kinh tế - xã hội có nhiều thay ôi, việc vay vốn dé sản xuất, kinh doanh của cá nhân, gia ình và tổ chức ngày càng nhiều, cùng với ó là các biện pháp bảo ảm cing tng theo tỷ lệ thuận chứa ựng nhiều yếu tố pháp lý. Việc giải quyết các án kiện về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ, trong ó việc giải quyết tranh chấp vẻ thé chap nhà ở gặp nhiều khó khn, phức tạp h¡n. Theo Báo cáo tổng kết công tác nm 2020 và nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án thực hiện tháng 12 nm 2020 cho thấy trong nhiệm kỳ, các Tòa án ã thụ lý 1.472 vụ việc; ã giải quyết, xét xử °ợc 1.684 vụ việc, ạt tỷ lệ 97,3%, v°ợt chỉ tiêu Nghị quyết của Quốc hội ề ra (so với nhiệm kỳ tr°ớc, thụ lý tng 523.966 vụ việc; giải quyết tng 496.

Án nhiều và kéo dài tỷ lệ nghịch với thời gian nghiên cứu, xét xử ngắn ể xét xử của Hội ồng xét xử. Nguyên nhân có nhiều, trong ó phải ké ến một số quy ịnh của pháp luật liên quan ến thế chấp nhà ở còn biéu hiện thực trạng nói trên, nên thiếu c¡ sở pháp lý dé giải quyết tranh chap.