Luận án tiến sĩ luật học: Thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Luận án tiến sĩ luật học phân tích quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Đề tài: Luận Án Tiến Sĩ Về Thế Chấp Nhà Ở Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Án

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
• 1.1. Nhận diện chung và đặc điểm của thế chấp
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở
• 1.2.1. Đặc điểm của nhà ở
• 1.2.2. Khái niệm, đặc điểm và bản chất của thế chấp nhà ở
• 1.2.3. Phân loại thế chấp nhà ở
• 1.3. Căn cứ mục đích thế chấp nhà ở
• 1.4. Căn cứ đối tượng của biện pháp thế chấp nhà ở
• 1.5. Căn cứ chủ thể thế chấp nhà ở
• 1.6. Khung pháp luật điều chỉnh về thế chấp nhà ở
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở
• 2.1. Căn cứ xác lập biện pháp thế chấp nhà ở là hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.2. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.3. Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.4. Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.5. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở
• 2.6. Đối tượng của thế chấp nhà ở
• 2.7. Điều kiện để nhà ở được thế chấp
• 2.8. Các loại nhà ở thế chấp
• 2.9. Xác định giá trị của nhà ở thế chấp
• 2.10. Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp nhà ở
• 2.11. Các loại nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp nhà ở
• 2.12. Hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp nhà ở
• 2.13. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
• 2.14. Các trường hợp xử lý nhà ở thế chấp
• 2.15. Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất khi xử lý nhà ở thế chấp
• 2.16. Phương thức xử lý nhà ở thế chấp
• 2.17. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý nhà ở thế chấp
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
• 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở
• 3.2. Một số hạn chế, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp
• 3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về thế chấp nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Thế chấp nhà ở là một hình thức bảo đảm nghĩa vụ tài chính phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Theo pháp luật Việt Nam, quy định về thế chấp nhà ở được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự. Luận án tiến sĩ này phân tích các quy định pháp lý liên quan đến thế chấp nhà ở, từ đó làm rõ vai trò của nó trong việc bảo đảm quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình mà còn góp phần giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng. Theo đó, hợp đồng thế chấp cần được lập thành văn bản và phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực thi hành.

1.1. Quy định về thế chấp

Quy định về thế chấp được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Điều này tạo ra một cơ chế bảo đảm cho các khoản vay, giúp các ngân hàng và tổ chức tín dụng có thể yên tâm hơn khi cho vay. Hơn nữa, việc quy định rõ ràng về quyền lợi của bên thế chấp và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp cũng là một yếu tố quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Điều này không chỉ giúp tăng cường tính minh bạch trong giao dịch mà còn tạo ra một môi trường pháp lý ổn định cho thị trường bất động sản.

II. Các hình thức thế chấp nhà ở

Có nhiều hình thức thế chấp nhà ở khác nhau, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất. Mỗi hình thức đều có những đặc điểm riêng và phù hợp với từng loại giao dịch cụ thể. Việc lựa chọn hình thức thế chấp phù hợp không chỉ giúp bảo đảm quyền lợi cho bên cho vay mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho bên vay trong việc tiếp cận nguồn vốn. Theo nghiên cứu, tình hình thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh. Do đó, việc hoàn thiện các quy định pháp lý liên quan đến thế chấp là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả của hệ thống tài chính.

2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức phổ biến nhất trong giao dịch bất động sản. Theo quy định, quyền sử dụng đất có thể được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay. Điều này giúp các bên có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn mà không cần phải chuyển nhượng quyền sở hữu. Tuy nhiên, việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cũng cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Việc này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

III. Tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở

Tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở thường phát sinh từ việc không thực hiện đúng các quy định trong hợp đồng. Các tranh chấp này có thể liên quan đến việc xác định quyền lợi của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Việc giải quyết các tranh chấp này thường gặp khó khăn do thiếu minh bạch trong các quy định pháp lý. Do đó, việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp là rất cần thiết. Theo đó, các bên cần phải có sự thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng và tuân thủ các quy định của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

3.1. Nguyên nhân gây ra tranh chấp

Nguyên nhân chính gây ra tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà ở thường xuất phát từ việc không hiểu rõ các quy định pháp luật. Nhiều bên tham gia giao dịch không nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, dẫn đến việc vi phạm hợp đồng. Hơn nữa, sự thiếu minh bạch trong các quy định pháp lý cũng là một yếu tố quan trọng gây ra tranh chấp. Do đó, việc nâng cao nhận thức của các bên về pháp luật Việt Nam liên quan đến thế chấp là rất cần thiết để giảm thiểu các tranh chấp phát sinh.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Nghiên cứu về biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trong giao dịch dân sự và tín dụng ngân hàng luôn là chủ đề trung tâm của khoa học pháp lý tư pháp. Luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" do nghiên cứu sinh Trần Nguyễn Thị Tâm Đan thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Trần Anh Tuấn và PGS. Trần Thị Huệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội (2023), chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự, đã giải quyết một cách có hệ thống, toàn diện những bất cập nền tảng giữa lý luận vật quyền và thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp nhà ở tại Việt Nam.

Bối cảnh thực tiễn của nghiên cứu xuất phát từ sự tăng trưởng kinh tế nhanh chóng cùng nhu cầu vốn vay khổng lồ để phát triển sản xuất, kinh doanh. Trong cơ cấu tài sản bảo đảm, nhà ở giữ vị trí đặc thù: vừa là một loại bất động sản có giá trị lớn nhất đối với đại bộ phận người dân—chỉ số giá nhà ở tại Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập bình quân của xã hội (khoảng 4,2 triệu đồng/người/tháng theo số liệu Tổng cục Thống kê năm 2020)—vừa là phương tiện sinh hoạt thiết yếu mang tính an sinh xã hội sâu sắc. Do đặc tính của thế chấp là bên thế chấp vẫn được quyền giữ và khai thác công dụng của tài sản, biện pháp này đã tạo ra sự tối ưu hóa về dòng vốn và tài sản. Tuy nhiên, sự xuất hiện của các tranh chấp phức tạp, hiện tượng trục lợi (làm giả hồ sơ, thế chấp một tài sản cho nhiều nghĩa vụ vượt quá giá trị, thẩm định giá sai lệch) cùng áp lực xử lý nợ xấu (quá hạn trên 90 ngày) của các tổ chức tín dụng thông qua các công ty con chuyên trách như MB AMC, VP AMC đã đặt ra những yêu cầu cấp bách về mặt hoàn thiện pháp luật.

Khoảng trống nghiên cứu (Research gap) được luận án định vị rõ nét: Kể từ khi Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành, chưa có một công trình nghiên cứu cấp luận án tiến sĩ nào rà soát toàn diện sự xung đột quy phạm giữa luật chung (BLDS 2015) và luật chuyên ngành (Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014). Điển hình là sự mâu thuẫn về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 108 BLDS 2015 bao gồm hai loại: nhà ở chưa hình thành đang trong quá trình tạo lập và nhà ở đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; trong khi Điều 3 Luật Nhà ở 2014 chỉ giới hạn ở nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng), cũng như sự bế tắc trong thực tiễn giải quyết việc xử lý "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở" khi căn nhà đã bàn giao trên thực tế.

Luận án xác lập 4 câu hỏi nghiên cứu và 4 giả thuyết khoa học tương ứng:

• RQ1: Bản chất pháp lý cốt lõi của thế chấp nhà ở được cấu thành từ những yếu tố vật quyền và trái quyền nào trong hệ thống pháp luật dân sự hiện đại?
• RQ2: Những xung đột quy phạm, khoảng trống lập pháp và sự không đồng bộ giữa BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và các đạo luật chuyên ngành khác đang tạo ra những rào cản pháp lý cụ thể nào?
• RQ3: Thực tiễn áp dụng pháp luật tại hệ thống Tòa án nhân dân và các tổ chức tín dụng bộc lộ những mâu thuẫn nào giữa quan điểm lập pháp và quan điểm tư pháp trong việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và người thứ ba ngay tình?
• RQ4: Định hướng và giải pháp cụ thể nào có thể giải quyết dứt điểm các vướng mắc lập pháp, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật thế chấp nhà ở tại Việt Nam?

Các giả thuyết nghiên cứu bao gồm:

• H1: Thế chấp nhà ở mang bản chất nhị nguyên tương hỗ, trong đó hợp đồng thế chấp đóng vai trò là căn cứ tạo lập trái quyền, còn biện pháp thế chấp sau khi đăng ký sẽ thiết lập nên một vật quyền bảo đảm hoàn chỉnh có hiệu lực đối kháng tuyệt đối.
• H2: Sự thiếu đồng bộ giữa định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai tại BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014 là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hiện tượng lách luật "thế chấp quyền tài sản", gây tê liệt cơ chế xử lý nợ xấu tại các ngân hàng.
• H3: Việc áp dụng quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình theo Điều 133 BLDS 2015 và giải thích của TANDTC tại Công văn 64/TANDTC-PC làm lu mờ ranh giới bản chất giữa biện pháp bảo đảm không chuyển giao tài sản và giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện.
• H4: Việc pháp điển hóa cơ chế chuyển hóa tự động từ thế chấp quyền tài sản sang thế chấp nhà ở cùng với việc mở rộng quyền định đoạt có kiểm soát của bên nhận thế chấp sẽ tái thiết sự cân bằng lợi ích trong quan hệ tín dụng bảo đảm.

Về phạm vi và quy mô dữ liệu, luận án bao quát khung pháp lý từ BLDS 1995, BLDS 2005 đến BLDS 2015, Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 102/2017/NĐ-CP, Nghị định 21/2021/NĐ-CP; đồng thời khảo sát dữ liệu thực tiễn đồ sộ từ Báo cáo tổng kết công tác nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án nhân dân với 1.472 vụ việc thụ lý, 1.684 vụ việc được giải quyết/xét xử (đạt tỷ lệ 97,3%, số lượng thụ lý toàn ngành tăng 523.966 vụ việc so với nhiệm kỳ trước).

Literature Review và Positioning

Tổng quan tình hình nghiên cứu về thế chấp tài sản và thế chấp bất động sản ghi nhận 3 luồng học thuật chính:

Luồng học thuật thứ nhất tiếp cận thế chấp dưới góc độ quan hệ hợp đồng (trái quyền thuần túy). Điển hình là nghiên cứu của tác giả Nguyễn Văn Hoạt (2003) với luận án "Đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản", xác định bản chất của quan hệ thế chấp xuất phát từ sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ chính trong hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, luồng quan điểm này bị phê phán vì đã hạ thấp giá trị của vật quyền bảo đảm, khiến các quyền của bên nhận thế chấp trở nên gián tiếp, phụ thuộc vào hành vi của bên thế chấp và không giải thích được quyền truy đòi hay thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.

Luồng học thuật thứ hai định vị thế chấp là một biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật (vật quyền bảo đảm). Đại diện tiêu biểu gồm công trình của Nguyễn Thị Nga (2008) về "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam", Vi Thị Hồng Yến (2013, 2017) với các công trình về "Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành", và nghiên cứu của Nguyễn Minh Oanh (2018) về "Vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại". Luồng nghiên cứu này nhấn mạnh rằng khi biện pháp thế chấp được xác lập và đăng ký, bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp tác động, chi phối tài sản mà không phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu hay bất kỳ bên thứ ba nào.

Luồng học thuật thứ ba nghiên cứu về kỹ thuật lập pháp và các bất cập trong hợp đồng thế chấp bất động sản, như các công trình của Phạm Văn Tuyết và Lê Kim Giang (2015, 2022), Nguyễn Minh Tuấn (2016), Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (2017), Hoàng Thị Thùy Hằng (2012), và Nguyễn Quang Hương Trà (2021) với luận án "Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành".

                   ┌────────────────────────────────────────────────────────┐
                   │    HỌC THUYẾT PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN         │
                   └──────────────────────────┬─────────────────────────────┘
                                              │
                    ┌─────────────────────────┴─────────────────────────┐
                    ▼                                                   ▼
     ┌──────────────────────────────┐                    ┌──────────────────────────────┐
     │    HỆ THỐNG COMMON LAW       │                    │      HỆ THỐNG CIVIL LAW      │
     └──────────────┬───────────────┘                    └──────────────┬───────────────┘
                    │                                                   │
        ┌───────────┴───────────┐                           ┌───────────┴───────────┐
        ▼                       ▼                           ▼                       ▼
┌──────────────┐        ┌──────────────┐            ┌──────────────┐        ┌──────────────┐
│ Title Theory │        │ Lien Theory  │            │  Trái quyền  │        │  Vật quyền   │
│  (Anh Quốc:  │        │ (Mỹ, Úc:     │            │  (Hợp đồng   │        │   bảo đảm    │
│ chuyển quyền │        │ giữ quyền SH,│            │  thế chấp:   │        │ (Droit de    │
│  sở hữu có   │        │ xác lập vật  │            │  căn cứ xác  │        │ suite, Droit │
│ quyền chuộc) │        │ quyền ưu     │            │ lập ràng     │        │ de préférence│
│              │        │    tiên)     │            │    buộc)     │        │ theo luật La │
│              │        │              │            │              │        │     Mã)      │
└──────────────┘        └──────────────┘            └──────────────┘        └──────────────┘
                                                            │                       │
                                                            └───────────┬───────────┘
                                                                        ▼
                                                        ┌──────────────────────────────┐
                                                        │   LUẬN ÁN TÂM ĐAN (2023):    │
                                                        │  MÔ HÌNH NHỊ NGUYÊN TƯƠNG HỖ │
                                                        │   "TRÁI QUYỀN - VẬT QUYỀN"   │
                                                        └──────────────────────────────┘

Tranh biện học thuật cốt lõi tồn tại giữa quan điểm lập pháp và quan điểm cơ quan xét xử. Điều 317 BLDS 2015 khẳng định rõ thế chấp là biện pháp không chuyển giao tài sản. Thế nhưng, tại mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp về Điều 133 BLDS 2015, cơ quan tư pháp lại đưa ra quan điểm cho rằng: "thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện", nhằm mục đích mở rộng phạm vi áp dụng cụm từ "chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác" để bảo vệ người thứ ba ngay tình là các ngân hàng nhận thế chấp. Luận án đã phản biện trực diện quan điểm này, chỉ ra sự nhầm lẫn giữa quyền xử lý tài sản (vật quyền luật định) với hành vi chuyển giao quyền sở hữu.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế:

• Hệ thống Common Law (Anh & Hoa Kỳ): Giáo sư Louise Gullifer trong công trình Goode on Legal Problems of Credit and Security (Fourth Edition) đã phân tích sự đối lập sâu sắc giữa Học thuyết quyền sở hữu (Title theory) áp dụng tại Anh—nơi thế chấp là việc chuyển giao tạm thời quyền sở hữu tài sản cho chủ nợ kèm theo quyền chuộc lại (equity of redemption) của con nợ—và Học thuyết quyền chiếm giữ/quyền xử lý (Lien theory) tại Hoa Kỳ, nơi con nợ giữ nguyên quyền sở hữu còn chủ nợ chỉ nắm giữ quyền ưu tiên xử lý tài sản khi có vi phạm nghĩa vụ.
• Hệ thống Civil Law (Pháp & Ba Lan): Giáo trình Luật La Mã của Đại học Tổng hợp Warszawa (Witold Wolodkiewicz & Maria Zablocka, 1999) và phân tích của Nguyễn Ngọc Điện (2000) về luật tài sản Pháp chỉ ra rằng thế chấp là một vật quyền bảo đảm phụ thuộc chứa đựng hai đặc quyền tuyệt đối: Quyền theo đuổi tài sản (Droit de suite) và Quyền ưu tiên thanh toán (Droit de préférence). Chủ nợ có quyền kê biên, phát mại bất động sản dù tài sản đó đã được chuyển nhượng cho bất kỳ chủ thể nào.

Luận án định vị chính xác vị trí khoa học của mình khi là công trình đầu tiên tại Việt Nam kết hợp hài hòa hai học thuyết trên để giải mã các quy định phức tạp của BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án đã đóng góp những luận điểm mang tính đột phá cho khoa học luật dân sự Việt Nam:

1. Hoàn thiện khái niệm học thuật và bản chất nhị nguyên của thế chấp nhà ở: Luận án khẳng định thế chấp nhà ở là sự kết hợp không thể tách rời giữa yếu tố trái quyền và yếu tố vật quyền. Về bản chất, hợp đồng thế chấp (trái quyền) chỉ là căn cứ pháp lý để hình thành quyền, nhưng khi hợp đồng có hiệu lực và được đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, một vật quyền bảo đảm độc lập sẽ được thiết lập trên tài sản. Quyền này trao cho bên nhận thế chấp khả năng chi phối, quyền theo đuổi (droit de suite) và quyền ưu tiên thanh toán (droit de préférence) hoàn toàn không phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hay bên thứ ba đang chiếm giữ tài sản.

2. Tái định vị mối quan hệ giữa Điều 133 và Điều 317 BLDS năm 2015: Luận án chỉ ra sự bất cập mang tính giáo điều khi Tòa án nhân dân tối cao giải thích thế chấp là "giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện". Tác giả chứng minh rằng việc bảo vệ bên nhận thế chấp ngay tình khi giao dịch gốc bị vô hiệu xuất phát từ nguyên tắc bảo vệ sự tin tưởng vào việc đăng ký công khai quyền sở hữu tại cơ quan đăng ký đất đai, chứ không phải vì bản chất của thế chấp có sự chuyển giao quyền sở hữu tiềm năng. Quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp là quyền luật định phát sinh khi có sự kiện vi phạm nghĩa vụ, chứ không phải do bên thế chấp trao quyền hay chuyển giao.

3. Lý thuyết phân định ranh giới tài sản thế chấp là "Quyền tài sản" và "Nhà ở hình thành trong tương lai": Luận án xây dựng cơ sở lý luận phân biệt rõ hai đối tượng này: Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở chỉ mang tính chất trái quyền (yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhà và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận), trong khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là thế chấp một vật quyền đang trong quá trình hình thành gắn liền với quyền sử dụng đất.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án được xây dựng dựa trên sự tích hợp của ba nền tảng lý thuyết:

• Lý thuyết Vật quyền và Trái quyền La Mã cổ đại (Roman In Rem & In Personam Theory): Sử dụng để mổ xẻ cấu trúc quyền năng của bên nhận thế chấp và tính phụ thuộc của biện pháp bảo đảm vào nghĩa vụ chính.
• Lý thuyết Trọng thức trong Luật Dân sự (Formalism in Civil Law): Đánh giá vai trò của hợp đồng văn bản, công chứng bắt buộc và đăng ký biện pháp bảo đảm như những điều kiện tiên quyết để xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
• Lý thuyết Cân bằng rủi ro và Hiệu quả kinh tế của Pháp luật (Law & Economics Framework): Đo lường tác động của các quy định thế chấp đến việc giải phóng nguồn vốn tín dụng, kiểm soát nợ xấu và bảo vệ quyền có chỗ ở của người dân.

Điều kiện biên (Boundary conditions) của khung phân tích: Giới hạn trong các quan hệ thế chấp nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, căn hộ chung cư thuộc sở hữu riêng hoặc sở hữu chung (đặc biệt là tài sản chung vợ chồng theo Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014), bảo đảm cho các nghĩa vụ dân sự và hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án được thiết kế theo trường phái kết hợp giữa Thực chứng pháp lý (Legal Positivism) và Chủ nghĩa Hiện thực pháp lý (Legal Realism). Phương pháp luận tối cao dựa trên nền tảng của Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, xem xét các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở trong mối quan hệ hữu cơ với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.

Nghiên cứu áp dụng thiết kế đa tầng bậc (Multi-level design):

• Cấp độ 1 (Macro-level): Khảo cứu lịch sử lập pháp và so sánh pháp luật quốc tế (Pháp, Anh, Nga, Trung Quốc, Thái Lan).
• Cấp độ 2 (Meso-level): Phân tích cấu trúc quy phạm và logic lập pháp của hệ thống văn bản pháp luật hiện hành (BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Nghị định 21/2021/NĐ-CP).
• Cấp độ 3 (Micro-level): Tổng kết thực tiễn xét xử thông qua các bản án, quyết định giám đốc thẩm của TAND các cấp và quy trình thẩm định, xử lý tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Luận án vận dụng một hệ thống phương pháp nghiên cứu chuyên sâu của khoa học xã hội và pháp lý:

┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                   MA TRẬN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU                       │
├──────────────────────────┬─────────────────────────────────────────────┤
│ Phương pháp              │ Mục đích và Phạm vi ứng dụng                │
├──────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────┤
│ 1. Phân tích logic       │ Rà soát tính đồng bộ, mâu thuẫn giữa BLDS   │
│    quy phạm              │ 2015, Luật Nhà ở 2014 và NĐ 21/2021/NĐ-CP   │
├──────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────┤
│ 2. Lịch sử pháp lý       │ Truy vết quá trình từ Sắc lệnh 56 (1946),   │
│                          │ Dân luật Bắc/Trung kỳ đến BLDS 1995, 2005   │
├──────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────┤
│ 3. So sánh luật học      │ Đối chiếu với hệ thống Common Law (Anh/Mỹ)  │
│                          │ và Civil Law (Pháp/Đức) về thế chấp BĐS     │
├──────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────┤
│ 4. Tổng kết thực tiễn    │ Khảo sát án lệ, báo cáo xét xử 2016-2020    │
│    xét xử                │ của TANDTC và thực tiễn giải quyết nợ xấu   │
├──────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────┤
│ 5. Phỏng vấn chuyên gia  │ Tham vấn các thẩm phán, công chứng viên và  │
│                          │ cán bộ quản trị rủi ro tại các ngân hàng    │
└──────────────────────────┴─────────────────────────────────────────────┘

Tam giác hóa nghiên cứu (Triangulation) được thiết lập chặt chẽ giữa: (i) Cơ sở lý luận học thuyết; (ii) Văn bản quy phạm pháp luật thực định; và (iii) Bản án thực tế cùng quan điểm chỉ đạo chuyên môn của Tòa án nhân dân tối cao.

Data và phân tích

Dữ liệu của luận án bao gồm dữ liệu văn bản lập pháp qua hơn một thế kỷ phát triển pháp luật Việt Nam, kết hợp cùng hệ thống thống kê chính thống:

• Số liệu thống kê quốc gia: Thu nhập bình quân đầu người của Tổng cục Thống kê (4,2 triệu đồng/tháng năm 2020); Báo cáo thị trường của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về tỷ lệ tương quan giá nhà/thu nhập gấp trên 20 lần;
• Dữ liệu tư pháp: Báo cáo công tác nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án nhân dân với tỷ lệ giải quyết án kinh doanh thương mại và dân sự đạt 97,3% (1.684 vụ việc được xử lý trên tổng số 1.472 vụ việc thụ lý mới trong kỳ báo cáo về bảo đảm nghĩa vụ);
• Dữ liệu ngân hàng: Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (Loan-to-Value - LTV) tại các ngân hàng thương mại Việt Nam (được khống chế phổ biến ở mức tối đa 70% - 75% giá trị định giá của tài sản thế chấp).

Các công cụ phân tích quy phạm và phân tích nội dung (Content Analysis) được thực hiện một cách tỉ mỉ, bảo đảm tính xác thực (construct validity) và độ tin cậy tuyệt đối của các kết luận pháp lý.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

1. Xung đột định nghĩa pháp lý về nhà ở hình thành trong tương lai: Luận án phát hiện sự không tương thích nghiêm trọng giữa khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. Trong khi BLDS 2015 công nhận nhà ở đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là tài sản hình thành trong tương lai, thì Luật Nhà ở 2014 lại loại trừ trường hợp này, dẫn đến khoảng trống pháp lý khi người mua nhà đã nhận bàn giao nhưng chưa được cấp sổ hồng muốn thế chấp để thanh toán khoản tiền mua nhà còn thiếu.

2. Hiện tượng "lách luật" thế chấp quyền tài sản và bế tắc thi hành án: Do không thể thế chấp chính căn nhà khi chưa có Giấy chứng nhận, các bên buộc phải xác lập hợp đồng "thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở". Khi bên vay mất khả năng chi trả, Tòa án và cơ quan thi hành án lúng túng không thể xác định đối tượng xử lý là quyền tài sản (yêu cầu bồi thường/nhận chuyển giao) hay là chính căn nhà hiện hữu, làm đình trệ quá trình thanh lý tài sản bảo đảm của các ngân hàng.

3. Mâu thuẫn căn bản trong nhận diện bản chất thế chấp của cơ quan tư pháp: Luận án vạch rõ việc TANDTC tại Công văn 64/TANDTC-PC coi "thế chấp là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện" là một sự khiên cưỡng về mặt học thuật. Căn cứ theo khoản 1 Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là biện pháp không chuyển giao tài sản. Việc giao tài sản khi xử lý theo khoản 6 Điều 320 BLDS 2015 là nghĩa vụ chấp hành việc cưỡng chế thi hành nghĩa vụ bảo đảm, chứ không phải là điều kiện chuyển giao quyền sở hữu đã thỏa thuận từ đầu.

4. Bất cập trong cơ chế đăng ký và hiệu lực đối kháng đối với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở: Khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP (và sau này là Nghị định 99/2022/NĐ-CP) quy định thế chấp nhà ở bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm mới phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại sự phân tách giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khi chủ sở hữu nhà không đồng thời là người sử dụng đất (Điều 326 BLDS 2015), tạo ra xung đột gay gắt về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.

5. Trích dẫn minh chứng trực tiếp từ các nguồn văn bản pháp lý và án lệ:

   • Trích dẫn 1 (Học thuyết lịch sử): Điều 1527 của Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật (1947) quy định:

   "thế chấp bất động sản là một khế ước thuộc về vật quyền do một người mắc nợ giao cho người chủ nợ một bất động sản nào đó để bảo đảm món nợ".

   • Trích dẫn 2 (Xung đột khái niệm lập pháp): Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa nhà ở là:

   "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân".

   • Trích dẫn 3 (Quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao): Mục 1 phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 khẳng định:

   "Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: '... Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự'... Cho nên, cụm từ 'chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác' tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng...".

┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│          CHUỖI HỆ QUẢ PHÁP LÝ TỪ CÁC XUNG ĐỘT QUY PHẠM                │
├────────────────────────────────────────────────────────────────────────┤
│                                                                        │
│   Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015   ≠   Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014     │
│   (Bao gồm nhà đã xây nhưng        (Chỉ gồm nhà đang xây dựng,         │
│    chưa cấp Giấy chứng nhận)        chưa nghiệm thu bàn giao)          │
│                                                                        │
│                                  │                                     │
│                                  ▼                                     │
│                                                                        │
│   Hiện tượng "lách luật": Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐMB     │
│                                                                        │
│                                  │                                     │
│                                  ▼                                     │
│                                                                        │
│   Xung đột khi xử lý nợ: Tòa án bế tắc giữa xử lý Quyền tài sản        │
│                          hay kê biên Căn nhà vật chất hiện hữu         │
│                                                                        │
│                                  │                                     │
│                                  ▼                                     │
│                                                                        │
│   Nợ xấu ngân hàng bị đóng băng; rủi ro pháp lý cho bên thứ ba         │
│                                                                        │
└────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

Implications đa chiều

• Về mặt lý luận: Bổ sung và hoàn thiện học thuyết vật quyền bảo đảm trong hệ thống luật tư Việt Nam, tạo nền tảng lý thuyết phân biệt rõ ràng giữa hợp đồng nghĩa vụ (trái quyền) và biện pháp bảo đảm đối vật (vật quyền).
• Về mặt lập pháp: Kiến nghị sửa đổi, đồng bộ hóa khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai giữa Luật Nhà ở và BLDS; bổ sung cơ chế pháp lý cho phép chuyển hóa đương nhiên từ việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán sang thế chấp chính nhà ở khi căn nhà được nghiệm thu và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
• Về mặt áp dụng pháp luật và thực tiễn ngân hàng: Đề xuất mở rộng thẩm quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp theo hướng cho phép bên nhận thế chấp được trực tiếp bán tài sản thế chấp theo ủy quyền hợp pháp mà không cần sự hợp tác của bên thế chấp khi đã xảy ra sự kiện xử lý tài sản bảo đảm; đồng thời chuẩn hóa quy trình thẩm định tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ cho vay LTV dưới 75% để ngăn chặn rủi ro nợ xấu.

Limitations và Future Research

Luận án thừa nhận một số giới hạn nghiên cứu khách quan:

1. Luận án được hoàn thành và bảo vệ vào năm 2023, do đó các phân tích quy phạm chủ yếu dựa trên nền tảng của Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015. Các tác động thực tế của Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 (được thông qua sau thời điểm hoàn thành luận án) chưa được kiểm chứng qua thực tiễn xét xử.
2. Dữ liệu thực tiễn tập trung chủ yếu vào loại hình nhà ở đô thị, nhà ở thương mại và chung cư; các mô hình bất động sản lai ghép mới phát triển như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel) hoặc nhà ở xã hội chưa được khai thác sâu rộng do sự thiếu vắng của khung pháp lý đồng nhất.
3. Nghiên cứu chưa đi sâu vào việc số hóa đăng ký giao dịch bảo đảm và ứng dụng công nghệ chuỗi khối (blockchain/smart contract) trong việc tự động hóa xử lý tài sản thế chấp.

Chương trình nghiên cứu tương lai (Future Research Agenda):

• Hướng nghiên cứu 1: Đánh giá tác động của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đối với cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
• Hướng nghiên cứu 2: Xây dựng khung pháp lý xử lý tài sản bảo đảm là các loại hình bất động sản đa năng (condotel, officetel, shophouse).
• Hướng nghiên cứu 3: Số hóa toàn diện hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm bằng bất động sản và tích hợp dữ liệu dân cư quốc gia để phòng ngừa gian lận chuyển nhượng tài sản thế chấp.
• Hướng nghiên cứu 4: Nghiên cứu so sánh chuyên sâu về cơ chế tịch biên và phát mại tài sản thế chấp ngoài tòa án (Non-judicial foreclosure) giữa pháp luật Việt Nam và Hoa Kỳ.

Tác động và ảnh hưởng

• Tác động học thuật: Luận án là tài liệu tham khảo mẫu mực và toàn diện cho các chương trình đào tạo sau đại học, cử nhân luật học tại Đại học Luật Hà Nội, Đại học Luật TP.HCM và các cơ sở đào tạo luật trên toàn quốc; dự kiến đóng góp vào các ấn phẩm khoa học trên các tạp chí chuyên ngành như Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Tòa án nhân dân.
• Ảnh hưởng chính sách và lập pháp: Cung cấp luận cứ khoa học trực tiếp cho Ban soạn thảo các dự án luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn thi hành BLDS về bảo đảm nghĩa vụ.
• Thúc đẩy thị trường tài chính - tín dụng lành mạnh: Giúp các ngân hàng thương mại hoàn thiện quy chế cho vay có bảo đảm, giảm thiểu các rủi ro pháp lý phát sinh từ hợp đồng thế chấp vô hiệu, đẩy nhanh tiến độ thu hồi nợ xấu và giải phóng dòng vốn an toàn cho nền kinh tế.
• Bảo đảm an sinh xã hội: Thiết lập cơ chế cân bằng hài hòa giữa quyền thu hồi nợ của chủ nợ và quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân thế chấp nhà ở, giảm thiểu các tranh chấp xã hội gay gắt khi cưỡng chế bàn giao nhà.

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và học viên cao học luật: Tiếp cận khung lý thuyết chuẩn xác về vật quyền bảo đảm và phương pháp luận phân tích logic quy phạm chuyên sâu.
• Giảng viên và nhà khoa học pháp lý: Tài liệu tham khảo giá trị trong giảng dạy các môn Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Pháp luật về các biện pháp bảo đảm.
• Thẩm phán và Thư ký Tòa án: Cung cấp góc nhìn phản biện đa chiều để áp dụng thống nhất các quy định của Điều 133, Điều 317 BLDS 2015 khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp phức tạp.
• Cán bộ pháp chế, quản trị rủi ro ngân hàng và Công chứng viên: Nhận diện sớm các rủi ro pháp lý trong thẩm định hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và ký kết hợp đồng bảo đảm.
• Cơ quan hoạch định chính sách (Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước): Tiếp nhận các kiến nghị cụ thể để hoàn thiện thể chế pháp lý về bảo đảm nghĩa vụ dân sự.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì và đã mở rộng lý thuyết nào?

Luận án đã phát triển sáng tạo mô hình nhị nguyên "Trái quyền căn cứ - Vật quyền bảo đảm" dựa trên sự tích hợp của Lý thuyết Vật quyền La Mã và Lý thuyết Khế ước hiện đại. Đóng góp độc đáo nhất là chứng minh rằng thỏa thuận thế chấp chỉ sinh ra quan hệ trái quyền ban đầu, nhưng chính hành vi đăng ký biện pháp bảo đảm mới làm phát sinh vật quyền bảo đảm độc lập (trao quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán). Luận án đã bác bỏ luận điểm xem thế chấp là giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện tại Công văn 64/TANDTC-PC, tái thiết lập vị trí độc lập của vật quyền bảo đảm trong hệ thống luật tư Việt Nam.

2. Đổi mới phương pháp luận của luận án so với các nghiên cứu trước đây thể hiện như thế nào?

So với các công trình trước đây của Nguyễn Văn Hoạt (2003) chỉ thuần túy tiếp cận từ hợp đồng tín dụng hay Nguyễn Quang Hương Trà (2021) nghiên cứu bất động sản tổng quát, luận án của NCS Trần Nguyễn Thị Tâm Đan đã áp dụng phương pháp phân tích logic quy phạm đa tầng kết hợp phân tích so sánh liên hệ thống (Civil Law vs Common Law) và tam giác hóa dữ liệu thực chứng từ hơn 1.600 vụ việc xét xử của hệ thống Tòa án nhiệm kỳ 2016 - 2020. Phương pháp này giúp phát hiện chính xác các "điểm nghẽn" lập pháp giữa BLDS và Luật Nhà ở.

3. Phát hiện bất ngờ và mang tính nghịch lý nhất trong dữ liệu nghiên cứu là gì?

Nghịch lý lớn nhất được chỉ ra là: Mặc dù bên mua nhà đã hoàn thành 95% - 100% nghĩa vụ thanh toán, đã nhận bàn giao nhà trên thực tế và trở thành chủ sở hữu thực tế, nhưng họ hoàn toàn không thể thế chấp chính ngôi nhà đó để vay vốn ngân hàng do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014). Điều này buộc họ phải dùng biện pháp "thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán"—một biện pháp mang bản chất trái quyền yếu ớt, dẫn đến việc Tòa án bế tắc khi xử lý tài sản bảo đảm vì không thể xác định đối tượng thi hành án là quyền tài sản hay chính căn nhà hiện hữu.

4. Luận án có cung cấp quy trình chuyển đổi pháp lý chuẩn hóa (Replication Protocol) không?

Có. Luận án đề xuất một quy trình pháp lý chuẩn hóa gồm 3 bước: (i) Tự động chuyển hóa hiệu lực của hợp đồng thế chấp từ quyền tài sản sang thế chấp nhà ở ngay tại thời điểm cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận; (ii) Đồng bộ hóa dữ liệu trực tuyến giữa Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan Công chứng; (iii) Cơ chế ủy quyền xử lý tài sản đơn phương không hủy ngang cho phép ngân hàng phát mại nhà ở mà không phụ thuộc vào sự hợp tác của bên thế chấp khi nghĩa vụ bị vi phạm.

5. Luận án đã phác thảo chương trình nghiên cứu 10 năm tới như thế nào?

Chương trình nghiên cứu 10 năm tập trung vào 3 trục chính: (i) Tác động của cuộc cách mạng số hóa và Blockchain đối với hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản; (ii) Hoàn thiện thể chế xử lý tài sản thế chấp ngoài tòa án (Non-judicial foreclosure) trong bối cảnh tái cơ cấu hệ thống ngân hàng; (iii) Giải quyết xung đột giữa quyền tài sản của chủ nợ và quyền có chỗ ở an sinh của các nhóm yếu thế trong xã hội.

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Trần Nguyễn Thị Tâm Đan là một công trình nghiên cứu khoa học pháp lý xuất sắc, chuẩn mực, giải quyết triệt để bài toán dung hòa giữa lý thuyết học thuật và thực tiễn thi hành pháp luật với các kết luận then chốt:

1. Xác lập hoàn chỉnh cơ sở lý luận về bản chất nhị nguyên của thế chấp nhà ở: Hợp đồng thế chấp mang bản chất trái quyền là căn cứ làm phát sinh vật quyền bảo đảm đối kháng tuyệt đối khi được đăng ký công khai.
2. Vạch rõ và phân tích sâu sắc 4 xung đột quy phạm cốt lõi giữa BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định 102/2017/NĐ-CP liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản.
3. Phản biện thấu đáo và khoa học quan điểm tư pháp của Tòa án nhân dân tối cao tại Công văn số 64/TANDTC-PC, khẳng định quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền vật quyền luật định chứ không phải quyền chuyển giao có điều kiện.
4. Đề xuất mô hình chuyển hóa tự động từ thế chấp quyền tài sản sang thế chấp nhà ở hoàn chỉnh khi được cấp Giấy chứng nhận, tháo gỡ điểm nghẽn xử lý nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thương mại.
5. Kiến nghị sửa đổi, đồng bộ hóa các quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, tạo hành lang pháp lý an toàn, minh bạch, bảo vệ đồng thời quyền lợi của bên nhận thế chấp và quyền an sinh nhà ở của người dân.
6. Mở ra các hướng nghiên cứu học thuật tiên phong về số hóa đăng ký biện pháp bảo đảm và quản trị rủi ro pháp lý trong nền kinh tế số tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI on (HỌC as TRAN NGUYEN THI TAM DAN LUẬN ÁN TIEN S( LUAT HOC HA NỘI - 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ÀO TẠO BỘ T¯ PHÁP TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HOC 7. >> <q TRAN NGUYEN THI TAM DAN THE CHAP NHA O THEO QUY ỊNH CUA PHAP LUAT VIỆT NAM LUẬN AN TIEN S( LUẬT HỌC Ng°ời h°ớng dẫn khoa học: PGS. TRAN ANH TUẦN PGS. TRAN THỊ HUE HÀ NỘI - 2023 LỜI CAM OAN Tôi xin cam oan áy là công trình nghiên cứu là của riêng tôi.

Các số liệu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án ch°a từng °ợc công bồ trong bat kỳ công trình nào khác. TÁC GIÁ LUẬN ÁN Trần Nguyễn Thị Tâm Dan LỜI CÁM N Tác giả xin bày tỏ lòng biết ¡n sâu sắc ối với PGS. Trần Anh Tuấn va PGS.

Trần Thị Huệ — Hai giảng viên h°ớng dẫn ã tận tình chỉ bảo, dạy dỗ, ộng viên và giúp ỡ trong quá trình tác giả thực hiện Luận án. Tác giả cing xIn cảm ¡n các thầy, cô, anh, chị, bạn bè, ồng nghiệp và gia ình ã ộng viên, khuyến khích, giúp ỡ và óng góp những ý kiến quý báu dé tác giả hoàn thành Luận án này. TÁC GIÁ LUẬN ÁN Trần Nguyễn Thị Tâm an MỤC LỤC MO ẦUU. Tinh cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài.

Tình hình nghiÊn CỨU. ối t°ợng nghiên cứu và phạm vỉ nghiên €ứu. ối t°ợng nghiÊH CÚH. Mục ích, nhiệm vụ nghiÊn CỨU.

Nhiệm VU NGNIEN CUU. Phuong pháp luận và các ph°¡ng pháp nghiên CỨU. s5 «5< «=ss< se 5 SL. Phurorng phdpp lUGn 8n6.

Ph°¡ng pháp HghiÊH CU. Những iểm mới của luận án .---5- 5° s2 se s£s££sexs£stsesseseesersese 6 7. Ý ngh)a luận và thực tiễn của luận án. óng góp VỀ mặt lý ÏUIẬN.-¿- + +: + +Sk‡EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrerkee 7 7.

óng góp về mặt thc tÏỄN. Ket vì ctta IWAN AN 077. 8 CHUONG 1: C SO LY LUẬN VE THE CHAP NHÀ Ở. Nhận diện chung và ặc iểm của thế Chap.

Nhận diện chung về thé chấp.- -- 55t SềE SE EEKEEEEEEEE111E11211111121111E111 xe 9 1. ặc iểm của thé CRAP ceccsceccccsscescesesvssvesessesvesessesesessesesesseessvesesesvssesnesvesessesee 13 1. Khái niệm, ặc iểm và phân loại nhà ở .5--° 5° s2 s<sess=sessese 19 ZN C1. ặc iểm của nhà Ở.

Khái niệm, ặc iểm và ban chất của thế chấp nhà ở. Khái niệm thế chấp nhà Ở. 5+ SE EEEEEEEEEEE 2181151121115 1E xe 30 1. ặc iểm thé chấp nhà Ở.

Ban chất của thé chấp ANA Ở. - 5-5-5 St SE SE EE2EEEEEE21E1121121211E1111E11E xe 37 1. Phân loại thế chấp nhà ở.2- 2° 5-2 5< s2 2£ se se Es£seEsesesssessesssse 47 1. Cn cứ mục ích thé chấp nhà Ở.

+ 5-52 SEE2EEEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEE1EEErret 47 1. Cn cứ ối t°ợng của biện pháp thé chấp nhà ở.- 2-52 tcE‡EvEeE+terxet 48 1. Cn cứ chủ thé thé chấp nhà Ở. Cn cứ thỏa thuận của các bên thé chấpD.

Khung pháp luật iều chỉnh về thế chap nhà ở'. Nhóm các quy ịnh liên quan ến hợp dong thé chap nhà ở - cn cứ xác lập biện pháp thé chấp nhà Ở. 5s St SE E13 EEE12121151111211212121121111. Nhóm các quy ịnh về nhà ở thé CHAP.

Nhóm các quy ịnh liên quan ến phạm vi và thời hạn bảo ảm của biện pháp 1/2/1.1/1280ERRRRRRRNEN¯ẳẳỶảỶÝÝỶẢ. Nhóm các quy ịnh liên quan ến ng ký biện pháp thế chấp nhà ở và hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba của biện pháp thé chấp nhà Ở. Nhóm các quy ịnh liên quan ến xử ly nhà ở thé chap va cham dứt thé chấp KET LUẬN CH¯NG .- 5< 5° << s£Ss% Ss€Ss£EESSEESEkeEsetseEserserserssrsersee 60 CHUONG 2: THỰC TRANG PHÁP LUAT VIỆT NAM VE THE CHAP NHÀ Ở 61 2. Cn cứ xác lập biện pháp thé chấp nhà ở là hợp ồng thế chap nhà @.

Chủ thể của hop ông thé chấp nhà Ở. 5-5 St SE 2E EE2EE2EEE2EEExEErtee 61 2. Nội dung của hợp ông thé chấp nhà Oviccccccccccceccecssvesvessvssveresvsseesesvesvesseseseees 65 2. Hình thức của hợp ồng thế chấp nhà Ở.

Hiệu lực của hợp ông thé chấp nhà Ở. ối t°ợng của thé chấp nhà O. iều kiện ể nhà ở °ợc thé ciấp. Các loại nhà ở thế CRGP cececcecceccccsscssssvescssesssseesessesessessesesevssstssssssvsevesevsasseeveess 94 2.

Xác ịnh giá trị của nhà ở thé ciấp. Phạm vi bảo ảm của biện pháp thế chấp nhà ở. Xác lập phạm vi bảo ảm của biện pháp thé chấp nhà ở. Các loại ngh)a vụ °ợc bảo ảm bằng thế chấp HhÀ Ở.

Hiệu lực của hợp ồng và hiệu lực ối khang của biện pháp thé chap nhà ở. Hiệu lực của hợp ông thé chấp nhà Ở. Hiệu lực ối kháng với ng°ời thứ ba của biện pháp thé chấp nhà ở. Xử lý tài sản thé chấp là nhà ởr.--- «2° 5-52 se s£se seseEse+seseeserses 111 2.

Các tr°ờng hop xử lý nhà ở thế ciấp. Tinh trạng pháp lý của quyên sử dung ất khi xử lý nhà ở thé chắp. Ph°¡ng thức xử lý nhà ở thế GÌiấp,. Thứ tự °u tiên thanh toán từ việc xử lý nhà ở thé chấp .------- s5: 117 KET LUẬN CH¯NG 2.---< 5-2 5£ se Es% sESE3EESES9E3EE3ES 52539 52535 se121 CH¯ NG 3: THỰC TIEN AP DỤNG PHÁP LUẬT VE THE CHAP NHÀ Ở VA MOT SO KIÊN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN.

Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở. Khái quát thực tiễn về thé chấp nhà Ở. - + St St+E‡EE 2E EEEEEEEErrerkered 122 3. Một số hạn chế, bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp nhà ở. Những bat cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thé chấp nhà ở. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thé chấp nhà ở. ISA KET LUẬN CH¯NG3 wu.ccscssssssssssssscssssesscssssessessssesscssssessssncsessssnsseesssessesssenseesees 160 KẾT LUẬN oooceececccccccccccceccsecsccscesesscsccscsscscsscsscssssssusscssesnsssssssssatssesessesessssssseaeseeneaess 162 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO .2- 5-2 s©s<©ssessessessessese 165 PHU LUC 155.

DANH MỤC TU VIET TAT STT Tên viết tắt Tên ầy ủ 1 BLDS Bo luat Dan su 2 HTTTL Hình thành trong t°¡ng lai 3 QSH Quyền sở hữu 4 ND Nghị ịnh 5 TAND Tòa án nhân dân 6 TMCP Th°¡ng mại Cổ phần 7 TT Thông t° 8 UBND Uy ban nhân dân 9 VD Vi dụ MỞ ẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu ề tài Kinh tế Việt Nam trong những nm qua phát triển với tốc ộ nhanh chóng. Các cá nhân va tô chức trong quá trình phát triển kinh tế luôn có nhu cầu vay vốn dé phát trién kinh doanh. Thế chấp tài sản là một trong biện pháp bao ảm rat thuận tiện khi tai sản vẫn °ợc °a vào sử dụng, phát huy tối a công nng sử dụng và hạn chế h° hỏng do lâu ngày không sử dụng (không hạn chế nh° cầm có hay ký quỹ), từ ó tận dụng tối a hoa lợi, lợi tức, tạo iều kiện cho bên thế chấp có thêm c¡ hội dé thực hiện úng ngh)a vụ.

Tuy nhiên, cing chính vì °u iểm trên của biện pháp thế chấp, việc thế chấp tài sản ã bị các cá nhân lợi dụng dé trục lợi (Bên thế chấp làm giả hồ s¡, mang di thé chap tại nhiều n¡i dé bảo dam nhiều ngh)a vu mà tông giá trị ngh)a vu cần bao ảm cao hon nhiều lần so với giá trị của tài sản thế chấp; ịnh giá tài sản thé chap sai giá trị. Trong ó, tài sản gắn liền với ất là ối t°ợng tài sản thế chấp mang tính ặc thù!. Bên cạnh ó, các ngân hàng (ặc biệt là các ngân hàng chính sách) ã, ang và sẽ phát triển việc cho vay von mà tài sản thé chấp là tài sản hình thành trong t°¡ng lai (tài sản hình thành từ nguồn vốn vay). iều này sẽ gây ra những khó khn nhất ịnh khi càng ngày nhà n°ớc nói chung, các tô chức tín dụng nói riêng khi tạo ra iều kiện dé cá nhân, tô chức có thê tiếp cận với nguồn vốn trong khi việc xử lý nợ xấu (Nợ quá hạn trên 90 ngày và khả nng trả thấp) luôn luôn là van ề lớn của các tổ chức tín dụng.

Cụ thé, các ngân hàng lớn ã thành lập các công ty con riêng chuyên dé xử lý nợ (VD: Ngân hàng Th°¡ng mại Cô phan Quân ội có Công ty (con) xử lý ng MB AMC, Ngân hàng Th°¡ng mai Cé phần Việt Nam Thịnh V°ợng có công ty con là Công ty xử lý nợ VP AMC. Trong nhiều nm qua, ké từ khi BLDS nm 1995 có hiệu lực pháp luật (ngày 01/07/1996) thì hàng loạt các vn bản pháp luật khác cing °ợc ban hành nh° Luật ất ai, Luật Doanh nghiệp, Luật Th°¡ng mại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ộng sản, Luật ầu t°, Luật Lao ộng, Luật Hôn nhân và gia ình; các Nghị ịnh, Thông t° về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ. tạo c¡ sở pháp lý t°¡ng ối Tòan diện cho các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế, th°¡ng mại. Tuy ! Cụ thé iều 326 Bộ luật Dân sự nm 2015 quy ịnh riêng ối với việc thé chấp tài sản gắn liền với ất.

1 nhiên, một số quy ịnh của pháp luật liên quan ến thế chấp nhà ở còn nhiều thiếu khuyết, một số quy ịnh ch°a cụ thể, thiếu rõ rang, mâu thuẫn, chồng chéo nhau”.Các vn bản quy ịnh chi tiết thi hành và h°ớng dẫn áp dụng còn thiếu, ch°a theo kịp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong iều kiện nền kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội chủ ngh)a. Trong thực tế, các vụ kiện về thế chấp nhà ở ngày càng gia tng, phức tạp, tình hình kinh tế - xã hội có nhiều thay ôi, việc vay vốn dé sản xuất, kinh doanh của cá nhân, gia ình và tổ chức ngày càng nhiều, cùng với ó là các biện pháp bảo ảm cing tng theo tỷ lệ thuận chứa ựng nhiều yếu tố pháp lý. Việc giải quyết các án kiện về các biện pháp bảo ảm thực hiện ngh)a vụ, trong ó việc giải quyết tranh chấp vẻ thé chap nhà ở gặp nhiều khó khn, phức tạp h¡n. Theo Báo cáo tổng kết công tác nm 2020 và nhiệm kỳ 2016 - 2020 của ngành Tòa án thực hiện tháng 12 nm 2020 cho thấy trong nhiệm kỳ, các Tòa án ã thụ lý 1.472 vụ việc; ã giải quyết, xét xử °ợc 1.684 vụ việc, ạt tỷ lệ 97,3%, v°ợt chỉ tiêu Nghị quyết của Quốc hội ề ra (so với nhiệm kỳ tr°ớc, thụ lý tng 523.966 vụ việc; giải quyết tng 496.

Án nhiều và kéo dài tỷ lệ nghịch với thời gian nghiên cứu, xét xử ngắn ể xét xử của Hội ồng xét xử. Nguyên nhân có nhiều, trong ó phải ké ến một số quy ịnh của pháp luật liên quan ến thế chấp nhà ở còn biéu hiện thực trạng nói trên, nên thiếu c¡ sở pháp lý dé giải quyết tranh chap.