Chương 1: Lý luận cơ bản về môi giới bat động sản và pháp luật về môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản và thực tiễn thi hành pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam CHUONG 1: LÝ LUẬN CƠ BAN VE MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VA PHAP LUAT VE MOI GIOI BAT DONG SAN 1. Lược sử hình thành va phát triển môi giới bat động san tại Việt Nam: Hoạt động môi giới là việc một bên làm trung gian cho các bên tham gia giao dịch trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng và được hưởng thù lao theo hop đồng. Nghề môi giới nói chung đã tồn tại từ lâu trong nền kinh tế hàng hóa với tư cách là trung gian giúp thúc day quá trình lưu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ giữa những người có nhu cầu giao dịch với nhau. Môi giới bất động sản ra đời khi xuất hiện thị trường bất động sản và thị trường bat động sản phát triển đến một trình độ nhất định.
Luật Dat đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành năm 1987 đã công nhận có quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở của người dân. Đồng thời cho phép chủ sở hữu đất đai, nhà ở các quyền về giao bất động sản như: chuyền nhượng, thỏa thuận đôi đất, thừa kế.Đây là những điểm cơ bản của pháp luật đánh dấu sự xuất hiện và phát triển thị trường bat động sản ở Việt Nam. Sau năm 19d98, Luật đất dai năm 1993 sửa đổi bố sung năm 1998 và năm 2001 đã tạo điều kiện cho các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam phát triển. Tuy nhiên số lượng dự án chưa nhiều, nguồn cung về nhà ở từ các dự án được phê duyệt chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ so với lượng cần.
Theo quy luật tất nhiên của thị trường, các chủ dự án hoàn toàn độc quyên phân phối sản phẩm. Người có nhu cầu về nhà ở rất khó khăn để tiếp cận trực tiếp với dự án. Cũng chính vì những lý do khách quan đó, thi trường đã xuất hiện một đội ngũ cá nhân, họ tiếp cận với chủ dự án xin được quyền phân phối sản phẩm dự án. Sau đó ra ngoài thị trường giao cho những cá nhân khác chào bán sản phẩm với giá cao hơn giá bán ban đầu để hưởng chênh lệch.
Những cá nhân hoạt động theo hình thái này chính là những nhà môi giới bất động sản đầu tiên của thị trường Việt Nam. Do thị trường còn rất sơ khai, cầu nhiều hơn cung nên đội ngũ này rat dé dang làm ăn và kiếm tiền mà không có bat kỳ kiến thức sơ đắng nào về nghề môi giới. Cùng với sự dễ dàng kiếm lời, lợi nhuận cao nghề môi giới bất động sản lúc này thu hút khá nhiều tầng lớp xã hội tham gia, kế từ người ban hàng nước ven đường, xe ôm đến những người làm công chức nhà nước. Những hoạt động môi giới bất động sản này dù phát triển nhưng chưa được Nhà nước và pháp luật công nhan.[24] Việc tự phát hoạt động và thiếu hắn sự quản lý Nhà nước đối với ngành nghề này dẫn đến rất nhiều hệ lụy.
Giá cả bị đây lên quá cao so với giá trị thực tế của sản phẩm; Thị trường bat động sản bị hiện tượng bong bóng ảo de dọa nền kinh tế Việt Nam; Người có nhu cầu về nhà ở, nhưng kinh tế hạn hẹp rất khó có cơ hội để tiếp cận mua nhà; Hiện tượng lừa đảo từ những người làm nghề môi giới diễn ra khá nhiều. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã tạo cho nghề môi giới một “danh phận” rõ ràng trong xã hội. Người môi giới được dao tạo, cấp chứng chỉ, được quản lý nghề nghiệp thông qua Hiệp hội kinh doanh bất động sản, và hiện nay là Hội môi giới bất động sản Việt Nam. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam đã có bước tiến vượt bậc.
Nghề môi giới bất động sản đã phát triển mang tính chất chuyên nghiệp và trở thành một nghề được pháp luật thừa nhận. Người hoạt động môi giới chuyên nghiệp là những người có trình độ, kỹ năng chuyên môn, có phẩm chất, đạo đức nghé, tuân thủ theo những nguyên tắc của của pháp luật. Như vậy, có thê thấy từ hình thành sơ khai, tự phát, nghề môi giới bất động sản đã bước lên một tầm cao hơn, có chất lượng, có tổ chức va đặc biệt là có sự quản lý của Nhà nước. Ở giai đoạn này cũng là giai đoạn tăng trưởng bùng nô của các dự án bât động sản tại Việt Nam.
Lượng cung về nhà ở và các loại hàng hóa bat động san khác được cai thiện đáng kế. Tạo sự cân băng giữa cung và cầu thị trường. Từ sau năm 2006 đến nay, đặc biệt là sự ra đời của Luật kinh doanh bắt động sản năm 2014 tiếp tục khang định vị thé và vai trò của nhà môi giới bat động sản. Với các quy định chặt chẽ, tiến bộ hơn, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khắc phục được những hạn chế, bất cập của Luật kinh doanh bat động san năm 2006.
Tạo điều kiện cho các nha môi giới hoạt động tích cực, đúng vai trò của mình đề từ đó thúc đây sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau một thời gian thi hành, Luật kinh doanh bat động san năm 2014 đã bộc lộ những bat cap, han chế liên quan đến các việc triển khai các hoạt động kinh doanh bat động sản. Do đó, ngày 28/11/2023, Quốc hội khóa XV, ky hop thứ 6 đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đề giải quyết những bat cap, han chế của Luật kinh doanh bat động sản năm 2014 đảm bảo thong nhất luật kinh doanh bất động sản và những luật liên quan, đảm bảo điều kiện pháp lý cho hoạt động môi giới bất động sản phát triển trong giai đoạn hiện nay. Sự cần thiết hình thành môi giới bat động sản tại Việt Nam: Việt Nam hiện nay đang tập trung vào phát triển các ngành dịch vụ trong các lĩnh vực.
Đây là một trong những mục tiêu quan trọng của Đảng và Nhà nước dé thúc day sự phát triển của nền kinh tế. Trong đó bat động sản là một lĩnh vực đặc biệt quan trọng và có tác động trực tiếp đến nền kinh tế. Việc sở hữu và quản lý đất đai có một tác động lớn tới sự phân hóa tài sản, phân hóa xã hội và tình trạng thất nghiệp hiện nay. Cùng với sự gia tăng về dân số, nhu cầu sử dụng đất đai và bất động sản cho các mục đích khác nhau cũng tăng cao.
Trước những nhu cầu đó, hoạt động của các loại hình dịch vụ với chức năng cung ứng, giới thiệu các sản phâm hàng hóa bất động sản mà khách hàng quan tâm, cung cấp các thông tin có liên quan đến hàng hóa bất 10 động sản mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác sẽ giúp cho các chủ thể có niềm tin và cơ sở pháp lý trong việc đưa ra quyết định đầu tư của mình. Sự phát triển của môi giới bất động sản là một tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu của các giao dịch bat động sản và từ đặc tính riêng biệt cua bat động sản. Thi trường bất động san doi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp hay nói cách khác là trở thành một nghề độc lập trong xã hội. Khái niệm môi giới bắt động sản: Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 thì các loại dịch vụ bất động sản bao gồm: sàn giao dịch bat động sản, môi giới bat động sản, tư van bất động sản, quản lý bất động sản.
Trong đó môi giới bất động sản là hoạt động diễn ra sôi động, phổ biến, đa dang và chiếm số lượng lớn hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản khác. Dé định nghĩa về khái niệm này chúng ta cần xem xét về môi giới nói chung và môi giới trong bất động sản nói riêng. Theo Từ điển Bách khoa Tiếng Việt, môi giới được định nghĩa là: “Chi thé (một cá nhân, một nhóm, một tô chức, một hãng,.) làm trung gian cho hai hoặc nhiêu chủ thể khác, tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”. Như vậy có thé hiểu môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích kết nối các bên với nhau.
Trong thực tế có rất nhiều các dạng môi giới có thể kê đến như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới thương mại nói chung. Trong lĩnh vực thương mại, Điều 150 Luật Thương mại năm 2005 định nghĩa: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết 11 hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thà lao theo hợp đồng môi giới.” Môi giới bất động sản là một hình thức của môi giới thương mại và được pháp luật xác định là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản ra đời, tồn tại và phát triển gắn liền với sự tồn tại và phát triển của thị trường bat động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển đến một trình độ nhất định, nhu cầu về giao dịch tăng cao, nhu cầu cung ứng các dịch vụ bất động sản cho các chủ thê của thị trường càng lớn kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới.
Dịch vụ môi giới bat động sản chính thức được ghi nhận trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, tuy không đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản nhưng có thé hiểu môi giới bất động sản là việc một hay nhiều chủ thé đứng ra là trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thé khác trong các quan hệ, giao dịch về hàng hóa bat động san. Đến Luật kinh doanh bất động sản năm 2023, các nhà làm luật đã đưa ra khái niệm môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản.