Kỷ yếu Hội thảo Khoa học về Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp trường phân tích cơ sở sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Kinh doanh BĐS 2014, đóng góp ý kiến chuyên sâu.

• Tác giả: Pgs.ts Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh doanh Bất động sản
• Đề tài: Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
• Loại tài liệu: kỷ yếu hội thảo khoa học
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỤC LỤC
• 1. Sự cần thiết của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
• 2. Pháp luật của một số quốc gia trên thế giới về điều chỉnh thị trường bất động sản và những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản
• 3. Bàn về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
• 4. Các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản — Những vấn đề pháp lý và thực tế đặt ra
• 5. Những bất cập của pháp luật kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan về thanh tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và sự cần thiết phải sửa đổi bổ sung
• 6. Pháp luật về minh bạch, công khai thông tin về bất động sản và những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung
• 7. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• 8. Pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản — Những vấn đề pháp lý và thực tiễn
• 9. Pháp luật về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn — Những vấn đề pháp lý và thực tế
• 10. Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai — Những vấn đề pháp lý và thực tế
• 11. Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch — Những vấn đề pháp lý và thực tế
• 12. Các vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế - Một số kiến nghị hoàn thiện
• 13. Pháp luật về kinh doanh bất động sản nông nghiệp — Những vấn đề pháp lý và thực tế
• 14. Pháp luật tài chính trong lĩnh vực bất động sản - Những vấn đề pháp lý và thực tế
• 15. Chế định hợp đồng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Tóm tắt

I. Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014

Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 là một nhu cầu cấp thiết nhằm hiện thực hóa các chủ trương, định hướng của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản. Luật này đã được thông qua năm 2014 và có hiệu lực từ năm 2015, tuy nhiên, sau hơn 6 năm thực thi, nhiều hạn chế và bất cập đã được phát hiện. Việc sửa đổi nhằm khắc phục những khoảng trống pháp lý, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản, đặc biệt là trong các phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp và du lịch.

1.1. Hiện thực hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 nhằm hiện thực hóa các chủ trương, chiến lược của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản. Các nghị quyết như Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ X và XII đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, minh bạch và hiệu quả. Điều này đòi hỏi sự điều chỉnh kịp thời của pháp luật để đáp ứng các yêu cầu thực tiễn.

1.2. Khắc phục hạn chế và bất cập

Sau hơn 6 năm thực thi, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc quản lý thị trường và giải quyết các vấn đề phát sinh. Các bất cập liên quan đến quy trình thủ tục, quản lý nhà nước và minh bạch thông tin cần được khắc phục thông qua việc sửa đổi, bổ sung luật.

II. Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Cấp Trường

Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Cấp Trường là một tài liệu quan trọng tổng hợp các bài nghiên cứu, phân tích về việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Các bài viết trong kỷ yếu đều được phản biện độc lập, đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Kỷ yếu này không chỉ cung cấp cơ sở lý luận mà còn đưa ra các giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản.

2.1. Tổng hợp các nghiên cứu khoa học

Kỷ yếu Hội thảo Khoa học Cấp Trường tập hợp các bài nghiên cứu từ các chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản. Các bài viết tập trung phân tích sự cần thiết của việc sửa đổi luật, đồng thời đề xuất các giải pháp cụ thể để khắc phục những hạn chế hiện tại.

2.2. Giá trị thực tiễn của kỷ yếu

Kỷ yếu không chỉ mang tính học thuật mà còn có giá trị thực tiễn cao. Các đề xuất trong kỷ yếu được xây dựng dựa trên thực trạng thị trường bất động sản, giúp các nhà hoạch định chính sách có cơ sở để đưa ra các quyết định phù hợp.

III. Pháp luật kinh doanh bất động sản

Pháp luật kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh và quản lý thị trường bất động sản. Việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trong các giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

3.1. Quản lý nhà nước về bất động sản

Việc quản lý nhà nước về bất động sản cần được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quả. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cần được sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất trong các quy định pháp luật, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý thị trường.

3.2. Minh bạch thông tin bất động sản

Một trong những vấn đề cần được quan tâm là việc minh bạch thông tin trong các giao dịch bất động sản. Pháp luật kinh doanh bất động sản cần có các quy định cụ thể để đảm bảo tính công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi tiêu cực như đầu cơ, thổi giá.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Luật Kinh doanh Bắt động sản (BĐS) 2014 được Quốc hội Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực ké từ ngày 01/7/2015. Sau hon 6 năm tổ chức thi thực thi trên thực tế, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS đã có những kết quả đáng ghi nhận. Nhiều quy định của pháp luật đã và đang trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu cho hoạt động quản lý, kiểm soát và định hướng tốt đối với thị trường BĐS và đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp. Nhờ đó, thị trường BĐS phát triển nhanh hơn, mạnh hơn, nhất là đối với một số phân khúc thị trường phát triển vô cùng hiệu quả, có tác động sâu rộng tới sự phát triển kinh tế, văn hóa, an sinh xã hội của vùng, khu vực như: phân khúc thị trường BD nhà ở, BĐS hạ tầng, BĐS du lịch.

BĐS nông nghiệp hiện cũng đã và đang bắt đầu được chú trọng ở một số vùng và thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và quốc tế. Thị trường BĐS cũng đã và đang là cầu nối để gắn kết và tạo đà phát triển cùng với các thị trường khác như: thị trường tài chính, tín dụng, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường sắt thép nguyên vật liệu xây dựng, thị trường cung ứng các loại hình dịch vụ. Các giao dịch BĐS diễn ra trên thị trường cũng đã và dang dan đi vào trật tự 6n định, minh bạch và công khai; giá cả BĐS trên thị trường BĐS cũng dan được kiểm soát ở trang thái cân bằng, hạn chế được nhiều tình trạng sốt đất bất thường, đầu cơ và kích cầu ảo thường xuất hiện trong nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan và ở phạm vi tổng thé cho thấy, thi trường BĐS thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh; nhiều mảng ” Trưởng Bộ môn Luật Dat đai - Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội | thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

BĐS công nghiệp, du lịch, dịch vụ giải trí mới chỉ tập trung ở một SỐ vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp nhiều rào cản, vướng mắc. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng còn lớn chưa được khai thác tối ưu. BĐS trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dé đặt, cầm chừng, hệ số lap đầy thấp.

Nhu cầu nhà ở cho các tang lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp song mức độ đáp ứng lại vô cùng hạn chế. Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ân nguy cơ của rủi ro, tranh chấp, bất đồng. Thực trạng nêu trên xuất phát từ nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau song không thé phủ nhận răng, Luật Kinh doanh BĐS hiện hành còn thé hiện bat cập và nhiều khoảng trống khi tổ chức thực thi trên thực tế trong hơn 6 năm qua. Điều đó cho thấy, cần thiết phải nghiên cứu và đánh giá sâu rộng, toàn diện từ chủ trương, định hướng và chính sách đối với thị trường BĐS, tới thực trạng của pháp luật hiện hành, cùng với những van dé thực tế diễn ra trên thị trường BĐS để có sự điều chỉnh kip thời, phù hợp, mà sự điều chỉnh trực tiếp nhất đó là Luật Kinh doanh BĐS 2014.

Có thê nhận diện sự cần thiết khách quan, cơ sở khoa học và thực tế của việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 ở những van đề trọng yếu sau đây: 1. Sửa đối Luật Kinh doanh BĐS 2014 nhằm hiện thực hóa kịp thời những chủ trương, định hướng, chiến lược của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm, chú trọng tới sự phát triển của thị trường BĐS nhăm hướng tới một thị trường phát triển lành mạnh, chính quy và công khai hóa. Khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai và đa dạng hóa các sản phẩm BĐS nhằm phúc đáp tốt hơn nhu cầu của thị trường. Từng bước đồng bộ hóa các loại hình thị trường trong nền kinh tế thị trường.

Xây dựng khung pháp luật với xu hướng mở nhăm thu hút ngày càng mạnh mẽ đầu tư trong nước và đặc biệt là đầu tư nước ngoài vào thị trường đầy tiềm năng này. Trên tinh than đó, nhiều cơ chế, chính sách và chủ trương đã liên tục được ban hành dé định hướng và điều chỉnh thị trường BĐS trong những năm gần đây có thê ké đến như: Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhân mạnh: "Phát triển thị trường bat động sản, bao gém thị trường quyên sử dụng đất và bat động sản gan lién với đất, làm cho dat dai thực sự trở thành nguồn von cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà dau tư". Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Dang năm 2016 nêu rõ: “Tiép tuc hoàn thiện hệ thong pháp luật, cơ chế, chính sách đề thị trường bắt động sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung - cau nhăm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn lực từ đất dai và tài sản, kết cầu hạ tang trên dat; ngăn ngừa đâu cơ, lang phi.’ Xu hướng chủ đạo này cũng được đặt ra nhằm thu hút và mở rộng hợp tác đầu tư nước ngoài. Theo đó, Nghị quyết về định hướng hoàn thiện thê chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030 của Bộ Chính trị đã nhắn mạnh: “Hoàn (hiện đồng bộ hệ thong pháp luật dé khắc phục những hạn chế, bat cập hiện nay.

Sửa đổi, bồ sung các quy định về thi tục, điều kiện dau tư, khái niệm về các hoạt động đâu tư, về danh mục địa bàn, lĩnh vục, đối tượng được ap dụng uu đãi dau tư trong các luật về dau tu nước ngoài va các luật có liên quan dé thong nhất trong thực hiện va bảo đảm phù hop với các cam kết quốc tế của Việt Nam” Tiếp đó, Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 3/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII đã nêu quan điểm chỉ đạo: "Hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách dé phát triển va vận hành thông suốt thi trường bat động sản. Xây dựng thể chế và các mô hình phù hop để gắn kết quá trình công nghiệp hoá với đô thị hoá và xây dung nông thôn mới. Xay dựng chính sách xã hội về nhà ở”. Đây là chủ trương và định hướng dé pháp luật kinh doanh BĐS hướng tới việc thê chế hóa và có sự điều chỉnh kịp thời đối với các phân khúc thị trường vốn chưa được quan tâm, chú trọng trong việc thể chế hóa trong thời gian trước đây, đặc biệt là phân khúc thị trường BĐS nhà ở cho người có thu nhập thấp, BĐS nông nghiệp, dịch vụ, BĐS du lịch trên cơ sở giải quyết tốt vẫn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn.

Dé có định hướng rõ ràng và cụ thé hơn đối với thị trường BĐS, Dai hội Dang toàn quốc lần XIII của Đảng chỉ rõ: “Cơ cấu lại thị trường bat động sản, đất dai, tài nguyên dat dé đất dai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”: Định hướng được thực hiện trên cơ sở mục tiêu “Phat triển và quan lý chặt chẽ thị ' Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng cộngsảnViệtNam.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCNVIetNam/ThongTinTong Hop/noidungvankiendaihoidang?categoryld=10000715&articleld=10038386, truy cập lần cuối ngày 15/02/2019. ? Mục 2 Phương hướng nhiệm vụ Phần IV Hoàn thiện thể chế, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung wong Đảng khóa XI tại Đại hội đại biểu toàn quốc lan thứ XII cua Đảng năm 2016, https://tulieuvankien.vn/ban-chap-hanh-trung-uong-dang/dai-hoi- dang/lan-thu-xii/bao-cao-chinh-tri-cua-ban-chap-hanh-trung-uong-dang-khoa-xi-tai-dai-hoi-dai-bieu-toan-quoc- lan-thu-xii-cua-dang-1600, truy cập lần cuối ngày 25/2/2021. > Nghị quyết số 50-NQ/TW ngày 20/8/2019 của Bộ Chính trị về định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030 * Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Tập 1, NXB Chính trị Quốc gia sự thật, trang 123. trường bat động sản; thị trường quyên sử dụng dat.

Đề đạt được mục tiêu đặt ra, Nghị quyết cũng xác định cụ thể phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025 nhằm đề thúc đầy tăng trưởng nhanh, bền vững trên cơ sở giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô: “Van hành đồng bộ thị trường quyên sử dụng dat, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính.theo chuẩn mực của nên kinh tế thị trường day du, hiện đại, hội nhập quốc fế””. Trong chiên lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030 cũng xác định chiến lược đột phá và phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp phát triển Kinh tế - xã hội la: “. Phát triển day đủ và đông bộ thị trường các yếu tô sản xuất, nhất là các oe thị trường quyên sử dụng đất, khoa học, công nghé. Xây dung cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường.

Giải quyết cơ bản yêu câu về nhà ở cho cu dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở. Không chỉ dừng lại ở những chủ trương và chính sách chung đối với chiến lược phát triển kinh tế, phát triển thị trường; đối với từng thị trường cụ thé, Nghị quyết của Đảng cũng có những định hướng phát triển cụ thé. Đối với thị trường BĐS, là thị trường có vai trò quan trọng đối với sự thúc đây tăng trưởng kinh tế, là cầu nối và mắt xích quan trọng trong việc kích thích các thị trường khác cũng đã có những định hướng cụ thé cho việc phát triển từng phân khúc thị trường.