Luận Văn Thạc Sĩ Về Pháp Luật Môi Giới Bất Động Sản Ở Việt Nam

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc và giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Phùng Thị Thu Hà
• Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Môi Giới Bất Động Sản Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Môi giới bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
• 1.1.2. Đặc trưng của môi giới bất động sản
• 1.1.3. Vai trò của môi giới bất động sản
• 1.1.4. Quan niệm về pháp luật môi giới bất động sản
• 1.1.5. Sự cần thiết của pháp luật về môi giới bất động sản
• 1.1.6. Những nội dung cần phải có của pháp luật về môi giới bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam
• 2.2. Chủ thể môi giới bất động sản
• 2.3. Sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản đối với quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản
• 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản
• 2.5. Quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản
• 2.6. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn đề pháp lý đặt ra
• 2.6.1. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
• 2.6.2. Nguyên nhân của thực trạng môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
• 2.6.3. Đánh giá chung về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
• 3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản
• 3.2. Ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản
• 3.3. Sửa đổi các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản
• 3.4. Quy định về chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản
• 3.5. Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
• 3.6. Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
• 3.7. Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường
• 3.8. Phát triển các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản
• 3.9. Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về pháp luật môi giới bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam đã có những bước phát triển đáng kể trong những năm gần đây. Hoạt động môi giới bất động sản không chỉ đơn thuần là việc kết nối giữa người mua và người bán mà còn là một phần quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản được định nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó tổ chức, cá nhân làm trung gian cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, thực trạng pháp luật hiện nay vẫn còn nhiều bất cập cần được khắc phục.

1.1. Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là hoạt động hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Vai trò của môi giới không chỉ là kết nối mà còn là cung cấp thông tin, tư vấn và hỗ trợ pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

1.2. Các quy định pháp luật hiện hành về môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn chưa được áp dụng hiệu quả, dẫn đến tình trạng hoạt động môi giới còn mang tính tự phát và thiếu chuyên nghiệp.

II. Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay

Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản tại Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới thường thiếu chứng chỉ hành nghề, dẫn đến việc không đảm bảo chất lượng dịch vụ. Hơn nữa, sự quản lý nhà nước đối với hoạt động này còn nhiều hạn chế, gây khó khăn cho việc phát triển thị trường bất động sản.

2.1. Những thách thức trong hoạt động môi giới bất động sản

Một trong những thách thức lớn nhất là việc thiếu quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên trong quan hệ môi giới. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn trong việc giải quyết khi có vấn đề phát sinh. Ngoài ra, sự thiếu hụt thông tin và đào tạo chuyên môn cũng là một vấn đề nghiêm trọng.

2.2. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản hiện nay chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, trong khi ở các khu vực nông thôn, hoạt động này vẫn còn hạn chế. Sự phát triển không đồng đều này gây ra nhiều khó khăn cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam

Để hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản, cần có những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Việc ban hành bộ quy tắc ứng xử và quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên là rất cần thiết.

3.1. Ban hành bộ quy tắc ứng xử cho nhà môi giới

Bộ quy tắc ứng xử sẽ giúp định hình hành vi của các nhà môi giới, từ đó nâng cao tính chuyên nghiệp và trách nhiệm trong hoạt động môi giới. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn tạo dựng niềm tin cho thị trường.

3.2. Đào tạo và cấp chứng chỉ cho nhà môi giới

Việc đào tạo và cấp chứng chỉ cho các nhà môi giới là cần thiết để đảm bảo họ có đủ kiến thức và kỹ năng cần thiết. Điều này sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng trong các giao dịch bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về môi giới bất động sản

Nghiên cứu về môi giới bất động sản cho thấy rằng việc áp dụng các quy định pháp luật hiện hành còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên, một số mô hình môi giới thành công đã được triển khai, cho thấy tiềm năng phát triển của lĩnh vực này. Các kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng việc cải thiện pháp luật sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

4.1. Các mô hình môi giới bất động sản thành công

Một số mô hình môi giới bất động sản thành công đã được áp dụng tại các thành phố lớn, giúp nâng cao hiệu quả giao dịch và tạo dựng niềm tin cho khách hàng. Những mô hình này thường chú trọng đến việc cung cấp thông tin minh bạch và dịch vụ khách hàng tốt.

4.2. Kết quả nghiên cứu và khuyến nghị

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là cần thiết để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh. Các khuyến nghị bao gồm việc tăng cường quản lý nhà nước và nâng cao nhận thức của người dân về vai trò của môi giới bất động sản.

V. Kết luận và tương lai của pháp luật môi giới bất động sản tại Việt Nam

Pháp luật về môi giới bất động sản tại Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện. Tương lai của lĩnh vực này phụ thuộc vào việc cải cách các quy định pháp luật và nâng cao chất lượng dịch vụ. Việc xây dựng một hành lang pháp lý rõ ràng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và hiệu quả hơn.

5.1. Tương lai của hoạt động môi giới bất động sản

Với sự phát triển của nền kinh tế và nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng, hoạt động môi giới bất động sản sẽ tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, điều này cần đi kèm với việc cải thiện các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

5.2. Những thách thức trong tương lai

Mặc dù có nhiều tiềm năng, nhưng hoạt động môi giới bất động sản cũng phải đối mặt với nhiều thách thức như sự cạnh tranh gay gắt và sự thay đổi của thị trường. Việc thích ứng với những thay đổi này sẽ là yếu tố quyết định cho sự thành công của các nhà môi giới trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò then chốt đối với sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia, trong đó khối lượng tài sản bất động sản ước tính chiếm khoảng 70% tổng của cải xã hội tại Việt Nam. Sự vận động của thị trường này tác động trực tiếp đến hệ thống ngân hàng, thị trường vốn và hơn 30 ngành sản xuất, xây dựng liên quan. Trải qua các chu kỳ biến động từ cơn sốt đất giai đoạn 1991-1992, 2001-2002, cuối năm 2007 đến giai đoạn thị trường đóng băng sâu sắc vào năm 2011-2013, hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam đã bộc lộ rõ tính chất tự phát và thiếu chuyên nghiệp.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài là sự mất cân đối giữa tốc độ phát triển thực tế của các giao dịch nhà đất và mức độ hoàn thiện của hành lang pháp lý điều chỉnh nghề môi giới. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007, hoạt động này chủ yếu diễn ra ngầm với sự tham gia của các tổ chức và cá nhân mang tính "cò mồi", gây nhiễu loạn thông tin và làm gia tăng tỷ lệ rủi ro pháp lý cho các bên tham gia.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành từ năm 1993 đến năm 2013, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về môi giới bất động sản. Phạm vi không gian nghiên cứu bao quát toàn bộ thị trường Việt Nam, tập trung chuyên sâu vào các đô thị lớn có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện thể chế, hướng tới mục tiêu giảm thiểu từ 20% đến 30% các vụ tranh chấp nhà đất phát sinh từ môi giới không minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng và hỗ trợ cơ quan quản lý kiểm soát hiệu quả thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn tiếp cận vấn đề dựa trên nền tảng của hai lý thuyết kinh tế và pháp lý nền tảng: Lý thuyết kinh tế thể chế mới (New Institutional Economics) và Lý thuyết trung gian thị trường (Market Intermediation Theory). Lý thuyết kinh tế thể chế mới nhấn mạnh rằng một hành lang pháp lý minh bạch và các chế tài nghiêm minh là điều kiện tiên quyết để giảm thiểu chi phí giao dịch, kiểm soát tình trạng thông tin bất đối xứng và ngăn chặn hành vi cơ hội trong các giao dịch có giá trị lớn. Trong khi đó, lý thuyết trung gian thị trường khẳng định các nhà môi giới chuyên nghiệp đóng vai trò là "chất xúc tác" kết nối cung - cầu, thúc đẩy thanh khoản và chuyển đổi các giao dịch phi chính thức thành các giao dịch có tổ chức chịu sự kiểm soát của Nhà nước.

Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự tương tác đa chiều giữa 4 chủ thể trọng tâm: Nhà nước (chủ thể quản lý và ban hành thể chế), Đơn vị môi giới (doanh nghiệp, cá nhân hành nghề có điều kiện), Bên bán/cho thuê (bên cung) và Bên mua/thuê (bên cầu). Luận văn làm rõ 4 khái niệm pháp lý then chốt theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: "Hoạt động môi giới bất động sản" (hoạt động làm trung gian để các bên đàm phán, ký kết hợp đồng và hưởng thù lao, hoa hồng), "Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản" (văn bản xác lập quyền và nghĩa vụ theo Điều 67 và Điều 74), "Chứng chỉ môi giới bất động sản" (chứng chỉ hành nghề bắt buộc từ ngày 01/01/2009 theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP), và "Tính minh bạch thông tin thị trường" (nguyên tắc công khai, trung thực quy định tại Điều 44).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phép biện chứng duy vật làm cơ sở phương pháp luận xuyên suốt, kết hợp hài hòa giữa phương pháp phân tích quy phạm và phương pháp so sánh luật học:

• Nguồn dữ liệu pháp lý: Rà soát và phân tích hệ thống gồm 35 văn bản quy phạm pháp luật liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động bất động sản tại Việt Nam, bao gồm Hiến pháp 1992, Luật Đất đai (năm 1987, 1993, 2003), Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD và Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Nghiên cứu tiến hành khảo sát và đánh giá hồ sơ thực tiễn của khoảng 120 trường hợp tranh chấp hợp đồng môi giới và vi phạm hành chính tiêu biểu tại Sở Xây dựng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2012. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) được áp dụng nhằm thu thập dữ liệu tập trung vào các dạng tranh chấp về hoa hồng, hành vi cung cấp thông tin sai lệch và hoạt động không có chứng chỉ hành nghề.
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Việc kết hợp phân tích câu chữ quy phạm pháp luật với so sánh quốc tế (đối chiếu quy định cấp phép của bang tại Mỹ, chứng chỉ hành nghề tại Đức và Điều 424 Luật Hợp đồng Trung Quốc năm 1999) cho phép chỉ ra các xung đột, khoảng trống lập pháp và sự thiếu đồng bộ giữa các luật chuyên ngành của Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn hoạt động môi giới giai đoạn 2007-2013 dẫn đến 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, tồn tại sự chồng chéo và xung đột pháp lý giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các luật chung như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Thương mại 2005. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng môi giới phải lập thành văn bản (Khoản 3 Điều 67), nhưng các điều khoản chế tài tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP chưa đủ sức răn đe đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực.

Thứ hai, tỷ lệ môi giới hoạt động không phép chiếm áp đảo trên thị trường thực tế. Mặc dù mốc thời gian ngày 01/01/2009 yêu cầu 100% cá nhân hoạt động môi giới phải có chứng chỉ đào tạo theo Quyết định 29/2007/QĐ-BXD, số liệu thống kê thực tế cho thấy có tới khoảng 65% đến 70% các giao dịch nhà đất tại các vùng ven đô vẫn được thực hiện qua các văn phòng "cò đất" tự do không đăng ký kinh doanh.

Thứ ba, điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới còn quá lỏng lẻo. Căn cứ Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, doanh nghiệp chỉ cần có tối thiểu 01 người sở hữu chứng chỉ môi giới bất động sản là đủ điều kiện đăng ký hoạt động. Quy định này dẫn đến hiện tượng "mượn danh" chứng chỉ, trong khi hàng chục nhân viên tư vấn trực tiếp của cùng doanh nghiệp lại hoàn toàn không qua đào tạo chuyên môn.

Thứ tư, nguyên tắc cấm xung đột lợi ích quy định tại Khoản 3 Điều 44 (nghiêm cấm tổ chức, cá nhân môi giới vừa làm trung gian vừa là một bên thực hiện hợp đồng) bị vô hiệu hóa trong thực tế. Khoảng 40% các vụ việc khiếu nại phát sinh từ việc nhà môi giới lợi dụng sự khan hiếm thông tin để "găm hàng", "thổi giá" hoặc mua đi bán lại kiếm lời chênh lệch thay vì hưởng hoa hồng minh bạch theo thỏa thuận.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của thực trạng trên bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ trong cơ chế quản lý nhà nước và tâm lý pháp lý truyền thống của người dân. Tập quán mua bán nhà đất thông qua quan hệ quen biết, sử dụng giấy tờ viết tay và xác nhận sơ sài tại địa phương vẫn chiếm tỷ trọng lớn tại khu vực nông thôn và các đô thị mới. Hơn nữa, việc thiếu vắng một cơ sở dữ liệu số hóa liên thông về quy hoạch và giá đất khiến người mua hoàn toàn bị động, phụ thuộc vào nguồn tin một chiều từ bên môi giới.

Khi so sánh với các quốc gia phát triển, khoảng cách pháp lý càng bộc lộ rõ rệt. Tại Mỹ, một cá nhân muốn hành nghề môi giới phải hoàn thành từ 60 đến 120 giờ học tín chỉ bắt buộc, vượt qua kỳ thi sát hạch nghiêm ngặt của chính quyền bang và phải gia hạn giấy phép sau mỗi 2 năm. Ngược lại, tại Việt Nam theo Thông tư 13/2008/TT-BXD, quy trình đào tạo và cấp chứng chỉ tại các Sở Xây dựng còn mang tính hình thức, thiếu sát hạch chuyên sâu về đạo đức hành nghề.

Để trực quan hóa các kết quả này, dữ liệu nghiên cứu có thể được mô tả sinh động qua một bảng đối chiếu khung điều kiện cấp phép giữa 3 quốc gia (Việt Nam, Mỹ, Đức) và một biểu đồ cấu trúc thể hiện tỷ lệ giao dịch bất động sản qua kênh chính thức (khoảng 30-35%) so với kênh phi chính thức (khoảng 65-70%) trong giai đoạn khảo sát. Những minh chứng này phản ánh tính cấp thiết của việc tái cấu trúc các quy định về chuẩn hóa năng lực môi giới tại Việt Nam.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả quản lý nghề môi giới bất động sản:

• Thứ nhất, xây dựng và ban hành Bộ Quy tắc Đạo đức và Ứng xử nghề nghiệp quốc gia đối với nhà môi giới bất động sản. Bộ Xây dựng cần phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hoàn thiện khung quy tắc này trong lộ trình 12 tháng, đặt mục tiêu 100% tổ chức và cá nhân đăng ký hành nghề phải cam kết tuân thủ các chuẩn mực về tính trung thực, bảo mật thông tin và không trục lợi giá.
• Thứ hai, sửa đổi toàn diện các quy định về đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Cần bãi bỏ quy định doanh nghiệp chỉ cần 01 chứng chỉ tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thay thế bằng quy định bắt buộc 100% nhân viên trực tiếp tư vấn khách hàng phải có chứng chỉ. Đồng thời, nâng thời lượng đào tạo khung lên tối thiểu 150 tiết thực hành nghiệp vụ và chuyển giao quyền tổ chức sát hạch cho các tổ chức nghề nghiệp chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Sở Xây dựng; thời gian hoàn thành trong vòng 2 năm.
• Thứ ba, nâng cao chế tài xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm trong hoạt động môi giới. Cơ quan lập pháp cần sửa đổi các mức xử phạt tại Nghị định 23/2009/NĐ-CP theo hướng tăng mức phạt tiền lên từ 5% đến 10% giá trị hợp đồng dịch vụ vi phạm, áp dụng biện pháp bổ sung tước quyền sử dụng chứng chỉ môi giới từ 3 năm đến 5 năm đối với hành vi cấu kết lũng đoạn giá hoặc cung cấp thông tin sai lệch.
• Thứ tư, phát triển hệ thống thể chế hỗ trợ và cơ sở dữ liệu thông tin thị trường bất động sản. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường cần thiết lập cổng thông tin điện tử công khai 100% đồ án quy hoạch sử dụng đất, lịch sử giá giao dịch và danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề. Mục tiêu trong giai đoạn 3 năm là giảm tỷ lệ giao dịch bất động sản "ngầm" xuống dưới mức 30%, tạo môi trường kinh doanh minh bạch và bền vững.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị thực tiễn và học thuật cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Các chuyên viên tại Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Vụ Pháp chế và Sở Xây dựng các địa phương có thể sử dụng các luận cứ trong luận văn làm cơ sở thực tiễn để sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ và Sàn giao dịch bất động sản: Ban lãnh đạo các công ty môi giới có thể ứng dụng các phân tích pháp lý để hoàn thiện quy chế quản trị nội bộ, chuẩn hóa quy trình ký kết hợp đồng dịch vụ theo đúng Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hạn chế rủi ro tranh chấp thù lao và hoa hồng.
• Chuyên viên môi giới bất động sản và người hành nghề độc lập: Những người đang trực tiếp hoạt động trên thị trường có thể nắm bắt rõ ràng quyền hạn, nghĩa vụ pháp định, các trường hợp bị thu hồi chứng chỉ theo Điều 20 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ đó nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật và đạo đức nghề nghiệp.
• Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế: Tài liệu cung cấp hệ thống lý luận có giá trị, các nguồn dữ liệu văn bản pháp quy từ năm 1987 đến 2013 và phương pháp luận so sánh luật học, đóng vai trò là tài liệu tham khảo trong giảng dạy và phát triển các đề tài nghiên cứu liên quan.

Câu hỏi thường gặp

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản độc lập có bắt buộc phải đăng ký kinh doanh không?
Có. Căn cứ theo Khoản 3 Điều 8 và Khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập bắt buộc phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và sở hữu chứng chỉ môi giới do cơ quan có thẩm quyền cấp. Hành vi môi giới tự do không đăng ký là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt theo Nghị định 23/2009/NĐ-CP.

Doanh nghiệp môi giới bất động sản cần tối thiểu bao nhiêu chứng chỉ hành nghề để đủ điều kiện hoạt động?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, luận văn khuyến nghị cần sửa đổi quy định này theo hướng bắt buộc mọi cá nhân thực hiện tư vấn trực tiếp đều phải có chứng chỉ riêng.

Nhà môi giới có quyền đồng thời là bên mua hoặc bên bán trong cùng một giao dịch không?
Không. Khoản 3 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định nghiêm cấm tổ chức, cá nhân môi giới đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Quy định này nhằm triệt tiêu xung đột lợi ích, ngăn chặn việc ép giá và đảm bảo tính khách quan của vai trò trung gian.

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp và thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản?
Theo Điều 23 Nghị định 153/2007/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 13/2008/TT-BXD, Giám đốc Sở Xây dựng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là người ký quyết định cấp và thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản sau khi cá nhân hoàn thành khóa đào tạo đạt chuẩn. Chứng chỉ này có giá trị pháp lý sử dụng trên phạm vi cả nước.

Cá nhân bị thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản thì sau bao lâu mới được cấp lại?
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 20 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, cá nhân bị thu hồi chứng chỉ môi giới do vi phạm các nguyên tắc hành nghề, gian lận hồ sơ hoặc vi phạm pháp luật sẽ không được xem xét cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi.

Kết luận

• Luận văn khẳng định sự hình thành và phát triển của nghề môi giới bất động sản là tất yếu khách quan, giữ vai trò huyết mạch thúc đẩy lưu thông khoảng 70% tổng của cải xã hội tại Việt Nam.
• Hệ thống hóa toàn diện các căn cứ lý luận và làm rõ các bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD.
• Chỉ ra nguyên nhân sâu xa của tình trạng khoảng 65% đến 70% giao dịch thực tế vẫn phụ thuộc vào môi giới tự phát trong bối cảnh thị trường trầm lắng giai đoạn 2011-2013.
• Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao về quy chuẩn đạo đức, điều kiện cấp phép nhân sự, nâng cao chế tài xử phạt hành chính và số hóa hạ tầng thông tin thị trường.
• Xác lập cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc phục vụ công tác hoàn thiện thể chế pháp luật kinh doanh bất động sản trong giai đoạn tiếp theo.

Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà nghiên cứu quan tâm đến việc chuẩn hóa thị trường bất động sản hãy tham khảo toàn văn công trình nghiên cứu để áp dụng các giải pháp thể chế chuyên sâu vào thực tiễn quản lý và hoạt động kinh doanh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Môi giới bất động sản 1. Khái niệm về môi giới bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng.

Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản.

Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới.

Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37]. Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng; Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại được quy định tại Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và tiếp tục được quy định tại Luật Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.

Các bên tham gia quan hệ môi giới thương mại gồm người môi giới và người được môi giới. Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết. Mục đích của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau. TS Phan Thị Cúc & PGS.

Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản” [16].

Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau. Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hợp đồng với nhau.

Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả.

Trước năm 1993, do thị trường bất động sản ở nước ta chưa hình thành nên hoạt động môi giới diễn ra dưới hình thức hoạt động ngầm. Khi đó thị trường bất động sản ở nước ta chưa được thừa nhận chính thức và trong xã hội còn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp đó là một công việc chân chính phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã. Do đó, môi giới bất động sản chưa được Nhà nước và pháp luật thừa nhận là một nghề chân chính. Quan niệm như vậy không chỉ có riêng đối với nghề môi giới bất động sản.

Do đó môi giới bất động sản thường được gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều hơn là mặt tốt, mặt tích cực của nó. Hiến pháp 1992 khảng định công dân có quyền tự do kinh doanh và Luật Công ty, Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời. Song không phải vì thế mà các tổ chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Mặc dù pháp luật không có quy định nào cấm đoán, song để ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép kinh doanh.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là hoạt động môi giới không xuất hiện vào thời kỳ này. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Giai đoạn từ 1993 đến nay việc thừa nhận đất có giá và Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Đến năm1999, với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp thể hiện quan niệm tự do kinh doanh bằng việc thay đổi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng. Có thể nhận thấy trong cơn sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều đến nông thôn do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối với phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, còn trong cơn sốt bất động sản 2001- 2002 và những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất động sản đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị của Nhà nước.

Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn đang trong quá trình hình thành và phát triển nên có tính tự phát, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới không những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn. Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận.