CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI. I, KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, VAI TRÒ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.1, KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trước khi tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản chúng ta có thể hiểu qua khái niệm về thị trường nói chung. Thị trường đựơc định nghĩa là nơi diễn ra hoạt động mua bán là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được với nhau về hàng hóa và dịch vụ. Cũng giống như hàng hóa khác thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi mua bán, giao dịch về bất động sản.
Theo dòng lịch sử sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa do sự xác lập về chế độ sở hữu và sự sinh lợi của chúng. Và các khái niệm thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi các giao dịch bất động sản ra đời, tức là khi bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy nhiên, không phải có sự giao dịch trao đổi hàng hóa bất động sản là có thị trường bất động sản. thị trường bất động sản phải là sự mua bán hàng hóa bất động sản ở một mức độ nhất định gắn liền với sự phát triển kinh tế của mọi quốc gia, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa bắt đầu từ sự ra đời của sản xuất hàng hóa mà nguồn gốc là chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng thì nó trở thành đối tượng để trao đổi,chuyển nhượng, cho thuê……… Không chỉ có đất người ta còn xây dựng các công trình trên đất để phục vụ cho kinh doanh đời sống, cho các giao dich trên thị trường và chỉ đến khi đựơc nhà nứơc thừa nhận tham gia quản lí (điều tiết) thì khi đó thị trường bất động sản mới chính thức hợp pháp và có điều kiện phát triển. Do có nhiều quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản nên cũng có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp. Có quan điểm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một vì tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất đai mới trở thành thị trường bất động sản. điều này có nghĩa là bản thân đất đai là bất động sản là yếu tố đầu tiên của bất kì bất động sản nào.
Gần giống như vậy, một số người quan niệm rằng thị trường bất động sản là thị trường địa ốc( nhà và đất). quan niệm này khá phổ biến ở nước ta do hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát được là các giao dịch chuyển nhượng, mua bán thế chấp,…. Nhà đất, quan điểm này chưa đủ thực tế vì nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa trên thị trường. Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản về góc độ phản ánh trực diện các họat động của thị trường bất động sản.
họ cho rằng thị trường bất động sản là nơi diến ra các họat động mua, bán… bất động sản theo qui luật của thị trường. Quan niệm xuất phát từ đặc điểm là hoạt đông thị trường bất động sản ở hầu hết các nước do luật dân sự điều chỉnh. Tuy nhiên, ở góc độ này chúng ta dễ hình dung về thị trường bất động sản hơn. Từ đó có thể kết luận: Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
nghĩa hẹp là : hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán thế chấp…. nói cách khác, đây là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Cũng cần phải phân biệt thị trường bất động sản và thị trường xây dựng. Hiện nay có nhiều người đang nhầm lẫn hai loại thị trường này với nhau.
Khác với thị trường xây dựng nhận đặt hàng sản xuất ra bất động sản, thị trường bất động sản là thị trường dịch vụ và phương thức hoạt động của thị trường bất động sản có những nét riêng biệt.2, PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng lọai phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Dựa trên các tiêu chí phân loại khác nhau ta có thể phân chia ra các loại hình thị trường bất động sản như sau. Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp.1 ,Căn cứ và loại hình giao dịch ta có thể phân loại thị trường gồm: thị trường mua bán bất động sản: hình thành sớm nhất. Xét về lịch sử, thị trường mua bán trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai, ngày nay việc mua bán trao đổi đất đai, bất động sản đã trở thành phổ biến và vựơt khỏi phạm vi của một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế phát triển.
Mua bán trao đổi bất động sản được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua, bán , trao đổi. Hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới tư vấn về bất động sản. hoạt động mua bán bất động sản còn do cá doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp bất động sản cho các chủ thể trong nền kinh tế. Thị trường bất động sản cho thuê: Khác với mua bán thị trường này chỉ chuyển dich quyền sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định.người chủ sở hữu bất động sản cùng người đi thuê bất động sản đàm phán tự thỏa thuận đưa ra một mức giá nhất định.
Kí kết hợp đồng dân sự. Theo đó, người chủ sở hữu bất động sản nhượng một phần quyền sở hữu của mình cho người thuê bất động sản trong thơi gian thuê. Người thuê bất động sản được quyền khai thác sửa dụng bất động sản như đã kí kết mục đích sử dụng với chủ sở hữu có thể là: để ở, để làm văn phòng, để làm kho chứa hàng……với nhiều mục đích thuê bất động sản khác nhau. Cũng có nhiều loại hìnhbất động sản khác nhau để cho khách hàng thuê như: nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc, nhà riêng, quyền sử dụng đất… Giá cả trong thị trường này cũng do quan hệ cung cầu quyết định.
Tùy thuộc vào công năng mục đích của người đi thuê và khả năng thỏa mãn của bât động sản. Có thể dựa vào một số bất động sản có sẵn trên thị trường để tham khảo và đưa ra gía kí kết hợp đồng. Giá thuê đắt hay rẻ phụ thuộc rất nhiều vào cung – cầu hàng hóa bất động cho thuê và hàng hóa thay thế trên thị trường. Người đi thuê bất động sản có thể thông qua môi giới trên thị trường hoặc tự giao dịch tìm ra bất động sản kí kết với người cho thuê.
Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp. Thị trường bất động sản dùng làm tài sản thế chấp Đây là một thị trường gắn liền với hoạt động của ngành ngân hàng tài chính khi này bất động sản trở thành tài sản để bảo đảm tiền vay.ngân hàng, tổ chức tín dụng giữ giấy rờ chứng nhận sở hữu bất động sản cùa người cầm cố bất động sản, tiến hành định gía latm thủ tục cho thế chấp. Ngân hàng tính lãi vay vào số tiền người thế chấp bất động sản nhận. Người thế chấp bất động sản có nghĩa vụ thanh tóan tiền vay gốc và lãi vay đúng hạn.
nếu không sẽ bị tịch thu tài sản cầm cố. Thị trường này góp phần khơi thông thị trường vốn làm nảy sinh các giao dịch khác như: định giá bất động sản, chuyển nhượng vốn vay, chuyển dịch quyền nắm giữu bất động sản thế chấp chuyển nhượng và phát triển bất động sản thế chấp. Thị trường bất động sản dùng góp vốn liên doanh. Trong liên doanh các bên phải góp vốn và các chủ bất động sản thường dùng vốn góp có thể là tiền mặt, giá trị động sản….dựa trên bất động sản mà người tham gia góp vốn đưa ra để góp vốn liên doanh người đinh giá tiến hành định giá bất động sản.
từ đó rút ra được gía trị vốn góp liên doanh của các cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh các nứơc đang phát triển luông mong muốn thu hút được nhiều vốn góp từ nước ngòai. Đồng thời có được nhiều vốn hơn để tham gia tích cực chủ động, cho việc kinh doanh thu lợi. trong liên doanh đất đai và cơ sở hạ tầng đó là nguồn vốn đối ứng để phát triển , thu hút vốn nước ngoài.
Do vậy, với các nước đang phát triển như nước ta thì góp vốn liên doanh bằng bất động sản là một ưu thế cần được tận dụng và phát huy hiệu qủa.đồng thời, thị trường nàylàm nảy sinh các giao dịch như định giá bất động sản chuyển nhượng vốn góp liên doanh, vốn góp cổ phần. Thị trường bất động sản tham gia bảo hiểm Khi chủ sở hữu bất động sản tham gia bảo hiểm bất động sản của mình với các tổ chức bảo hiểm với mức phí nhất định và sẽ được bồi hòan giá trị của Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp. bất động sản khi đủ các điều kiện để chi trả. Như vậy chủ có bất động sản chụi đóng góp một khỏan tiền nhất định để phòng trừ khi gặp rủi ro đối với bất động sản có được khỏan bồi thường để khôi phục lại được bất động sản đó.
Người có bất động sản có thể tự mua bảo hiểm cho bất động sản của mình hoặc không ngoại trừ một số loại hình bất động sản là bắt buộc phải mua. Căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trường Thị trường đất đai: Đây là thị trường cơ bản ra đời sớm nhất. Từ thửa sơ khai ngay khi đất đai sinh lợi nhiều cho con người và xuất hiện sự chiếm hữu tư nhân về đất đai. Trong xã hội có những người có đất và những người không có đất cần đất để sản xuất sinh họat.
Nhà nước xác lập quyền sở hữu đất đai của các cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mãn cho người có nhu cầu. Khi pháp luật chưa công nhận sự tồn tại của thị trường đất đai nhưng việc mua bán đất vẫn được tiến hành do có nhu cầu thực sự trên thị trường và là đòi hỏi khách quan. Vì không có sự công nhận của pháp luật nên thị trường đó được coi như là thị trường “ngầm”.