chương 1 là lam rõ các van dé lý luận liên quan tới Môi giới Bất động sản. Trước tiên là trình bày tổng quan về Bất động sản và Môi giới Bat động sản. Sau đó di sauu vào tim hiểu quy trình, kỹ năng và yêu cau chuyên môn trong hoạt động môi giới Bat động sản. Cuối cùng là các nhân tô ảnh hưởng tới hoạt động môi giới Bất động sản.Môi giới Bat động sản 1.
Bat động sản và môi giới Bat động sản Khái niệm Bat động sản Trước hết, tai sản là điều kiện vật chất dé duy trì sự sống của con người, đồng thời cũng là điều kiện vật chất dé sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ. Ngoài ra, tài sản còn là các vật chất khác do con người tạo ra, chiếm hữu được và sử dụng được nhằm đề duy trì, bảo vệ cuộc song va phat trién (nha ở, tu liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và các vật phẩm khác. Dưới thời La Mã, tài sản được quan niệm là đất đai và nô lệ. Tuy nhiên, khi xã hội dần phát triển, đối tượng của các mối quan hệ cũng được mở rộng và trở nên phong phú hơn, do đó mà quan niệm về tài sản cũng được mở rộng.
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia (bao gồm cả Việt Nam), tài sản được chia làm 2 loại, đó là: động sản và Bat động sản. Mặc dù đối với khái niệm Bat động sản (tiếng anh là Real Estate), van tồn tại một số sự khác biệt về chi tiết giữa các quốc gia, nhưng có một điểm tương đối thống nhất đó chính là tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được (tinh bat động). Tại Việt Nam, khái niệm Bat động sản được quy định trong khoản 1 Điều 107 bộ Luật dân sự 2015 như sau: “Bat động sản bao gom: a) Đất dai; b) Nha, công trình xây dung gan liên với đất dai; c) Tài sản khác sắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. ” Như vậy, Bất động sản được nhìn nhận rõ ràng nhất là đất đai, các tai sản gắn liền với đất (được xác định bởi vị trí địa lý của đất).
Pháp luật Việt Nam còn quy định thêm nhóm tài sản khác để có căn cứ xác định Bất động sản trong trường hợp không thuộc các đặc điêm nhận diện trên. Tại một số quốc gia như Anh, Canada, Úc, Mỹ hay Bahama, Bất động sản được xem là đất đai và những gi gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Ví dụ, những thứ được xem là gắn liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga-ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở đưới mảnh dat đó đều là Bat động san. Còn những thứ có thé tách ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, hay nhà tạm thì không được xem là Bất động sản.
Khái niệm môi giới Bắt động sản Sự phát triển của nền kinh tế thị trường kéo theo việc mở rộng quy mô của quá trình trao đổi hàng hóa, dẫn tới chủng loại hàng hóa và phương thức trao đôi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn. Khi sản phẩm và dịch vụ trên thị trường ngày càng tăng, đòi hỏi việc cung cấp những thông tin liên quan tới quá trình giao dịch phải chính xác và kịp thời, giúp các đối tượng tham gia giao dịch thuận lợi nhất. Chính vi vậy cần có khâu trung gian giúp thúc day quá trình lưu thông hang hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Đây cũng chính là nguyên nhân ra đời hoạt động môi giới.
Môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại dé hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Bat động san là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Hoạt động đầu tư, kinh doanh Bắt động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Tuy nhiên, phát triển thị trường Bat động sản tai Việt Nam hiện nay con nhiều hạn chế, tràn lan thông tin.
Bởi vậy, sự ra đời của hoạt động môi giới Bất động sản là một tất yêu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch Bất động sản và từ chính đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản. Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi gidi Bat động san được coi là một hoạt động quan trọng của thi trường Bất động sản. Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa người mua và người bán, qua đó tạo điêu kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung câp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới. Năm 2004, Luật Đất đai một lần nữa được điều chỉnh và Luật Kinh doanh Bất động sản, nghề môi giới Bất động sản bắt đầu hình thành, nhanh chóng điều phối thị trường nhà đất theo một hướng di day triển vọng.
Theo đó, cá nhân muốn hành nghề hợp pháp phải được đào tạo và cấp chứng chỉ. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định: “Cá nhân có quyên kinh doanh dịch vụ môi giới Bat động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế ”. Môi giới Bất động sản (có chứng chỉ hoặc kiến thức trong mua bán Bất động sản, trợ giúp bên mua và bán trong thủ tục sang tên đổi chủ sở hữu) là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị Bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán Bat động sản. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định môi giới Bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua Bat động sản.
Môi giới Bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn môi giới Bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua. Hiện tại, pháp luật hiện hành quy định về quản lý và kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh dich vụ BĐS nói riêng đang tiếp tục được sửa đồi, b6 sung và hoàn thiện. Luật Kinh doanh BĐS ra đời là dau mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành và tồn tại của hoạt động dịch vụ môi giới BĐS một cách chính quy, có tô chức và có “danh phận” rõ ràng. Đây là hình thức hoạt động tiềm năng, đem lại nguồn thu nhập lớn cho người môi giới, đã và đang được triển khai, nhân rộng trong phạm vi cả nước.
Đặc điểm môi giới Bắt động sản Môi giới BĐS là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật công nhận tính chuyên nghiệp. Ngành nghề này gắn liền và chịu sự chỉ phối của thị trường BĐS. Vì vậy môi giới Bất động sản là một nghề có nhiều đặc điểm riêng khi so sánh với những ngành nghé khác. Môi giới BĐS là hoạt động phục vụ khách hàng, đóng vai trò trung gian giữa các bên tham gia giao dịch BĐS.
Ngoài ra người môi giới còn có 1 số vai trò như ủy thác, đại diện ủy quyén,.dé thực hiện các công việc liên quan đến kinh doanh BĐS. Thông qua việc hỗ trợ các bên, nhà môi giới sẽ nhận một khoản tiền nhất định gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng, khoản thù lao này do các bên thỏa thuận thông qua hợp đồng môi giới. Luật Kinh doanh Bat động sản năm 2014 coi đó là 6 hoạt động kinh doanh dịch vụ Bất động sản (Mục 2, Chương IV LKDBĐS năm 2014) Xuất phát từ đặc điểm, tính chất của BĐS nên hoạt động môi giới BĐS mang tính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác. Thực tế mỗi Bất động sản đều được coi là một hàng hóa riêng biệt, mỗi mảnh đất, căn hộ đều khác nhau, có thể về vị trí, đặc điểm, cơ sở pháp lý, các yếu tố ngoại lai,.RỦI ro trong các giao dịch BĐS thường lớn hơn nhiều so với các giao dịch thuộc lĩnh vực khác do giá tri tai sản lớn và sức ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường của nó.
Không phải bat kỳ tô chức, cá nhân nào cũng có thể kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS bởi đây là một loại hình kinh doanh có điều kiện, cần phải thỏa mán các điều kiện của pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi giới. Một số điều kiện có thé kế đến như: có giấy phép đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, có chứng chỉ môi giới BĐS do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Áp lực trong nghề môi giới BĐS tất lớn. Các công việc như tìm kiếm thị trường, khách hàng, tư vấn và thuyết phục khách hàng đòi hỏi người môi giới phải được trang bi đầy đủ kỹ năng, kiến thức bên cạnh đó là tính kiên trì, nhẫn nại.
Mặc khác, nếu không có giao dịch trong thời gian từ dài, người môi giới sẽ bị trừ lương hoặc bị sa thải. Theo thống kê của Reatimes (Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam) 80% những người thiếu kiến thức chuyên môn, thiếu kỹ năng về BĐS đã phải tìm công việc khác sau khoảng 1 năm hành nghé môi giới. Vai trò của môi giới Bắt động sản Môi giới Bất động sản là cầu nối trung gian cho các bên thực hiện giao dịch liên quan đến Bắt động sản có những vai trò cơ bản như sau: 1.1 Thu thập, cung cấp thông tin về Bắt động sản và các thông tin có liên quan đến Bát động sản Thông tin về Bất động sản hay những thông tin liên quan đến Bắt động sản là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm. Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch Bất động sản được đảm bảo.
Việc đầu tiên một Môi giới Bất động sản cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến Bắt động sản. Cụ thê như sau: — Thông tin về loại hình Bất động sản va vi trí của Bất động sản. — Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến Bat động sản. — Diện tích và quy mô của Bat động san.