Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai 1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán. Mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu. Đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho đầu tư, phát triển.
Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS. Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế. - Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội. Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, không thể tái sinh; không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài không phải “khấu hao”.
Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể´ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào. - Vai trò của đất đai + Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội: C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động”, (Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động). + Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người.
Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người trên mặt đất” + Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN: Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư bản"cho rằng: “nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang phát triển, BĐS chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%”, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường BĐS, NXB Bản đồ).
Giá trị đất đai có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn. Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn.) trên thị trường BĐS; Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp. Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị cầm giữ, trái lại người mang đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như SXKD, để ở.
Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai, giúp các chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người, giữ vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn lực tài chính. Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhấ định trong một khoảng thời gian nhất định, là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra kích thích tăng trưởng kinh tế; góp phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất; góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội. Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị trường sơ cấp về đất đai. Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về đất đai.
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội. Người SDĐ tham gia vào thị trường gồm các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định. Nhà nước có các chính sách liên quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các chủ SDĐ khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất. Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất đai, tại đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất.
Đây là yếu tố cơ bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các chủ SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.