phần mở đầu, mục lục, kết luận,tài liệu tham khảo và các phụ lục kèm theo thì luận văn có kết cấu gồm 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý thuyết về rủi ro và quản lý rủi ro đầu tư kinh doanh bất động sản. Chƣơng 2: Nhận diện và đánh giá các rủi ro trong đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotec. Chƣơng 3: Một số giải pháp hạn chế rủi ro đầu tư bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotec -1- CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ RỦI RO VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm trong đầu tƣ bất động sản 1.
Khái niệm Theo quy định tại điều 174 của bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được bao gồm: a. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, theo khái niệm trên, tác giả hiểu bất động sản với vấn đề nghiên cứu của chuyên đề này thì bất động sản là nhà, căn hộ, những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trường bất động sản có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản được thực hiện. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
Đặc điểm thị trƣờng bất động sản và dự án đầu tƣ bất động sản 1. Đặc điểm dự án đầu tƣ bất động sản - Đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn: do giá trị của bất động sản thường có giá trị lớn chính vì vậy mà việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản là việc không hề dễ dàng. Các nhà đầu tư nhỏ khó có thể xâm nhập vào thị trườngvà cũng chính điều này mà nhà đầu tư trực tiếp vào bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống ngân hàng, các tổ chức tài chính và lãi suất. -2- - Đầu tư bất động sản cần thời gian dài: thời gian để hình thành nên bất động sản thường rất dài so với các tài sản khác.
Vì vậy việc đầu tư bất động sản cần phải được tính toán và phân tích trong dài hạn. - Tính thanh khoản của bất động sản thấp: do tính chất không đồng nhất của bất động sản, vị trí của bất động sản thì cố định, giá trị của bất động sản thì cao nên việc bán bất động sản là không thể nhanh chóng như các hàng hóa khác. Hơn nữa các yếu tố ngoại vi như: tập quán, thị hiếu, cơ sở hạ tầng, hệ thống điện, nước, thông tin. cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản của bất động sản.
- Đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước: do chính sách đất đai, bất động sản của mỗi nước là khác nhau và bất động sản là không thể di dời nên các chính sách của nhà nước có tác động rất lớn đối với việc đầu tư trên thị trường bất động sản. Chính sách đất đai, bất động sản đầy đủ và ổn định sẽ tạo nên khả năng thu hút đầu tư bất động sản rất lớn. Tuy nhiên với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, xu hướng giá cả bất động sản luôn tăng nên việc đầu tư trên thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường bất động sản ở các nước đang phát triển thường đem lại một tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định hơn so với đầu tư vào các thị trường khác 1. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản Tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Do BĐS có vị trí cố định, không thể di chuyển BĐS đến nơi giao dịch, do vậy việc giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các sàn giao dịch ảo, chợ BĐS ảo.
Để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên cần tiến hành giao dịch theo 3 khâu cơ bản sau : Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch như vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, các giấy tờ pháp lý … Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác các thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS như cảnh quan, môi trường sống, các dịch vụ … Đăng ký pháp lý nh m thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. Từ đặc điểm này cần chú ý : Không thể quản lý BĐS như các hàng hoá khác b ng cách xem tem nhãn, xuất xứ, chất lượng… mà phải thông qua đăng ký pháp lý bắt buộc. -3- Hai bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định, vì thời gian dài thì tính rủi ro càng cao do sự thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của thị trường trong nước cũng như quốc tế.Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch điều quan trọng là phải rút ngắn thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Để quản lý tốt BĐS nhà nước bắt buộc mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua các khâu giao dịch trên đối với thị trường BĐS chính thức có sự kiểm soát của nhà nước.
Thị trƣờng bất động sản không phải là thị trƣờng giao dịch bản thân bất động sản mà thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi. BĐS không như các hàng hoá tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà thời gian sử dụng BĐS rất lâu dài. Người sử dụng mong muốn được hưởng các quyền và các lợi ích do BĐS mang lại.
Nếu BĐS không mang lại những quyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có được BĐS đó nữa. Do vậy khi định giá BĐS cần dựa trên những quyền và khả năng sinh lợi của BĐS. Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, nó được gắn liền với điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực. Các vùng lại khác nhau về trình độ phát triển cũng như tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau.
Ở những đô thị, thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cả vùng cả khu vực đó nên giá BĐS ở các đô thị, trung tâm kinh tế thường cao hơn. Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trường BĐS cần phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Không lấy cung cầu, giá cả của vùng này để áp dụng cho vùng khác. Thị trƣờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát triển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết và không thể thiếu.
Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng b ng công cụ pháp luật và các chính sách. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị -4- trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Thị trƣờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhƣng thƣờng là thị trƣờng không hoàn hảo Một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi: - Có nhiều người bán và mua.
- Các sản phẩm đồng nhất - Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường. - Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo. Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS có thể nhận thấy r ng : Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trường BĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoá thông thường khác. Thứ hai mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác, dù hai BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất.
Thứ ba việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rất lớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổn định, theo nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS và thông tư 13/2008/ TT-BXD về hướng dẫn thi hành nghị định trên, để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn pháp định là 6 tỷ VND, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinh nghiệm, năng lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực. Khi doanh nghiệp hay cá nhân muốn rút khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kế hoạch và thời gian dài. Thứ tư đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác. Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình ,vẻ đẹp kiến trúc …đều đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối.