Chương 1 : Cơ sở lý luận về thâm định giá bat động sản và phương pháp so sánh ,chi phí trong thâm định giá bat động sản 1. Tổng quan về thấm định giá bat động sản 1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá bat động sản Việc thẩm định giá bất động sản có thể thực hiện dựa trên cơ sở giá trị thị trường hoặc dựa trên cơ sử giá trị phi thị trường.Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở dé thâm định giá bất động sản dựa vào giá trị phi thị trường ( giá trị khác giá trị thị trường). Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở thâm định giá dựa vào giá tri thi trường.Thông thường việc thâm định giá bất động sản được thực hiện dựa trên cơ sỏ giá trị thị trường.
L111, Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bắt động sản Giá trị thị trường làm cơ sở cho thấm định giá bất động sản phải đáp ứng nội dung định nghĩa Giá trị thị trường theo tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam hoặc quốc tế: “Gia trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thâm định giá, giữa một bên sẵn sang bán và một bên sẵn sang mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bat cứ áp lực nào” ( Tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá, và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sang mua và một bên là người bán sẵn sang bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam) Nhìn chung nội dung các định nghĩa tương tự nhau: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bán trên thị trường.” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường, trong điều kiên thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thâm định giá.” “ Thời điểm thâm định giá.” là ngày, tháng, năm, cụ thé khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tổ về cung cau, thị hiểu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thâm định giá tài sản. “ Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua.” là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua bất động sản nhưng không nhiệt tình quá mức để mua bất động sản với bat cứ giá nào, mà chỉ mua với mức giá có thé mua một bat động sản tương tự trên thị trường. SVTH: Phạm Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt “ Và một bên là người sẵn sàng bán.” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản ( trừ đất), có quyền sử dụng đất, có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá thấp nhất có thê được trên thị trường. “ Trong một giao dịch khách quan, độc lập.” là giao dịch giữa các bên không có mỗi liên hệ từ trước, không lệ thuộc nhau, không phải là thân bằng quyến thuộc, không có su toa rap, phối hợp làm lệch lạc giá mua bán tài sản.
“ Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiễn hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát trién quá nóng.; thông tin về cung, cầu, giá cả, tài sản được thể hiện công khai trên thị trường. Khái niệm giá tri thị trường được gan với những nhận thức va động thái của các bên tham gia thị trường. Nó thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao dịch trên thị trường, và phân biệt những yếu tố mang tính chất thị trường với những bản chất khác hay phi thị trường ảnh hưởng đến giá trị. Tham định giá dựa trên cơ sở giá tri thị trường phải gan liền với xác định việc sử dụng cao nhât và tốt nhất của bat động san, đó là yếu tố quan trọng dé quyết định giá trị thị trường của bất động sản.
Giá trị phi thị trường lam cơ sở cho thẩm định giá bat động sản Bên cạnh khả năng có thé được mua và bán của các nên tham gia thị trường, giá trị của bat động sản có thé bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường. Giá trị hình thành trong các trường hợp này là giá tri phi thị trường ( giá trị khác giá tri thị trường)Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thâm định giá bất động sản: - Gia tri đặc biệt - _ Giá trị bán tháo hay buộc bán - Giá trị tính thuế - Giá trị bảo hiểm - Giá trị thé chấp cho vay 1. Cac căn cứ dé ưóc tính giá trị bat động sản 1. Chỉ phí Chi phí là số tiền bỏ ra dé tạo lập và đưa vào sử dụng một bat động san.
nó có thể là giá mua bất động sản, hoặc số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng các công trình trên đất và đưa vào sử dụng. Chi phí là một phương cách dé đo lường giá trị. Tuy nhiên cần phải xem xét cân thận trước khi chấp nhận chỉ phí như là giá trị. Chỉ phí và giá trị là một và giống nhau chỉ khi chi phí đó tạo ra sự hữu dụng cao nhất của bat động sản, là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận, bởi trong thực tẾ cd những chi phí không tạo nên giá tri của bat SVTH: Pham Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 4 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt động sản, chăng hạn chỉ phí hao tốn do thời gian thi công kéo dài không cần thiết hoặc sai sót trong thiết kế hoặc thi công làm chỉ phí tăng lên.do vậy giá trị của BĐS không phải lúc nào cũng là tổng cộng của chi phí mua đất và xây dựng công trình trên đất.
giá trị của BĐS có thể băng, cao hơn, hoặc thấp hơn tông chỉ phí thực tế hinh thành nên bat đồng sản đó. Chi phí luôn gắn với đặc điểm cụ thé của BĐS như : vị trí, kết cấu của công trình , quy mô, diện tích, trang thiết bị công trình phu.Chi phí nói trên là chi phí hình thành là chi phí của người bán. Bên cạnh đó, nhà thâm định giá phải chú ý đến chi phí sử dụng mong muốn là chi phí người sử dụng phải bỏ ra dé có thé sử dụng BĐS. Đây là chi phí người mua.
Chi phí sử dụng bỏ ra cao hơn, người mua sẽ trả giá thấp hơn. Thu nhập Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa với các BĐS đầu tư thương mại được tạo lập nhăm mục đích kinh doanh, là một căn cứ quan trọng của một BĐS. Giá tri bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc khai thác bất động sản đó. Trong thâm định giá bat động san cần chú ý các loại thu nhập sau: tiền cho thuê, lợi nhuận, khai thác BĐS.
So sánh Giá mua/ bán các BĐS tương tự với BĐS cần thầm định giá là một căn cứ quan trong dé ước tính giá trị của BĐS. Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bán BĐS như là chứng cứ thật của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các đặc điểm sau: - _ Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dich: Mỗi liên hệ giữa các bên có tam quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là chứng cứ thị trường hay không. Chỉ khi người mua và người bán khách quan, thực hiện mua bán theo một mục đích hợp lý mới được coi là chứng cứ thi trường. - Cac điều khoản mua/ bán và các điều kiện thị trường Các điều khoản mua bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau.
Do vậy, nhà thâm định phải xem xét kĩ các điều khoản mua/ ban dé xác định chứng cớ thị trường. các điều khoản quan trọng cần chú ý bao gồm: điều kiện thanh toán, viêc chi trả phí tổn về thué., thời điểm giao nhận bat động san. Chỉ khi nào điều kiện mua/ bán phù hợp với thông báo giao dịch BĐS tại địa phương thì giao dịch mới là chứng cớ thị trường.Thị trường là bình thường khi cung và cầu của thị trường là cân bằng. Khi đó giá của BĐS giao dịch được coi là chứng cớ của giá trị thị trường.
SVTH: Phạm Trường Giang — Lóp thẩm định giá K51 5 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thi Minh Nguyệt 1. Các nguyên tắc thẩm định giá bat động sản 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thé cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Yêu cầu của nguyên tắc này là khi thâm định giá bất đọng sản theo cơ sở giá trị thị trường, thì người thâm định viên phải đặt bất đọng sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất chứ không căn cứ vào sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất.
Nguyên tắc thay thé Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thé thay thé lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những bat động san đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác. Hình thành giá trị của bất động sản được thấm định giá thường có liên quan đến gid trị của các bat động sản khác có thê thay thế. Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bat động sản nào chao bán ở mức giá thấp nhất thì bất động sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất động sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.