Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.
Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. Thuộc tính cơ bản của đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể.
Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”. Đặc điểm của đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị. - Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, không khác nhau về mặt chất. - Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 - Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng. Khái niệm giá trị đất đai Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường. Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
[13] Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường. Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL).
Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”. Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1).
Giá cảm nhận VEL B Giá rao bán E C A Giá rao mua D Lợi ích cảm nhận Hình 1.1: Bản đồ giá trị [21] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: - Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt - Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao - Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để xác định các yếu tố ảnh hưởng: gồm các lực lượng chính trị, các lực lượng xã hội, các lực lượng kinh tế vĩ mô, các yếu tố lực lượng thị trường vi mô [12]; hoặc chia thành 03 nhóm nhân tố: phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. + Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó. Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể.
Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính. Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường. Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp.
Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua hoạt động kinh doanh của bản thân của tài sản đó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.