Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Thủ Đức, một đô thị mới thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích tự nhiên 21.156,96 ha, chiếm khoảng 10,09% diện tích đất toàn thành phố, với dân số khoảng 1,77 triệu người tính đến cuối năm 2022, mật độ dân số trung bình đạt 5.718 người/km². Giai đoạn 2014-2022, trên địa bàn thành phố đã xây dựng 89 chung cư thương mại, tập trung chủ yếu tại Quận 2 (cũ) với 45 chung cư, diện tích xây dựng hơn 72,22 ha, tổng số căn hộ 28.355 căn nhưng chỉ có 8.796 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (QSH TSGLVD) được cấp, đạt tỷ lệ 31,02%. Tại Quận 9 (cũ), tỷ lệ này còn thấp hơn, chỉ đạt 18,48% với 3.505 GCN trên tổng số 18.969 căn hộ.

Nghiên cứu nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ, QSH TSGLVD tại các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thủ Đức, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2014-2022, với 04 dự án nhà chung cư điển hình gồm Fresca Riverside, Sunview Town, 4S Riverside Linh Đông và Moonlight Residences. Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước về đất đai mà còn hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của cư dân đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý nhà nước về đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng với các quy định pháp luật hiện hành như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các nghị định hướng dẫn thi hành. Ba khái niệm chính được tập trung nghiên cứu gồm:

  • Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Là quyền hợp pháp của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao hoặc công nhận, bao gồm các loại hình sử dụng đất khác nhau theo mục đích và thời hạn.
  • Quyền sở hữu nhà ở (QSH nhà ở): Quyền hợp pháp sở hữu nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định pháp luật, bao gồm nhà chung cư.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN): Chứng thư pháp lý xác nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, là công cụ quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Khung lý thuyết còn bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN như quy định pháp luật, tổ chức thực hiện, nguồn nhân lực quản lý nhà nước, cơ sở vật chất và công nghệ, thế chấp dự án, thuế phí và việc xây dựng không đúng giấy phép.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp thu thập dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo thống kê, văn bản pháp luật, số liệu quản lý đất đai và nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thủ Đức giai đoạn 2014-2022. Dữ liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát trực tiếp 98 cư dân tại 04 dự án nhà chung cư điển hình, sử dụng phiếu điều tra với thang đo Likert 5 cấp độ để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.

Phương pháp chọn mẫu dựa trên công thức Yamane với độ tin cậy 90%, đảm bảo tính đại diện cho tổng số 3.726 căn hộ tại 04 dự án. Ngoài ra, nghiên cứu còn tham vấn ý kiến chuyên gia gồm 18 cán bộ quản lý nhà nước, ban quản trị chung cư và các cơ quan liên quan nhằm đánh giá sâu sắc các yếu tố ảnh hưởng.

Phân tích dữ liệu sử dụng các kỹ thuật thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ, phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng theo thang điểm trung bình. Phương pháp bản đồ được ứng dụng để minh họa vị trí các dự án và phân bố chung cư trên địa bàn thành phố Thủ Đức.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tỷ lệ cấp GCN tại các dự án chung cư còn thấp: Trong 89 chung cư thương mại giai đoạn 2014-2022, tỷ lệ cấp GCN trung bình chỉ đạt khoảng 31,02% tại Quận 2 (cũ) và 18,48% tại Quận 9 (cũ). Trong 04 dự án nghiên cứu, Fresca Riverside và Sunview Town có tỷ lệ cấp GCN cao lần lượt là 88,69% và 99,45%, trong khi 4S Riverside Linh Đông và Moonlight Residences chưa hoàn thành cấp GCN.

  2. Nguyên nhân chính ảnh hưởng đến công tác cấp GCN:

    • Chủ đầu tư thế chấp dự án, làm căn hộ không đủ điều kiện đăng ký cấp GCN.
    • Xây dựng không đúng giấy phép, dẫn đến không đủ điều kiện cấp GCN.
    • Thu phí trái hợp đồng ban đầu gây tranh chấp, ảnh hưởng đến thủ tục cấp GCN.
    • Các yếu tố khác như quy định pháp luật chưa đồng bộ, nguồn nhân lực quản lý hạn chế, cơ sở vật chất và công nghệ chưa đáp ứng.

  3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: Qua khảo sát và tham vấn chuyên gia, quy định pháp luật và tổ chức thực hiện được đánh giá có mức độ ảnh hưởng rất cao (trên 4,2 điểm), trong khi thế chấp dự án và thuế phí có mức độ ảnh hưởng cao (3,5-4,0 điểm). Việc xây dựng không đúng giấy phép cũng là yếu tố quan trọng với điểm trung bình trên 3,8.

  4. Tác động của các yếu tố đến tiến độ cấp GCN: Dữ liệu cho thấy các dự án có chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính và tuân thủ quy định xây dựng có tỷ lệ cấp GCN cao hơn đáng kể, minh chứng qua dự án Sunview Town với gần 100% căn hộ được cấp GCN.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tỷ lệ cấp GCN thấp là do các vướng mắc pháp lý và thủ tục hành chính phức tạp, cùng với việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc xây dựng sai phép. Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, cho thấy sự cần thiết của việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý nhà nước.

Việc thế chấp dự án làm hạn chế quyền đăng ký cấp GCN cho người mua căn hộ là một điểm nghẽn phổ biến, cần có giải pháp tháo gỡ để bảo vệ quyền lợi người dân. So sánh với các quốc gia như Mỹ, Singapore và Hàn Quốc, nơi quy trình cấp giấy chứng nhận được chuẩn hóa và minh bạch hơn, Việt Nam cần học hỏi để cải thiện hiệu quả công tác này.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỷ lệ cấp GCN theo từng quận, bảng so sánh mức độ ảnh hưởng các yếu tố và bản đồ phân bố các dự án chung cư để minh họa rõ ràng hơn.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy định pháp luật: Rà soát, sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan đến cấp GCN, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường tính minh bạch và đồng bộ giữa các cơ quan liên quan. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND TP. Hồ Chí Minh.

  2. Nâng cao năng lực nguồn nhân lực quản lý nhà nước: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ quản lý đất đai, xây dựng và nhà chung cư, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ và cấp GCN. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng TP. Thủ Đức.

  3. Cải thiện cơ sở vật chất và ứng dụng công nghệ: Đầu tư hệ thống phần mềm quản lý đất đai, hồ sơ cấp GCN, áp dụng bản đồ số và công nghệ GIS để theo dõi tiến độ cấp giấy chứng nhận. Thời gian: 1-2 năm. Chủ thể: UBND TP. Thủ Đức, các phòng ban liên quan.

  4. Quản lý chặt chẽ việc thế chấp dự án: Xây dựng cơ chế kiểm soát và xử lý các dự án thế chấp nhằm đảm bảo quyền lợi người mua căn hộ, tránh tình trạng dự án bị phong tỏa gây khó khăn trong cấp GCN. Thời gian: 6-12 tháng. Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP. Thủ Đức.

  5. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xây dựng: Kiểm soát chặt chẽ việc xây dựng theo giấy phép, xử lý nghiêm các vi phạm để đảm bảo dự án đủ điều kiện cấp GCN. Thời gian: liên tục. Chủ thể: Sở Xây dựng, UBND các phường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng: Giúp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN, hoàn thiện chính sách và quy trình quản lý dự án nhà chung cư.

  2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thủ tục cấp GCN, từ đó chủ động hoàn thiện hồ sơ, nghĩa vụ tài chính và tuân thủ quy định pháp luật.

  3. Ban quản trị và cư dân nhà chung cư: Nắm bắt thông tin về quyền lợi, quy trình cấp GCN, từ đó phối hợp với chủ đầu tư và cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, bất động sản: Cung cấp dữ liệu thực tiễn, phương pháp nghiên cứu và phân tích chuyên sâu về công tác cấp GCN tại các dự án nhà chung cư.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao tỷ lệ cấp GCN tại các dự án chung cư ở Thủ Đức còn thấp?
    Do nhiều nguyên nhân như chủ đầu tư thế chấp dự án, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng sai phép và thủ tục hành chính phức tạp. Ví dụ, Quận 9 (cũ) chỉ đạt 18,48% tỷ lệ cấp GCN.

  2. Quy trình cấp GCN cho căn hộ chung cư gồm những bước nào?
    Chủ đầu tư hoàn thành dự án, nộp hồ sơ gồm giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, sơ đồ nhà đất, danh sách căn hộ cho Sở Tài nguyên và Môi trường để cấp GCN theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

  3. Yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến công tác cấp GCN?
    Quy định pháp luật và tổ chức thực hiện được đánh giá có mức độ ảnh hưởng rất cao, do đó việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực tổ chức là rất quan trọng.

  4. Làm thế nào để chủ đầu tư tránh bị vướng mắc trong cấp GCN?
    Chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng đúng giấy phép, không thế chấp dự án hoặc xử lý kịp thời các vấn đề liên quan đến thế chấp, đồng thời phối hợp chặt chẽ với cơ quan quản lý.

  5. Người mua căn hộ có thể tự làm thủ tục cấp GCN không?
    Theo quy định, người mua có thể tự nộp hồ sơ cấp GCN nếu chủ đầu tư không thực hiện, tuy nhiên thủ tục phức tạp và cần có sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi.

Kết luận

  • Thành phố Thủ Đức có nhu cầu nhà ở chung cư lớn với 89 dự án thương mại giai đoạn 2014-2022, nhưng tỷ lệ cấp GCN còn thấp, đặc biệt tại Quận 9 (cũ) chỉ đạt 18,48%.
  • Các yếu tố ảnh hưởng chính gồm quy định pháp luật, tổ chức thực hiện, nguồn nhân lực, cơ sở vật chất, thế chấp dự án, thuế phí và xây dựng sai phép.
  • 04 dự án nghiên cứu điển hình cho thấy sự khác biệt rõ rệt về tỷ lệ cấp GCN, phản ánh tác động của các yếu tố trên.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao năng lực quản lý, ứng dụng công nghệ và kiểm soát chặt chẽ dự án nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN.
  • Nghiên cứu là cơ sở khoa học quan trọng cho các cấp chính quyền và các bên liên quan trong việc quản lý và phát triển nhà chung cư tại thành phố Thủ Đức.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và nhà ở chung cư trên toàn thành phố Hồ Chí Minh.