Tổng quan luận án

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Pháp luật không thừa nhận quyền tư hữu về đất đai mà xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) như một quyền tài sản độc lập của người sử dụng đất. Kể từ Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993, QSDĐ đã chuyển đổi từ cơ chế xác lập thụ động, một chiều theo mệnh lệnh hành chính sang quyền tài sản đa dạng, vận hành trong các giao dịch dân sự và thương mại. Trong các giao dịch này, tặng cho QSDĐ là phương thức chuyển giao quyền không đền bù dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng và quyền tự định đoạt của chủ thể sử dụng đất hợp pháp.

Trong nền kinh tế thị trường và tiến trình đô thị hóa, tặng cho QSDĐ không còn đơn thuần là quan hệ mang tính văn hóa, gia đình hay đạo lý truyền thống mà hàm chứa giá trị kinh tế lớn. Trong các loại đất, tặng cho quyền sử dụng đất ở (QSDĐ ở) có tính chất phức tạp nhất do đất ở vừa gắn liền với nơi cư trú, yếu tố tâm linh ("quê cha, đất tổ"), vừa có thể kết hợp làm mặt bằng kinh doanh, dịch vụ và có giá trị thương mại cao. Sự phức tạp còn thể hiện ở mối quan hệ giữa đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng), tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất (cấp riêng cho cá nhân hoặc cấp chung cho hộ gia đình), cũng như việc phân loại hợp đồng tặng cho có điều kiện hoặc không có điều kiện.

Thực tiễn áp dụng pháp luật phát sinh nhiều tranh chấp, mâu thuẫn và bất cập:

  • Do tính chất không đền bù ngang giá, khi giá trị đất ở tăng cao, phát sinh hiện tượng người tặng cho khởi kiện đòi lại tài sản đã tặng cho.
  • Việc lợi dụng hình thức tặng cho QSDĐ ở nhằm mục đích tư lợi, trốn thuế hoặc tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ tài sản.
  • Tranh chấp giữa QSDĐ ở và tài sản là nhà, công trình xây dựng khi quyền sử dụng đất thuộc về một chủ thể nhưng tài sản trên đất lại thuộc sở hữu của chủ thể khác.
  • Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình không ghi rõ danh sách thành viên, dẫn đến việc một hoặc một số thành viên khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho vì không có sự đồng thuận.
  • Tòa án lúng túng trong việc tuyên hợp đồng vô hiệu toàn phần hay vô hiệu từng phần; việc thi hành án gặp bế tắc khi phần diện tích vô hiệu quá nhỏ không đủ điều kiện tách thửa, cấp giấy chứng nhận, hoặc nhà đất tặng cho là nơi ở duy nhất của các thành viên.

Khoảng trống nghiên cứu được xác định: Kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực, chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và độc lập về tặng cho QSDĐ ở trong mối liên hệ giữa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích tổng quát của luận án là xây dựng cơ sở lý luận về tặng cho QSDĐ ở và pháp luật về tặng cho QSDĐ ở; phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành; chỉ ra các rào cản, bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng.

Nhiệm vụ nghiên cứu được phân định thành ba nội dung cụ thể:

  1. Xây dựng và làm rõ các khái niệm khoa học về QSDĐ ở, tặng cho QSDĐ ở, pháp luật về tặng cho QSDĐ ở; làm sâu sắc tính đặc thù lý luận, các yếu tố tác động, xây dựng tiêu chí đánh giá mức độ phù hợp và yêu cầu hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ ở.
  2. Phân tích thực trạng quy định pháp luật hiện hành về chủ thể, đối tượng, hình thức, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ ở; phân tích thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, xác định nguyên nhân của các hạn chế, vướng mắc.
  3. Đề xuất định hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thực thi quy định pháp luật về tặng cho QSDĐ ở nhằm đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật tặng cho QSDĐ ở tại Việt Nam.
  • Phạm vi không gian: Lãnh thổ Việt Nam, kết hợp khảo sát, so sánh có chọn lọc pháp luật của một số quốc gia (Pháp, Đức, Liên bang Nga, Nhật Bản, Thái Lan, Trung Quốc, Anh, Hoa Kỳ).
  • Phạm vi thời gian: Tập trung vào giai đoạn hiện nay, kết hợp hồi cứu lịch sử lập pháp và thu thập thực tiễn tranh chấp, xét xử tại Tòa án trong khoảng thời gian 07 năm (từ năm 2011 đến thời điểm thực hiện đề tài).
  • Phạm vi văn bản: Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; đối chiếu với Hiến pháp năm 1980, 1992, Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005 và các văn bản pháp luật thời kỳ trước (Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931, Bộ Dân luật Trung kỳ 1936, Bộ Dân luật 1972).

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trong nước

Tác giả hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong nước theo ba nhóm hình thức:

Nhóm công trình Tác giả, năm công bố, tên công trình tiêu biểu Nội dung và giá trị kế thừa
Luận văn, luận án tiến sĩ - Nguyễn Hải An (2011), Luận án TS: Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất.
- Nguyễn Văn Hiến (2006), Luận văn ThS: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn.
- Dương Anh Sơn (2010), Luận văn ThS: Bản chất của hợp đồng tặng cho – Nhìn từ góc độ Luật So sánh.
- Trần Thị Minh (2012), Luận văn ThS: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – một số vấn đề lý luận và thực tiễn.
- Nguyễn Thị Nga (2003), Luận văn ThS: Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam.		 Khái quát bản chất không đền bù, tính chất hợp đồng thực tế và ưng thuận của hợp đồng tặng cho QSDĐ; làm rõ các trường hợp hợp đồng vô hiệu, sự lúng túng của Tòa án trong xử lý hợp đồng tặng cho có điều kiện; tiếp cận QSDĐ dưới góc độ quyền tài sản độc lập.
Sách chuyên khảo, giáo trình, đề tài cấp Bộ - Nguyễn Văn Thạo và Nguyễn Hữu Đạt (2004), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay, NXB CTQG.
- Nguyễn Hải An (2012), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB CTQG - Sự thật.
- Xaca Vacaxum, Tori Aritdumi (1995), Bình luận Khoa học BLDS Nhật Bản (dịch: Nguyễn Đức Giao, Lưu Tiến Dũng).
- Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm, 2008), Đề tài cấp Bộ - TANDTC: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp tặng cho QSDĐ tại Toà án nhân dân. Những vướng mắc và kiến nghị.		 Phân tích cơ sở chính trị - pháp lý của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; phân tích quy định tặng cho bất động sản trong luật so sánh; tổng kết các vướng mắc trong xét xử tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà đất tại TAND.
Bài báo tạp chí chuyên ngành - Nguyễn Hồng Nam (2004, 2014), Tạp chí Tòa án.
- Đỗ Văn Chỉnh (2008), Đỗ Văn Đại (2009), Lương Thị Hợp (2012), Tạp chí TAND.
- Dương Anh Sơn (2008), Nguyễn Thùy Trang (2017), Vũ Thị Hồng Yến (2018), Nguyễn Thị Nga (2018), Tạp chí Nhà nước và Pháp luật.
- Vũ Thị Hồng Yến (2010), Tạp chí Luật học.
- Lê Thị Hoài Ân (2011), Tuấn Đạo Thanh và Phạm Thu Hằng (2014), Lê Thị Giang (2018), Tạp chí Dân chủ và Pháp luật.
- Lê Hồng Liên (2012), Tạp chí Kiểm sát.
- Nguyễn Ngọc Điện (2014), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp.
- Lê Thị Giang (2018), Tạp chí Quản lý nhà nước.		 Luận giải thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho; điều kiện trong hợp đồng tặng cho và di chúc; tính bất cập của việc tách rời đăng ký quyền sử dụng đất với đăng ký quyền sở hữu nhà ở; sự không tương thích giữa BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 về chủ thể hộ gia đình.
Kỷ yếu hội thảo khoa học - PGS. Trần Thị Minh Châu, Hội thảo Viện NCLP và Quỹ Rosa Luxemburg: Sự phân định của Nhà nước giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai – Những vấn đề cần nghiên cứu.
- GS. Lê Hồng Hạnh: Cần sửa đổi gì trong luật đất đai? Điểm nghẽn lớn nhất là quyền sở hữu.
- Nguyễn Thị Nga (2018), Hội thảo ĐH Luật Hà Nội: Sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay và Hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.		 Đánh giá điểm nghẽn của chế độ sở hữu toàn dân; yêu cầu minh định ranh giới giữa vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước với quyền tài sản của cá nhân, hộ gia đình; đề xuất cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm và chuyển quyền minh bạch.

Các hướng nghiên cứu quốc tế

  • Pháp luật Trung Quốc: Tài liệu công bố năm 2009 của Quỹ Fondation pour le Droit continental về Sở hữu tại Trung Quốc (La propriété en Chine) chỉ ra sự tương đồng: đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc tập thể, cá nhân chỉ có QSDĐ; việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ không bắt buộc công chứng nhưng bắt buộc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền; áp dụng nguyên tắc "nhà theo đất, đất theo nhà" theo Điều 146 và Điều 147 Luật Sở hữu tài sản năm 2007.
  • Học thuyết sở hữu và đăng ký đất đai: Tác phẩm Claims to the Possession of Land (2000) của Philip Walter, Adrian Avis, James Harris, B. McGuire khẳng định việc minh bạch hóa và tuyên bố công khai quyền sở hữu là tiền đề phân định giới hạn can thiệp của nhà nước và quyền tự quyết của chủ thể trong giao dịch dân sự.
  • Học thuyết hợp đồng tặng cho:
    • William Blackstone và William Draper Lewis (Laws of England In Four Books, 1898): Bản chất tặng cho là chuyển giao tài sản không lấy tiền (không đền bù); điều kiện ràng buộc không mang tính chất ngang giá mà chỉ nhằm bảo đảm cam kết.
    • William Burge (Burge’s Commentaries on Colonial and Foreign Laws): Tặng cho là hợp đồng được xác lập trên cơ sở sự ưng thuận của hai bên.
    • Geis (2001, Gift promises and the edge of contract law, University of Virginia School of Law): Phân tích học thuyết ranh giới về hiệu lực bắt buộc của lời hứa tặng cho.
    • Tạp chí Acta Juridica (1965-1966, Some aspects of the law of donation): Tặng cho là sự chuyển giao tự nguyện quyền sở hữu mà không nhận lại bất kỳ khoản hoàn trả nào.
    • German Law of Contract (Hart Publishing): Phân tích các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng tặng cho (mô tả tài sản, tình trạng pháp lý, chủ thể, thời điểm chuyển giao).

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Các công trình trước đây chủ yếu nghiên cứu tặng cho tài sản nói chung hoặc tặng cho QSDĐ trên nền tảng Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005. Luận án lựa chọn giải quyết khoảng trống lý luận và thực tiễn về tặng cho QSDĐ ở trên cơ sở hệ thống pháp luật mới (Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013), giải quyết các mâu thuẫn đặc thù giữa quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền trên đất, chủ thể hộ gia đình sử dụng đất, và việc xử lý các tranh chấp thực tế tại Tòa án.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung khái niệm

  • Cơ sở phương pháp luận chung: Lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; các quan điểm, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai (đặc biệt là Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012).
  • Lý thuyết vật quyền và quyền sở hữu: Tiếp cận QSDĐ dưới góc độ quyền tài sản độc lập tách ra từ quyền sở hữu đại diện của Nhà nước; lý thuyết sở hữu đa tầng ("sở hữu kép") theo quan điểm của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa.
  • Khái niệm tài sản: Căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. QSDĐ được xác định là quyền tài sản trị giá được bằng tiền theo Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Khái niệm tặng cho tài sản: Căn cứ Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015, tặng cho là sự thỏa thuận chuyển giao quyền sở hữu tài sản không yêu cầu đền bù và bên nhận đồng ý nhận.
  • Khái niệm đất ở và QSDĐ ở: Đất ở là loại đất phi nông nghiệp dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống (Điều 52, 57 Luật Đất đai năm 1993; Điều 83, 84 Luật Đất đai năm 2003; Điều 143, 144 Luật Đất đai năm 2013).
[Khung phân tích lý luận của Luận án]
Chế độ sở hữu toàn dân (Nhà nước đại diện)

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu pháp lý định tính kết hợp tổng hợp số liệu thực tiễn:

  • Phương pháp phân tích - tổng hợp: Sử dụng xuyên suốt trong việc phân tích các quy phạm pháp luật thực định và tổng hợp các luận điểm khoa học.
  • Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh quy định pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử (1931, 1936, 1972, 1995, 2005, 2015) và so sánh với pháp luật của Pháp, Đức, Nga, Nhật Bản, Thái Lan, Trung Quốc.
  • Phương pháp quy nạp và diễn dịch: Sử dụng trong xây dựng khái niệm, đặc điểm và xác lập các tiêu chí hoàn thiện pháp luật.
  • Phương pháp thống kê, tổng hợp dữ liệu thực tế: Thu thập, phân loại các bản án xét xử tranh chấp tặng cho QSDĐ của TAND các cấp và các báo cáo tổng kết hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, TANDTC.

Nội dung chính theo từng chương

Luận án được kết cấu thành 04 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Luận án

  • Điểm cứu có hệ thống các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến sở hữu đất đai, giao dịch QSDĐ và hợp đồng tặng cho tài sản.
  • Đánh giá các kết quả đã đạt được về mặt lý luận và thực tiễn, đồng thời chỉ ra những điểm còn bỏ ngỏ hoặc chưa được giải quyết thấu đáo trong bối cảnh thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.
  • Xác định vị trí nghiên cứu của luận án là công trình chuyên biệt về tặng cho QSDĐ ở.

Chương 2: Lý luận về tặng cho quyền sử dụng đất ở và pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở

  • Phân tích nguồn gốc và sự phát triển của khái niệm tài sản trong luật học; làm rõ bốn hình thái tài sản theo luật thực định Việt Nam (vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản).
  • Phân tích bản chất của hợp đồng tặng cho tài sản: là hành vi định đoạt không đền bù, đòi hỏi sự ưng thuận của bên nhận và bên tặng cho phải có quyền sở hữu hợp pháp tại thời điểm tặng cho.
  • Làm rõ bản chất pháp lý của QSDĐ trong chế định sở hữu toàn dân: QSDĐ là quyền tài sản đặc biệt, có thể trị giá bằng tiền và được chuyển giao trong giao lưu dân sự, nhưng chịu sự giám sát, quản lý của Nhà nước.
  • Xác định đặc điểm riêng biệt của QSDĐ ở: gắn liền với công trình nhà ở, mang giá trị văn hóa - tâm linh truyền thống, là tài sản bảo đảm chỗ ở thiết yếu nhưng đồng thời là tư liệu sản xuất, kinh doanh có giá trị thương mại lớn.

Chương 3: Thực trạng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở ở Việt Nam hiện nay

  • Đánh giá thực trạng các quy định pháp luật thực định về chủ thể (cá nhân, hộ gia đình), điều kiện tặng cho, hình thức văn bản, thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai.
  • Phân tích sự thiếu đồng bộ giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 đối với khái niệm chủ thể "hộ gia đình sử dụng đất", dẫn đến xung đột quyền lợi giữa các thành viên khi tặng cho QSDĐ ở.
  • Phân tích thực tiễn tranh chấp tại Tòa án: tranh chấp đòi lại đất tặng cho khi giá trị bất động sản tăng; tranh chấp do tặng cho đất nhưng không đồng thời tặng cho tài sản trên đất hoặc ngược lại; vướng mắc trong việc công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho có điều kiện.
  • Chỉ rõ bất cập trong xử lý hợp đồng vô hiệu từng phần và những bế tắc trong công tác thi hành án khi diện tích đất chia tách không đủ chuẩn cấp giấy chứng nhận hoặc ảnh hưởng đến chỗ ở duy nhất của người dân.

Chương 4: Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

  • Đề xuất các định hướng và yêu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật về tặng cho QSDĐ ở trong bối cảnh chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai.
  • Đề xuất giải pháp sửa đổi quy định về chủ thể sử dụng đất, cơ chế xác định quyền của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
  • Kiến nghị hoàn thiện quy định về mối quan hệ giữa QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất theo hướng đồng bộ hóa việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất.
  • Đề xuất hoàn thiện quy định về điều kiện tặng cho, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản, và cơ chế xử lý hợp đồng vô hiệu nhằm bảo đảm tính khả thi trong thi hành án dân sự.

Kết quả và những đóng góp mới

Những đóng góp mới của luận án

  1. Về lý luận: Làm sáng tỏ và sâu sắc thêm cơ sở lý luận về QSDĐ, tặng cho QSDĐ ở và pháp luật về tặng cho QSDĐ ở; xây dựng hệ thống khái niệm khoa học hoàn chỉnh về QSDĐ ở và hợp đồng tặng cho QSDĐ ở trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
  2. Về đánh giá thực trạng: Đánh giá toàn diện thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng đối với giao dịch tặng cho QSDĐ ở tại Việt Nam; chỉ rõ các điểm tương thích và các điểm bất cập, mâu thuẫn giữa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật công chứng, đăng ký.
  3. Về thực tiễn xét xử: Nhận diện và phân loại các dạng tranh chấp phổ biến về tặng cho QSDĐ ở trong thực tế xét xử 07 năm qua; chỉ ra các nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tranh chấp, đặc biệt là bất cập về chủ thể hộ gia đình và sự phân tách giữa quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà ở.
  4. Về giải pháp lập pháp và áp dụng: Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm sửa đổi, bổ sung pháp luật đất đai và pháp luật dân sự; tháo gỡ các vướng mắc trong việc giải quyết hợp đồng tặng cho có điều kiện và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
  5. Về giá trị nghiên cứu: Cung cấp công trình nghiên cứu chuyên sâu, đóng vai trò là tài liệu khoa học phục vụ công tác nghiên cứu, đào tạo và định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo về quyền tài sản đối với bất động sản.

Đề xuất và kiến nghị chính

  • Xác định rõ và minh bạch ranh giới giữa chức năng đại diện chủ sở hữu của Nhà nước với quyền tài sản của người sử dụng đất, giảm thiểu sự can thiệp hành chính không cần thiết vào giao dịch dân sự hợp pháp.
  • Hoàn thiện chế định đăng ký bất động sản thống nhất, tích hợp bắt buộc giữa việc đăng ký QSDĐ ở và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) nhằm xử lý nguyên tắc "khối bất động sản không thể tách rời".
  • Minh định danh sách thành viên có chung quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình để chấm dứt tình trạng tranh chấp khi thực hiện quyền tặng cho.
  • Quy định cụ thể thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ ở và quy chế pháp lý xử lý hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn xét xử trong khung thời gian 07 năm (từ năm 2011 đến thời điểm hoàn thành nghiên cứu); phạm vi đối tượng tập trung chuyên biệt vào đất ở (không mở rộng sang toàn bộ các loại đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác). Các giải pháp hoàn thiện được xây dựng trên nền tảng hệ thống văn bản của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 trước thời điểm Luật Đất đai mới được ban hành.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu so sánh về cơ chế đăng ký giao dịch bất động sản điện tử; nghiên cứu chuyên sâu về quyền tặng cho QSDĐ của các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đánh giá tác động sau khi các quy định sửa đổi của Luật Đất đai mới đi vào thực tiễn xét xử.

Giá trị tham khảo

  • Đối với nghiên cứu sinh, học viên cao học và sinh viên luật: Là tài liệu tham khảo chuyên khảo về lý luận quyền tài sản, hợp đồng tặng cho và chế định quyền sử dụng đất ở trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
  • Đối với giảng viên và cơ sở đào tạo luật: Cung cấp khung lý thuyết, tư liệu so sánh quốc tế và phân tích thực tiễn án lệ phục vụ giảng dạy môn Luật Đất đai, Luật Dân sự và Kỹ năng giải quyết án dân sự.
  • Đối với cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước (Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường): Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn phục vụ việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đăng ký biến động đất đai.
  • Đối với cơ quan xét xử, công chứng và thi hành án: Hỗ trợ Thẩm phán, Công chứng viên và Chấp hành viên trong việc nhận diện bản chất tranh chấp, xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà đất, và tháo gỡ vướng mắc trong thi hành bản án tuyên vô hiệu một phần.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất ở được định vị như thế nào trong hệ thống khái niệm tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015?
Theo Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản gồm 4 hình thái: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. QSDĐ ở được xác định là một quyền tài sản trị giá được bằng tiền, tồn tại độc lập với quyền sở hữu đại diện của Nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng thực hiện các giao dịch dân sự và thương mại, bao gồm quyền tặng cho.

2. Bản chất pháp lý của hợp đồng tặng cho QSDĐ ở có đặc điểm gì khác biệt so với các giao dịch chuyển quyền khác?
Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các học thuyết pháp lý, tặng cho QSDĐ ở là hợp đồng không có đền bù, mang tính chất chuyển giao quyền theo ý chí tự nguyện của bên tặng cho và phải được bên nhận đồng ý nhận. Ngay cả khi có điều kiện ràng buộc, điều kiện đó không được coi là khoản thanh toán ngang giá mà là cam kết nhằm hiện thực hóa mục đích của bên tặng cho.

3. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp phức tạp về tặng cho QSDĐ ở cấp cho hộ gia đình là gì?
Nguyên nhân chủ yếu do Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình thường không ghi rõ danh sách các thành viên có chung quyền sử dụng. Khi một hoặc một số thành viên đại diện thực hiện việc tặng cho, các thành viên khác không đồng ý đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, gây khó khăn lớn cho việc xác định phần quyền và phân chia tài sản thực tế.

4. Mối quan hệ giữa QSDĐ ở và nhà ở trên đất được xử lý như thế nào trong các vụ việc tặng cho?
QSDĐ ở và nhà ở, công trình xây dựng là một khối bất động sản gắn liền không thể tách rời về mặt vật chất. Tuy nhiên, về mặt pháp lý có trường hợp QSDĐ thuộc về một chủ thể nhưng nhà ở lại thuộc sở hữu của chủ thể khác, dẫn đến vướng mắc khi chỉ tặng cho nhà mà không tặng cho đất hoặc ngược lại, khiến Tòa án gặp khó khăn trong việc công nhận hiệu lực hợp đồng.

5. Luận án khảo sát kinh nghiệm pháp luật của những quốc gia nào về sở hữu và tặng cho bất động sản?
Luận án khảo sát và so sánh quy định của Pháp (Điều 893, 894 BLDS Pháp), Đức (German Law of Contract), Liên bang Nga, Nhật Bản (BLDS Nhật Bản), Thái Lan (Điều 541 BLDS Thái Lan), Trung Quốc (Luật Sở hữu tài sản năm 2007, Điều 146, 147), cùng các học thuyết pháp lý của Anh và Hoa Kỳ.

Kết luận

Luận án "Tặng cho quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay" là công trình nghiên cứu chuyên sâu về mặt lý luận và thực tiễn đối với chế định tặng cho QSDĐ ở trong bối cảnh thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013. Tác giả đã làm sáng tỏ bản chất của QSDĐ ở với tính cách là một quyền tài sản đặc thù trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn pháp lý và thực tiễn xét xử tranh chấp liên quan đến chủ thể hộ gia đình và tài sản gắn liền với đất. Các định hướng và kiến nghị do luận án đề xuất cung cấp cơ sở khoa học xác đáng cho việc tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật tại Việt Nam.