Chương 1: Một số vấn dé lý luận về hop đẳng chuyễn nhượng quyển sỡ dụng ait Chương 2: Quy định pháp luật Việt Nam về hop đồng chuyỄn nhượng quyển sử đụng đất & ‘Chueng 3: Một số bit cập pháp luật và phương hướng hoàn thiện pháp luật vé hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở CHUONG 1. NHỮNG VAN ĐỀ LY LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHUONG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 11.Khái niệm quyền sử đụng đắt ¢ Quyền nữ dụng đất ở chi khác quyền sở đụng các loại đất khác ð mục dich sử dang đất Do vây trong nội dàng này, người viết Tuân sẽ tap trung phân tích các đặc trứng bên chất cia quyén sử dung dit và két hợp với khả niệm đất ở để xây dụng khái niêm “quyển sử đóng; Xét dusi góc đồ quan đm chính tị, Đăng xác định "Q5DĐ là mét loại tài in và hàng héa đặc biệt nhưng không phat là quyển sở hind”). Việc xác định QSDĐ. không phải là quyền sở hữu có thể xuất phát từ quan điển pháp li về quyền sỡ dụng 1à mất rong ba quyền năng của quyển sở hữu “Xi dưới gốc đồ pháp, chun 6 dinh ngấa chính thúc náo vi QSDĐ ngoài quy đánh tá Điều 105 va Điều 115 Bộ luật Dân sự GILDS) nfm 2015 xác định QSDD là một loi quyén ti sin, quyên tả săn là một loại ti sân từ đó suy luận ra OSDP là “it oat sá: ii thờa nhận quyền nữ dụng đất là ti sân, cũng đẳng nghĩa với việc phi xác cánh "chủ sở hữu ải sâu" đó.
Theo qhy định pháp luật nước tạ quyền sở hiếu đất chỉ thuộc một chủ thể duy nhất là toàn din Do vậy tất cã các quyển liên quan din đất đều phải xuất phát từ chủ sở hồu hoặc được chỗ sở hữu cho pháp thông qua dai diện ch sở hữu là Nhà nước. Truờng hop quyền nữ đụng dit đã được tách bit thành ti sản và trở thành đổi tượng cia giao dich din my thi việc xác din chủ sở hữu đối với qguyễn sử dụng dit cổ y nghĩa rấ lớn trong việc dim bảo các quyển cia người sử đụng đất "Bên cạnh đó khí xác định QSDĐ là mét loại tai sẵn và hàng hóa đặc bit, có thé thấy nội ding của Luật Dat dai năm 2013 đã thi chế hỏa được tinh đặc biết cia QSDB, G6 là “Nha nước guy inh quyển và ngÌĩa vụ cũa NSDĐ phù hợp với nh thức giao dit cho tu đất công nhận OSDD, ngiễn gée sir ng đất và ngiữa vụ tài chính cia NSDB" (Điễu 20). QSDĐ mặc đã ñược trao cho NSDĐ song quyển và "Nghi quyt sổ 19.NG/TW/nghy 31/20/2012 của Bộ:ngự Tang wong § (Khoi 3) vỀ tấp tự ima chán: sch pup tắt vì dit ai song diddy ranh oan in công Cuộc ua, tạo nên tng de độn ấm 2020 "ước ta cơ bin gdhành nước ông ngưệp theo hướng iện dat 6 "nghĩa vụ của mỗi NSDB khác nhu sổ khác nhan phụ thuộc vào việc xác đnh SDD đõ là si; nguồn gic của QSDĐ như thổ nào, nghĩa vụ ti chính má ho thục hiện tương văng với hình thúc giao đất hạ cho thuê đất Luật Đất đi nim 2013 không có khái niệm cụ thé về dit ở mã chỉ quy định đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, rong đất ở gầm: Đất ở tri nông thôn và dit 6 trì a5 thi, Khai niệm đất ở được hướng dn ci tất hơn tei Phụ lục 601 ban hành kim theo Thông tư số 392014/TEBTNMT, “Dat là đất để ny đơn nhà ö các công trình phục vụ cho đời sống ấn hẳn với nhà ở trong cùng mốt tha đắt thuộc lửm dân cư (kd cả trường hợp vườn. ao sẵn liễn với nhà & riéng lồ) đã được sống nhữn là đắtö, Đắtở bao giim đắt ð tại nông thôn đất tạ đồ thị Thường hop đắt ở có kết hop sử đìng vào mục dich sản xuất lanh doanh pha ning nghiệp (lễ cả nhà chưng cư cô mục dich hỗn hợp) thi ngoài việc thông ké theo xe dich đắt ở phải thẳng kế cá muc dich phat la sản xuất lanh doanh phí nông nghiệp Ngoài rá kha niệm dit ở công được nhiễu công tình khoa hoe xây dụng trong đó có thể kễ din tác ga Nguyễn Thủy Trang đã xây dụng khá niệm đất ở rong khoa học luật đân mự * Đắt 6 là loại đắt ding đễ xây chong các công hình phục vụ đồi sống sinh hoạt sa cánhân, các thành viên trong hỗ gia dinh bao gẫn nhà ở và các công tình liên quan như vườn ao.
nằm trong Huôn viên Ki đắt được xác Ảnh là đắt theo qug inh cũa pháp luật Tiong giao dich dân aụ đắt ở là đốt trọng được chhyễn giao sừng với quyên sử dng đất ð" 2 “Từ những phântích trên, khổ niệm quyén sở dạng đất ð được tác giã xây dmg như sau Giyằn sic chong tie là ngằn tài sân grin vn ede và là dds tượng cũa các giao cách din sc Người s ng đắt ở cô quyễn chhyễn quyẫn cử dụng đấtở cho người khác theo quy dinh của pháp luật 'Nguẫn Thủy Tag C017), Hop ang chốn nượng pen sĩ ng ae 6 theo pháp it Mt Neo hiện "hành Ln ngôn ý tạng 33 7 12. Khái niệm và yếu tố cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sir dung dit “Theo quy định tạ Điễu 388 BLDS năm 2015: "Hop đổng là sự thỏa thiên giữa các bên về việc xác lập, tay đãi hoặc chẩm đứt quyễn ng]ữa vụ đôn ar Bin chất của hợp đồng a tha thuận, nhưng không phãi sự thỏ thuận nào của các bin cũng là hợp đồng Sự thôn thuận phi tao lập mot hộ qua pháp lý mới được coi là hop đẳng Hệ quả pháp lý được hiễ là s tạo lập, thay đổi hay chim dit mot qguyễn loi (và nghĩa vụ din sơ tương img). Một thia thuận được coi là hop đồng, cân 1à một tong những nguồn gốc phát ảnh cũn ngiữa vụ din mx (agi vụ pháp tý phát sinh từ ý chi của chủ thổ) cả về mất chủ quan va khách quan Co thể thấy hợp đông chuyển nhượng quyển sở dụng đất là phương tiền pháp ý cho hoạt đồng chuyỄn nhượng quyén sử dạng đất Chuyển nhường quyền sở đụng dita sự chuyển dich QSDB từ người có QSDĐ hop phép rang người khác theo mốt trình tự thủ tue, đều kiện do pháp luật din sơ và pháp luật vé dit đai quy dinh Theo da, người có QSDĐ (người chuyển nhường) có nghĩa vụ chuyển giao dit và quyền nữ dụng dit cho người được chuyển nhượng SDD (người nhân chuyển nhượng), còn người nhân chuyên nhượng QSD có nghĩa ve trã in cho người chuyển nhương và có quyén kai thie các lợi ích từ đất Ngoài se các bin trong giao dich chuyển nhượng QSDĐ phi thực hiện nghia vụ về thu, lệ phi cho Nhà nước theo quy nh cia pháp luật Co ba ytổ tạo nên ay khác biệt cơ bên giữa hoạt đồng chuyỄn nhượng quyên sử đăng dit với các hoat ding chuyển quyin sở dạng dit khác, bao gầm: ) nự chuyển gro cùng lúc dit với quyên sở dụng đất i) có đồn bù được iễu hiện bằng giáchuyễn nhượng i tinh không hoán i ca ti sin chuyễn giao, ngu chuyển nhương không còn bit xy mối liên hé nào với đất và quyén sử đụng dit Trong đó, yêu tổ () 1a đặc kim cơ bản của tit cé các hoạt động chuyỄn quyền sỡ dung dit nổi chung, yêu tổ @®) 6 thé gập trong hoạt động thuê hoặc chuyển nhượng, yêu tổ (i) cổ thể gặp trong gto dich chuyển nhượng, ting cho và chuyển đỗ quyin sử đụng đất Chỉ riêng có host động chuyén nhượng quyền sử dụng đất mới thể hiện diy đã ba đặc điểm trên, vi đây cũng la đặc trong của quan hệ mua bán từ sin. Khi nghién oi vé hoạt đồng 8 chuyển nhương quyên sỡ dụng đất, đều tao nên sự khác iệt chính La Gi) và Gi), giá ca và th không hoàn lá của ti sin Điễu này có ý ngiĩa rất lớn trênthục ấn, bối ôi giao dich chuyển nhương quyén sử đụng dit hoàn thành, người chuyển nhường sẽ không con bắt kỳ mi iên hệ nào với dit và quyên sử dung đắt ‘Vé khái niệm HĐCNQSDĐ, Điêu 697 Bộ luậtDân sự năm 2005 quy định: “Hop “đẳng chyẫn nhương any sit ching đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đó bin chyễn nhượng quyên sử ng đất chuyẫn giao đất và quyền sie dụng đất cho bên nhận chyẫn nhượng còn bên nhận chryễn nhương trả hỗn cho bên chuyẫn nhương theo quy dh của Bộ luậtnày và pháp luật về đắt đa" "Bộ luật din nự năm 2015 không quy định êng về mối oai hợp đẳng về quyên sử dạng đất Điệu 500 BLDS 2015 đơn ra khá niệm: “Hop đồng về guyển sử ng Ade là ar hôn thuận giữa các bên thưo đồ người sử dụng đất chuyển đỗ, chagrin hương cho td, cho thuê lại tăng cho, thể chấp, góp vẫn quyển sử dụng đắt hoặc thực hiện quyễn khác theo guy di của Luật đắt đi cho bên fa.
bên fa thức hiện anyén ngiấn vụ theo hop đồng với người sử dụng đắt”. Bộ tuật din sw 2015 đã bô quy inh các hop 4 quyền nữ đụng dit như: chuyển nhương ting cho, chuyển đổ, thể chấp. thay vào đ là quy đính hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung Tuy nhiên, quy định hợp đồng về quyên sở dụng đất tại Điễu 500 Bồ luật Din “znăm 2015 mới chi mang tinh chất ất kê các quan hệ chuyển quyền nữ dng dit theo pháp luật dit da hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của ting Hình thie chuyển quyên sử dụng đất Vé mắt thục tiến việc thiêu vắng khả niễm chuyển nhương quyền sở dung dit có thể làm người áp dụng pháp luậtbị nhậm Tấn. Hiên nay, pháp luật Việt Nam vấn chua có quy định cụ thể về khái niệm hop đồng chuyển nhượng quyên sử dụng dit ở.