Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1. Mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản của hơ ̣p đồ ng Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến giao lƣu dân sự, kinh doanh, thƣơng mại. Trong đó hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà ở là những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến nhất. Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc.
Trên cơ sở khái niệm này, chúng ta thấy rằng trƣớc nhất hợp đồng là một hành vi pháp lý đặc biệt: sự thoả thuận giữa các bên. Hành vi pháp lý chính là sự thể hiện ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Tính chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay nhiều ngƣời. Còn mục đích của hợp đồng: mỗi bên theo đuổi những lợi ích riêng của mình.
Hợp đồng là kết quả của sự dung hoà các lợi ích đối lập nhau[32, tr4]. Điề u 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh ̣ về khái niê ̣m hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau : “Hơ ̣p đồ ng là sƣ̣ thỏa thuâ ̣n giƣ̃a các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổ i hoă ̣c chấ m dƣ́t quyề n , nghĩa vụ dân sự”. Nếu hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên thì thoả thuận chính là sự thống nhất ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên làm phát sinh một loại hệ quả pháp lý đặc biệt: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ.
Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí. Các quy phạm pháp luật về hợp đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này. Điề u 389 của Bộ luật 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh ̣ về nguyên tắ c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau :“ Viê ̣c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ phải tuân theo các nguyên tắ c sau đây: 1. Tƣ̣ do giao kế t hơ ̣p đồ ng nhƣng không đƣơ ̣c trái pháp luật, đa ̣o đƣ́c xã hô ̣i; 2.
Tƣ̣ nguyê ̣n, bình đẳng, thiê ̣n chi,́ hơ ̣p tác, trung thƣ̣c và ngay thẳ ng.” Các nguyên tắc này sẽ phải đƣợc thể hiện rất rõ trong nội dung hợp đồng và đặc biệt là trong thủ tục thực hiện những hợp đồng đó. Các bên tự do xác định nội dung của hợp đồng. Các quy định về trật tự công chỉ đƣợc áp dụng trong các trƣờng hợp ngoại lệ. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.
Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở “Nhà ở là một loại tài sản có đặc điểm khác với các loại tài sản khác , không chỉ về giá tri ̣ của tài sản mà còn về trình tự thủ tục xác lập quyề n sở hữu , quyề n và nghiã vụ của các bên trong giao di ̣ch dân sự liên quan đế n nhà ở. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong Pháp lệnh nhà ở, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005. Theo những quy định này, hợp đồng mua bán nhà ở cũng đƣợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Nhƣ vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Việc thoả thuận nội dung hợp đồng phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là một vấn đề rất quan trọng. Đó chính là một sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền sở hữu, chấm dứt quyền sở hữu của bên bán và xác lập quyền sở hữu của bên mua.
Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn. Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chính là giao dịch dân sự. Có thể đi từ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản để hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở và hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣ sau : "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán" (điều 428, Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005) Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo một hình thức và thủ tục đƣợc pháp luật cho phép.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển nhƣợng theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là trình tự những công việc mà các bên chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có các nội dung nhƣ: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhƣợng; giá chuyển nhƣợng; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền của ngƣời thứ ba đối với đất chuyển nhƣợng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực và phải đƣợc đăng ký. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.
Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần đƣợc hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng bất động sản bao gồm cả thị trƣờng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất. Nhiều điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản nh ƣ Luật Đất đai với Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản , Bộ luật Dân sự. kể cả những luật đƣợc thông qua trong một kỳ họp Quốc hội.
Viê ̣c xây dựng và thông qua luật hiện nay chƣa thƣ̣c sƣ̣ dƣ̣a trên yế u tố hàng đầ u là quyề n lơ ̣i của ngƣời dân và còn phục vụ quá nhiều cho công tác quản lý. Chúng ta cũng chƣa có một hệ thống pháp luật thống nhất để điều chỉnh các mặt của thị trƣờng bất động sản. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trƣờng bất động sản muốn đƣợc phát triển lành mạnh thì hệ thống pháp luật về bất động sản cần đáp ứng đƣợc yêu cầu của xã hội cũng nhƣ của cơ quan quản lý. Nhìn từ góc độ xã hội , quy định của pháp luật cần đáp ứng những tiêu chí sau đây: - Công khai, minh bạch; - Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất; - Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý; - Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử của nhân dân.
Về phía ngƣời quản lý cũng có những yêu cầu đối với quy định của pháp luật nhƣ: - Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác; - Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng; - Phân công rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm túc, chính xác. Nhƣ vậy, yêu cầu về sự thống nhất của quy định pháp luật là yêu cầu chung cho các đối tƣợng. Đáp ứng đƣợc yêu cầu này thì ngƣời tham gia giao dịch, cơ quan làm thủ tục cũng nhƣ ngƣời quản lý đều thuận lợi khi thực hiện quyền, nghĩa vụ cũng nhƣ nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Chính thủ tục chƣa thuận tiện, thiếu tính thống nhất đã dẫn đến việc ngại tiếp xúc với cơ quan nhà nƣớc, trốn tránh các thủ tục theo quy định của ngƣời dân.
Việc mua bán trao tay đã trở thành một thói quen của ngƣời dân khi mua bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Mua bán trao tay đƣơng nhiên 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đơn giản cho các bên mua, bán nhƣng mang tính rủi ro cao, đặc biệt là cho ngƣời mua. Nó có thể dẫn đến hiện tƣợng lừa đảo, hoặc phát sinh tranh chấp sau này và dẫn đến những mất ổn định, trật tự trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.