Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cung cấp cái nhìn sâu sắc.

• Tác giả: Nguyễn Thị Phương Hoa
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Hữu Nghị
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 1.1. MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG
• 1.2. KHÁI NIỆM THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 1.2.1. Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở
• 1.2.2. Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở; VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA
• 2.1. Thực trạng các quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2. Thực trạng quy định chung của pháp luật về bất động sản
• 2.3. Thực trạng quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở
• 2.4. Thực trạng quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.5. Thực tiễn thi hành pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các vấn đề đặt ra
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 3.1. Thống nhất về giấy tờ xuất trình, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế
• 3.2. Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung hợp đồng
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về quy định pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Những quy định này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc thống nhất các quy định này là cần thiết để tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và thuận lợi cho các giao dịch. Theo Bộ luật Dân sự và các luật liên quan, các giao dịch này phải tuân thủ những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua và bên bán.

1.1. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở

Thủ tục mua bán nhà ở là trình tự các bước mà bên mua và bên bán cần thực hiện để hoàn tất giao dịch. Theo quy định, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.

1.2. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một chủ thể sang chủ thể khác. Thủ tục này cũng cần phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm việc lập hợp đồng và thực hiện các bước chứng thực cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

II. Vấn đề và thách thức trong quy định pháp luật về mua bán nhà ở

Mặc dù có nhiều quy định pháp luật liên quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong việc thực hiện. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự không đồng bộ giữa các quy định pháp luật, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng. Nhiều người dân vẫn gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục do thiếu thông tin hoặc do quy trình phức tạp. Điều này không chỉ gây lãng phí thời gian mà còn làm tăng chi phí cho các bên tham gia giao dịch.

2.1. Những vướng mắc trong thủ tục mua bán nhà ở

Thủ tục mua bán nhà ở thường gặp phải nhiều vướng mắc, từ việc chuẩn bị hồ sơ đến việc thực hiện các bước chứng thực. Nhiều người dân không nắm rõ quy trình, dẫn đến việc phải quay lại nhiều lần với các cơ quan chức năng, gây tốn kém thời gian và chi phí.

2.2. Thách thức trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không kém phần phức tạp. Nhiều quy định chồng chéo và thiếu rõ ràng khiến cho người dân khó khăn trong việc thực hiện quyền của mình. Việc thiếu thông tin và sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng cũng là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng này.

III. Phương pháp thống nhất quy định pháp luật về mua bán nhà ở

Để giải quyết những vấn đề hiện tại, việc thống nhất quy định pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Các cơ quan chức năng cần xem xét lại các quy định hiện hành, loại bỏ những điểm chồng chéo và bổ sung những quy định còn thiếu. Việc này không chỉ giúp đơn giản hóa thủ tục mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình.

3.1. Đề xuất cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng. Cần xây dựng một quy trình rõ ràng, đơn giản và dễ hiểu để người dân có thể dễ dàng thực hiện.

3.2. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan chức năng

Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng là rất quan trọng trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần có cơ chế thông tin liên lạc hiệu quả để đảm bảo rằng các bên liên quan có thể dễ dàng tiếp cận thông tin và hỗ trợ lẫn nhau.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về quy định pháp luật

Việc nghiên cứu và ứng dụng các quy định pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã cho thấy nhiều kết quả tích cực. Nhiều địa phương đã áp dụng các quy định mới để cải cách thủ tục hành chính, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền của mình. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục theo dõi và đánh giá để có những điều chỉnh kịp thời.

4.1. Kết quả thực hiện quy định pháp luật

Nhiều địa phương đã thực hiện thành công việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đã giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong các giao dịch.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học kinh nghiệm từ thực tiễn cho thấy rằng việc cải cách quy định pháp luật cần phải dựa trên nhu cầu thực tế của người dân. Cần lắng nghe ý kiến của người dân và các bên liên quan để có những điều chỉnh phù hợp.

V. Kết luận và tương lai của quy định pháp luật về mua bán nhà ở

Việc thống nhất quy định pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Cần có những bước đi cụ thể để cải cách và hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình. Tương lai của quy định pháp luật này sẽ phụ thuộc vào sự nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc cải cách và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.

5.1. Định hướng phát triển quy định pháp luật

Định hướng phát triển quy định pháp luật cần phải hướng tới việc tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và thuận lợi cho các giao dịch bất động sản. Cần có sự đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng.

5.2. Tầm quan trọng của việc cải cách pháp luật

Cải cách pháp luật không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là đòn bẩy quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân. Theo ước tính từ các cơ quan quản lý nhà nước, trong giai đoạn 2000 - 2007, có đến khoảng 65% đến 70% các giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại các đô thị lớn từng diễn ra trên thị trường không chính thức dưới dạng mua bán trao tay. Nguyên nhân cốt lõi bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ, phân tán và chồng chéo giữa hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Sự chia tách giữa Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã tạo ra nhiều rào cản hành chính phức tạp.

Mục tiêu cụ thể của công trình nghiên cứu là làm rõ cơ sở lý luận, khoa học và thực tiễn của việc thống nhất quy định pháp luật về thủ tục chuyển dịch hai loại tài sản gắn liền này. Luận văn tập trung khảo sát quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam từ thời kỳ phong kiến đến năm 2008, đồng thời so sánh với kinh nghiệm lập pháp của các quốc gia trên thế giới. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, hướng tới giải pháp tinh giản thủ tục hành chính, cắt giảm khoảng 35% đến 50% thời gian giải quyết hồ sơ cho người dân và triệt tiêu 100% các xung đột pháp lý về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên ba trụ cột lý thuyết pháp lý căn bản. Thứ nhất là Lý thuyết quyền tài sản và sự thống nhất của bất động sản liền thổ, khẳng định nhà ở và đất ở là một chỉnh thể vật chất không thể tách rời theo tinh thần của Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005. Thứ hai là Lý thuyết giao dịch dân sự và quyền tự do hợp đồng được quy định tại Điều 388 và Điều 389 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhấn mạnh nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng và thiện chí trong việc xác lập các cam kết tài sản. Thứ ba là Học thuyết quản lý hành chính tư pháp đối với bất động sản, tập trung vào vai trò của công chứng, chứng thực và đăng ký công quyền.

Khung lý thuyết của đề tài làm rõ 4 khái niệm pháp lý chủ chốt:

1. Bất động sản liền thổ: Đất đai cùng các công trình kiến trúc gắn liền mật thiết với đất.
2. Thủ tục mua bán nhà ở: Trình tự pháp lý chuyển giao quyền sở hữu nhà ở theo Điều 93 Luật Nhà ở năm 2006.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Trình tự chuyển giao quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai năm 2003.
4. Hiệu lực chuyển giao quyền: Thời điểm quyền sở hữu và quyền sử dụng được pháp luật bảo hộ chính thức trước bên thứ ba.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn tiếp cận nguồn dữ liệu thứ cấp gồm hơn 150 văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ lịch sử (từ năm 1945 đến năm 2008) cùng hệ thống dữ liệu thực chứng từ các cơ quan đăng ký nhà đất và tổ chức hành nghề công chứng.

Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu mục đích (purposive sampling) để khảo cứu có hệ thống 06 đạo luật điển hình điều chỉnh giao dịch bất động sản qua các giai đoạn lịch sử Việt Nam và 02 hệ thống luật thực định tiêu biểu của Cộng hòa Pháp và Vương quốc Thái Lan. Phương pháp phân tích luật học so sánh, phương pháp lịch sử và phương pháp tổng hợp chứng minh được lựa chọn nhằm bóc tách nguồn gốc chia tách thể chế giữa nhà và đất, từ đó luận giải nguyên nhân gốc rễ của sự thiếu đồng bộ. Toàn bộ quá trình thu thập và xử lý dữ liệu được thực hiện chặt chẽ trong khung thời gian nghiên cứu kéo dài 24 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành đã chỉ ra 3 phát hiện mang tính then chốt:

Thứ nhất, tồn tại sự xung đột nghiêm trọng về thời điểm xác lập hiệu lực hợp đồng giữa các văn bản luật. Theo Luật Nhà ở năm 2006, quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, theo Luật Đất đai năm 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan tài nguyên môi trường. Sự chênh lệch này tạo ra một khoảng trống pháp lý nguy hiểm kéo dài từ 15 đến 30 ngày, khiến quyền lợi của bên mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất bị đặt trong trạng thái bấp bênh.

Thứ hai, thủ tục hành chính bị phân tán qua quá nhiều đầu mối quản lý. Để hoàn tất một giao dịch chuyển nhượng nhà đất, người dân phải trải qua ít nhất 04 cơ quan chức năng khác nhau: tổ chức công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cơ quan thuế và Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Thời gian xử lý hồ sơ thực tế thường bị kéo dài từ 25 đến 45 ngày làm việc, vượt gấp đôi so với khung thời hạn 20 ngày được quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thứ ba, sự thiếu thống nhất trong cơ chế quản lý đã đẩy tỷ lệ giao dịch ngầm lên mức báo động. Ước tính có trên 60% giao dịch nhà đất tại một số địa phương không thực hiện thủ tục đăng ký trước bạ sang tên, gây thất thu từ 20% đến 30% nguồn thu ngân sách từ thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ, đồng thời phát sinh hàng nghìn vụ tranh chấp dân sự phức tạp mỗi năm.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những bất cập nêu trên xuất phát từ tư duy quản lý hành chính chuyên ngành bị chia cắt: cơ quan xây dựng quản lý công trình nhà ở, trong khi cơ quan tài nguyên môi trường quản lý đất đai. Việc ban hành luật xuất phát từ góc độ thuận tiện cho cơ quan quản lý nhà nước thay vì lấy quyền lợi của người dân làm trung tâm.

Ngược dòng lịch sử, từ Quốc triều hình luật thời Lê (Điều 366, Điều 384), Hoàng Việt luật lệ năm 1812 cho đến Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 (Điều 506, Điều 883, Điều 890), pháp luật Việt Nam luôn coi ruộng đất và nhà cửa là một thể thống nhất, bắt buộc lập văn tự và thị thực tại cùng một cấp thẩm quyền. Kinh nghiệm từ Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp (Điều 517 - 526, Điều 1582) và Bộ luật Dân sự - Thương mại Thái Lan cũng chứng minh rằng việc gộp chung quy trình mua bán bất động sản vào một thủ tục duy nhất giúp giảm thiểu 80% rủi ro pháp lý cho các bên.

Các dữ liệu nghiên cứu về sự phân rã thủ tục này có thể được trình bày rõ nét thông qua biểu đồ luồng quy trình đối chiếu, so sánh giữa mô hình thủ tục phân tán 4 bước hiện nay với mô hình liên thông một cửa tích hợp.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung khổ pháp lý và tạo thuận lợi tối đa cho người dân trong giao dịch bất động sản, luận văn đưa ra 4 giải pháp trọng tâm:

1. Hợp nhất quy chuẩn pháp luật về giao dịch bất động sản liền thổ: Đề nghị Quốc hội và Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, sửa đổi Bộ luật Dân sự theo hướng xác lập nguyên tắc nhà ở và đất ở gắn liền tạo thành một đối tượng giao dịch thống nhất. Mục tiêu loại bỏ hoàn toàn 100% sự mâu thuẫn về thời điểm chuyển giao quyền giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, hoàn thành trong giai đoạn 12 đến 18 tháng tới.
2. Chuẩn hóa mô hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất "một sổ": Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng tích hợp biểu mẫu đăng ký, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cấp đổi, sang tên từ 30 ngày xuống tối đa 15 ngày làm việc trước năm 2010.
3. Thiết lập cơ chế liên thông điện tử một cửa giữa Công chứng – Thuế – Đăng ký đất đai: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo xây dựng quy chế phối hợp liên ngành, cho phép chia sẻ dữ liệu số địa chính và thuế, ấn định thời hạn xác định nghĩa vụ tài chính không quá 03 đến 05 ngày làm việc.
4. Minh bạch hóa cơ chế định giá và giám sát giao dịch thanh toán: Bộ Tài chính và hệ thống ngân hàng thương mại cần ban hành cơ chế khuyến khích thanh toán qua ngân hàng đối với 100% giao dịch nhà đất hợp pháp, từng bước xóa bỏ tình trạng khai báo giá hai mức để trốn thuế, giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thêm khoảng 25% đến 35%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung nghiên cứu mang giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng:

1. Cơ quan lập pháp và cơ quan hoạch định chính sách: Các chuyên viên, nhà làm luật thuộc Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng có thể sử dụng các luận cứ lịch sử và luật học so sánh trong công trình để phục vụ việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
2. Công chứng viên, Thẩm phán và Luật sư hành nghề: Cung cấp giải pháp nhận diện rủi ro pháp lý trong hợp đồng mua bán nhà đất, xác định chính xác thời điểm có hiệu lực của giao dịch nhằm giải quyết thấu đáo các vụ án tranh chấp quyền sở hữu và hợp đồng vô hiệu.
3. Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Luật: Nguồn tài liệu tham khảo phong phú về lịch sử lập pháp Việt Nam từ thế kỷ 15 đến thế kỷ 21 cùng phương pháp nghiên cứu luật so sánh trong lĩnh vực luật tư.
4. Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản: Hướng dẫn nhận diện đầy đủ trình tự pháp lý chuẩn xác, giúp tối ưu hóa thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và bảo đảm an toàn pháp lý cho các dự án thương mại.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao việc chia tách thủ tục mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại gây rủi ro lớn?
Do nhà ở luôn gắn liền trên đất, nếu thủ tục bị tách rời, bên mua có thể được công nhận quyền sở hữu nhà tại thời điểm công chứng nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất do chưa đăng ký biến động. Tình trạng này khiến khoảng 15% - 20% các giao dịch gặp trở ngại khi xử lý tài sản thế chấp hoặc phát sinh tranh chấp.

2. Điểm vênh lớn nhất giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2006 về hiệu lực hợp đồng là gì?
Điều 93 Luật Nhà ở năm 2006 quy định quyền sở hữu chuyển giao từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Trong khi đó, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 xác định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi hoàn thành đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

3. Pháp luật thời kỳ phong kiến Việt Nam giải quyết vấn đề mua bán nhà đất ra sao?
Quốc triều hình luật (Điều 366, Điều 384) và Luật Gia Long đều quy định mua bán điền sản phải lập văn khế, có chữ ký của người làm chứng và xác nhận của quan trưởng địa phương. Toàn bộ nhà cửa và ruộng vườn gắn liền được ghi nhận chung trong một văn tự duy nhất.

4. Pháp luật Cộng hòa Pháp có kinh nghiệm gì nổi bật trong quản lý giao dịch bất động sản?
Theo Điều 517 đến 526 Bộ luật Dân sự Pháp, đất đai và công trình xây dựng gắn liền đều là bất động sản do bản chất. Quyền sở hữu chuyển dịch thống nhất thông qua một công chứng thư duy nhất và có hiệu lực ngay khi các bên đạt được thỏa thuận hợp pháp.

5. Người dân thực hiện mua bán trao tay bất động sản phải đối mặt với những hậu quả pháp lý nào?
Giao dịch mua bán trao tay vi phạm quy định bắt buộc về hình thức công chứng và đăng ký trước bạ. Do đó, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu 100%, bên mua không được cấp Giấy chứng nhận và hoàn toàn mất quyền khi tài sản bị kê biên thi hành án.

Kết luận

• Luận văn đã chứng minh tính tất yếu khách quan và yêu cầu cấp bách của việc thống nhất quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
• Hệ thống hóa toàn diện quá trình phát triển của chế định hợp đồng bất động sản trong lịch sử pháp luật Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế, khẳng định tính liên kết hữu cơ không thể tách rời giữa đất và tài sản trên đất.
• Chỉ rõ những bất cập nội tại trong hệ thống pháp luật thực định giai đoạn 2003 - 2008, đặc biệt là sự mâu thuẫn về thời điểm có hiệu lực và sự phân tán trong quy trình quản lý hành chính.
• Đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện về hoàn thiện văn bản luật, liên thông thủ tục hành chính một cửa, hướng tới mục tiêu giảm 50% thời gian xử lý hồ sơ cho xã hội.
• Đóng góp nền tảng lý luận quan trọng phục vụ công cuộc cải cách hành chính và cải cách tư pháp trong lĩnh vực đất đai và nhà ở tại Việt Nam.

Trong lộ trình tiếp theo, các cơ quan chức năng cần khẩn trương hiện thực hóa mô hình cơ sở dữ liệu địa chính - nhà ở dùng chung và chuẩn hóa quy chuẩn công chứng điện tử. Hãy tham khảo và trích dẫn luận văn này để làm giàu thêm các luận cứ khoa học cho các nghiên cứu và dự án lập pháp về thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1. Mô ̣t số nguyên tắ c cơ bản của hơ ̣p đồ ng Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến giao lƣu dân sự, kinh doanh, thƣơng mại. Trong đó hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà ở là những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến nhất. Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc.

Trên cơ sở khái niệm này, chúng ta thấy rằng trƣớc nhất hợp đồng là một hành vi pháp lý đặc biệt: sự thoả thuận giữa các bên. Hành vi pháp lý chính là sự thể hiện ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Tính chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay nhiều ngƣời. Còn mục đích của hợp đồng: mỗi bên theo đuổi những lợi ích riêng của mình.

Hợp đồng là kết quả của sự dung hoà các lợi ích đối lập nhau[32, tr4]. Điề u 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh ̣ về khái niê ̣m hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau : “Hơ ̣p đồ ng là sƣ̣ thỏa thuâ ̣n giƣ̃a các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổ i hoă ̣c chấ m dƣ́t quyề n , nghĩa vụ dân sự”. Nếu hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên thì thoả thuận chính là sự thống nhất ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý. Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên làm phát sinh một loại hệ quả pháp lý đặc biệt: Hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ.

Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí. Các quy phạm pháp luật về hợp đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này. Điề u 389 của Bộ luật 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] dân sƣ̣ năm 2005 quy đinh ̣ về nguyên tắ c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ nhƣ sau :“ Viê ̣c giao kế t hơ ̣p đồ ng dân sƣ̣ phải tuân theo các nguyên tắ c sau đây: 1. Tƣ̣ do giao kế t hơ ̣p đồ ng nhƣng không đƣơ ̣c trái pháp luật, đa ̣o đƣ́c xã hô ̣i; 2.

Tƣ̣ nguyê ̣n, bình đẳng, thiê ̣n chi,́ hơ ̣p tác, trung thƣ̣c và ngay thẳ ng.” Các nguyên tắc này sẽ phải đƣợc thể hiện rất rõ trong nội dung hợp đồng và đặc biệt là trong thủ tục thực hiện những hợp đồng đó. Các bên tự do xác định nội dung của hợp đồng. Các quy định về trật tự công chỉ đƣợc áp dụng trong các trƣờng hợp ngoại lệ. Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.

Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở “Nhà ở là một loại tài sản có đặc điểm khác với các loại tài sản khác , không chỉ về giá tri ̣ của tài sản mà còn về trình tự thủ tục xác lập quyề n sở hữu , quyề n và nghiã vụ của các bên trong giao di ̣ch dân sự liên quan đế n nhà ở. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong Pháp lệnh nhà ở, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005. Theo những quy định này, hợp đồng mua bán nhà ở cũng đƣợc hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Nhƣ vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán.

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Việc thoả thuận nội dung hợp đồng phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là một vấn đề rất quan trọng. Đó chính là một sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền sở hữu, chấm dứt quyền sở hữu của bên bán và xác lập quyền sở hữu của bên mua.

Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn. Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chính là giao dịch dân sự. Có thể đi từ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản để hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở và hơ ̣p đồ ng chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣ sau : "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán" (điều 428, Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ năm 2005) Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo một hình thức và thủ tục đƣợc pháp luật cho phép.

Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng, còn bên nhận chuyển nhƣợng trả tiền cho bên chuyển nhƣợng theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là trình tự những công việc mà các bên chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có các nội dung nhƣ: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhƣợng; giá chuyển nhƣợng; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền của ngƣời thứ ba đối với đất chuyển nhƣợng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực và phải đƣợc đăng ký. Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.

Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần đƣợc hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế thị trƣờng, trong đó có thị trƣờng bất động sản bao gồm cả thị trƣờng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất. Nhiều điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản nh ƣ Luật Đất đai với Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản , Bộ luật Dân sự. kể cả những luật đƣợc thông qua trong một kỳ họp Quốc hội.

Viê ̣c xây dựng và thông qua luật hiện nay chƣa thƣ̣c sƣ̣ dƣ̣a trên yế u tố hàng đầ u là quyề n lơ ̣i của ngƣời dân và còn phục vụ quá nhiều cho công tác quản lý. Chúng ta cũng chƣa có một hệ thống pháp luật thống nhất để điều chỉnh các mặt của thị trƣờng bất động sản. 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thị trƣờng bất động sản muốn đƣợc phát triển lành mạnh thì hệ thống pháp luật về bất động sản cần đáp ứng đƣợc yêu cầu của xã hội cũng nhƣ của cơ quan quản lý. Nhìn từ góc độ xã hội , quy định của pháp luật cần đáp ứng những tiêu chí sau đây: - Công khai, minh bạch; - Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất; - Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý; - Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử của nhân dân.

Về phía ngƣời quản lý cũng có những yêu cầu đối với quy định của pháp luật nhƣ: - Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác; - Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng; - Phân công rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm túc, chính xác. Nhƣ vậy, yêu cầu về sự thống nhất của quy định pháp luật là yêu cầu chung cho các đối tƣợng. Đáp ứng đƣợc yêu cầu này thì ngƣời tham gia giao dịch, cơ quan làm thủ tục cũng nhƣ ngƣời quản lý đều thuận lợi khi thực hiện quyền, nghĩa vụ cũng nhƣ nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Chính thủ tục chƣa thuận tiện, thiếu tính thống nhất đã dẫn đến việc ngại tiếp xúc với cơ quan nhà nƣớc, trốn tránh các thủ tục theo quy định của ngƣời dân.

Việc mua bán trao tay đã trở thành một thói quen của ngƣời dân khi mua bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng. Mua bán trao tay đƣơng nhiên 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đơn giản cho các bên mua, bán nhƣng mang tính rủi ro cao, đặc biệt là cho ngƣời mua. Nó có thể dẫn đến hiện tƣợng lừa đảo, hoặc phát sinh tranh chấp sau này và dẫn đến những mất ổn định, trật tự trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.