Đánh Giá Tình Hình Chuyển Nhượng và Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả Giai Đoạn 2017 - 2019

Luận văn thạc sĩ phân tích hay đánh giá tình hình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Phạm Tiến Thắng
• Người hướng dẫn: PGS. Đàm Xuân Vận
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Nhượng và Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả (2017-2019)
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả

Đánh giá chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả giai đoạn 2017-2019 là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh phát triển đô thị và kinh tế tại địa phương. Nghiên cứu này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về tình hình thực tế mà còn chỉ ra những vấn đề tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền này. Đặc biệt, việc nắm bắt thông tin về giá trị quyền sử dụng đất và các quy định pháp lý liên quan là rất cần thiết.

1.1. Ý Nghĩa Của Đề Tài Nghiên Cứu

Đề tài này mang lại cái nhìn sâu sắc về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả, từ đó giúp các cơ quan chức năng có cơ sở để cải thiện công tác quản lý đất đai.

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu

Mục tiêu chính là đánh giá thực trạng chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này tại Cẩm Phả.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù có nhiều quy định pháp lý, nhưng việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả vẫn gặp nhiều khó khăn. Các vấn đề như thiếu hiểu biết về quy trình, thủ tục và sự phức tạp trong các quy định pháp luật là những thách thức lớn. Điều này ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân.

2.1. Những Khó Khăn Trong Quy Trình Chuyển Nhượng

Nhiều người dân chưa nắm rõ các bước cần thiết để thực hiện chuyển nhượng, dẫn đến việc không thực hiện đúng quy định pháp luật.

2.2. Tình Hình Thị Trường Bất Động Sản Tại Cẩm Phả

Thị trường bất động sản tại Cẩm Phả đang trong giai đoạn phát triển, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.

III. Phương Pháp Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Để đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học và thực tiễn. Việc thu thập dữ liệu từ các cơ quan chức năng và phỏng vấn người dân là rất quan trọng. Các phương pháp này giúp cung cấp cái nhìn tổng quan và chi tiết về quy định chuyển nhượng đất đai.

3.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu

Sử dụng các phương pháp điều tra, phỏng vấn và thu thập số liệu từ các cơ quan nhà nước để có được thông tin chính xác về tình hình chuyển nhượng.

3.2. Phân Tích Dữ Liệu

Phân tích dữ liệu thu thập được để đánh giá thực trạng và đưa ra các nhận định về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Kết quả nghiên cứu cho thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả giai đoạn 2017-2019 có nhiều biến động. Sự gia tăng nhu cầu về đất đai đã dẫn đến nhiều giao dịch, nhưng cũng bộc lộ nhiều vấn đề trong quản lý. Việc đánh giá giá trị quyền sử dụng đất là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

4.1. Tình Hình Chuyển Nhượng Tại Các Phường

Đánh giá cụ thể về tình hình chuyển nhượng tại các phường trung tâm cho thấy sự khác biệt trong mức độ thực hiện và hiểu biết của người dân.

4.2. Những Kết Quả Đạt Được

Nghiên cứu đã chỉ ra những kết quả tích cực trong việc thực hiện quyền sử dụng đất, nhưng cũng cần khắc phục nhiều tồn tại.

V. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có các giải pháp đồng bộ từ chính sách đến thực tiễn. Việc cải cách thủ tục hành chính và tăng cường tuyên truyền về quy định pháp luật là rất quan trọng. Điều này sẽ giúp người dân dễ dàng hơn trong việc thực hiện quyền của mình.

5.1. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính

Cần đơn giản hóa các thủ tục để người dân có thể thực hiện quyền chuyển nhượng một cách dễ dàng và nhanh chóng.

5.2. Tăng Cường Tuyên Truyền Pháp Luật

Tổ chức các buổi tuyên truyền để nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và quy trình chuyển nhượng.

VI. Kết Luận Và Tương Lai Của Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả có nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, cần có sự quan tâm hơn nữa từ các cơ quan chức năng để giải quyết các vấn đề tồn tại. Tương lai của chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào việc cải cách và nâng cao hiệu quả quản lý.

6.1. Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản tại Cẩm Phả sẽ tiếp tục phát triển nếu các vấn đề về quản lý và quy định được giải quyết.

6.2. Đề Xuất Chính Sách Hỗ Trợ

Cần có các chính sách hỗ trợ để khuyến khích người dân thực hiện quyền chuyển nhượng một cách hợp pháp và hiệu quả.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2019, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, chứng kiến sự gia tăng đáng kể các hoạt động chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các phường trung tâm. Với tổng diện tích tự nhiên 38.652,4 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 57% và đất phi nông nghiệp chiếm 34%, nhu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng cao. Thành phố có dân số khoảng 155.800 người với mật độ 463 người/km², tạo áp lực lớn lên quỹ đất và công tác quản lý đất đai.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại 6 phường trung tâm gồm Cẩm Bình, Cẩm Thạch, Cẩm Thủy, Cửa Ông, Quang Hanh và Cẩm Sơn; khảo sát mức độ hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về các quy định pháp luật liên quan; đồng thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. Nghiên cứu có phạm vi thời gian từ 2017 đến 2019, tập trung tại các phường trung tâm thành phố Cẩm Phả, nơi có mật độ dân cư cao và hoạt động kinh tế sôi động.

Ý nghĩa của nghiên cứu không chỉ nằm ở việc cung cấp số liệu cụ thể về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ mà còn góp phần hoàn thiện chính sách quản lý đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Qua đó, nghiên cứu hỗ trợ cải cách thủ tục hành chính về đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tập trung vào quyền sử dụng đất như một loại tài sản đặc biệt. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

1. Lý thuyết quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản đặc biệt, phát sinh trong quan hệ sử dụng đất, được pháp luật bảo hộ và có thể chuyển nhượng, tặng cho theo quy định. Lý thuyết này làm rõ các điều kiện, hình thức và nguyên tắc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, đồng thời phân tích tác động của các quy định pháp luật đến hoạt động chuyển nhượng.

2. Mô hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản: Mô hình này tập trung vào vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai, bao gồm quy hoạch, đăng ký, cấp giấy chứng nhận, kiểm soát thị trường bất động sản chính quy và phi chính quy. Mô hình cũng đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ như dân số, quy hoạch đô thị, nhận thức pháp luật của người dân và cán bộ quản lý.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu gồm: quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, quản lý đất đai, thị trường bất động sản, và thủ tục hành chính về đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu nghiên cứu bao gồm:

• Số liệu thứ cấp: Thu thập từ các báo cáo của UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, các Thông tư và Nghị định hướng dẫn thi hành.

• Số liệu sơ cấp: Thu thập qua khảo sát, phỏng vấn trực tiếp với người dân và cán bộ quản lý tại 6 phường nghiên cứu. Phương pháp điều tra ngẫu nhiên được áp dụng với mẫu gồm các hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giai đoạn 2017-2019.

Phương pháp phân tích sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu. Các bảng biểu và biểu đồ được xây dựng để minh họa kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo từng phường, từng năm. Phân tích định tính được thực hiện dựa trên ý kiến phỏng vấn nhằm làm rõ nguyên nhân, khó khăn và đề xuất giải pháp.

Timeline nghiên cứu kéo dài trong 3 năm (2017-2019), phù hợp với giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013, đảm bảo tính cập nhật và thực tiễn của dữ liệu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tổng số hồ sơ chuyển nhượng tại 6 phường trong giai đoạn 2017-2019 là 2.617 hồ sơ với tổng diện tích chuyển nhượng khoảng 1.273 m². Phường Cẩm Sơn dẫn đầu với 709 hồ sơ (chiếm khoảng 27%), tiếp theo là Cẩm Bình với 613 hồ sơ (23,4%) và Quang Hanh với 474 hồ sơ (18,1%). Phường Cửa Ông có số hồ sơ thấp nhất với 130 hồ sơ (5%). Sự phân bố không đồng đều này phản ánh mức độ phát triển kinh tế và thu hút đầu tư khác nhau giữa các phường.

2. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất: Hoạt động tặng cho QSDĐ diễn ra khá hạn chế với tổng số 157 hồ sơ trong 3 năm, chiếm khoảng 6% so với chuyển nhượng. Diện tích đất tặng cho cũng nhỏ hơn nhiều so với chuyển nhượng, cho thấy hình thức tặng cho chưa phổ biến và có thể bị hạn chế bởi các quy định pháp luật hoặc nhận thức của người dân.

3. Hiểu biết về pháp luật đất đai: Qua khảo sát, khoảng 70% cán bộ quản lý và 55% người dân tại các phường nghiên cứu có hiểu biết cơ bản về quy trình, điều kiện chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 30-45% chưa nắm rõ các thủ tục, dẫn đến việc thực hiện chưa đúng quy định, gây khó khăn trong quản lý và tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

4. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ: Gia tăng dân số trung bình 2,5%/năm, sự phát triển các khu đô thị mới và quy hoạch dân cư đã thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng đất. Ngoài ra, các yếu tố như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu thông tin minh bạch và thị trường bất động sản phi chính quy cũng ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động chuyển nhượng, tặng cho.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại các phường trung tâm thành phố Cẩm Phả diễn ra sôi động, phản ánh nhu cầu phát triển kinh tế, dịch vụ và đô thị hóa nhanh chóng. Sự tập trung hồ sơ chuyển nhượng tại các phường như Cẩm Sơn, Cẩm Bình và Quang Hanh phù hợp với vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng phát triển và tiềm năng du lịch, công nghiệp than.

Tuy nhiên, tỷ lệ hồ sơ tặng cho thấp cho thấy hình thức này chưa được phổ biến rộng rãi, có thể do các quy định pháp luật còn hạn chế hoặc người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền lợi và thủ tục. Mức độ hiểu biết pháp luật chưa đồng đều giữa cán bộ và người dân cũng là nguyên nhân dẫn đến việc thực hiện thủ tục chưa đúng quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý.

So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại Cẩm Phả tương tự các đô thị công nghiệp ven biển khác, nơi đô thị hóa nhanh kéo theo nhu cầu đất đai tăng cao. Tuy nhiên, việc quản lý còn nhiều thách thức do thị trường bất động sản phi chính quy và thủ tục hành chính chưa thực sự thuận tiện.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng và tặng cho theo từng phường, biểu đồ tròn phân bố tỷ lệ hồ sơ theo hình thức chuyển nhượng và tặng cho, cùng bảng tổng hợp mức độ hiểu biết pháp luật của người dân và cán bộ quản lý.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, điều chỉnh quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ nhằm giảm bớt các bước phức tạp, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ. Mục tiêu giảm thời gian xử lý hồ sơ xuống còn dưới 15 ngày, áp dụng trong vòng 1 năm, do UBND thành phố phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện.

2. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Tổ chức các lớp tập huấn, hội thảo cho cán bộ quản lý và người dân về quyền và nghĩa vụ trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. Mục tiêu nâng cao nhận thức pháp luật lên trên 80% trong 2 năm tới, do Sở Tư pháp và UBND các phường chủ trì.

3. Xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai điện tử: Triển khai hệ thống đăng ký, quản lý QSDĐ trực tuyến, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tra cứu, đăng ký giao dịch đất đai. Mục tiêu hoàn thành trong 3 năm, do Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị công nghệ thông tin thực hiện.

4. Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm: Thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ để ngăn chặn thị trường bất động sản phi chính quy, đảm bảo quyền lợi người dân và nguồn thu ngân sách. Mục tiêu giảm 30% các vi phạm trong 2 năm, do Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND các phường thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Nghiên cứu cung cấp số liệu thực tiễn và phân tích sâu sắc giúp nâng cao hiệu quả quản lý, hoàn thiện chính sách và thủ tục hành chính.

2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ về thị trường chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại Cẩm Phả, từ đó đưa ra quyết định đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

3. Người dân và hộ gia đình sử dụng đất: Nắm bắt kiến thức pháp luật, quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ để thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng quy định, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

4. Các nhà nghiên cứu và học giả trong lĩnh vực quản lý đất đai, phát triển đô thị: Tài liệu tham khảo quý giá về thực trạng, phương pháp nghiên cứu và giải pháp quản lý đất đai tại một đô thị công nghiệp ven biển của Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
   Chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất giao quyền sử dụng đất cho người khác thông qua hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, theo quy định pháp luật. Ví dụ, một hộ gia đình bán đất cho hộ khác và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

2. Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất?
   Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Đây là các điều kiện bắt buộc để đảm bảo giao dịch hợp pháp.

3. Tại sao số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ thấp hơn chuyển nhượng?
   Nguyên nhân do tặng cho thường liên quan đến quan hệ gia đình, có thể bị hạn chế bởi các quy định pháp luật và nhận thức của người dân. Ngoài ra, thủ tục tặng cho có thể phức tạp hơn và ít phổ biến trong giao dịch thương mại.

4. Thủ tục đăng ký chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ gồm những bước nào?
   Thủ tục bao gồm lập hợp đồng có công chứng, nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, kiểm tra hồ sơ, cấp giấy chứng nhận mới và cập nhật biến động đất đai. Thời gian xử lý thường từ 10-30 ngày tùy địa phương.

5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả quản lý chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ?
   Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường tuyên truyền pháp luật, xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử và kiểm tra xử lý vi phạm. Ví dụ, triển khai đăng ký trực tuyến giúp giảm thời gian và chi phí cho người dân.

Kết luận

• Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại 6 phường trung tâm thành phố Cẩm Phả diễn ra sôi động với hơn 2.600 hồ sơ trong 3 năm, tập trung chủ yếu tại các phường Cẩm Sơn, Cẩm Bình và Quang Hanh.
• Tặng cho QSDĐ còn hạn chế, chiếm tỷ lệ thấp so với chuyển nhượng, phản ánh nhận thức và quy định pháp luật còn nhiều rào cản.
• Mức độ hiểu biết pháp luật của người dân và cán bộ quản lý chưa đồng đều, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và thực hiện quyền sử dụng đất.
• Các yếu tố như gia tăng dân số, quy hoạch đô thị và thủ tục hành chính phức tạp là những nguyên nhân chính tác động đến hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, tăng cường tuyên truyền, xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử và kiểm soát thị trường nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-3 năm, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng để cập nhật dữ liệu và hoàn thiện chính sách.

Call to action: Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp, đảm bảo quyền lợi và phát triển bền vững thị trường đất đai tại thành phố Cẩm Phả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất.

Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng. Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến.

Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, tặng cho của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ. Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014; Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015; Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3 ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; 1.

Các văn bản dưới Luật Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ; Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ; Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế; Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014); LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương; Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017; 1. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.

Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009) 1. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs, 2006) 1. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật.

Dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.

Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất * Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.