Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên" được nghiên cứu sinh Ngô Thị Hồng Ánh thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Nguyễn Quang Tuyến, bảo vệ năm 2023 thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế (mã số 9.38.01.07).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt quan trọng, vừa là địa bàn phân định ranh giới lãnh thổ, vừa là tư liệu sản xuất và môi trường sinh sống của con người. Tại Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được duy trì, trong đó người sử dụng đất được trao quyền khai thác và thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định. Hội nghị Trung ương 5 Khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 xác định rõ định hướng tiếp tục đổi mới cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Trong các chủ thể tham gia thị trường, tổ chức kinh tế là đối tượng sử dụng diện tích đất lớn, giá trị cao và trực tiếp khai thác đất đai như một nguồn lực sản xuất hoặc một loại hàng hóa kinh doanh kiếm lời. Tuy nhiên, hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế còn tồn tại nhiều khoảng trống, thiếu tính đồng bộ và liên thông giữa Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020. Thực tiễn thi hành bộc lộ nhiều bất cập như sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN), sự gia tăng tranh chấp hợp đồng đặt cọc hoặc ủy quyền chuyển nhượng, tình trạng thâu tóm đất đai thông qua chuyển nhượng vốn, cổ phần hoặc liên doanh, gây thất thoát ngân sách.

Luận án lựa chọn tỉnh Thái Nguyên làm địa bàn nghiên cứu thực tiễn điển hình. Đây là trung tâm kinh tế - xã hội của vùng trung du miền núi phía Bắc và vùng Việt Bắc, có tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ 6 cả nước vào năm 2021, thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn như Samsung, Masan, Vingroup, TNG. Hoạt động chuyển đổi số và phát triển hạ tầng tại Thái Nguyên đặt ra nhu cầu cấp thiết về giải quyết các vướng mắc pháp lý và thực thi giao dịch đất đai của tổ chức kinh tế.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, từ đó đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện khung pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

Để đạt được mục đích trên, luận án xác định 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, làm rõ các khái niệm, mục đích, ý nghĩa và các yếu tố tác động đến giao dịch này.
  2. Phân tích các vấn đề lý luận về pháp luật điều chỉnh CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, bao gồm khái niệm, đặc điểm, nội dung, cấu trúc và các yếu tố chi phối.
  3. Đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên, chỉ ra kết quả đạt được, hạn chế, bất cập và nguyên nhân.
  4. Đề xuất các định hướng và nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế cùng các biện pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Luận án tập trung vào quan điểm, đường lối của Đảng về chính sách, pháp luật đất đai; hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại tỉnh Thái Nguyên; cùng kinh nghiệm pháp luật của một số quốc gia.
  • Phạm vi nội dung: Nghiên cứu dưới góc độ chuyên ngành Luật Kinh tế, tập trung vào các chế định cốt lõi: chủ thể, đối tượng, điều kiện, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức, hiệu lực giao dịch, trình tự, thủ tục hành chính và xử lý vi phạm pháp luật. Luận án không đi sâu vào chế định giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hay Trọng tài do giới hạn dung lượng.
  • Phạm vi chủ thể: Giới hạn ở tổ chức kinh tế là các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp, không tập trung vào hợp tác xã do tính chất tương trợ nội bộ, không mang tính điển hình về mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận.
  • Phạm vi không gian: Thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập tư liệu và đánh giá thực tiễn áp dụng từ năm 2015 đến năm 2023.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu quốc tế

Các học giả quốc tế đã tiếp cận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới nhiều giác độ:

  • Ko Saihong (1998) trong Land and Land Use Rights Ownership in China phân tích cấu trúc sở hữu đất đai tại Trung Quốc (sở hữu tập thể ở nông thôn và sở hữu nhà nước ở đô thị), chỉ ra việc công nhận quyền chuyển nhượng đất với thời hạn 40 năm cho tổ chức kinh tế từ năm 1988, đồng thời kiến nghị phân định rõ bản chất pháp lý của QSDĐ đô thị.
  • Ronit Levine-Schnur và Avigail Ferdman (2015) trong On the Just Distribution of Land Use Rights phân tích cơ chế phân bổ QSDĐ tại Canada thông qua đấu thầu và đấu giá nhằm bảo đảm tính minh bạch, hạn chế tham nhũng và đối xử thiên vị của cơ quan công quyền, liên hệ với pháp luật của một số nước châu Âu.
  • Gregory M. Stein (2006) trong Acquiring Land Use Rights in Today's China: A Snapshot from on the Ground nghiên cứu thị trường bất động sản Trung Quốc, phân tích điều kiện nhà đầu tư phải hoàn thành ít nhất 25% khối lượng xây dựng dự án mới được phép chuyển nhượng QSDĐ cho bên thứ ba.
  • Randolph (2007) trong The New Chinese Property Law - A Real Estate Practitioner's Perspective làm rõ thời hạn giao đất tại Trung Quốc (40-50 năm đối với thương mại, công nghiệp; tối đa 70 năm đối với đất ở) và các chế tài nghiêm cấm việc đầu cơ giữ đất trống không triển khai dự án.
  • Stein (2007) trong The Chinese Land Use Right Is It Property phân tích sự phát triển của Hiến pháp năm 1982 (sửa đổi năm 1988) và Luật Quản lý đất đai Trung Quốc (sửa đổi năm 1998, 2004) trong việc xác định bản chất tài sản của QSDĐ.
  • Klein (2013) trong công trình Transfer of Land Use Rights in China: Results from a Survey of Rural Households in 8 Counties of Hebei Province sử dụng phương pháp khảo sát định lượng tại 8 huyện của tỉnh Hà Bắc để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch QSDĐ.

Các hướng nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam, các công trình nghiên cứu được chia thành các nhóm chủ đề:

  1. Về chế độ sở hữu đất đai: Các công trình của Đinh Xuân Thảo (2011), Trần Quốc Toản (2013), Nguyễn Quang Tuyến (2014), Nguyen Van Khanh (2013), Vũ Văn Phúc (2013), Phạm Văn Võ (2010, 2012) và ý kiến của GS. Đặng Hùng Võ (2023) đã luận giải cơ sở duy trì sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời yêu cầu phân tách QSDĐ thành một quyền tài sản độc lập thuộc sở hữu của người sử dụng đất để vận hành thuận lợi trong kinh tế thị trường. Phạm Duy Nghĩa (2004) phân tích kinh nghiệm "sở hữu kép" của Trung Quốc để gợi mở cho Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp & Viện Rosa Luxemburg (2011) tập trung vào việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
  2. Về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế: Phạm Duy Nghĩa (2002), Nguyễn Quang Tuyến (2003), Phạm Văn Võ (2003), Trần Quang Huy (2005, 2009), Lưu Quốc Thái (2009), Nguyễn Thị Nga (2010), Lê Văn Bình (2010), Nguyễn Thị Dung (2011), Nguyễn Ngọc Minh (2014, 2016) đã phân tích địa vị pháp lý, các quyền năng sử dụng đất và chỉ ra sự bất hợp lý, phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
  3. Về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bùi Thị Tuyết Mai (2006), Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011, 2012), Vũ Ngọc Hà (2012), Nguyễn Thị Kim Phượng (2022) phân tích các vướng mắc về thẩm quyền công chứng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng dự án, nghĩa vụ tài chính và rủi ro từ hợp đồng ủy quyền, đặt cọc.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về đất đai, chưa có công trình nào ở cấp độ luận án tiến sĩ nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về pháp luật CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong mối quan hệ liên thông đồng thời giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Đồng thời, chưa có công trình nào gắn kết hệ thống lý luận này với việc khảo sát, đánh giá thực tiễn thi hành tại một địa phương cụ thể có tốc độ phát triển công nghiệp nhanh như tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Luận án xây dựng trên nền tảng lý luận đa ngành, kết hợp luật học và kinh tế học:

  • Lý thuyết vật quyền (Property rights theory): Xác lập bản chất tài sản của quyền sử dụng đất, tách biệt quyền sở hữu tối cao của Nhà nước với quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
  • Lý thuyết quyền tự do kinh doanh: Bảo đảm quyền tự chủ của doanh nghiệp trong việc tiếp cận, tích tụ và dịch chuyển tư liệu sản xuất đất đai theo nhu cầu kinh doanh mà không bị can thiệp hành chính bất hợp lý.
  • Lý thuyết kinh tế thị trường và quy luật cung - cầu: Vận hành giao dịch CNQSDĐ như một thị trường thứ cấp để phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai.
  • Lý thuyết quản trị tốt (Good governance) và lý thuyết hài hòa hóa lợi ích: Cân bằng lợi ích giữa Nhà nước (nguồn thu ngân sách, quy hoạch), tổ chức kinh tế (tối ưu hóa lợi nhuận) và cộng đồng xã hội (việc làm, môi trường, an sinh).
  • Lý thuyết địa tô chênh lệch: Giải thích cơ chế hình thành giá trị gia tăng của đất đai qua đầu tư hạ tầng và thay đổi mục đích sử dụng.

Từ khung lý thuyết trên, tác giả định nghĩa:

Tổ chức kinh tế sử dụng đất là tổ chức được thành lập hợp pháp, thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật và vì mục tiêu lợi nhuận, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ để thực hiện hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể theo từng chương:

  • Chương 1: Phương pháp phân tích, diễn giải, so sánh, bình luận và tổng hợp tài liệu khoa học trong nước và quốc tế.
  • Chương 2: Phương pháp lịch sử, diễn giải, phân tích quy phạm pháp luật và tổng hợp lý thuyết để xây dựng hệ thống khái niệm, đặc điểm và yêu cầu điều chỉnh.
  • Chương 3: Phương pháp phân tích luật học so sánh, tổng hợp, quy nạp và khảo sát thực địa để đánh giá văn bản pháp luật hiện hành và số liệu thực tế thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
  • Chương 4: Phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp, dự báo để xây dựng hệ thống giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của Luận án

Chương 1 hệ thống hóa các nghiên cứu ở nước ngoài (Trung Quốc, Canada, các nước châu Âu) và trong nước về chế độ sở hữu đất đai, địa vị pháp lý của người sử dụng đất và pháp luật giao dịch CNQSDĐ. Tác giả chỉ ra những bài học kinh nghiệm quốc tế về việc kiểm soát thị trường đất đai qua đấu giá minh bạch, quy định điều kiện hoàn thành hạ tầng trước khi chuyển nhượng và phòng ngừa đầu cơ đất trống. Chương này cũng xác định rõ các câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu và khung lý thuyết chủ đạo xuyên suốt toàn bộ luận án.

Chương 2: Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chương 2 tập trung luận giải bản chất pháp lý của tổ chức kinh tế sử dụng đất và hoạt động CNQSDĐ:

  • Đặc trưng của tổ chức kinh tế sử dụng đất: Đất đai là tài sản được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh; mục đích sử dụng đất chủ yếu là tìm kiếm lợi nhuận; nhu cầu diện tích lớn và đa dạng (có thời hạn hoặc lâu dài); hoạt động chuyển nhượng luôn gắn liền với dự án đầu tư cụ thể (như phân lô bán nền, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp).
  • Phân loại tổ chức kinh tế sử dụng đất: Căn cứ cấu trúc vốn (doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác, doanh nghiệp có vốn ĐTNN) và căn cứ ngành nghề (kinh doanh bất động sản và không kinh doanh bất động sản).
  • Cấu trúc pháp luật điều chỉnh: Bao gồm các nhóm quy phạm về chủ thể tham gia giao dịch, điều kiện chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, trình tự thủ tục đăng ký biến động, nghĩa vụ tài chính và chế tài xử lý vi phạm.

Chương 3: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Chương 3 đánh giá chi tiết các quy định pháp luật hiện hành và thực tế áp dụng tại địa phương:

  • Về quy định pháp luật: Phân tích sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 và các luật liên quan về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với đất đai, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định về góp vốn bằng QSDĐ và việc chuyển nhượng cổ phần nhằm thâu tóm đất dự án. Chỉ ra sự phân biệt đối xử về quyền tiếp cận và chuyển nhượng đất đai giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
  • Về thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến thị trường bất động sản Thái Nguyên (sự hiện diện của các khu công nghiệp Yên Bình, Điềm Thụy, Sông Công...). Phân tích kết quả đạt được từ các giao dịch CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế, đóng góp vào ngân sách địa phương và thu hút dòng vốn đầu tư.
  • Hạn chế, vi phạm thực tế: Nhận diện các bất cập như việc chậm tiến độ triển khai dự án sau khi nhận chuyển nhượng, hiện tượng lách luật chuyển nhượng dự án dưới hình thức chuyển nhượng vốn góp/cổ phần để trốn thuế, sự phức tạp của các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng.

Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Chương 4 đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện:

  • Định hướng: Bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư; bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế; hoàn thiện cơ chế thị trường minh bạch.
  • Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật: Sửa đổi quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án có sử dụng đất; mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN; hoàn thiện quy định về định giá đất và nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng; quy định chặt chẽ cơ chế kiểm soát việc thâu tóm đất đai qua chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp doanh nghiệp.
  • Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Thái Nguyên: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, số hóa dữ liệu quản lý đất đai; tăng cường thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất sau chuyển nhượng; công khai quy hoạch và thông tin dự án đầu tư bất động sản để ngăn ngừa đầu cơ và tranh chấp.
Chương Tên chương trong luận án Nội dung trọng tâm
Chương 1 Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của Luận án Tổng quan nghiên cứu trong/ngoài nước; xác định khoảng trống; xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu.
Chương 2 Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Làm rõ khái niệm, đặc điểm tổ chức kinh tế sử dụng đất, bản chất giao dịch CNQSDĐ gắn với dự án và cấu trúc pháp luật.
Chương 3 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên Phân tích bất cập quy định hiện hành; đánh giá kết quả, vướng mắc, sai phạm trong giao dịch đất đai tại Thái Nguyên (2015-2023).
Chương 4 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên Đề xuất giải pháp sửa đổi luật và các biện pháp thực thi thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản trị đất đai tại Thái Nguyên.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định 7 điểm đóng góp mới về mặt khoa học lý luận và thực tiễn:

  1. Tiếp cận liên ngành kinh tế học - luật học: Vận dụng lý thuyết vật quyền, tự do kinh doanh và kinh tế thị trường kết hợp với đặc thù chế độ sở hữu toàn dân để giải mã toàn diện các khái niệm, bản chất pháp lý của quan hệ CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
  2. Xác định vai trò điều hòa cung - cầu: Nhận diện tầm quan trọng của thị trường CNQSDĐ thứ cấp đối với việc tăng cường quyền tự chủ của doanh nghiệp, từ đó yêu cầu cắt giảm thủ tục hành chính phức tạp đang là điểm nghẽn của hoạt động đầu tư.
  3. Làm rõ tính đặc thù gắn liền với dự án đầu tư: Chứng minh quyền CNQSDĐ của tổ chức kinh tế luôn gắn với các hình thức dự án cụ thể (như phân lô bán nền, chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án, đất khu công nghiệp), đồng thời phân tích sự khác biệt về địa vị pháp lý giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN.
  4. Nghiên cứu gắn với địa bàn cụ thể: Nhận diện các yếu tố tác động đặc thù tại tỉnh Thái Nguyên (trung tâm vùng Việt Bắc, sức ép tăng trưởng công nghiệp, sự chỉ đạo của chính quyền địa phương), làm rõ những mặt tích cực cần phát huy và các tồn tại cần loại bỏ.
  5. Đánh giá trong bối cảnh biến động kinh tế - pháp lý: Phân tích tác động của các yếu tố dịch bệnh, biến động kinh tế và yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý nhằm giải quyết dứt điểm các giao dịch tồn đọng, trái pháp luật kéo dài.
  6. Bổ sung và hoàn thiện hệ thống lý luận chuyên ngành: Xây dựng khung lý thuyết đồng bộ (vật quyền, quản trị tốt, hài hòa lợi ích) đặt trong mối liên thông giữa Luật Đất đai với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư.
  7. Giá trị ứng dụng thực tiễn: Cung cấp cơ sở khoa học cho các cơ quan lập pháp hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) và cung cấp tài liệu tham khảo cho lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên trong chỉ đạo, quản lý giao dịch đất đai của tổ chức kinh tế.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của luận án: Do giới hạn về dung lượng và tính chất chuyên sâu của đề tài cấp tiến sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế, luận án không nghiên cứu toàn diện mảng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tại Tòa án và Trọng tài thương mại. Đồng thời, phạm vi chủ thể của luận án đã loại trừ loại hình hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã để tập trung chuyên sâu vào các loại hình doanh nghiệp kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận.
  • Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả xác định các công trình tiếp sau sẽ mở rộng nghiên cứu cơ chế tài phán và giải quyết tranh chấp đất đai của tổ chức kinh tế, cũng như đánh giá tác động sau khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành.

Giá trị tham khảo

Luận án mang lại giá trị tham khảo rõ rệt cho nhiều đối tượng:

  • Cơ quan lập pháp và cơ quan hoạch định chính sách: Cung cấp luận cứ khoa học để sửa đổi, hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, điều kiện kinh doanh bất động sản và kiểm soát chuyển nhượng vốn gắn với đất đai.
  • Chính quyền địa phương và cơ quan quản lý tỉnh Thái Nguyên: Là tài liệu tham khảo chuyên môn về quy trình thẩm định, quản lý, giám sát các giao dịch đất đai của tổ chức kinh tế, ngăn ngừa thất thoát ngân sách và hạn chế tranh chấp trên địa bàn.
  • Cơ sở đào tạo, giảng viên và nghiên cứu sinh: Phục vụ công tác giảng dạy, học tập chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản tại các trường đại học và viện nghiên cứu pháp lý.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định đối tượng tổ chức kinh tế sử dụng đất gồm những chủ thể nào?

Theo phân tích của luận án, tổ chức kinh tế sử dụng đất bao gồm các loại hình doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH một thành viên, công ty TNHH hai thành viên trở lên, công ty cổ phần, công ty hợp danh) được thành lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam, có hoạt động kinh doanh thường xuyên nhằm mục tiêu lợi nhuận và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển QSDĐ. Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả không tập trung vào hợp tác xã do tính tương trợ xã viên.

2. Sự khác biệt cơ bản giữa CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và cá nhân, hộ gia đình là gì?

Điểm khác biệt cốt lõi được luận án chỉ ra là giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế luôn có quy mô diện tích lớn, giá trị tài sản cao, được hạch toán vào chi phí sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và thường gắn liền trực tiếp với việc thực hiện một dự án đầu tư cụ thể (như dự án phát triển nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp, dự án thương mại dịch vụ), chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật chuyên ngành.

3. Những hạn chế pháp lý nào trong giao dịch CNQSDĐ được luận án chỉ ra?

Luận án chỉ ra sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai 2013 với Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản; sự bất bình đẳng về quyền tiếp cận và chuyển nhượng đất giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN; khe hở trong việc lách luật thâu tóm đất dự án qua mua bán cổ phần/phần vốn góp; và tình trạng gia tăng tranh chấp phức tạp từ hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng.

4. Tại sao tỉnh Thái Nguyên được lựa chọn làm địa bàn khảo sát thực tiễn?

Thái Nguyên là trung tâm kinh tế vùng Việt Bắc, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao (đứng thứ 6 cả nước năm 2021) và thu hút dòng vốn đầu tư lớn từ các tập đoàn đa quốc gia và tập đoàn lớn trong nước (Samsung, Masan, Vingroup, TNG). Sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp và dự án đô thị tại đây tạo ra thực tiễn giao dịch đất đai sôi động, vừa phát sinh kết quả tích cực vừa bộc lộ đầy đủ các vướng mắc pháp lý điển hình.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Ngô Thị Hồng Ánh là công trình khoa học chuyên khảo nghiên cứu có hệ thống và toàn diện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Bằng việc kết hợp các khung lý thuyết vật quyền, kinh tế thị trường và quản trị tốt với phân tích thực tiễn tại tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015–2023, luận án đã làm rõ bản chất giao dịch đất đai gắn liền với dự án đầu tư và các bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành. Những định hướng và giải pháp do luận án đề xuất có giá trị khoa học và ứng dụng thiết thực cho việc hoàn thiện thể chế quản lý đất đai và nâng cao hiệu lực thực thi pháp luật tại địa phương.