Đề án khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai thành phố Đà Lạt, Lâm Đồng giai đoạn 2020-2023

Nghiên cứu thực trạng khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, phân tích cơ cấu thu và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Cửu Thị Thu Trâm
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Hữu Ngữ
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Thực trạng khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng
• Loại tài liệu: Đề án tốt nghiệp thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan nguồn thu tài chính từ đất đai tại TP

Đất đai là nguồn lực kinh tế đặc biệt quan trọng của thành phố Đà Lạt. Quản lý tài chính đất đai tạo động lực cho tăng trưởng địa phương. Trong giai đoạn 2020-2023, cơ cấu thu từ đất bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế phí liên quan. Tổng thu ngân sách từ đất đai của thành phố trong thời kỳ này đạt xấp xỉ 3.446 tỷ đồng. Nguồn thu này đóng góp tỷ trọng đáng kể vào tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng. Năm 2022 ghi nhận mức thu cao nhất với hơn 1.065 tỷ đồng. Nguồn lực tài chính từ đất giúp chính quyền nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị. Cơ quan quản lý nhà nước triển khai đồng bộ các chính sách tài chính theo Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn. Các văn bản pháp lý quy định rõ căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình và tổ chức. Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tạo ra sự sôi động cho các giao dịch quyền sử dụng đất. Thành phố từng bước hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất gắn liền với kế hoạch phát triển kinh tế dài hạn. Dù gặp nhiều biến động kinh tế vĩ mô, các khoản thu từ đất vẫn bảo đảm nguồn lực chủ chốt cho đầu tư công.

1.1. Khung pháp lý điều chỉnh nguồn thu tài chính đất đai

Hệ thống pháp luật đất đai tạo nền tảng vững chắc cho việc quản lý ngân sách. Luật Đất đai năm 2013 xác lập bảy khoản thu tài chính trực tiếp từ đất. Các khoản này gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Bên cạnh đó, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 bổ sung cơ chế khai thác giá trị quỹ đất. Cơ chế này hỗ trợ triển khai các dự án hạ tầng đối tác công tư hiệu quả. Nghị quyết 55/2010/QH12 quy định chính sách miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp nhằm hỗ trợ sản xuất. Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng ban hành bảng giá đất định kỳ làm căn cứ tính thuế và thu nghĩa vụ tài chính tại thành phố Đà Lạt.

1.2. Cơ cấu các khoản thu ngân sách từ đất đai

Nguồn thu từ đất tại Đà Lạt phân chia thành các nhóm rõ rệt. Nhóm thứ nhất là tiền thu khi nhà nước giao quyền sử dụng đất. Nhóm thứ hai gồm tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền một lần. Doanh nghiệp và tổ chức kinh tế nộp phần lớn tiền thuê đất trên địa bàn. Hộ gia đình và cá nhân đóng góp chủ yếu qua tiền sử dụng đất khu dân cư. Nhóm thứ ba tập trung vào các khoản thuế phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản. Thuế suất thu nhập cá nhân cố định 2% trên giá chuyển nhượng mỗi giao dịch. Ngoài ra, thành phố trích lập Quỹ phát triển đất địa phương theo luật định. Quỹ này phục vụ giải phóng mặt bằng và kiến tạo các quỹ đất sạch mới.

II. Phân tích nguồn thu tài chính từ đất đai tại TP

Tổng nguồn thu ngân sách từ đất đai biến động mạnh qua các năm. Năm 2020 ghi nhận nguồn thu ổn định trước làn sóng dịch bệnh. Năm 2021 chứng kiến đà suy giảm do các hạn chế đi lại và giao dịch bất động sản trầm lắng. Năm 2022 phục hồi mạnh mẽ và đạt đỉnh với 1.065 tỷ đồng. Tuy nhiên, đà tăng trưởng không duy trì liên tục sang năm 2023. Tiền thuê đất dao động rõ rệt, chiếm tỷ trọng từ 3,31% đến 5,83% tổng thu tài chính đất đai. Các tổ chức kinh tế luôn chiếm thị phần áp đảo trong số thu tiền thuê đất. Ngược lại, nguồn thu từ khu vực hộ gia đình cá nhân còn rất khiêm tốn. Sự biến động này phản ánh mức độ phụ thuộc lớn vào chu kỳ thị trường bất động sản. Công tác quản lý đất đai tại đơn vị cấp phường còn bộc lộ nhiều điểm nghẽn. Hồ sơ địa chính cập nhật chưa đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế vẫn diễn ra phổ biến. Năng lực định giá đất cụ thể chưa theo kịp biến động giá thị trường. Những rào cản này làm suy giảm tiềm năng thu ngân sách nhà nước.

2.1. Biến động thu ngân sách và cơ cấu tiền thuê đất

Số liệu giai đoạn 2020-2023 cho thấy quy mô thu ngân sách có sự trồi sụt rõ nét. Tỷ lệ tiền thuê đất đạt mức thấp nhất vào năm 2021 với 3,31%. Sau đó chỉ số này tăng vọt lên 5,83% vào năm 2022. Tỷ lệ này tiếp tục giữ ổn định ở mức 5,82% trong năm 2023. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ du lịch và thương mại là đối tượng đóng góp chính. Ngược lại, khoản thu từ hộ cá nhân biến động thất thường và chiếm tỷ trọng không đáng kể. Năm 2021 ghi nhận mức nộp cá nhân chỉ đạt mức sàn tối thiểu. Sự sụt giảm cục bộ này bắt nguồn từ việc gián đoạn chuỗi kinh doanh do dịch bệnh. Việc hồi phục vào năm 2022 khẳng định sức bật của nhóm tổ chức doanh nghiệp.

2.2. Những tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý thu

Nhiều bất cập quản lý nhà nước xuất hiện rõ tại cấp cơ sở. Đơn vị cấp phường gặp khó khăn trong việc rà soát nguồn gốc đất đai. Việc kiểm tra tình trạng sử dụng đất thực tế còn lỏng lẻo. Hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định chưa được xử lý triệt để. Khoảng chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước và giá giao dịch thực tế vẫn rất cao. Nhiều bên tham gia giao dịch cố tình kê khai giá thấp để trốn nghĩa vụ thuế cá nhân. Công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền giao đất kéo dài. Thủ tục hành chính liên ngành giữa thuế, tài nguyên và kho bạc đôi khi bị tắc nghẽn. Điều này gây thất thoát nguồn thu tiềm năng cho ngân sách.

III. Giải pháp khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai TP

Chính quyền địa phương cần tiến hành đồng bộ nhiều nhóm giải pháp căn cơ. Trước hết, thành phố cần hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai kỹ thuật số. Bản đồ địa chính số hóa giúp liên thông dữ liệu giữa văn phòng đăng ký và cơ quan thuế. Sự kết nối này ngăn chặn tình trạng kê khai gian lận giá trị chuyển nhượng. Thứ hai, cơ quan chuyên môn phải đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể. Việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường bảo đảm tính công bằng xã hội. Thành phố cần đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công khai. Cơ chế đấu giá minh bạch giúp tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách địa phương. Thứ ba, cán bộ chuyên trách tại các phường xã cần được nâng cao trình độ chuyên môn. Khâu thẩm định hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghiêm ngặt. Việc tăng cường thanh tra, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất sẽ hạn chế thất thoát tài nguyên. Ngoài ra, việc vận dụng thang đo Likert trong khảo sát giúp tiếp thu ý kiến người dân. Sự hài lòng của đối tượng nộp thuế là thước đo hiệu quả của công tác quản lý tài chính.

3.1. Đổi mới cơ chế định giá và số hóa dữ liệu đất

Ứng dụng công nghệ thông tin là giải pháp đột phá trong quản lý đất. Cơ quan chức năng cần thiết lập phần mềm liên thông thông tin đất đai toàn diện. Mọi thông tin về thửa đất, chủ sở hữu và lịch sử biến động đều được lưu trữ điện tử. Cục thuế và Văn phòng đăng ký đất đai phối hợp xác minh giá trị chuyển nhượng ngay trên hệ thống số. Đồng thời, phương pháp định giá đất cụ thể cần bám sát giá thị trường giao dịch. Hội đồng thẩm định giá đất cần cập nhật thường xuyên các biến động bất động sản tại từng phân khu đô thị. Khi dữ liệu minh bạch, hành vi kê khai hai giá sẽ bị ngăn chặn hoàn toàn. Ngân sách nhà nước nhờ đó sẽ thu đúng và thu đủ.

3.2. Nâng cao năng lực quản lý và đấu giá quyền sử dụng đất

Năng lực chuyên môn của cán bộ địa chính cấp phường xã giữ vai trò then chốt. Chính quyền thành phố cần mở các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý đất định kỳ. Cán bộ cơ sở phải nắm vững quy trình cấp phép và thẩm định hồ sơ đất. Bên cạnh đó, thành phố cần mở rộng công tác đấu giá đất công khai. Mọi khu đất sạch sau khi giải phóng mặt bằng đều phải đưa ra đấu giá rộng rãi. Đấu giá công khai thu hút các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn mạnh. Điều này tránh được hiện tượng giao đất tràn lan kém hiệu quả. Nguồn vốn thu được sẽ tái đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông và dịch vụ du lịch.

IV. Kết luận về nguồn thu tài chính từ đất đai tại TP

Nguồn lực tài chính từ đất đai giữ vai trò cốt lõi trong ngân sách thành phố Đà Lạt. Kết quả giai đoạn 2020-2023 với tổng thu gần 3.446 tỷ đồng đã khẳng định vị thế này. Nguồn vốn này tạo điều kiện chỉnh trang cảnh quan và phát triển đô thị du lịch sinh thái. Tuy vậy, những thách thức về cơ chế quản lý cơ sở đòi hỏi sự thay đổi toàn diện. Việc áp dụng các đề xuất đổi mới định giá đất sẽ bảo đảm tính công khai và minh bạch. Chính quyền địa phương cần linh hoạt điều chỉnh chính sách theo từng giai đoạn thị trường. Quỹ phát triển đất cần được vận hành hiệu quả hơn để tạo lập quỹ đất sạch lâu dài. Bài học kinh nghiệm từ Đà Lạt cung cấp luận cứ thực tiễn quý giá cho các đô thị khác. Quản lý tài chính đất đai bền vững sẽ bảo đảm cân đối thu chi ngân sách địa phương. Mối quan hệ hài hòa giữa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và người dân là đích đến sau cùng. Công tác quy hoạch đất đai cần gắn kết chặt chẽ với chiến lược bảo vệ môi trường cao nguyên.

4.1. Ứng dụng thực tiễn trong cân đối ngân sách địa phương

Nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng cao cho công tác điều hành ngân sách. Các nhà hoạch định chính sách có thêm căn cứ để xây dựng dự toán thu hàng năm. Nguồn thu từ đất được phân bổ hợp lý sẽ hỗ trợ hoàn thiện các công trình giao thông trọng điểm. Việc sử dụng tiền sử dụng đất tập trung cho đầu tư công sẽ thúc đẩy dịch vụ du lịch phát triển. Chính quyền cần tăng cường tái đầu tư trở lại vào quỹ phát triển đất. Hành động này giúp chuẩn bị mặt bằng sạch thu hút dự án chất lượng cao. Nguồn thu ổn định bảo đảm khả năng tự chủ tài chính cho địa phương. Mô hình quản lý hiệu quả giúp Đà Lạt phát triển đô thị xanh văn minh.

4.2. Định hướng phát triển nguồn thu bền vững đến năm 2030

Đà Lạt định hướng xây dựng chính sách tài chính đất đai hài hòa và bền vững. Thành phố chú trọng bảo vệ cảnh quan tự nhiên và rừng phòng hộ. Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cần được kiểm soát chặt chẽ. Khai thác tài chính từ đất không đồng nghĩa với mở rộng bê tông hóa bừa bãi. Địa phương khuyến khích các dự án du lịch sinh thái nông nghiệp có mật độ xây dựng thấp. Cơ chế tính thuế đất cần tích hợp tiêu chí bảo vệ môi trường. Các tổ chức khai thác quỹ đất hiệu quả sẽ được hưởng cơ chế ưu đãi hợp pháp. Sự cân bằng giữa mục tiêu tài chính và phát triển bền vững bảo đảm bản sắc đặc thù cho Đà Lạt.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái niệm, vai trò của chính sách tài chính đất đai 1. Khái niệm về tài chính đất đai Tài chính đất đai là bao gồm giá trị đất đai và thu nhập từ đất, được thiết kế để phân bổ lợi ích sử dụng đất giữa Nhà nước và cá nhân một cách công bằng, đảm bảo quyền lợi tối ưu cho cả hai bên [12]. Vai trò của chính sách tài chính đất đai Chính sách tài chính đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc kiến tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách quốc gia.

Bên cạnh đó, chính sách này còn góp phần thúc đẩy hiệu quả và tiết kiệm trong việc sử dụng đất đai, từ đó tạo đà cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Hơn nữa, chính sách tài chính đất đai là công cụ hữu hiệu để nhà nước quản lý và kiểm soát chất lượng, hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai. Song song với đó, chính sách này góp phần điều tiết thu nhập, góp phần cân bằng nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội [12]. Bản chất và đặc điểm của nguồn thu tài chính từ đất đai 1.

Bản chất của nguồn thu tài chính từ đất đai Nguồn thu tài chính từ đất đai là kết quả của mối quan hệ phân phối giá trị, hình thành các quỹ tiền tệ, dựa trên sự tương tác giữa các chủ thể liên quan đến đất đai trong một bối cảnh cụ thể. Yếu tố cốt lõi trong mối quan hệ này là quyền sở hữu ruộng đất, tạo nên lợi ích kinh tế cho các bên sở hữu. Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, nguồn thu tài chính từ đất đai là tài sản quốc gia, được sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa và tinh thần cho nhân dân. Theo nguyên tắc kinh tế, những tài sản không phải là sản phẩm của lao động trực tiếp vẫn có giá trị tiềm ẩn, có thể trở thành phương tiện để các chủ thể sở hữu thu lợi.

Đất đai là minh chứng rõ ràng cho điều này, dù không phải là sản phẩm lao động, nhưng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra các quỹ tiền tệ tập trung, góp phần vào nguồn thu tài chính. Hiện nay, tùy theo chế độ xã hội của mỗi quốc gia, quan hệ đất đai được quy định khác nhau. Ở các quốc gia tư bản, đất đai chủ yếu thuộc sở hữu tư nhân, dẫn đến 4 sự khác biệt trong nguồn thu tài chính từ đất đai so với các quốc gia như Việt Nam, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân [5]. Đặc điểm của nguồn thu tài chính từ đất đai Việc khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai gắn liền mật thiết với cơ chế sở hữu đất đai.

Bởi lẽ, để biến đất đai thành nguồn lợi nhuận, chủ thể phải trước hết nắm giữ quyền sở hữu, quyền này là nền tảng cho việc phát sinh các quyền khai thác lợi ích từ đất đai. Sự xác lập và thể chế hóa quyền sở hữu đất đai là tiền đề cho việc khai thác lợi ích kinh tế từ tài sản này. Địa tô, trong bối cảnh này, chính là biểu hiện cụ thể của nguồn thu tài chính từ đất đai. Trong hệ thống kinh tế tư bản, địa tô là công cụ để chủ sở hữu tư nhân khai thác lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai.

Sự xuất hiện của nguồn thu tài chính từ đất đai là hệ quả của sự hình thành và phát triển cơ chế kinh tế thị trường. Quan hệ sở hữu đất đai đóng vai trò quyết định trong việc định hình nguồn thu này. Bởi lẽ, trong nền kinh tế thị trường, để xác định giá trị của hàng hóa, việc xác định chế độ sở hữu là yếu tố tiên quyết. Cơ chế sở hữu là động lực cho sự phát triển các quyền lợi và lợi ích liên quan, giúp chủ sở hữu khai thác tối ưu lợi ích kinh tế từ hàng hóa, trong trường hợp này là đất đai [13].

Giá đất Giá đất, biểu thị giá trị sử dụng của một đơn vị diện tích đất đai, phản ánh trực tiếp tiềm năng khai thác của khu vực đó. Trong khi đó, giá trị quyền sử dụng đất lại được xác định thông qua số tiền tương ứng với việc sở hữu và sử dụng một diện tích đất cụ thể trong một thời hạn nhất định. Từ đó, mối quan hệ mật thiết giữa thời hạn sử dụng đất và giá trị kinh tế mà quyền sử dụng đất mang lại trở nên rõ ràng. Việc xác định giá đất đóng vai trò trọng yếu trong việc quản lý, khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả.

Nó cung cấp cơ sở pháp lý để tính toán các khoản thuế liên quan đến việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo công bằng và minh bạch trong quản lý tài nguyên đất đai. Giá đất được áp dụng để tính toán tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cũng như xác định giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển giao đất cho các tổ chức, cá nhân. Ngoài ra, giá đất còn được sử dụng để tính toán giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước trong quá trình cổ phần hóa, cũng như xác định lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, giá đất được sử dụng để tính toán khoản bồi thường cho người dân bị ảnh hưởng.

Đồng thời, giá đất cũng được áp dụng 5 để tính toán tiền bồi thường đối với những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, gây thiệt hại cho Nhà nước. Việc xác định giá trị đất đai đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc sau: Thứ nhất, mục đích sử dụng hợp pháp của thửa đất tại thời điểm định giá phải được ưu tiên xét đến. Thứ hai, thời hạn sử dụng đất là yếu tố cần được xem xét kỹ lưỡng nhằm đảm bảo tính chính xác của giá trị. Tiếp đến, giá đất cần phản ánh giá thị trường phổ biến của loại đất tương tự, được xác định thông qua các giao dịch chuyển nhượng hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại những khu vực có tổ chức đấu giá, hoặc dựa trên thu nhập từ việc sử dụng đất.

Cuối cùng, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập tương đương phải được định giá đồng đều tại cùng thời điểm. Việc xác định giá trị đất đai được thực hiện thông qua nhiều phương pháp, mỗi phương pháp phù hợp với những đặc thù riêng của từng trường hợp. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích tương đồng giữa thửa đất cần định giá với những thửa đất có mục đích sử dụng, vị trí, tiềm năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng và yếu tố pháp lý tương tự. Phương pháp chiết trừ được áp dụng đối với đất có tài sản gắn liền, bằng cách trừ giá trị tài sản khỏi tổng giá trị bất động sản.

Phương pháp thu nhập, dựa trên việc chia mức thu nhập ròng bình quân hàng năm cho lãi suất tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại, cho phép xác định giá trị đất dựa trên khả năng sinh lợi. Phương pháp thặng dư được áp dụng cho đất có tiềm năng phát triển, bằng cách trừ đi tổng chi phí dự tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định. Cuối cùng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để tính toán giá trị đất bằng cách nhân hệ số điều chỉnh với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Việc xác định khung giá đất được Chính phủ thực hiện định kỳ 5 năm một lần, phân loại theo từng loại đất và khu vực tương ứng.

Để phù hợp với biến động thị trường, cơ chế điều chỉnh khung giá đất được áp dụng khi giá đất phổ biến trên thị trường chênh lệch từ 20% trở lên so với mức tối đa hoặc tối thiểu đã được ban hành. Trong quá trình xây dựng khung giá đất, việc tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và phương pháp định giá là điều cần thiết. Cùng với đó, việc phân tích và đánh giá thông tin về giá thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng đến giá đất đóng vai trò trọng yếu. - Nội dung của Khung giá đất: Khung giá đất được xác lập nhằm quy định phạm vi giá tối thiểu và tối đa cho các loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Đối với đất nông nghiệp, khung giá bao trùm các loại đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và cây 6 hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối. Trong khi đó, đối với đất phi nông nghiệp, khung giá được áp dụng cho đất ở nông thôn, đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ ở nông thôn), đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị). Bên cạnh đó, khung giá đất còn được phân chia theo các vùng kinh tế, bao gồm Trung du và Miền núi phía Bắc, Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ, Duyên hải Nam Trung Bộ, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, cũng như theo loại đô thị từ loại đặc biệt đến loại V. Đối với khung giá đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế, việc xác định giá trị được dựa trên ba loại xã: đồng bằng, trung du và miền núi.

Khung giá đất do cơ quan nhà nước ban hành là cơ sở để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất đã được quy định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được cập nhật định kỳ 05 năm một lần, công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Bảng giá đất là cơ sở quan trọng trong việc: - Xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức.