Tổng quan nghiên cứu

Trong tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng giữ vai trò quyết định đối với tốc độ triển khai hạ tầng kỹ thuật. Tại thành phố Sông Công, trung tâm công nghiệp trọng điểm của tỉnh Thái Nguyên với tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 10,7% mỗi năm, nhu cầu chuyển dịch đất đai diễn ra mạnh mẽ. Thống kê giai đoạn 2017-2022 cho thấy địa phương đã triển khai 85 dự án phát triển kinh tế xã hội, thực hiện thu hồi trên 720 ha đất các loại. Tuy nhiên, việc thu hồi diện tích đất lớn trong thời gian ngắn thường kéo theo nhiều vướng mắc về lợi ích kinh tế, khiếu nại liên quan đến giá đất bồi thường, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ bàn giao mặt bằng của các chủ đầu tư.

Nghiên cứu này phân tích toàn diện thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án phát triển đô thị trọng điểm trên địa bàn thành phố Sông Công. Đề tài đo lường tác động kinh tế và xã hội đối với đời sống cư dân sau khi bị thu hồi đất, đồng thời xác định các rào cản cản trở tiến độ dự án. Phạm vi nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian 12 tháng, kéo dài từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 3 năm 2023 tại phường Bách Quang và phường Mỏ Chè. Về mặt ý nghĩa thực tiễn, các phát hiện của đề tài cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện cơ chế quản lý, giúp rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng từ 15% đến 20%, đồng thời nâng tỷ lệ đồng thuận của người dân địa phương lên trên 90%.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý luận kinh tế đất đai và quản lý nhà nước hiện đại. Trọng tâm là lý thuyết địa tô của Karl Marx, giải thích sự hình thành địa tô chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại các vùng đô thị hóa nhanh. Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp lý thuyết kinh tế học thể chế mới về quyền tài sản, phân tích chi phí giao dịch phát sinh do bất cân xứng thông tin giữa chính quyền, doanh nghiệp và người sử dụng đất. Khung sinh kế bền vững cũng được đưa vào nhằm nhận diện biến động nguồn vốn tự nhiên, vốn vật chất và vốn tài chính của các hộ gia đình bị thu hồi đất.

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa dựa trên Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể, bồi thường về đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất tương đương diện tích thu hồi theo Điều 74. Hỗ trợ khi thu hồi đất gắn liền với việc ổn định đời sống, sản xuất và đào tạo nghề. Kinh phí tổ chức bồi thường được quy định không vượt quá 2% tổng mức bồi thường của dự án theo Điều 31 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, nghĩa vụ chi trả tiền đền bù trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi đất được xác lập theo Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp đa chiều. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo thống kê đất đai giai đoạn 2020-2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Sông Công, Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Chi cục Thống kê khu vực Phổ Yên - Sông Công. Dữ liệu sơ cấp được điều tra qua bảng hỏi đối với cỡ mẫu gồm 100 hộ gia đình có đất bị thu hồi (50 hộ tại phường Bách Quang và 50 hộ tại phường Mỏ Chè) cùng 20 cán bộ chuyên trách công tác giải phóng mặt bằng.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng dựa trên mức độ thu hồi: 30 hộ mất trên 70% đất sản xuất và đất ở, 44 hộ mất từ 30% đến 70%, và 26 hộ mất dưới 30%. Cách chọn mẫu này đảm bảo tính đại diện khoa học, phản ánh chính xác các mức độ tổn thương sinh kế khác nhau trong cộng đồng. Lý do lựa chọn kết hợp phỏng vấn cấu trúc với người dân và bán cấu trúc với cán bộ quản lý nhằm đối sánh dữ liệu định lượng về kinh phí bồi thường với dữ liệu định tính về mức độ hài lòng. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel. Quá trình thu thập và phân tích diễn ra trong 12 tháng, từ tháng 3 năm 2022 đến tháng 3 năm 2023.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu tại hai dự án điển hình trên địa bàn thành phố Sông Công đã ghi nhận những kết quả nổi bật sau:

Thứ nhất, quy mô thu hồi đất và số lượng đối tượng chịu tác động có sự chênh lệch lớn. Dự án Khu nhà ở Bách Quang thu hồi diện tích 16,69 ha với 145 hộ gia đình và 1 tổ chức bị ảnh hưởng. Trong khi đó, Dự án Khu đô thị số 2 có quy mô nhỏ hơn với 4,94 ha liên quan đến 72 hộ dân và 1 tổ chức. Cả hai dự án đều ghi nhận tỷ lệ 100% đối tượng được phê duyệt đủ điều kiện nhận bồi thường và hỗ trợ, không có trường hợp nào bị từ chối hoặc chỉ nhận hỗ trợ đơn thuần.

Thứ hai, nhu cầu và tỷ lệ bố trí tái định cư mang tính đặc thù theo tính chất dự án. Tại Dự án Khu nhà ở Bách Quang, có 29 hộ dân phải di chuyển chỗ ở và được bố trí tái định cư, chiếm tỷ lệ 20% tổng số hộ bị thu hồi. Ngược lại, tại Dự án Khu đô thị số 2, tỷ lệ này là 0% do toàn bộ 72 hộ dân chỉ bị thu hồi đất nông nghiệp mà không phải di dời nơi ở.

Thứ ba, cơ cấu đất thu hồi phản ánh quá trình đô thị hóa mạnh mẽ trên nền tảng đất nông nghiệp. Năm 2022, trong tổng diện tích tự nhiên 9.730,56 ha của thành phố Sông Công, đất nông nghiệp chiếm 7.094,6 ha, tương đương 72,91%, còn đất phi nông nghiệp chiếm 2.635,96 ha, tương đương 27,09%. Do đó, công tác thu hồi tác động trực tiếp đến tư liệu sản xuất của 44 hộ bị mất từ 30% đến 70% diện tích canh tác và 30 hộ mất trên 70% đất sản xuất truyền thống.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng chậm tiến độ xuất phát từ sự chênh lệch đáng kể giữa đơn giá đền bù theo khung giá nhà nước và giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tâm lý gắn bó với đất nông nghiệp của người nông dân trung du cũng là rào cản lớn, do năng lực chuyển đổi nghề nghiệp của lao động nông thôn còn nhiều hạn chế.

Kết quả này tương đồng với nghiên cứu của tác giả Vũ Thị Thanh Thủy và cộng sự năm 2022 tại thành phố Thái Nguyên, cũng như nghiên cứu của tác giả Nguyễn Lê Thục Anh năm 2018 tại thành phố Hà Tĩnh, khẳng định đơn giá bồi thường và cơ chế chính sách quyết định tới hơn 60% tiến độ thực hiện dự án. Khi lợi ích tài chính chưa được dung hòa, nguy cơ phát sinh đơn thư khiếu nại kéo dài là điều tất yếu.

Về phương thức biểu diễn dữ liệu, cơ cấu diện tích đất thu hồi nên được mô tả trực quan qua biểu đồ tròn để làm nổi bật tỷ lệ đất ở so với đất nông nghiệp bị thu hồi. Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân kinh phí đền bù và mức độ biến động thu nhập của 100 hộ dân điều tra nên được trình bày qua biểu đồ cột chồng kết hợp bảng tổng hợp đa chỉ tiêu, giúp cơ quan quản lý dễ dàng đối sánh mức độ chuyển dịch việc làm trước và sau khi giải phóng mặt bằng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các nút thắt và nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Sông Công, nghiên cứu kiến nghị 4 nhóm giải pháp chiến lược sau:

Một là, hoàn thiện cơ chế xác định đơn giá bồi thường đất sát với giá trị thị trường. Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên và Sở Tài nguyên và Môi trường cần chỉ đạo các đơn vị tư vấn độc lập áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt theo quý. Mục tiêu là thu hẹp khoảng cách giá, phấn đấu giảm trên 70% đơn thư kiến nghị về đơn giá bồi thường ngay trong Quý I năm 2024.

Hai là, triển khai chương trình đào tạo nghề và chuyển đổi sinh kế bền vững cho lao động nông nghiệp. Phòng Lao động - Thương binh và Xã hội thành phố Sông Công cần phối hợp với các chủ đầu tư mở từ 3 đến 5 khóa đào tạo nghề phi nông nghiệp mỗi năm cho khoảng 150 đến 200 lao động bị thu hồi trên 30% đất sản xuất. Chỉ tiêu đặt ra là nâng tỷ lệ lao động có việc làm ổn định sau thu hồi đất lên trên 85% trong giai đoạn 2024 - 2025.

Ba là, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng khu tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Sông Công cùng chủ đầu tư phải hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại điểm tái định cư phường Bách Quang. Biện pháp này giúp rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng từ 6 tháng xuống dưới 3 tháng, hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2024.

Bốn là, tăng cường công tác đối thoại, tuyên truyền và công khai hồ sơ pháp lý. Ủy ban Mặt trận Tổ quốc phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp phường xã tổ chức tối thiểu 2 cuộc đối thoại trực tiếp mỗi tháng tại từng dự án, giải thích chi tiết chính sách bồi thường. Mục tiêu là đạt tỷ lệ đồng thuận bàn giao đất ban đầu trên 95%, duy trì liên tục trong giai đoạn 2024 - 2026.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang giá trị ứng dụng cao đối với 4 nhóm đối tượng trọng tâm sau:

Thứ nhất, cán bộ quản lý đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp huyện, thành phố. Tài liệu cung cấp cơ sở dữ liệu thực nghiệm từ 2 dự án với quy mô 21,63 ha, giúp cán bộ tối ưu hóa quy trình kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất và rút ngắn thời gian thẩm định phương án bồi thường.

Thứ hai, các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển bất động sản đô thị. Luận văn giúp doanh nghiệp dự báo chính xác nguy cơ chậm tiến độ từ 3 đến 6 tháng do vướng mắc mặt bằng, đồng thời cung cấp phương thức phối hợp an sinh xã hội nhằm tạo sự đồng thuận cao từ người dân.

Thứ ba, giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên. Đề tài đóng vai trò là tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp điều tra 100 mẫu phân tầng, quy trình xử lý số liệu địa phương và phương pháp xây dựng phiếu khảo sát thực địa.

Thứ tư, các tổ chức tư vấn định giá đất và cơ quan phản biện chính sách. Nghiên cứu cung cấp bức tranh chi tiết về 7 nhóm yếu tố chi phối tiến độ, hỗ trợ chuyên viên đề xuất hệ số giá đất cụ thể khách quan và sát thực tiễn hơn.

Câu hỏi thường gặp

  1. Vì sao có sự chênh lệch lớn về tỷ lệ bố trí tái định cư giữa hai dự án nghiên cứu tại thành phố Sông Công?

Sự chênh lệch này xuất phát từ hiện trạng sử dụng đất của khu vực thu hồi. Dự án Khu nhà ở Bách Quang thu hồi diện tích lớn có đất ở nên ghi nhận 29 hộ phải di dời chỗ ở, đạt tỷ lệ 20%. Trong khi đó, Dự án Khu đô thị số 2 chủ yếu thu hồi đất nông nghiệp và đất vườn liền kề, không làm mất nhà ở nên tỷ lệ bố trí tái định cư là 0%.

  1. Pháp luật hiện hành quy định mức trích kinh phí cho tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng là bao nhiêu?

Theo quy định tại Điều 31 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích tối đa không quá 2% trên tổng số kinh phí bồi thường của dự án. Trong trường hợp phải tổ chức cưỡng chế thu hồi đất, cơ quan thực hiện sẽ lập dự toán chi phí riêng trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

  1. Mức độ ảnh hưởng sinh kế của các hộ dân trong nghiên cứu được phân loại theo tiêu chuẩn nào?

Nghiên cứu phân chia 100 hộ dân khảo sát thành 3 nhóm ảnh hưởng: nhóm mất trên 70% đất sản xuất và đất ở gồm 30 hộ; nhóm mất từ 30% đến 70% gồm 44 hộ; và nhóm mất dưới 30% gồm 26 hộ. Việc phân chia này giúp đánh giá sát thực mức độ sụt giảm thu nhập và nhu cầu hỗ trợ việc làm của từng đối tượng.

  1. Thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ sau khi có quyết định thu hồi đất được quy định thế nào?

Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực, cơ quan có trách nhiệm phải chi trả xong tiền bồi thường. Nếu chậm chi trả, người có đất thu hồi được thanh toán thêm khoản tiền bằng mức phạt chậm nộp tính theo Luật Quản lý thuế trên số tiền và thời gian chậm trả.

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến tiến độ giải phóng mặt bằng tại địa phương?

Qua phỏng vấn bán cấu trúc 20 cán bộ và lãnh đạo chuyên trách, yếu tố giá đất bồi thường và chính sách tái định cư đóng vai trò quyết định, chiếm trên 60% mức độ tác động. Sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường là rào cản lớn nhất khiến người dân trì hoãn việc bàn giao đất.

Kết luận

Tổng kết công trình nghiên cứu, các kết quả khoa học và định hướng ứng dụng được cô đọng qua 5 nội dung chính sau:

  • Đánh giá thực chứng tiến độ giải phóng mặt bằng tại 2 dự án trọng điểm với tổng quy mô 21,63 ha, ảnh hưởng trực tiếp đến 217 hộ dân và 2 tổ chức tại thành phố Sông Công.
  • Làm rõ tỷ lệ bố trí tái định cư khi Dự án Khu nhà ở Bách Quang đạt 20% (29 hộ), còn Dự án Khu đô thị số 2 đạt 0%.
  • Phân tích chuyển dịch sinh kế của 74 hộ dân mất từ 30% đến trên 70% tư liệu sản xuất nông nghiệp, chỉ rõ sự cần thiết của chính sách hỗ trợ nghề.
  • Chuẩn hóa hệ thống dữ liệu điều tra từ 100 hộ dân và 20 cán bộ quản lý, phản ánh khách quan điểm nghẽn về giá bồi thường đất.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm rút ngắn 25% thời gian bồi thường và nâng cao hiệu quả quản trị đất đai đô thị.

Đóng góp lớn nhất của luận văn là hoàn thiện mô hình liên kết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân bị thu hồi đất. Trong giai đoạn 2024 - 2026, các cơ quan ban ngành thành phố Sông Công cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu địa chính và chuẩn hóa quy trình đối thoại công khai. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và chủ đầu tư hãy chủ động ứng dụng khung khuyến nghị của đề tài để kiến tạo môi trường đầu tư bền vững và bảo đảm an sinh xã hội cho nhân dân.