CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Khái niệm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Nhu cầu về đất ở của con người là nhu cầu phổ biến và xuất hiện từ lâu trong lịch sử loài người, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là giao dịch phổ biến ở mọi quốc gia mặc dù nó có thể tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau. Đối tượng của giao dịch này là một loại tài sản đặc biệt cho nên các nhà nước ở từng thời kì luôn luôn đặt ra những quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo việc thực hiện được các chính sách nhà nước về quản lý đất đai, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên và ổn định trật tự lưu thông của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Khái niệm điều kiện có hiệu lực của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng xuất hiện trong khoa học pháp lý và thực tiễn từ lâu nhưng chưa được xây dựng, nghiên cứu một cách hoàn chỉnh. Để xây dựng khái niệm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, khóa luận sẽ tập trung phân tích từ các khái niệm đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung.
- Khái niệm đất ở: Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên quý giá của nhân loại, là tư liệu sản xuất chính, phục vụ các nhu cầu sinh sống, lao động sản xuất của con người. Pháp luật các quốc gia coi đất đai là một loại tài sản, tùy thuộc vào chế độ sở hữu của mỗi quốc gia mà tài sản này thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước hoặc sở hữu tư nhân. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà đất đai được phân loại thành các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở và các loại đất có mục đích sử dụng khác không phải để sản xuất nông nghiệp như đất xây dựng các công trình, trụ sở cơ quan nhà nước, đất xây dựng các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ…). Như vậy, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được phân biệt với các loại đất khác bởi mục đích sử dụng của nó.
7 Khái niệm đất ở đã xuất hiện từ lâu trong lịch sử loài người khi mà nhu cầu sử dụng đất bắt đầu có sự phân hóa đa dạng và phức tạp hơn. Đất ở được hiểu là nơi xây dựng nhà cửa để con người sinh hoạt, nghỉ ngơi, tái tạo lại sức lao động, xây dựng các công trình phục vụ sinh hoạt hằng ngày của con người và thường nằm trong các khu dân cư. Trong pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật đất đai, thuật ngữ “đất ở” chỉ được quy định chính thức độc lập so với các loại đất khác kể từ khi Luật đất đai 2003, còn trước đó đất ở nằm trong thuật ngữ “đất khu dân cư”. Đất ở lại được chia làm hai loại là đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Đất ở nông thôn bao gồm đất mà hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (thường gọi là đất thổ cư). Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt [29, Điều 10, 143, 144]. Quy định đất ở trong Luật đất đai xuất phát từ nhu cầu và mục đích sử dụng của người dân, cho nên ngoài phần đất được sử dụng để xây nhà, công trình phục vụ đời sống, sinh hoạt thì phần đất vườn ao hoặc phần đất trên đó có các công trình thờ cúng tâm linh trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn cũng được coi là đất ở mặc dù mục đích sử dụng của nó không phải để ở. Khác với một số loại đất khác, đất ở được Nhà nước giao sử dụng lâu dài, ổn định cho người dân, không có giới hạn về thời gian, trừ một số trường hợp bị thu hồi theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, để cân đối mật độ dân cư, đảm bảo sự phân bố phù hợp giữa các chủ thể sử dụng đất, nhà nước quy định giới hạn về diện tích đất ở được cấp cho người sử dụng. Xuất phát từ mục đích và những tính chất khác biệt của đất ở, có thể hiểu khái niệm đất ở như sau: “Đất ở là loại đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị, dùng để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, sinh hoạt và vườn, ao trong cùng một thửa đất… thuộc khu dân cư, được giao cho chủ thể sử dụng lâu dài, ổn định, phù hợp quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. - Khái niệm quyền sử dụng đất ở 8 Khái niệm quyền sử dụng đất ở có nội hàm nằm trong nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất nói chung, cho nên để hiểu rõ về quyền sử dụng đất ở trước hết phải khái quát được những nét chung nhất về quyền sử dụng đất. Dưới góc độ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai, bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt.
Ở các nước duy trì chế độ đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì quyền sử dụng đất không tách rời với quyền sở hữu, mà cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền chiếm hữu, định đoạt nó. Ở Việt Nam, xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước làm đại diện chủ sở hữu cho nên không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào trong xã hội có đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể khác. Người sử dụng đất chỉ được quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích mà không được tự ý làm thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã xác định. Xem xét ở góc độ khác, quyền sử dụng đất còn được coi là một loại quyền tài sản có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự.
Khác với chủ sở hữu tài sản thông thường, người có quyền sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu mà chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ cụ thể trong đó có quyền định đoạt đối với tài sản là quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. khi đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định. Xuất phát từ đặc trưng riêng biệt của đất ở, quyền sử dụng đất ở cũng có những đặc trưng khác với quyền sử dụng đất thông thường. Quyền sử dụng đất ở được Nhà nước trao cho các chủ thể vô thời hạn, lâu dài và ổn định, không bị giới hạn về mặt thời gian như quyền sử dụng đất khác.
Bên cạnh đó, do đất ở thường có các loại tài sản đi kèm với nó cho nên quyền sử dụng đất ở thường gắn liền với quyền sở hữu các loại tài sản trên đất ở như quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tóm lại, có thể hiểu quyền sử dụng đất ở là quyền của cá nhân, tổ chức được sử dụng đất ở lâu dài, ổn định và chủ thể của quyền sử dụng đất ở có các quyền đối với đất ở theo quy định của pháp luật. - Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 9 Bên cạnh việc trực tiếp khai thác sử dụng đất ở thì người sử dụng đất ở còn có quyền chuyển quyền sử dụng đất ở cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Một trong những hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở phổ biến hiện nay là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Theo từ điển Tiếng Việt, chuyển nhượng được định nghĩa là “chuyển quyền sở hữu tài sản”[39, tr182], giống với thuật ngữ “mua bán”. Vậy thì tại sao không dùng thuật ngữ mua bán quyền sử dụng đất mà lại là chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Điều này xuất phát từ tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không có đầy đủ những quyền năng của chủ sở hữu quyền sử dụng đất, nhà nước chỉ cho phép người sử dụng đất được “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất mà không được “mua bán” quyền sử dụng đất. Theo từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp ghi nhận:“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), bên giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [53, tr161]. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng được quyền khai thác sử dụng hưởng các lợi ích từ đất và phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên.
Quyền sử dụng đất ở là một bộ phận của quyền sử dụng đất nên có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất ở từ người sử dụng này (người chuyển nhượng) sang người sử dụng khác (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng được quyền sử dụng đất ở và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng giá trị của quyền sử dụng đất ở theo thỏa thuận của các bên. - Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Để tìm hiểu khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trước hết phải đi từ khái niệm hợp đồng.