Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị kinh tế lớn và giữ vị trí thiết yếu trong đời sống xã hội. Nhà nước công nhận quyền của người sử dụng đất trong việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong số các giao dịch này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là loại hình giao dịch diễn ra phổ biến nhất.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường và tiến trình đô thị hóa, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng gia tăng về số lượng lẫn tính chất phức tạp. Sự vi phạm của các bên đối với các điều kiện có hiệu lực diễn ra thường xuyên, dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các vụ án dân sự được Tòa án các cấp thụ lý giải quyết hàng năm. Khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, gây tổn hại trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Mặt khác, dù hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ này khá đa dạng, nhiều quy định vẫn còn bộc lộ sự thiếu đồng bộ, chưa cụ thể và chưa có sự thống nhất cao, gây trở ngại cho công tác áp dụng pháp luật và khiến quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài.
Nhằm cụ thể hóa tinh thần của Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 và Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện hành”.
Mục đích nghiên cứu của khóa luận là phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật dân sự và đất đai Việt Nam về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhận diện các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thi hành; từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật liên quan.
Để thực hiện mục đích trên, khóa luận xác định 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bao gồm khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và lược sử quá trình phát triển của các quy định pháp luật.
- Nêu, phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về từng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
- Nhận diện các khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong thực tiễn thi hành pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và xác định nguyên nhân.
- Đề xuất các kiến nghị và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu được xác lập như sau:
- Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận, quy định của pháp luật dân sự Việt Nam về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn thi hành các quy định này.
- Phạm vi nội dung: Tập trung vào các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; có đối chiếu với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 cũng như các văn bản lập pháp thời kỳ trước.
- Phạm vi thời gian: Tập trung nghiên cứu thực tiễn thi hành trong giai đoạn 5 năm (từ năm 2013 đến thời điểm thực hiện đề tài), đồng thời khảo cứu lịch sử lập pháp từ trước năm 1945 đến nay.
- Phạm vi không gian: Quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng trên phạm vi lãnh thổ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận được xây dựng trên nền tảng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật, cùng các quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và công cuộc cải cách tư pháp.
Khung pháp lý nền tảng và các văn bản quy phạm pháp luật được sử dụng bao gồm:
- Hiến pháp các năm 1946, 1959, 1980, 1992.
- Bộ luật Dân sự các năm 1995, 2005 và 2015 (các điều khoản về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hợp đồng và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất).
- Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003 và 2013.
- Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Quốc tịch 2008.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP.
- Các văn bản pháp luật cổ và sắc lệnh lịch sử: Hồng Đức thiện chính thư (1471), Quốc triều hình luật, Quốc triều thư khế, Chiếu thư thời Lý (1139), Sắc lệnh 85/SL (1952), Sắc lệnh 87 (1952), Luật Cải cách ruộng đất 1953, Thông tư 73/TTg (1962), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991.
Tác giả vận dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý chuyên ngành:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp quy phạm: Mổ xẻ từng yếu tố cấu thành hiệu lực hợp đồng (chủ thể, ý chí, nội dung - mục đích, hình thức) và tổng hợp thành hệ thống khái niệm lý luận hoàn chỉnh.
- Phương pháp so sánh pháp lý: Đối chiếu sự thay đổi của các quy định pháp luật qua các thời kỳ lịch sử và so sánh quy định của pháp luật Việt Nam với các mô hình sở hữu tư nhân về đất đai trên thế giới.
- Phương pháp lịch sử: Phân kỳ và đánh giá sự tiến triển của chế định điều kiện có hiệu lực gắn liền với bối cảnh kinh tế - xã hội qua 5 giai đoạn phát triển lập pháp của Việt Nam.
Nguồn tài liệu nghiên cứu kế thừa kết quả từ các công trình khoa học tiêu biểu: Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thùy Trang (2017); Luận văn thạc sĩ của Phạm Thị Thanh Vân (2014), Hà Văn Tiến (2012); cùng các bài báo nghiên cứu chuyên sâu của Võ Văn Hỏa và Trần Văn Đức (2018), Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Lê Văn Thiệp (2012).
Nội dung chính theo từng chương
Chương I: Những vấn đề chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chương I tập trung xây dựng hệ thống khái niệm, phân tích đặc điểm, ý nghĩa và khái quát tiến trình lịch sử của chế định:
Xây dựng hệ thống khái niệm:
- Đất ở: Là loại đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị, dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, sinh hoạt và vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, được Nhà nước giao cho chủ thể sử dụng lâu dài, ổn định, phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Quyền sử dụng đất ở: Là quyền tài sản đặc thù của cá nhân, tổ chức được khai thác, sử dụng đất ở lâu dài, ổn định và thực hiện các quyền năng theo quy định pháp luật, gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai.
- Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: Là tổng hợp những yêu cầu pháp lý về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, chủ thể, sự tự nguyện, nội dung, mục đích và hình thức hợp đồng khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng, nhằm đảm bảo hợp đồng được xác lập hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc giữa các bên.
Đặc điểm pháp lý:
- Tính đặc trưng: Bắt nguồn từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam; hợp đồng không phải là “mua bán đất” mà là chuyển nhượng quyền sử dụng; đồng thời chịu sự giới hạn khắt khe về hạn mức diện tích đất ở và tư cách nhận chuyển nhượng.
- Tính chịu chi phối bởi đường lối, chính sách: Các điều kiện chuyển nhượng biến chuyển trực tiếp theo các định hướng quản lý đất đai của Đảng và Nhà nước qua từng giai đoạn kinh tế.
- Tính lịch sử, xã hội và kế thừa có chọn lọc: Quy định về điều kiện hợp đồng liên tục vận động từ chỗ nghiêm cấm sang công nhận có điều kiện và mở rộng quyền giao dịch theo nền kinh tế thị trường.
- Chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều ngành luật: Bộ luật Dân sự (luật chung), Luật Đất đai (luật chuyên ngành), Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Ý nghĩa của chế định:
- Tạo lập cơ sở pháp lý minh bạch giúp Tòa án và các cơ quan tài phán giải quyết tranh chấp chính xác, xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
- Ngăn ngừa rủi ro pháp lý cho các bên giao kết, bảo vệ quyền lợi chính đáng và thúc đẩy sự ổn định của thị trường bất động sản.
- Là công cụ quản lý nhà nước để giám sát biến động đất đai, bảo đảm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
| Giai đoạn lịch sử |
Cơ sở pháp lý tiêu biểu |
Đặc điểm quy định về điều kiện có hiệu lực |
| Trước năm 1945 |
Chiếu thư 1139, Hồng Đức thiện chính thư (1471), Quốc triều hình luật |
Thừa nhận sở hữu tư nhân; bắt buộc lập văn tự/văn khế có điểm chỉ/chữ ký, phải có sự làm chứng, chứng thực của quan viên làng xã; áp dụng chính sách hạn điền (không quá 10 mẫu thời Lý - Trần); cấm bán lộc điền, công điền, đất hương hỏa. |
| 1945 - 1980 |
Sắc lệnh 85/SL (1952), Sắc lệnh 87 (1952), Hiến pháp 1959, Thông tư 73/TTg (1962) |
Tạm thời áp dụng luật lệ cũ không trái độc lập; thừa nhận nhiều hình thức sở hữu; hợp đồng phải lập thành văn tự có xác nhận của Ủy ban hành chính xã/thị xã; cấm bán công điền, công thổ, đất hoang vắng chủ; hạn chế quyền sở hữu ruộng đất của ngoại kiều. |
| 1980 - 1992 |
Hiến pháp 1980, Luật Đất đai 1987, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991 |
Xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; nghiêm cấm tuyệt đối mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai; hợp đồng mua bán đất bị coi là vi phạm điều cấm và vô hiệu toàn bộ. Xuất hiện thuật ngữ "đất khu dân cư". |
| 1992 - 2003 |
Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự 1995 |
Hiến định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xác định khái niệm đất ở nông thôn (Điều 52); điều kiện chuyển nhượng chỉ áp dụng khi "chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở"; bên nhận chuyển nhượng phải có nhu cầu và chưa có đất hoặc dưới hạn mức (tối đa 400 m² đất ở nông thôn); hợp đồng lập thành văn bản, phải được cấp có thẩm quyền cho phép và đăng ký. |
| 2003 - 2013 |
Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005 |
Bãi bỏ điều kiện "chuyển đi nơi khác/không còn nhu cầu ở"; luật hóa 4 điều kiện chuyển nhượng chung tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng); mở rộng quyền sở hữu nhà ở/QSDĐ ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bắt buộc hợp đồng phải công chứng, chứng thực và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. |
| 2013 đến nay |
Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 |
Bổ sung trường hợp chuyển nhượng không cần Giấy chứng nhận (khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168); mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng; chuẩn hóa điều kiện năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, quy chuẩn hợp đồng dự án phân lô bán nền. |
Chương II: Pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chương II đi sâu phân tích hệ thống 4 nhóm điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan:
1. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
- Người sử dụng đất phải thỏa mãn 4 điều kiện cốt lõi quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
- Hai trường hợp ngoại lệ không bắt buộc có Giấy chứng nhận khi chuyển nhượng: (1) Người nhận thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc người nước ngoài (khoản 3 Điều 186); (2) Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 168).
2. Điều kiện về chủ thể tham gia hợp đồng:
- Đối với cá nhân: Phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi trở lên, không mất, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và không thuộc diện người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi). Trường hợp khác phải thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp.
- Đối với hộ gia đình: Chủ thể tham gia ký kết là người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp; việc ký kết chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý bằng văn bản được công chứng/chứng thực của tất cả thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được giao/công nhận đất (khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).
- Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản: Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014), trừ trường hợp quy mô nhỏ, không thường xuyên.
- Đối với chủ đầu tư dự án phân lô, bán nền: Dự án phải phù hợp kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500; hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính; không thuộc khu vực nội thành của đô thị loại đặc biệt, khu vực cảnh quan kiến trúc trung tâm (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Quy chế đối với bên nhận chuyển nhượng: Cá nhân trong nước, hộ gia đình, tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được phép nhập cảnh và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 8 Luật Nhà ở 2014). Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Cá nhân, hộ gia đình chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt/phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng nếu đang trực tiếp sinh sống tại khu vực đó (Điều 191 Luật Đất đai 2013).
3. Điều kiện về ý chí tự nguyện của các bên:
Giao dịch chuyển nhượng phải đảm bảo sự thống nhất tuyệt đối giữa ý chí nội tại và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài. Các trường hợp làm suy giảm hoặc triệt tiêu tính tự nguyện dẫn đến hợp đồng vô hiệu bao gồm:
- Giao dịch giả tạo (Điều 124 BLDS 2015): Điển hình là việc các bên thỏa thuận lập hợp đồng công chứng với giá trị thấp hơn nhiều so với giá thực tế thanh toán (thường ghi trong giấy viết tay) nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
- Giao dịch do nhầm lẫn (Điều 126 BLDS 2015): Nhầm lẫn về diện tích thực tế so với giấy tờ, nhầm lẫn về đối tượng hoặc bản chất giao dịch khiến một hoặc các bên không đạt được mục đích giao kết (công nhận cả nhầm lẫn song phương).
- Giao dịch do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 BLDS 2015): Có hành vi cố ý làm sai lệch thông tin quy hoạch, chủ thể, hoặc có hành vi đe dọa gây thiệt hại thực tế và nghiêm trọng đến tính mạng, sức khỏe, tài sản.
- Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi.
4. Điều kiện về mục đích và nội dung:
Mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội (Điều 117, 123 BLDS 2015). Nội dung thỏa thuận không được làm sai lệch mục đích sử dụng đất ở, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài (hoặc thời hạn dự án), tuân thủ đúng các quyền và nghĩa vụ luật định tại Điều 398, Điều 500-503 BLDS 2015 và Điều 38-41 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
5. Điều kiện về hình thức của hợp đồng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bắt buộc phải được lập thành văn bản, có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền (trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định riêng). Hợp đồng có hiệu lực pháp lý và hoàn tất việc chuyển giao quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Chương III: Những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chương III nhận diện các điểm nghẽn thực tiễn và đưa ra định hướng lập pháp:
- Khó khăn, vướng mắc: Bất cập trong việc xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận dẫn đến nhiều hợp đồng bị vô hiệu do thiếu chữ ký thành viên; tình trạng kê khai hai giá (hợp đồng công chứng giá thấp để trốn thuế, giấy tay giá thực) gây khó khăn cho Tòa án khi giải quyết tranh chấp; sự thiếu thống nhất giữa pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở đối với điều kiện chuyển nhượng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư nhà ở thương mại.
- Kiến nghị hoàn thiện: Đề xuất hoàn thiện các quy định về xác định rõ ràng quyền định đoạt tài sản của hộ gia đình; chuẩn hóa cơ chế kiểm soát giá trị giao dịch thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng; đồng bộ hóa các quy định giữa Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các đạo luật chuyên ngành nhằm bảo đảm tính khả thi, ổn định trật tự giao dịch bất động sản.
Kết quả và đóng góp
Kết quả nghiên cứu chính
- Hệ thống hóa toàn diện các căn cứ lý luận và thực định về 4 nhóm điều kiện có hiệu lực bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện hành.
- Phân tích rõ ràng các trường hợp ngoại lệ trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng không cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Làm rõ cơ chế xác lập hợp đồng đối với các nhóm chủ thể đặc thù: cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất (quy chế đồng thuận của thành viên theo Thông tư 02/2015/TT-BTNMT), tổ chức kinh doanh bất động sản (điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng) và chủ đầu tư dự án phân lô bán nền (4 điều kiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Đóng góp của đề tài
- Về mặt lý luận: Khóa luận đã xây dựng khái niệm hoàn chỉnh về "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" và "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở"; phân tích chuyên sâu 4 đặc điểm và 3 ý nghĩa pháp lý - xã hội của chế định này. So với các công trình nghiên cứu trước đây vốn chỉ tiếp cận điều kiện có hiệu lực như một nội dung phụ trong đề tài chuyển nhượng đất đai nói chung, đây là công trình chuyên biệt, đi sâu phân tích toàn diện và độc lập về các điều kiện có hiệu lực của riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
- Về mặt thực tiễn: Khóa luận chỉ ra nguyên nhân dẫn đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bị vô hiệu trên thực tế (như giả tạo giá, vi phạm tư cách chủ thể hộ gia đình, nhầm lẫn diện tích); cung cấp hệ thống giải pháp hoàn thiện pháp luật làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan lập pháp, cơ quan xét xử và tổ chức hành nghề công chứng trong việc áp dụng và thực thi pháp luật.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn trong khoảng thời gian 5 năm (từ năm 2013 đến thời điểm viết khóa luận) và chủ yếu tập trung vào hệ thống pháp luật thực định Việt Nam; chưa mở rộng so sánh chuyên sâu về cơ chế kiểm soát hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại các hệ thống pháp luật thuộc dòng họ Common Law hoặc Civil Law trên thế giới.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Nghiên cứu đánh giá tác động của việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đối với chế định hợp đồng chuyển nhượng đất ở trong tương lai; đi sâu nghiên cứu cơ chế giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bị tuyên bố vô hiệu và các biện pháp bảo vệ người thứ ba ngay tình.
Giá trị tham khảo
Khóa luận có giá trị tham khảo khoa học và thực tiễn đối với các nhóm đối tượng:
- Sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh ngành Luật: Đặc biệt thuộc chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; cung cấp nguồn tài liệu hệ thống hóa về lịch sử lập pháp và phân tích quy phạm chi tiết.
- Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Kiểm sát viên: Hỗ trợ nguồn lập luận lý luận và căn cứ pháp lý trong việc đánh giá hiệu lực hợp đồng, giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
- Công chứng viên, Luật sư và chuyên viên pháp chế: Tham khảo để rà soát điều kiện pháp lý của các bên, điều kiện thửa đất, thẩm quyền ký kết của hộ gia đình và tổ chức trước khi soạn thảo, chứng nhận hợp đồng, nhằm phòng ngừa rủi ro tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
1. Khái niệm "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" được khóa luận định nghĩa như thế nào?
Khóa luận định nghĩa: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là tổng hợp những yêu cầu pháp lý về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, chủ thể, sự tự nguyện, nội dung, mục đích và hình thức hợp đồng khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhằm đảm bảo hợp đồng được xác lập hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc giữa các bên.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cần đáp ứng điều kiện gì về chủ thể ký kết?
Theo khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người đứng tên ký hợp đồng phải là người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền hợp pháp; đồng thời phải có văn bản đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất (xác định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền) và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có quyền đứng tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không?
Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc người nước ngoài nếu được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được quyền đứng tên là bên chuyển nhượng để chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó cho chủ thể đủ điều kiện.
4. Pháp luật xử lý như thế nào đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ghi giá trị thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế?
Đây là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 nhằm che giấu giao dịch thực tế (thỏa thuận giá thực ghi trên giấy viết tay). Hợp đồng công chứng với giá trị sai lệch bị coi là vô hiệu do giả tạo. Giấy chuyển nhượng viết tay ghi đúng ý chí thực tế về giá chỉ có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực khác theo quy định pháp luật.
5. Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư phân lô, bán nền cần đáp ứng các điều kiện gì để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở?
Theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư phải đáp ứng 4 điều kiện: (1) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; (2) Hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, kết nối hạ tầng chung và cung cấp đủ dịch vụ thiết yếu (điện, nước, thoát nước, rác thải); (3) Hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án; (4) Dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan trung tâm.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp đã hệ thống hóa và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật thực định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích chuyên sâu 4 yếu tố cấu thành hiệu lực (chủ thể, ý chí, nội dung - mục đích, hình thức) và khảo cứu lịch sử lập pháp qua các thời kỳ, công trình đã làm nổi bật những đặc trưng pháp lý riêng biệt của loại hợp đồng tài sản này. Các phát hiện về vướng mắc thực tiễn và hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật được đề xuất trong khóa luận mang giá trị khoa học và ứng dụng thiết thực, góp phần ổn định các quan hệ giao dịch và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai.
