Luận Văn Thạc Sĩ Về Mua Bán Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai Ở Việt Nam

Nghiên cứu hệ thống mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam, phương pháp định lượng kết hợp định tính, góp phần phát triển

• Tác giả: Nguyễn Minh Nguyệt
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Nghiên cứu mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Lý luận về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.3. Ý nghĩa của việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.4. Yêu cầu của việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.5. Lý luận pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.6. Khả năng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.7. Cấu trúc về nội dung của pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.8. Yêu cầu đối với pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.9. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THỰC THI Ở VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam
• 2.2. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.3. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
• 2.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.6. Hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.7. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.8. Thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam
• 2.9. Kết quả đạt được
• 2.10. Hạn chế, tồn tại
• 2.11. Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN Ở VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành ở Việt Nam
• 3.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.4. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Lý luận về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Nghiên cứu về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam bắt đầu bằng việc xác định khái niệm và đặc điểm của loại hình này. Bất động sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là tài sản chưa được hình thành nhưng có khả năng sẽ được hình thành trong một khoảng thời gian nhất định. Điều này có nghĩa là, trước khi diễn ra giao dịch, tài sản này vẫn chưa có sự xác lập quyền sở hữu. Khái niệm này đã được ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và tiếp tục được điều chỉnh trong các văn bản pháp luật sau này. Đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai là tính chưa hoàn thiện và chưa xác lập quyền sở hữu, điều này tạo ra những rủi ro cho cả bên bán và bên mua. Theo đó, việc quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Từ đó, có thể thấy rằng, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ là một hoạt động kinh tế mà còn là một lĩnh vực pháp lý cần được quản lý chặt chẽ.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai

Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai đã được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật, nhấn mạnh rằng đây là loại tài sản chưa tồn tại nhưng có kế hoạch hình thành trong tương lai. Đặc điểm nổi bật của loại hình này là sự không chắc chắn về thời gian và hình thức hình thành. Điều này dẫn đến việc các bên tham gia giao dịch phải có sự thỏa thuận rõ ràng về điều kiện, thời gian và phương thức thanh toán. Việc hiểu rõ và phân tích các đặc điểm này giúp các bên trong giao dịch có thể đưa ra quyết định hợp lý và giảm thiểu rủi ro. Hơn nữa, sự phát triển của thị trường bất động sản hình thành trong tương lai cũng thúc đẩy sự cần thiết phải có một khung pháp lý hoàn chỉnh để điều chỉnh các quan hệ pháp lý phát sinh từ giao dịch này.

II. Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam

Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các quy định hiện hành chưa đủ chặt chẽ, dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa các bên trong giao dịch. Nhiều trường hợp, bên mua gặp khó khăn trong việc đòi quyền lợi khi bên bán không thực hiện đúng cam kết. Đặc biệt, các quy định liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Hơn nữa, việc thực hiện các quy định pháp luật hiện hành còn gặp nhiều khó khăn do sự thiếu đồng bộ trong các cơ chế quản lý và giám sát. Do đó, cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình thực thi pháp luật trong lĩnh vực này.

2.1. Thực trạng các quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Các quy định pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Nhiều quy định còn thiếu tính khả thi, gây khó khăn cho việc thực hiện giao dịch. Chẳng hạn, việc quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chưa rõ ràng, dẫn đến việc các bên dễ dàng vi phạm cam kết mà không bị xử lý. Hơn nữa, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai còn gặp nhiều rào cản pháp lý. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người tiêu dùng mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Để khắc phục tình trạng này, cần có sự xem xét và sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành nhằm tạo ra một khung pháp lý đầy đủ và chặt chẽ hơn.

III. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thực hiện ở Việt Nam

Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, cần có những định hướng và giải pháp cụ thể. Một trong những giải pháp quan trọng là hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch. Cần thiết phải xây dựng một cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo các bên thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng. Bên cạnh đó, việc đào tạo nâng cao nhận thức cho người tiêu dùng về quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch bất động sản cũng rất quan trọng. Ngoài ra, việc tăng cường phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc quản lý và giám sát thị trường cũng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Những giải pháp này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Định hướng hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cần tập trung vào việc xây dựng các quy định rõ ràng hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp mà còn tạo ra sự tin tưởng cho người tiêu dùng khi tham gia vào thị trường. Hơn nữa, cần thiết phải có các quy định cụ thể về việc xử lý vi phạm hợp đồng, nhằm đảm bảo rằng các bên đều phải thực hiện đúng cam kết của mình. Đặc biệt, việc cải cách quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai cần được thực hiện để tạo thuận lợi cho người tiêu dùng. Tất cả những nỗ lực này sẽ góp phần tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch và bền vững hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển mạnh mẽ từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, hoạt động mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế. Theo ước tính, phân khúc này chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giao dịch BĐS, góp phần đa dạng hóa các loại hình kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, do đặc thù là tài sản chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu và chưa xác lập quyền sở hữu rõ ràng, nên giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua và các bên liên quan.

Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, nhằm phân tích khái niệm, đặc điểm, cơ sở pháp lý, thực trạng thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật để nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi các bên tham gia. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần xây dựng hành lang pháp lý vững chắc, minh bạch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình pháp luật kinh tế, trong đó có:

• Lý thuyết pháp luật kinh tế: Pháp luật được xem là công cụ điều chỉnh các quan hệ kinh tế xã hội, trong đó có quan hệ mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả của thị trường.
• Mô hình quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Phân tích vai trò của Nhà nước trong việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật và tổ chức thực thi nhằm điều tiết thị trường bất động sản.
• Khái niệm và đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai: Là tài sản chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu, chưa xác lập quyền sở hữu, do đó có những đặc thù riêng biệt so với bất động sản đã hoàn thành.
• Khung pháp lý liên ngành: Bao gồm các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Xây dựng 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp:

• Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu nguồn gốc, bản chất và sự phát triển của pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong tương lai.
• Phương pháp hệ thống và phân tích để tổng hợp, phân tích các quy định pháp luật hiện hành và thực trạng thi hành.
• Phương pháp so sánh để đối chiếu pháp luật Việt Nam với các kinh nghiệm quốc tế và các nghiên cứu trước đây.
• Phương pháp tổng hợp và quy nạp nhằm đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật.
• Nguồn dữ liệu: Luận văn dựa trên hơn 18 tài liệu pháp luật, các văn bản hướng dẫn, báo cáo ngành, các nghiên cứu khoa học liên quan và thực tiễn thi hành tại Việt Nam từ năm 2016 đến nay.
• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung vào phạm vi toàn quốc với trọng tâm là các địa phương có thị trường bất động sản phát triển như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh.
• Timeline nghiên cứu: Từ năm 2016 đến năm 2024, bao gồm giai đoạn trước và sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của BĐS hình thành trong tương lai: BĐS hình thành trong tương lai là tài sản chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu, chưa xác lập quyền sở hữu rõ ràng tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, loại hình này được quy định rõ ràng, tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm chưa thống nhất với Bộ luật Dân sự 2015 về phạm vi và nội hàm.

2. Thực trạng pháp luật và thi hành tại Việt Nam: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định các điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có khoảng 30% các dự án BĐS hình thành trong tương lai gặp phải các vấn đề về bảo lãnh ngân hàng, chậm bàn giao, tranh chấp hợp đồng, gây thiệt hại cho người mua.

3. Quy định về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai: Luật đã bổ sung quy định về bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, nhưng việc thực hiện còn hạn chế do chưa có hướng dẫn chi tiết và sự phối hợp chưa đồng bộ giữa các bên liên quan. Theo Thông tư 11/2022/TT-NHNN, chỉ có một số ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh.

4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng còn phức tạp, thủ tục rườm rà, gây khó khăn cho các bên. Tỷ lệ chuyển nhượng hợp đồng chiếm khoảng 20-25% trong tổng số giao dịch BĐS hình thành trong tương lai tại các thành phố lớn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân các hạn chế trên xuất phát từ việc pháp luật còn thiếu đồng bộ, chưa rõ ràng về một số quy định như điều kiện kinh doanh, bảo lãnh ngân hàng, chuyển nhượng hợp đồng. So với các nước phát triển, Việt Nam còn thiếu các quy định chi tiết về quản lý rủi ro và bảo vệ người tiêu dùng trong phân khúc này. Việc thiếu minh bạch thông tin và sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý cũng làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các dự án BĐS hình thành trong tương lai gặp tranh chấp, chậm bàn giao, và tỷ lệ bảo lãnh ngân hàng được thực hiện. Bảng so sánh các quy định pháp luật Việt Nam với một số quốc gia trong khu vực cũng giúp làm rõ điểm mạnh, điểm yếu.

Ý nghĩa của nghiên cứu là cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện pháp luật, góp phần nâng cao tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi người mua và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai: Cần làm rõ và chi tiết hóa các điều kiện về pháp lý dự án, giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp.

2. Tăng cường quy định và giám sát bảo lãnh ngân hàng: Ban hành hướng dẫn chi tiết về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát các ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính.

3. Đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai: Rà soát, sửa đổi các quy định về thủ tục chuyển nhượng để tạo thuận lợi cho các bên, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

4. Xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về BĐS hình thành trong tương lai: Áp dụng công nghệ số để quản lý thông tin dự án, giao dịch, bảo lãnh, giúp minh bạch và thuận tiện trong quản lý và giám sát. Thời gian: 2-3 năm. Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản: Giúp nâng cao hiệu quả quản lý, xây dựng chính sách phù hợp, giảm thiểu tranh chấp và rủi ro trong thị trường BĐS hình thành trong tương lai.

2. Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản: Cung cấp kiến thức pháp lý toàn diện, giúp doanh nghiệp tuân thủ quy định, bảo vệ quyền lợi và nâng cao uy tín trên thị trường.

3. Người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân: Nắm rõ quyền và nghĩa vụ, hiểu rõ rủi ro và cách phòng tránh trong giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai, từ đó đưa ra quyết định đầu tư an toàn.

4. Các tổ chức hành nghề công chứng, môi giới BĐS: Hỗ trợ trong việc tư vấn pháp lý, thực hiện thủ tục công chứng, chuyển nhượng hợp đồng, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo vệ khách hàng.

Câu hỏi thường gặp

1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
   Là tài sản chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu và chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, thường là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình thi công.

2. Người mua BĐS hình thành trong tương lai có được bảo vệ như thế nào?
   Pháp luật quy định bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ, đồng thời có các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán.

3. Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai có phức tạp không?
   Hiện nay thủ tục còn khá phức tạp, đòi hỏi phải lập văn bản chuyển nhượng, công chứng hoặc chứng thực, đồng thời có sự xác nhận của chủ đầu tư và nộp thuế, phí theo quy định.

4. Pháp luật Việt Nam có quy định rõ về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai không?
   Có, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định chi tiết về bảo lãnh ngân hàng, tuy nhiên việc thực hiện còn hạn chế do thiếu hướng dẫn cụ thể và sự phối hợp chưa đồng bộ.

5. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro khi mua BĐS hình thành trong tương lai?
   Người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin dự án, kiểm tra giấy tờ pháp lý, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh ngân hàng, đồng thời tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi ký kết hợp đồng.

Kết luận

• Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là loại hình giao dịch đặc thù, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do tài sản chưa hoàn thiện và chưa xác lập quyền sở hữu.
• Pháp luật Việt Nam đã có những quy định quan trọng nhằm điều chỉnh và bảo vệ các bên tham gia, nhưng vẫn còn nhiều điểm bất cập, thiếu đồng bộ và khó áp dụng trong thực tế.
• Thực trạng thi hành pháp luật cho thấy cần tăng cường bảo lãnh ngân hàng, đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng và minh bạch thông tin để nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi người mua.
• Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi trong thời gian tới, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.
• Các bước tiếp theo bao gồm nghiên cứu sâu hơn về các mô hình bảo lãnh ngân hàng, xây dựng hệ thống thông tin quản lý và tăng cường đào tạo, tuyên truyền pháp luật cho các bên liên quan.

Hành động ngay hôm nay: Các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người mua cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp đề xuất, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển minh bạch, an toàn và hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LY LUẬN VE MUA BAN BAT ĐỌNG SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUAT VE MUA BAN BAT DONG SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAT 1. Ly hận về mua bán bat động sin hình thành trong tương há ‘LLL. Khai nig và đặc điễm cia bất động săn lành thành trong trong lat 111. Khát min bắt đồng son lành thành trong tương la Bắt đông săn hình thành trong tương lá là khái niệm lần đều tên được sở dang tong Luật KDBĐS năm 2006.

Bất động sin hình thành rong trong ai là một Ios ti sản cụ thé nằm trong phạm trù ti sản hình thánh trong tương lá, Trước khi tim hiễu nổi him khá niêm BĐS hình thánh trong tương lei, chúng te cần biểu nh thé nào là tả sân hình thành trong tương lai Thuật ngõ tải săn hình thành trong tương Ini lên dit tiên được sử dạng trong Nghị dinh sổ 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 cia Chính phổ về giao dich bảo dim. Tuy nhiên, các quy đính về tai sin Hình thánh rong tương lại trước khi Bộ luật Dân sơ (LDS) năm 2015 có hiệu lục thi hành đường nhơ chi tiếp cân dưới góc đổ từ săn hình thành trong tương lai là đối tương cia giao dich bảo dim. Ké từ khí BLDS năm 2015 ra đồi và có hiệu lục thi hành thì khái niễm tải sản hình thành trong toơng lei được dé cập trong chương tả sin và được định danh, giả thích chính thúc, cụ thé “Tửi sản inh thành trong "ương li bao gỗ: a) Tt sin chưa hùnh thành; b) Tài sân đổ hùnh thành nhưng chi thể vác lập qué sổ lữ tài sân sat ton đẫm xác lập giao dich Như vậy, có thể sốt ra tính đặc thù của ti sin hình thành trong tương lá là tài săn chưa được hình. thành thời đm thục hiện giao dich vỀ tải sân dd và có diy đã cơ sỡ để xác dint tii sin đó sẽ được hình thành trong tương lạ, hoặc đã được hình thành nhưng chỗ thể chư xác lập quyên sở hữu với ải sân đó.

Trong đó tính chưa xác lập quyển sở hữu đổi với tà sân đó là đặc tính cơ bản và quan trọng nhất để phân biệt ti sẵn có sin và tà sẵn nh thành trong tuong lạ 1 Eoin 2 Dida 109 Bộ hật Din arin 2015 “Xá trong finh vục KDBDS, khái niệm BĐS hình thành trong tương lá ra đời song hành với loại hành KDBĐS hình thành trong tương lá. ĐỂ có thể nhận din bin chất của loại hình KDBDS hình thành trong toơng le th căn phi hiểu nhnự thé nào là BĐS hành thành tong tương lá. Tiếp cân ở khía canh ngôn ngữ thông thường thi thuất ngữ BĐS hình thành trong tương lai hiểu đơn giản nhất 1a BĐS Xhông tén tai ð thời điểm hiện tủ (hỏi đm để cập đồn loại BĐS nis) mã trong tương lạ mới hình thành Dẫu vậy, tử Điễu 3. Giả thích từ ngữ của Luật KDBĐS năm 2014 không có điều khoản gi thích về nỗi him khá niệm BĐS hình thành, trong tương lei ma chỉ đơn ra giã thích về nhà, công tình xây đụng hình thành, trong tương lai Xét vi nội hàm khó niệm nhà, công tình xây đọng hình thành, trong toơng li hep hơn nội him khái niềm BĐS hình thành rong tương lạ, Bối 1, BĐS hình thành rong tương lại không chi bao gim nhà, công tinh xây dụng hình, thành trong tương si ma còn có các BĐS khác hình thành trong tương la nh cổng trình giao thông, công trình kién trúc.

hình thành rong tương lạ. Đạo luật này đơa xa cách giả thích về nhà, công tinh xây đạng hình thành trong tuơng lai hy sa: “Nhà công tinh xdy dựng lành thin trong trơng lat là nhà, cổng trinh xây chong dang trong quả trình đầu ne xây dựng và chưa được nghiệm thus đưa vào sir chong” Từ quy định này cho thấy yêu tổ "Hình thành trong tương le" oie tải sẵn Ta nhà, công tỉnh xây dựng theo Luật KDBĐS năm 2014 có pham vi “hep hơn" so với quan niệm vỀ ti sin inh thành trong tuong tei của BLDS năm 2015. Theo BLDS năm 2015 thi ti sản nh thành trong tương lại ngoi việc được xác din theo tinh tiện hữu, hoàn thiên (chua được hình thành hay chưa đưa vào sử dụng), còn bao gồm tai sẵn đã được hình thành nhưng chỗ thé xác lập quyển sở hữu vớ tà sân đô seu thời đểm xác lập giao dịch Tuy nhiễn, trong phạm vi nghiên củu cũa luôn văn, tác giả chi xem xét khei niêm BĐS hình thành trong tương li giới bạn theo quy dinh của Luật KDBĐS năm 2014. Từ những phân tich, lập luận nêu trên có thể hiễu BĐS hình thành trong tương lại như sau Bắt đồng sản hin thành trong 2 Khon 10 Đồu 3 Lut Ka domi bit động sini 2014 "ương lạ là BĐS đang trong quá trình đẫu he xp chong và chưa được nghiên thị ica vào cử ching 1.

Đặc didn cũa bắt động sản hình hành trong tương lại Bên cính các dic điển của BĐS thi BĐS hình thành trong tương lai có một sổ đặc dim đặc trưng chủ yếu saw “Một là khác với BĐS có sẵn, ti thời điểm các bên (bên bán và bên mua, tiên cho thuê mua va bên thuê mus) ký kết hợp đẳng mua bán, hop đẳng cho thuê mua thi BĐS hành thành trong tương lai - đối toợng cia hợp đồng mua bán, của hợp đẳng thuê mua - chưa tin tei mà dang trong qué tỉnh đều tơ xây đụng Trong tương Ini, loại BĐS này mới hình thành Điều này có nga là tạ thời điển các bên ký kết hop đồng mus bán, hop đồng thuê mua thi không có tà sin đổi tượng của giao dich uua bẩn, giao dich thuê mua Tải sin mua bán, thuê mua chỉ nh thành sa kh hợp đẳng mua bán, hop đẳng cho thuê mua được iy kết Mặc đỏ vậy, bên mua, bên thuê sua vấn phải trã cho bên bản, bên cho thuê mua một phần tiễn mua, tiên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai Vì vậy, loại hành mua bán BĐS hành thành trong tương lạ này tiém dn rất nhiễu nguy cơ ri ro đối vi người mua, người thuê mua niu như người bản, người cho thuê mua không tự giác, nghiêm túc thực hiện cam kết đã ký kết, ví dạ sở dụng tidn mua tiên thuê mun của khách hàng không đúng mục đích lira dio, bỗ trốn hông chiếm đoạt tién mus, tiền thuế mus ce khánh. ‘hing, chây J, cô tinh khổng bản giao BĐS hình thành trong tương lại theo đúng thời gan ding chất lương, chồngloại đã cam kết với khách hing Hai là khác với mua bán BĐS có sấn mus bin BĐS hình thành trong tương lại đoợc thục hiện thông qua bai phương thúc là mua Đán và cho thuê mua mà không cổ việc xắc lip giao dich cho thé. Bai, việc cho thuê BĐS được thục hiện khi BĐS đã được xây dụng xong tổn tại đưới dạng vật chất nhất dinh. Trong Xôi đó, như đã phân tích tiên diy, BĐS hình thành trong tương lá là ti sẵn chưa tổn tr nên không thể thục hiên giao dịch cho thuê đối với loại BĐS này, Bala để bảo vệ quyin và lợi ích của người mua BĐS hình thành trong tương lạ; ngắn ngữa các rũ ro như đã phân ích thi việc musa bán loi hình BĐS có 10 một số quy dinh chit chế hơn so với mua bin BĐS có afin ma các bên phấi tuin theo hư đối với BĐS là nhà ở hình thành trong tương lẻ khi bán nhà chủ đầu tơ phế đáp văng các điều liện nh ø) Phii hoàn thành việc xây đụng phẫn móng, b) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lạ, chủ đầu tư phải có vẫn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tinh về việc nhà ở đủ điều kiên được bản, cho thuê mua, ¢) Phải ký hop đẳng bio lãnh với NHTM; ở) Việc thanh toán trong sus bán, thuê mus BĐS hình thành trong tương lai được thục hiên nhiêu lân lần đầu không quá 30% gi ti hop đồng những lên tép theo phải phù hop với trên độ xây dụng BĐS nhưng tổng sổ không qué 70% giá ti hợp đẳng kồi chữa bản giao hà, công tình xây dụng cho khách hàng, trường hop bên bán, bên cho thuê mua là doanh ngưệp có vén đầu tư nước ngoài th tổng sổ không quá SO% giá trì hợp đẳng, +) Chủ đầu tự phối sử đụng tiên ting trước côn khách hing theo đúng mục dich đã cam kết vv.

Khai nig uma bản bất động sản lành thành trong rong tai Khú niên mua bản, thuê mua BĐS hình thành tong tương lei được sử dạng trong Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bên hướng dẫn th hành. Kh niệm, nay cũng dẫn được sử đụng khá phd tiên trong xã hội Tuy nhiên, Điều 3 Gia thích từ ngữ của Luật KDBĐS năm 2014 không đưa ra cách giả thich chính thúc hiểu hư thể nào là mua bán BĐS hình thành trong tương lạ, Vì vấy, đơa tiên quan niệm VỀ mus bán ti sẵn của pháp loật dân sự và tim hiễu nội dung các quy định của pháp uất hiện hành vé mua bán, cho thuê mus BĐS hình thành trong hoơng li, chúng ta có thể hiểu về lo hình mus bin tả sân này như sau: Mua bán bắt động sốn hành thành tong tương la là se thôa thun giữa bén mua bắt động sản và bên bản bắn đồng sân; theo đó, bin bản chuyễn nhương quyền số ine quyển quyển quản I tuyên sứ đụng đối vớt bắt đồng sẵn là nhà, công trình xậy cheng bùnh thành trong tương lai. Bên mua trả cho bên bản sễ tén hương ứng vớt giá trị của nhà.