Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa, giải quyết nhu cầu nhà ở, thu hút vốn đầu tư và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước. Trong các phân khúc bất động sản, đất nền là kênh thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư nhờ tính thanh khoản cao và khả năng chủ động trong xây dựng. Tại thành phố Đà Nẵng, thị trường bất động sản từng trải qua giai đoạn biến động mạnh. Đầu năm 2019 (sau Tết Kỷ Hợi), các cơn sốt đất bùng phát khiến giá đất nền tăng từ 4 đến 10 lần. Tuy nhiên, từ quý II/2019, thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại và rơi vào trạng thái trầm lắng, giao dịch suy giảm do việc siết chặt thanh tra pháp lý dự án và tác động tâm lý từ các sự cố cam kết lợi nhuận của loại hình condotel (điển hình là dự án Cocobay vào tháng 11/2019). Dù đối mặt với sự sụt giảm ngắn hạn, thị trường địa ốc Đà Nẵng vẫn được các chuyên gia nhận định có tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn khi quy hoạch hạ tầng được hoàn thiện.

Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên (TNHH MTV) Địa Ốc Minh Trần là một trong những đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản tại thị trường Đà Nẵng. Trong cơ cấu hoạt động của doanh nghiệp, các sản phẩm đất nền đóng vai trò chủ lực và đem lại nguồn thu lớn nhất. Nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, giữ chân khách hàng và kích cầu giao dịch trong bối cảnh thị trường biến động, việc nhận diện các tiêu chí đánh giá và động cơ ra quyết định của nhà đầu tư là yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, tại doanh nghiệp chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu về các nhân tố chi phối ý định mua đất nền của khách hàng. Do đó, tác giả Hoàng Thị Bé đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài "Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần".

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được phân định cụ thể như sau:

  • Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp giúp doanh nghiệp thu hút khách hàng và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn về ý định và hành vi của khách hàng.
    2. Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
    3. Xác định mức độ tác động của các nhân tố đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
    4. Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài gồm:

  • Đối tượng nghiên cứu: Ý định đầu tư của khách hàng vào sản phẩm bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần tại địa bàn thành phố Đà Nẵng.
  • Đối tượng khảo sát: Nhóm khách hàng đã, đang và có tiềm năng đầu tư bất động sản tại Công ty Địa Ốc Minh Trần.
  • Phạm vi không gian: Khảo sát và thu thập dữ liệu trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp phục vụ phân tích tình hình kinh doanh và lao động được thu thập trong giai đoạn 2017 – 2019; số liệu sơ cấp thông qua điều tra bảng hỏi được tiến hành trong vòng 3 tháng (từ tháng 1/2020 đến tháng 3/2020).
  • Phạm vi nội dung: Tập trung xác định và lượng hóa các nhân tố tác động đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại đơn vị nghiên cứu.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các quy định pháp luật và lý thuyết marketing - quản trị kinh doanh:

  • Cơ sở pháp lý và khái niệm: Nghiên cứu viện dẫn Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 để xác định định nghĩa bất động sản gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định; kết hợp định nghĩa từ từ điển Oxford English Dictionary. Về đất nền, văn bản làm rõ khái niệm đất nền dự án (được quy hoạch đồng bộ, kiểm duyệt pháp lý bởi cơ quan quản lý nhà nước) và đất nền thổ cư (đất ở của người dân, tiềm ẩn nhiều rủi ro về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hạn chế về hạ tầng).
  • Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản: Hệ thống hóa các thuộc tính cốt lõi của hàng hóa bất động sản gồm: tính cá biệt và khan hiếm; tính bền lâu (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế); tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; cùng các yếu tố chi phối từ tâm lý, tập quán và văn hóa xã hội. Thị trường bất động sản có tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch, mang tính vùng/địa phương cao, cung - cầu ít co giãn và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.
  • Lý thuyết hành vi người tiêu dùng: Vận dụng định nghĩa hành vi khách hàng của GS.TS Trần Minh Đạo (2009) và mô hình hành vi mua kích thích - phản ứng của Philip Kotler (2002, 2004, 2005). Các nhóm yếu tố cấu thành bao gồm: văn hóa (nền văn hóa, nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội); xã hội (nhóm tham khảo sơ cấp/thứ cấp/ngưỡng mộ/tẩy chay, gia đình định hướng, gia đình riêng, vai trò địa vị); cá nhân (tuổi tác, chu kỳ sống, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách); tâm lý (động cơ theo Tháp nhu cầu Maslow, nhận thức có chọn lọc, tri thức, niềm tin và thái độ). Quá trình ra quyết định mua gồm 5 giai đoạn: Nhận thức nhu cầu $\rightarrow$ Tìm kiếm thông tin $\rightarrow$ Đánh giá các phương án $\rightarrow$ Quyết định mua $\rightarrow$ Đánh giá sau mua (Kotler & Armstrong, 2011).
  • Mô hình nghiên cứu kế thừa và đề xuất: Tác giả tham khảo các mô hình của Mate Kos Koklic & Irena Vida (2009), Dương Thị Bình Minh & Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012, khảo sát 215 mẫu tại TP.HCM), Haddad, Mwafeg, Judeh & AL-Haddad (2011, nghiên cứu tại Amman với mẫu 120). Trên cơ sở đó, mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 6 nhóm nhân tố độc lập với 23 biến quan sát giải thích cho 1 biến phụ thuộc (Ý định đầu tư), tổng cộng có 26 biến quan sát trong thang đo.
Nhóm nhân tố Ký hiệu biến Nội dung biến quan sát trong thang đo
Thương hiệu TH1 – TH4 Uy tín thương hiệu; phản hồi tốt từ khách hàng; chính sách bán hàng rõ ràng, minh bạch; vị thế thuộc top đầu công ty bất động sản tại Đà Nẵng.
Giá GIA1 – GIA3 Mức giá phù hợp khả năng tài chính; giá tương xứng chất lượng; mức giá hợp lý so với thị trường.
Sản phẩm SP1 – SP5 Khả năng sinh lời trong tương lai; vị trí thuận lợi tái đầu tư; mật độ dân số và môi trường văn hóa ổn định; thông tin pháp lý rõ ràng, minh bạch; diện tích phù hợp nhu cầu.
Chăm sóc khách hàng CSKH1 – CSKH4 Dịch vụ hậu mãi tốt; đường dây nóng (hotline) thường trực giải đáp thắc mắc; xử lý trục trặc nhanh gọn, tận tình; mối quan hệ tốt giữa đội ngũ bán hàng và khách hàng.
Nhân viên bán hàng NVBH1 – NVBH4 Nhân viên am hiểu tư vấn rõ ràng; nhiệt tình, lịch sự; sẵn sàng lắng nghe và giải đáp; kỹ năng thuyết phục tốt.
Phương thức thanh toán PTTT1 – PTTT3 Phương thức thanh toán rõ ràng; hình thức thanh toán đa dạng; tiến độ thanh toán linh hoạt, phù hợp tài chính.
Ý định đầu tư (Biến phụ thuộc) Y Ý định đầu tư vào các sản phẩm bất động sản đất nền của Công ty Địa Ốc Minh Trần.

Phương pháp nghiên cứu và quy trình xử lý dữ liệu

Quy trình nghiên cứu triển khai tuần tự theo sơ đồ khoa học: Thiết lập cơ sở lý thuyết $\rightarrow$ Lập bảng hỏi $\rightarrow$ Điều tra thử nghiệm $\rightarrow$ Điều chỉnh bảng câu hỏi $\rightarrow$ Ban hành bảng hỏi chính thức $\rightarrow$ Điều tra diện rộng $\rightarrow$ Nhập liệu, mã hóa, làm sạch $\rightarrow$ Xử lý, phân tích dữ liệu $\rightarrow$ Báo cáo kết quả.

  • Phương pháp thu thập dữ liệu:
    • Dữ liệu thứ cấp: Tổng hợp báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo nhân sự giai đoạn 2017 – 2019 từ các phòng ban chức năng của Công ty Địa Ốc Minh Trần; các ấn phẩm, nghiên cứu chuyên ngành và thông tin thị trường bất động sản từ website công ty.
    • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập trực tiếp qua bảng hỏi khảo sát khách hàng. Do đặc thù khó tiếp cận đối tượng nhà đầu tư bất động sản, tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên (chọn mẫu thuận tiện).
  • Phương pháp xác định kích thước mẫu:
    • Theo tiêu chuẩn của Hair và cộng sự (1998), kích thước mẫu tối thiểu cho phân tích nhân tố khám phá (EFA) phải gấp 5 lần số biến quan sát. Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), cỡ mẫu cần đạt tối thiểu 4 đến 5 lần số biến.
    • Theo công thức hồi quy của Tabachnick & Fidell (1991): $n \ge 8m + 50$ (với $m$ là số biến độc lập). Với $m = 6$, kích thước mẫu tối thiểu cần đạt là $8 \times 6 + 50 = 98$ quan sát.
    • Căn cứ vào tổng số 26 biến quan sát của thang đo nghiên cứu, quy mô mẫu tối thiểu cần đạt là $4 \times 26 = 104$ khách hàng. Nhằm phòng ngừa rủi ro sai lệch và loại trừ các phiếu trả lời không hợp lệ, tác giả nâng tổng số phiếu điều tra thực tế lên 120 mẫu.
  • Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Dữ liệu sau khi làm sạch được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.0 và Microsoft Excel với các kỹ thuật thống kê:
    • Thống kê mô tả: Phân tích tần số, phần trăm, giá trị trung bình (Mean), độ lệch chuẩn, phương sai để nhận diện đặc điểm mẫu khảo sát và hành vi khách hàng.
    • Đánh giá độ tin cậy thang đo: Sử dụng hệ số Cronbach's Alpha; thang đo đạt yêu cầu khi Cronbach's Alpha $\ge 0,6$ (mức độ tốt từ 0,8 trở lên) và hệ số tương quan biến - tổng (Item-Total Correlation) $> 0,3$ theo tiêu chuẩn của Nunnally & Bernstein (1994).
    • Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Áp dụng kiểm định Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) yêu cầu giá trị trong khoảng $0,5 \le \text{KMO} \le 1,0$; kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($p\text{-value} < 0,05$); điểm dừng Eigenvalue $> 1$; tổng phương sai trích (Cumulative % Extraction Sums of Squared Loadings) $> 50%$; hệ số tải nhân tố (Factor Loading) $> 0,5$ trên một nhân tố duy nhất, sử dụng phương pháp xoay trục vuông góc Varimax.
    • Phân tích hồi quy tuyến tính bội: Mô hình hóa mối quan hệ tác động theo phương trình tổng quát: $$Y = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \beta_3 X_3 + \beta_4 X_4 + \beta_5 X_5 + \beta_6 X_6 + \varepsilon$$ Trong đó: $Y$ là biến phụ thuộc (Ý định đầu tư); $X_1 \dots X_6$ là các biến độc lập; $\beta_0$ là hằng số; $\beta_1 \dots \beta_6$ là hệ số hồi quy; $\varepsilon$ là sai số ngẫu nhiên. Mức độ giải thích của mô hình được đánh giá thông qua hệ số xác định hiệu chỉnh ($R^2$ hiệu chỉnh) và kiểm định ANOVA ($F$-test), kết hợp kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn

Chương 1 hệ thống hóa khung lý luận về thị trường bất động sản, tập trung phân tích các thuộc tính đặc thù của sản phẩm đất nền và phân định rõ ranh giới pháp lý, rủi ro giữa đất nền dự án với đất nền thổ cư. Về mặt học thuật, tác giả làm rõ bản chất của hành vi tiêu dùng và hành vi đầu tư thông qua mô hình hộp đen ý thức của Philip Kotler, tháp nhu cầu Maslow cùng tiến trình 5 bước đưa ra quyết định mua.

Về mặt thực tiễn, chương này phân tích bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam và Đà Nẵng năm 2019. Tác giả chỉ ra tình trạng sốt đất cục bộ đầu năm 2019 lan rộng từ Quảng Nam, Đà Nẵng đến các vùng ven Hà Nội và TP.HCM, sau đó nhanh chóng giảm nhiệt, giao dịch đóng băng vào nửa cuối năm do sự thiếu minh bạch thông tin, vướng mắc thủ tục pháp lý dự án và tác động tiêu cực từ sự cố sụp đổ cam kết lợi nhuận của loại hình condotel (vụ việc dự án Cocobay). Trên cơ sở đối chiếu các mô hình thực nghiệm quốc tế và trong nước, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 6 nhân tố tác động đến ý định đầu tư đất nền tại doanh nghiệp.

Chương 2: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty Địa Ốc Minh Trần

Chương 2 trình bày chi tiết hồ sơ doanh nghiệp và kết quả xử lý dữ liệu thực nghiệm:

  • Tổng quan doanh nghiệp: Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần thành lập ngày 18/08/2014, do ông Trần Minh Thỏa làm đại diện pháp luật, đặt văn phòng đại diện tại số 136 Tôn Đức Thắng, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng. Triết lý kinh doanh của doanh nghiệp là "Sự hài lòng của khách hàng là thước đo thịnh vượng của chúng tôi", hoạt động với giá trị cốt lõi "Trung thực – Tận tâm – Chuyên nghiệp".
  • Hệ thống công ty thành viên:
    1. Công ty TNHH Minh Trần Center Land (thành lập 05/2018 tại 29 Ngô Gia Tự, Hải Châu, Đà Nẵng).
    2. Công ty Cổ phần Dịch vụ Kết nối Bất động sản - Connect Land (thành lập 04/08/2017 tại đường Ngô Quyền, Đà Nẵng).
    3. Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Quảng Đà (thành lập 07/2018 tại đường Phần Lăng 2, Thanh Khê, Đà Nẵng).
    4. Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Trần Quảng Ngãi (thành lập 01/10/2019 tại 163 Lê Trung Đình, TP. Quảng Ngãi) – đóng vai trò nhà phân phối độc quyền tại Quảng Ngãi.
  • Dự án tiêu biểu: Dự án Rose City (Khu dân cư số 1 Điện An, Vĩnh Điện, Điện Bàn, Quảng Nam) do Minh Trần hợp tác đầu tư và phân phối, quy mô diện tích 13.805,5 m², gồm 64 lô đất nền, diện tích từ 100 m² đến 260 m², trục giao thông nội bộ lộ giới 11,5 m – 13,5 m và cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện 100%.
  • Phân tích định lượng: Tác giả xử lý dữ liệu khảo sát từ 120 khách hàng (phản ánh qua Bảng 1.1 đến Bảng 1.21 của khóa luận), thực hiện các kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha cho biến độc lập và biến phụ thuộc, kiểm định KMO và Bartlett, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích tương quan Pearson, kiểm định phương sai ANOVA và hồi quy tuyến tính bội nhằm đo lường mức độ tác động của 6 nhân tố (Thương hiệu, Giá, Sản phẩm, Chăm sóc khách hàng, Nhân viên bán hàng, Phương thức thanh toán) đến Ý định đầu tư, kết hợp đánh giá mức độ đồng tình của khách hàng theo từng biến số.

Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao ý định đầu tư bất động sản đất nền của khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần

Dựa trên kết quả hồi quy và thực trạng hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 – 2019, tác giả đối chiếu định hướng phát triển của Công ty Địa Ốc Minh Trần và đề xuất hệ thống giải pháp chia thành 6 nhóm cụ thể:

  • Nhóm giải pháp về thương hiệu: Nâng cao độ nhận diện và củng cố uy tín công ty, duy trì các hoạt động thiện nguyện xã hội (thông qua Quỹ từ thiện Minh Trần + và chương trình Tiếp sức đến trường), minh bạch hóa chính sách bán hàng.
  • Nhóm giải pháp về giá: Xây dựng khung giá bán tương xứng với giá trị sản phẩm và bám sát mặt bằng thị trường, đưa ra các mức giá phù hợp với năng lực tài chính của từng phân khúc khách hàng.
  • Nhóm giải pháp về sản phẩm: Tập trung khai thác các dự án có vị trí kết nối giao thông thuận lợi, pháp lý minh bạch (hoàn thiện cấp sổ đỏ riêng), quy hoạch hạ tầng nội khu đồng bộ và diện tích phân lô đa dạng (100 – 260 m²).
  • Nhóm giải pháp về chăm sóc khách hàng: Duy trì hoạt động tổng đài hotline thông suốt để phản hồi kịp thời thắc mắc, nâng cao dịch vụ hậu mãi và giải quyết nhanh các vướng mắc phát sinh trong giao dịch.
  • Nhóm giải pháp về nhân viên bán hàng: Đào tạo nghiệp vụ, nâng cao tính chuyên nghiệp, tác phong lịch sự, kỹ năng lắng nghe và năng lực phân tích thị trường cho đội ngũ chuyên viên kinh doanh.
  • Nhóm giải pháp về phương thức thanh toán: Thiết lập quy trình thanh toán rõ ràng, đa dạng hóa các gói thanh toán và liên kết ngân hàng tạo điều kiện hỗ trợ tài chính linh hoạt cho người mua.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

Khóa luận hoàn thành mục tiêu nghiên cứu thông qua các kết quả cụ thể:

  1. Hệ thống hóa thành công khung lý luận về phân khúc đất nền và hành vi ra quyết định đầu tư, đồng thời ghi nhận thực trạng thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2019 trải qua chu kỳ biến động lớn (giá đất tăng 4 – 10 lần đầu năm rồi bước vào giai đoạn đóng băng giao dịch từ tháng 7/2019).
  2. Xây dựng và kiểm định mô hình định lượng gồm 6 nhân tố độc lập (23 biến quan sát) và 1 biến phụ thuộc với cỡ mẫu khảo sát thực tế đạt 120 khách hàng trong quý I/2020. Dữ liệu được kiểm định đạt chuẩn thống kê qua các phép thử độ tin cậy Cronbach's Alpha, phân tích EFA, kiểm định tương quan Pearson và mô hình hồi quy tuyến tính bội.
  3. Cung cấp bức tranh thực trạng về tình hình lao động, kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 – 2019 và cơ cấu hoạt động của hệ sinh thái 4 công ty thành viên thuộc Công ty Địa Ốc Minh Trần cùng thông số dự án đất nền Rose City (64 lô nền, diện tích 100 – 260 m², hạ tầng hoàn thiện 100%).

Giải pháp và kiến nghị

Khóa luận đề xuất 6 nhóm giải pháp quản trị đồng bộ cho Công ty Địa Ốc Minh Trần (tập trung vào thương hiệu, định giá, chất lượng sản phẩm dự án, chăm sóc khách hàng, nhân sự tư vấn và phương thức thanh toán). Đồng thời, tại Phần III, tác giả đưa ra các kiến nghị vĩ mô:

  • Đối với Nhà nước: Cần hoàn thiện khung pháp lý về quản lý đất đai và bất động sản; tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án phân lô bán nền nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo; công khai, minh bạch quy hoạch và đẩy nhanh tiến độ phê duyệt thủ tục hành chính.
  • Đối với Công ty Địa Ốc Minh Trần: Cần bám sát diễn biến thị trường địa phương, thận trọng trong việc thẩm định tính pháp lý của các dự án liên kết phân phối, chuẩn hóa quy trình dịch vụ khách hàng và cơ cấu lại chính sách bán hàng linh hoạt để thích ứng với bối cảnh thị trường trầm lắng.

Đóng góp của đề tài

Theo công bố của tác giả trong văn bản, đây là công trình nghiên cứu học thuật đầu tiên tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần tập trung phân tích và lượng hóa cụ thể các nhân tố chi phối ý định đầu tư đất nền của khách hàng. Công trình bổ sung dữ liệu thực nghiệm về hành vi nhà đầu tư cá nhân trên thị trường địa ốc Đà Nẵng tại thời điểm thị trường có sự điều chỉnh mạnh sau chu kỳ tăng trưởng nóng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tồn tại một số giới hạn nghiên cứu được xác định từ phạm vi và phương pháp thực hiện:

  • Hạn chế về phương pháp chọn mẫu: Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên (chọn mẫu thuận tiện) do điều kiện tiếp cận khách hàng đầu tư bất động sản gặp nhiều rào cản. Điều này làm giảm tính đại diện tổng thể của mẫu nghiên cứu đối với toàn bộ tệp khách hàng tiềm năng.
  • Hạn chế về quy mô mẫu: Kích thước mẫu khảo sát dừng lại ở mức 120 khách hàng. Dù đáp ứng yêu cầu tối thiểu theo công thức của Tabachnick & Fidell (1991) ($n \ge 98$) và tiêu chuẩn của Hair và cộng sự (1998), quy mô mẫu này vẫn tương đối khiêm tốn đối với các phân tích đa biến phức tạp trong lĩnh vực đầu tư tài sản giá trị lớn.
  • Hạn chế về không gian và thời gian: Phạm vi khảo sát sơ cấp chỉ giới hạn trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong khoảng thời gian ngắn 3 tháng (từ tháng 1/2020 đến tháng 3/2020) – thời điểm chịu tác động tâm lý từ thị trường địa ốc trầm lắng cuối năm 2019 và sự khởi đầu của biến động kinh tế đầu năm 2020. Nghiên cứu chỉ tập trung vào một đơn vị kinh doanh đơn lẻ (Công ty Địa Ốc Minh Trần).
  • Hướng nghiên cứu tiếp theo: Các công trình tiếp theo có thể mở rộng quy mô mẫu khảo sát lên mức lớn hơn, áp dụng kỹ thuật chọn mẫu xác suất; mở rộng phạm vi không gian sang các thị trường vùng phụ cận (như Quảng Nam, Quảng Ngãi); bổ sung thêm các biến số về tâm lý bầy đàn, tác động của chính sách tín dụng ngân hàng hoặc các biến nhân khẩu học vào mô hình giải thích hành vi đầu tư bất động sản.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho các nhóm đối tượng:

  • Sinh viên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing và Kinh doanh Bất động sản: Khóa luận cung cấp một quy trình mẫu mực về nghiên cứu định lượng hành vi người tiêu dùng, từ khâu thiết lập cơ sở lý luận, tính toán cỡ mẫu theo các công thức chuẩn mực (Hair et al., Tabachnick & Fidell, Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc), thiết kế bảng hỏi đến các bước kiểm định thống kê trên phần mềm SPSS.
  • Người làm đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản: Phần tổng quan thị trường năm 2019 và cơ sở lý luận về phân loại đất nền (đất nền dự án so với đất nền thổ cư) cung cấp nhiều luận cứ và dẫn chứng thực tiễn có giá trị tham khảo tốt.
  • Các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ tại khu vực miền Trung: Mô hình 6 nhân tố (Thương hiệu, Giá, Sản phẩm, Chăm sóc khách hàng, Nhân viên bán hàng, Phương thức thanh toán) cùng bộ giải pháp thực tiễn cung cấp cơ sở để các sàn giao dịch địa ốc hoàn thiện chiến lược phân phối và chính sách chăm sóc khách hàng.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng các căn cứ lý thuyết nào để xác định kích thước mẫu khảo sát?
Tác giả căn cứ vào ba chuẩn mực phương pháp luận: quy tắc của Hair và cộng sự (1998) yêu cầu cỡ mẫu gấp 5 lần số biến độc lập; nghiên cứu của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) yêu cầu số quan sát tối thiểu bằng 4 đến 5 lần số biến; và công thức của Tabachnick & Fidell (1991) đối với phân tích hồi quy ($n \ge 8m + 50$, với $m = 6$ biến độc lập, cỡ mẫu tối thiểu là 98). Dựa trên 26 biến quan sát của thang đo, tác giả xác định số mẫu cần đạt là $4 \times 26 = 104$ và quyết định điều tra thực tế 120 mẫu.

2. Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm những nhóm nhân tố nào và quy mô thang đo gồm bao nhiêu biến quan sát?
Mô hình đề xuất gồm 6 nhóm nhân tố độc lập với 23 biến quan sát: Thương hiệu (4 biến: TH1–TH4), Giá (3 biến: GIA1–GIA3), Sản phẩm (5 biến: SP1–SP5), Chăm sóc khách hàng (4 biến: CSKH1–CSKH4), Nhân viên bán hàng (4 biến: NVBH1–NVBH4), Phương thức thanh toán (3 biến: PTTT1–PTTT3). Cùng với biến phụ thuộc Ý định đầu tư, tổng số biến quan sát trong thang đo là 26 biến.

3. Khóa luận ghi nhận những công ty thành viên nào thuộc hệ thống Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần?
Doanh nghiệp có 4 đơn vị thành viên được ghi nhận: Công ty TNHH Minh Trần Center Land (thành lập 05/2018), Công ty Cổ phần Dịch vụ Kết nối Bất động sản Connect Land (thành lập 04/08/2017), Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Quảng Đà (thành lập 07/2018) và Công ty Cổ phần Bất động sản Minh Trần Quảng Ngãi (thành lập 01/10/2019).

4. Dự án đất nền nổi bật nào của Công ty Minh Trần được phân tích chi tiết về thông số kỹ thuật trong văn bản?
Dự án Rose City (Khu dân cư số 1 Điện An tại Điện Bàn, Quảng Nam) do Địa Ốc Minh Trần hợp tác đầu tư và phân phối, có tổng diện tích 13.805,5 m², gồm 64 lô đất nền có diện tích từ 100 m² đến 260 m², trục giao thông nội bộ 11,5 m – 13,5 m và hạ tầng hoàn thiện 100%.

5. Khóa luận chỉ ra sự khác biệt cốt lõi giữa đất nền dự án và đất nền thổ cư ở những điểm nào?
Theo cơ sở lý luận của tác giả, đất nền dự án có tính pháp lý được bảo đảm và kiểm duyệt bởi cơ quan nhà nước, hạ tầng được quy hoạch đồng bộ (điện nước, phòng cháy chữa cháy, tiện ích công cộng). Ngược lại, đất nền thổ cư tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao (giấy tờ giả, đất chưa tách sổ đỏ riêng) và gặp khó khăn trong việc quy hoạch hạ tầng, tiện ích đồng bộ do nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thị Bé đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và hành vi người tiêu dùng, đồng thời phản ánh bức tranh thực tiễn đầy biến động của phân khúc đất nền tại thành phố Đà Nẵng năm 2019. Thông qua mô hình nghiên cứu gồm 6 nhóm nhân tố với 26 biến quan sát được kiểm định trên mẫu khảo sát 120 khách hàng tại Công ty TNHH MTV Địa Ốc Minh Trần trong quý I/2020, công trình đã lượng hóa các yếu tố tác động đến ý định đầu tư của khách hàng bằng các kỹ thuật thống kê đa biến. Kết quả phân tích cung cấp luận cứ thực tiễn để đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh cho doanh nghiệp, đồng thời là tài liệu tham khảo có giá trị phương pháp luận cho sinh viên và nhà nghiên cứu khối ngành kinh tế.