Đặt vấn đề Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị 2 trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”. Lạng Sơn là một thành phố được thành lập vào năm 2002, với 3 xã, 5 phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp.
Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Duy Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”. Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 1. Mục đích - Tìm hiểu giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn.
- Đánh giá thực trạng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013. - Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn. Yêu cầu - Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng. - Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan - Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao.
Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3 + Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường. + Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nước về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường. Ý nghĩa trong thực tiễn + Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá, xu hướng và khả năng có thể thay đổi trong tương lai. + Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau.
+ Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố lạng Sơn tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý. 4 Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta 2. Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất Các văn bản pháp quy, khung giá đất cua chính phủ và UBND tỉnh Lạng Sơn 2011 đến năm 2013.
Các thông tin thu được liên quan đến việc định giá đất, QLDĐ và thực hiện áp dụng các loại đất vào thực tế. Cụ thể là : - Luật đất đai năm 2003. - Căn cứ Nghị định số 91/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 03/12/2004; - Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai. - Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị Định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị. - Nghị Định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi 1 số điều của các Nghị Định hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Nghị Định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi bổ sung cho một số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị Định số 69/2009 ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hổi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Liên bộ Tài nguyên và Môi Trường - Tài Chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. - Căn cứ Nghị quyết số 96/2012/NQ-HĐND ngày 11 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng Nhân dân tỉnh Lạng Sơn về phê chuẩn phương án Giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013; 5 2. Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất Giá cả là biểu hiện của tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm của tự nhiên, bản thân nó không có giá trị.
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, trao đổi và thu lợi trong quá trình sử dụng đất đai. Như vậy, cơ sở khoa học hình thành nên giá đất dựa trên hai yếu tố chính là: địa tô và lãi xuất ngân hàng. Địa tô Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất”. Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu ruộng đất, từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, đến tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Nhưng cuối cùng Mác kết luận rằng: “Dù hình thái đặc thù của địa tô như thế nào thì tất cả những loại hình của nó đều có một đặc điểm chung là sự chiếm hữu địa tô là hình thái kinh tế dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện”. Với kết luận này, C.Mác đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là công cụ để bọn địa chủ bốc lột nhân dân, ai có ruộng, có đất thì được quyền thu địa tô, tức là có quyền bóc lột sức lao động của người làm thuê. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Như vậy địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận thu được tăng lên thì địa tô cũng tăng lên và từ đó kéo theo sự tăng lên của giá đất.
Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn thuộc sở hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì vẫn tồn tại 6 địa tô chênh lệch. Song, nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch tư bản chủ nghĩa. Theo đó, địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc khi nhà tư bản đầu tư thêm thì cho hiệu suất cao hơn. Địa tô chênh lệch chia làm hai loại: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là địa tô thu được trên cơ sở ruộng đất màu mỡ.