CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1. LỸ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản và dự án đầu tư bất động sản a) Khái niệm đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản : Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất Động Sản mua, bán , khai tác và cho thuê , tiến hành hoạt động dịch vụ Bất động sản , hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội Đầu tư bất động sản là mọt lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước. Đầu tư Bất đông sản cần chú ý Phương tiện đầu tư : vốn bằng tiền. các loại tìa sản , bí quyết kinh doanh, công nghệ , và dịch vụ… Thời gian đầu tư.
Tính từ khi bắt đầu dự án đếnk hi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động dược thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án Lợi ích mang lại từ đầu tư biêt hiện: - Về tài chính : thông qua thu nhập và lợi nhuận - Về kinh tế- xã hội: Sự phát triển kinh tế- xã hội của vùng , khu vực , quốc gia b) Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Dự án kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ kinh doanh Bất động sản. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm việc bỏ vốn để xây dựng mới , mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển , duy trì , nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm , dịch vụ trong môt thời hạn nhất định.
Dự án đầu tư bất động sản thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khia cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công xây dựng công trình sau này. Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị ban đầu đầu tư xây dựng của dự án 1.2 Đặc điểm của đầu tư bất động sản 8 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân Đòi hỏi vốn đầu tư lớn : Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn , vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển , bảo toàn vốn để thu lại lợi nhuận cao.
Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến đông , vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ : về thị trường , sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ sức mua , thời tiết , khí hậu… Thời gian thực hiền đầu tư dài vì vậy nhà đầu tư phải phân bỏ vốn và huy động vốn hợp lý , có hiệu quả. Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sự dụng lâu dài , đời sống kinh tế của dự án thường dài … vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình : từ khâu lựa chọn nguyện vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình… Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên về kinh tế- xã hội, môi trường nhất định.
Vì vậy các hoạt động đầu tư bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên , kinh tế , môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế -xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… 1.3 Vai trò của hoạt động đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hoàng hóa , kinh tế hàng hoát phát triển , đầu ưt được mở rộng ra cả về phạm vi quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hóa.
Khác với hàng hóa khác + Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó + Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng , làm nền tảng cho các hoạt động khác + Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh và bất động sản Vai trò của đầu tư bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh -. Thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã họi cung của toàn quốc và của từng địa phương , gắn liền với công trình phát triển quốc gia. 9 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư , mặt khác để dạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.4 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng , việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án , quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Việc phân loại theo các tiêu thức sau: Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư : đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp. Theo nội dung kinh tế của đầu tư : đầu tư xây dựng cơ bản , đầu tư tài sản lưu động , đầu tư lao động Theo thời hạn đầu tư : đầu tư dài hạn ( trên 10 năm) , đầu tư trung hạn ( từ 5-10 năm) , đầu tư ngắn hạn ( 5 năm trở xuống). Theo hình thưc đầu tư : -Dự án đầu tư phát triển nhà ở Đây là loại dự án phụ vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên khách hàng rất đa dạng về khả năng tài chính nhu cầu thẩm mỹ , các yêu cầu về chất lượng , tiện ích ,sở thích,… v.v Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đến khả năng tài chính và những nhu cầu sở thích khác nhau của những đối tượng khách hàng khác nhau. Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ khách hàng cũng khác nhau đối với các dự án chung cư cao cấp , biệt thự, chung cư cao tầng, chung cư dàn cho người có thu nhập thấp , nhà bán trả góp…v.v Đặc biệt , những dự án nhà ở luôn được nhà nước khuyến khích đầu tư để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên một số chính sách ưu đãi , khuyến khích dầu tư của nhà nước như giảm lãi suất vay , tăng lượng vốn cho vay , và một số ưu đãi khác về đất đai.
Đó cũng là những thuận lợi để để tiến hành những dự án nhà ở -Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê Dây là loại bất động sản phục vụ nhua câu về văn phòng làm việc của những công ty, tổ chức , đơn vị. Do là bất động sản cho thuê nên ngay từ đầu chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ số vốn cần thiết để xây dựng bất động sản - Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại Là những Bất động sản phục vụ nhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán. giới thiệu sản phẩm của những công ty trong và ngòai nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại Bất động sản này rất đa dạng , là những đơn vị , công ty , doanh nghiệp, 10 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thanh Lân cá nhân sản xuất kinh doanh hàng hóa , dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại hình Bất động sản này là cho thuê.
Do vậy đối tượng khách hàng , cách thức huy động vốn và thu hồi vốn của Bất động sản thương mại mang những đặc điểm tương tự của bất động sản văn phòng cho thuê - Dự án phát triển bất động sản công nghiệp Là loại Bất động sản phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa , nó thường phù hợp với những hoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên chi phí đầu tư cũng khá lớn. Khi đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp thì cần chú ý đến là hiện nay việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sản này dẫn đến dư thừa lãng phí vì cung đã vượt cầu. Do vậy không nên đầu tư ồ ạt, phải tìm hiểu kỹ nhu cầu và cung cạnh tranh đối với loại hình bất động sản này 1. CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.
Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án a. Khái niệm Lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động xem xét chuẩn bị tính toán toàn diện các khía cạnh kinh tế , kỹ thuật , điều kiên tự nhiên, pháp lý … Từ đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp để thực hiện một dự án đầu tư. Qúa trình lập dự án là một quá trình phát triển từ việc hình thành các ý tưởng đầu tư đến việc xây dung jmoojt kế hoạch chi tiết nhằm biến ý tưởng đó thành một dự án cụ thể. Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư , có ý nghĩa quyết định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư , là cơ sở để tiến hành việc đầu tư và đưa dự án vào vận hành khai thác như kế hoạch.