Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của ngành bất động sản du lịch tại Việt Nam, đặc biệt là loại hình condotel, việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản condotel trong giai đoạn thực hiện dự án trở nên cấp thiết. Theo báo cáo của DKRA, nguồn cung condotel tại Việt Nam có sự biến động lớn qua các quý, với quý 4/2017 là thời điểm chào bán nhiều nhất, đạt khoảng 7.000 căn, trong khi quý 3/2018 giảm xuống còn khoảng 2.600 căn. Sự phát triển của condotel gắn liền với sự tăng trưởng của ngành du lịch, với lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 12,9 triệu lượt trong năm 2019, tăng 10,8% so với cùng kỳ năm trước.

Mục tiêu nghiên cứu là áp dụng phương pháp phân tích chuỗi giá trị (Value Chain Analysis) để nhận diện và đánh giá các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị condotel tại Việt Nam trong giai đoạn thực hiện dự án. Nghiên cứu tập trung vào các dự án condotel tại các địa phương trọng điểm như Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc trong giai đoạn 2015-2019. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư, nhà quản lý và các bên liên quan trong việc nâng cao giá trị bất động sản condotel, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững thị trường này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên mô hình chuỗi giá trị của Michael Porter (1985) và Nick B. Ganaway (2006), trong đó chuỗi giá trị được phân thành hai nhóm hoạt động chính: hoạt động chính (Primary Activities) và hoạt động hỗ trợ (Support Activities). Các hoạt động chính gồm thu hồi đất, phát triển dự án, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, tiếp thị và bán hàng. Hoạt động hỗ trợ bao gồm quản lý nhân sự, quản lý tài chính, quản lý kinh doanh và quản lý thông tin.

Ba khái niệm chính được sử dụng là:

  • Chuỗi giá trị (Value Chain): Chuỗi các hoạt động tạo ra giá trị cho sản phẩm/dịch vụ.
  • Condotel: Loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, cho phép sở hữu và khai thác kinh doanh.
  • Mô hình SEM (Structural Equation Modeling): Phương pháp phân tích cấu trúc tuyến tính để đánh giá mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính gồm 202 phiếu khảo sát hợp lệ thu thập từ các đối tượng có kiến thức về condotel tại Việt Nam, đặc biệt tập trung ở các địa phương phát triển condotel như Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc. Cỡ mẫu được chọn dựa trên tiêu chuẩn nghiên cứu định lượng nhằm đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy. Phương pháp chọn mẫu là mẫu thuận tiện kết hợp với mẫu có chủ đích nhằm tiếp cận các chuyên gia và người tham gia thị trường condotel.

Phân tích dữ liệu sử dụng mô hình SEM để kiểm định các giả thuyết về ảnh hưởng của 39 yếu tố thuộc 10 nhóm khái niệm trong chuỗi giá trị đến giá trị condotel. Quá trình nghiên cứu diễn ra từ tháng 9/2020 đến tháng 1/2021, bao gồm các bước tổng hợp tài liệu, khảo sát thử nghiệm, thu thập dữ liệu chính thức và phân tích kết quả.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Xác định 39 yếu tố ảnh hưởng thuộc 10 nhóm khái niệm: Qua phân tích SEM, 39 yếu tố được xác định có ảnh hưởng đến giá trị condotel, chia thành 6 nhóm hoạt động chính và 4 nhóm hoạt động hỗ trợ. Ví dụ, nhóm thu hồi đất (A1) và phát triển dự án (A2) có tác động trực tiếp mạnh mẽ, với hệ số ảnh hưởng lần lượt khoảng 0,35 và 0,30.

  2. Hoạt động chính và hỗ trợ đều quan trọng: Mặc dù các hoạt động chính như thiết kế, đấu thầu, xây dựng, tiếp thị và bán hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị condotel, các hoạt động hỗ trợ như quản lý tài chính, quản lý kinh doanh và quản lý nhân sự cũng đóng vai trò không thể thiếu, chiếm khoảng 40% tổng ảnh hưởng.

  3. Tác động gián tiếp của hoạt động xây dựng và quản lý nhân sự: Hai nhóm này có ảnh hưởng gián tiếp nhưng quan trọng, góp phần ổn định và nâng cao chất lượng dự án, từ đó tăng giá trị condotel lên khoảng 15%.

  4. Sự khác biệt về mức độ ảnh hưởng giữa các nhóm yếu tố: Nhóm tiếp thị và bán hàng (A6) có mức độ ảnh hưởng cao hơn nhóm đấu thầu (A4), cho thấy tầm quan trọng của việc quảng bá và bán sản phẩm trong việc gia tăng giá trị condotel.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy việc phân tích chuỗi giá trị là công cụ hiệu quả để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị condotel trong giai đoạn thực hiện dự án. Sự cân bằng giữa các hoạt động chính và hỗ trợ phản ánh thực tế quản lý dự án bất động sản, nơi mà các hoạt động hỗ trợ như tài chính và nhân sự góp phần tạo nền tảng vững chắc cho các hoạt động chính.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế, kết quả tương đồng với mô hình phân tích giá trị bất động sản du lịch tại các thị trường phát triển, đồng thời bổ sung thêm các yếu tố đặc thù của thị trường Việt Nam như pháp lý đất đai và đặc điểm quản lý dự án. Việc trình bày dữ liệu qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng nhóm yếu tố giúp minh họa rõ ràng cho các bên liên quan.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường quản lý thu hồi đất và phát triển dự án: Chủ đầu tư cần tập trung cải thiện quy trình thu hồi đất và phát triển dự án nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng tính khả thi, mục tiêu nâng cao giá trị condotel lên ít nhất 20% trong vòng 1-2 năm.

  2. Nâng cao chất lượng thiết kế và đấu thầu: Áp dụng các tiêu chuẩn thiết kế hiện đại, minh bạch trong đấu thầu để đảm bảo chất lượng công trình, giảm chi phí phát sinh, dự kiến cải thiện hiệu quả dự án 15% trong 1 năm.

  3. Đẩy mạnh hoạt động tiếp thị và bán hàng: Sử dụng các kênh truyền thông đa dạng, xây dựng thương hiệu dự án để thu hút khách hàng, tăng tỷ lệ bán hàng lên trên 80% trong vòng 6 tháng sau khi mở bán.

  4. Củng cố hệ thống quản lý tài chính và nhân sự: Xây dựng hệ thống kiểm soát chi phí chặt chẽ, đào tạo nhân sự chuyên nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, giảm chi phí không cần thiết khoảng 10% trong 1 năm.

Các giải pháp trên cần được thực hiện đồng bộ bởi chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị quản lý dự án và các cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chủ đầu tư bất động sản condotel: Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị dự án, từ đó xây dựng chiến lược phát triển và quản lý hiệu quả.

  2. Nhà quản lý dự án và nhà thầu xây dựng: Áp dụng mô hình chuỗi giá trị để tối ưu hóa các hoạt động xây dựng, thiết kế và đấu thầu, nâng cao chất lượng công trình.

  3. Các cơ quan quản lý nhà nước: Tham khảo để hoàn thiện chính sách pháp lý, hỗ trợ phát triển thị trường condotel bền vững.

  4. Các nhà nghiên cứu và học viên ngành quản lý xây dựng, bất động sản: Cung cấp cơ sở lý thuyết và thực tiễn về phân tích chuỗi giá trị trong lĩnh vực bất động sản du lịch.

Câu hỏi thường gặp

  1. Chuỗi giá trị là gì và tại sao quan trọng trong nghiên cứu condotel?
    Chuỗi giá trị là tập hợp các hoạt động tạo ra giá trị cho sản phẩm/dịch vụ. Áp dụng chuỗi giá trị giúp phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị condotel, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả dự án.

  2. Condotel khác biệt thế nào so với khách sạn truyền thống?
    Condotel là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, cho phép sở hữu lâu dài và khai thác kinh doanh, trong khi khách sạn truyền thống chỉ cung cấp dịch vụ lưu trú.

  3. Mô hình SEM được sử dụng như thế nào trong nghiên cứu này?
    SEM giúp kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố trong chuỗi giá trị và giá trị condotel, xác định các yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp, đảm bảo kết quả phân tích chính xác và toàn diện.

  4. Các yếu tố hỗ trợ có vai trò gì trong việc nâng cao giá trị condotel?
    Các yếu tố hỗ trợ như quản lý tài chính, nhân sự và thông tin tạo nền tảng vững chắc cho các hoạt động chính, giúp dự án vận hành hiệu quả và tăng giá trị tổng thể.

  5. Làm thế nào để chủ đầu tư áp dụng kết quả nghiên cứu vào thực tiễn?
    Chủ đầu tư cần tập trung cải thiện các nhóm yếu tố có ảnh hưởng lớn như thu hồi đất, phát triển dự án, tiếp thị và quản lý tài chính, đồng thời phối hợp với các bên liên quan để triển khai các giải pháp đồng bộ, nâng cao giá trị condotel.

Kết luận

  • Nghiên cứu đã xác định 39 yếu tố thuộc 10 nhóm khái niệm ảnh hưởng đến giá trị condotel trong giai đoạn thực hiện dự án tại Việt Nam.
  • Hoạt động chính và hỗ trợ đều đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng giá trị condotel, không thể xem nhẹ bất kỳ nhóm nào.
  • Mô hình SEM là công cụ hiệu quả để phân tích mối quan hệ phức tạp giữa các yếu tố trong chuỗi giá trị.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư và nhà quản lý trong việc tối ưu hóa quy trình phát triển dự án condotel.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, giám sát hiệu quả và mở rộng nghiên cứu sang các loại hình bất động sản du lịch khác.

Hành động ngay: Chủ đầu tư và các bên liên quan nên áp dụng mô hình chuỗi giá trị để đánh giá và cải tiến dự án condotel, góp phần nâng cao giá trị và sức cạnh tranh trên thị trường.