Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam

Đề án các yếu tố ảnh hưởng ý định mua nhà của Gen Z tại Việt Nam - Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM

• Tác giả: Lê Bá Khánh
• Người hướng dẫn: TS. Trần Nam Quốc
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
• Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Đề án tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2026
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam

Thế hệ Gen Z tại Việt Nam đang bước vào độ tuổi lao động và tạo lập tài sản cá nhân. Nhu cầu sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này gia tăng nhanh chóng trong giai đoạn đô thị hóa. Thị trường bất động sản ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong hành vi tiêu dùng của giới trẻ. Ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam chịu tác động đồng thời từ nhiều khía cạnh tâm lý, xã hội và kinh tế. Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch cung cấp nền tảng vững chắc để giải thích quá trình ra quyết định này. Sự gia tăng của giá bất động sản tại các đô thị lớn tạo ra thách thức đối với khả năng tích lũy tài chính. Giới trẻ cần chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn vốn trước khi đưa ra quyết định mua sắm tài sản giá trị cao. Việc nắm bắt các động lực thúc đẩy giúp các nhà phát triển dự án và ngân hàng xây dựng chính sách phù hợp. Thị trường nhà ở Việt Nam đang chuyển dịch để thích ứng với phong cách sống hiện đại của người trẻ. Nghiên cứu thực nghiệm chứng minh thái độ tích cực là tiền đề quan trọng giúp Gen Z hiện thực hóa mục tiêu an cư.

1.1. Bối cảnh thị trường bất động sản và thế hệ Gen Z

Gen Z bao gồm những cá nhân sinh từ năm 1997 đến năm 2012. Nhóm này lớn lên trong thời kỳ kinh tế số bùng nổ mạnh mẽ. Họ coi trọng sự độc lập tài chính và mong muốn sở hữu không gian sống riêng biệt. Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản tại Việt Nam liên tục thiết lập mức cao mới. Khoảng cách giữa thu nhập bình quân và giá nhà ngày càng nới rộng. Điều này đặt ra rào cản lớn cho người trẻ khi bước vào thị trường mua bán nhà ở. Dù vậy, mong muốn sở hữu căn hộ vẫn duy trì ở mức cao nhờ định hướng ổn định cuộc sống dài hạn.

1.2. Khung lý thuyết hành vi có kế hoạch trong nghiên cứu

Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) là mô hình nền tảng trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng. Thuyết này khẳng định ý định mua xuất phát từ thái độ, chuẩn mực chủ quan và nhận thức kiểm soát. Nghiên cứu mở rộng mô hình bằng cách bổ sung biến tài chính cá nhân và cộng đồng mạng. Yếu tố không gian sống cùng các tiện ích xung quanh cũng được tích hợp vào khung phân tích. Mô hình TPB giúp giải mã logic đưa ra quyết định mua tài sản giá trị lớn của giới trẻ. Các biến số tâm lý và xã hội tương tác chặt chẽ để định hình quyết định an cư của Gen Z.

II. Phân tích các yếu tố tác động đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z

Mô hình nghiên cứu thực nghiệm trên 300 đáp viên Gen Z cung cấp bức tranh chi tiết về các biến số tác động. Kết quả phân tích hồi quy cho thấy hệ số R bình phương hiệu chỉnh đạt 0.677. Mô hình giải thích được 68.5% sự biến thiên của ý định mua nhà ở nhóm đối tượng này. Sáu yếu tố có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê gồm thái độ cá nhân, chuẩn mực chủ quan, tiện ích môi trường sống, cộng đồng trực tuyến, nhận thức kiểm soát và tài chính cá nhân. Đáng chú ý, yếu tố tiện ích và môi trường sống thể hiện mức độ ảnh hưởng rất mạnh mẽ đến quyết định mua. Thái độ tích cực đối với việc sở hữu tài sản đóng vai trò là động lực nội tại vững chắc. Áp lực tài chính cảm nhận không có tác động trực tiếp tiêu cực nhưng giữ vai trò trung gian quan trọng. Người trẻ không từ bỏ ý định mua nhà khi đối mặt áp lực tài chính. Thay vào đó, họ chủ động tìm kiếm giải pháp tích lũy và vay vốn hợp lý. Sự ảnh hưởng của mạng xã hội và người thân cũng định hướng rõ nét hành vi của nhóm khách hàng trẻ tuổi.

2.1. Tác động từ tài chính cá nhân và tiện ích môi trường sống

Tài chính cá nhân là điều kiện tiên quyết ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hiện thực hóa ý định mua nhà. Gen Z có thu nhập ổn định và kế hoạch tiết kiệm rõ ràng sẽ tự tin hơn khi tìm kiếm bất động sản. Song song đó, tiện ích nội khu và môi trường sống xung quanh giữ vai trò quyết định chất lượng cuộc sống. Nhóm người trẻ ưu tiên các dự án sở hữu không gian xanh, phòng tập thể thao và khu làm việc chung. Hệ thống giao thông kết nối thuận tiện và an ninh đảm bảo cũng là tiêu chí quan trọng. Môi trường sống tiện nghi thúc đẩy động lực sở hữu nhà ở của thế hệ trẻ.

2.2. Ảnh hưởng của cộng đồng trực tuyến và chuẩn mực chủ quan

Gen Z là thế hệ bản địa kỹ thuật số, thường xuyên tương tác trên các nền tảng mạng xã hội. Thông tin đánh giá từ cộng đồng trực tuyến và hội nhóm bất động sản tác động sâu sắc đến nhận thức của họ. Các bài viết phân tích xu hướng thị trường trên mạng giúp người trẻ củng cố niềm tin mua sắm. Bên cạnh đó, chuẩn mực chủ quan từ gia đình, người thân và đồng nghiệp tạo nên kỳ vọng xã hội nhất định. Ý kiến ủng hộ từ người thân trở thành điểm tựa tinh thần vững chắc. Sự kết hợp giữa tham vấn mạng xã hội và lời khuyên gia đình định hình ý định mua nhà của Gen Z.

III. Phương pháp thúc đẩy ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam

Để chuyển hóa ý định thành hành vi mua nhà thực tế, cần triển khai đồng bộ các giải pháp tài chính và chính sách thị trường. Các tổ chức tín dụng đóng vai trò then chốt trong việc thiết kế các gói vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ. Cơ chế trả góp linh hoạt, thời hạn vay dài và lãi suất cố định sẽ giảm bớt gánh nặng chi trả ban đầu. Về phía các chủ đầu tư bất động sản, việc nghiên cứu thị hiếu thế hệ mới giúp tối ưu hóa sản phẩm nhà ở. Các dự án cần tập trung vào phân khúc căn hộ diện tích vừa phải nhưng đầy đủ tiện ích thông minh. Ứng dụng công nghệ thực tế ảo và nền tảng số hóa trong tư vấn bán hàng giúp tiếp cận Gen Z hiệu quả hơn. Ngoài ra, việc nâng cao kiến thức quản lý tài chính cá nhân cho người trẻ là giải pháp căn cơ dài hạn. Sự hỗ trợ từ các chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước cũng tạo điều kiện bình đẳng cho lao động trẻ an cư.

3.1. Thiết kế gói tín dụng ưu đãi và giải pháp tài chính linh hoạt

Ngân hàng thương mại cần phát triển các sản phẩm vay mua nhà chuyên biệt dành riêng cho thế hệ Gen Z. Thời hạn vay nên kéo dài từ 25 đến 35 năm nhằm giảm áp lực thanh toán định kỳ hàng tháng. Chính sách ân hạn nợ gốc trong những năm đầu giúp người mua trẻ ổn định tài chính cá nhân. Mức lãi suất vay cần duy trì ổn định và minh bạch để hạn chế rủi ro biến động thị trường. Đồng thời, quy trình thẩm định hồ sơ tín dụng trực tuyến nhanh chóng sẽ thu hút khách hàng trẻ tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà an toàn.

3.2. Phát triển căn hộ thông minh phù hợp thị hiếu người trẻ

Chủ đầu tư cần quy hoạch các căn hộ có diện tích nhỏ gọn nhưng tối ưu công năng sử dụng. Căn hộ studio hoặc căn hộ 1-2 phòng ngủ tích hợp nội thất thông minh là lựa chọn lý tưởng cho Gen Z. Dự án cần tích hợp tiện ích đa dạng như trạm sạc xe điện, không gian làm việc chia sẻ và khu thể thao ngoài trời. Chiến lược truyền thông cần tập trung mạnh mẽ vào các kênh số như TikTok, YouTube và mạng xã hội. Việc cung cấp trải nghiệm thực tế ảo giúp người mua tiếp cận dự án minh bạch và tin cậy.

IV. Đánh giá thực tiễn về ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam mang lại đóng góp quan trọng cho học thuật và thực tiễn kinh doanh. Kết quả thực nghiệm khẳng định tầm quan trọng của việc kết hợp các biến số tâm lý với bối cảnh tài chính cá nhân. Ý định mua nhà của giới trẻ không chỉ là phản ứng kinh tế đơn thuần mà là quyết định mang tính chiến lược dài hạn. Các doanh nghiệp bất động sản cần nắm bắt xu hướng này để tái cấu trúc danh mục sản phẩm phù hợp. Việc thấu hiểu hành vi tiêu dùng số và tiêu chuẩn sống xanh của Gen Z là chìa khóa mở rộng thị phần. Đồng thời, các nhà hoạch định chính sách có thêm cơ sở khoa học để ban hành các quy định hỗ trợ an sinh xã hội. Giới trẻ cần chủ động xây dựng kỷ luật tài chính và trang bị kiến thức pháp lý trước khi ký hợp đồng mua nhà. Sự phối hợp giữa các bên sẽ kiến tạo thị trường bất động sản phát triển bền vững.

4.1. Ý nghĩa học thuật và giá trị đóng góp của mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu làm phong phú thêm hệ thống lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản tại thị trường mới nổi. Việc tích hợp biến cộng đồng trực tuyến và áp lực tài chính trung gian mang lại góc nhìn toàn diện hơn. Kết quả kiểm định thống kê với độ tin cậy cao chứng minh tính ứng dụng của mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch mở rộng. Đây là tài liệu tham khảo giá trị cho các công trình nghiên cứu tiếp theo về hành vi tài chính của giới trẻ Việt Nam trong tương lai.

4.2. Khuyến nghị thực tiễn cho doanh nghiệp và nhà hoạch định

Doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng sức mạnh truyền thông số để xây dựng thương hiệu uy tín trong mắt Gen Z. Việc công khai minh bạch thông tin pháp lý và tiến độ thi công dự án giúp gia tăng niềm tin khách hàng. Đối với cơ quan quản lý, các chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý cần được đẩy mạnh. Sự kết hợp giữa gói hỗ trợ lãi suất của Nhà nước và quy hoạch đô thị hiện đại sẽ tạo điều kiện tốt nhất cho thế hệ trẻ an cư lạc nghiệp.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn của Việt Nam trong những năm gần đây ghi nhận sự biến động mạnh về mặt bằng giá nhà ở, tạo nên rào cản đáng kể đối với khả năng tiếp cận chỗ ở của lực lượng lao động trẻ. Theo số liệu thống kê từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ vào năm 2025 tại Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng lần lượt là 87,7%, 69,8% và 48,3% so với thời điểm năm 2019. Thực trạng này làm gia tăng chi phí đầu vào đối với các sản phẩm nhà ở, đặt thế hệ Gen Z – nhóm đối tượng đang trong giai đoạn đầu tham gia thị trường lao động và bắt đầu xây dựng kế hoạch tài chính độc lập – trước những áp lực kinh tế trực tiếp.

Mặc dù năng lực tài chính ban đầu còn nhiều hạn chế, dữ liệu từ VARS cho thấy nhóm khách hàng trẻ tuổi từ 25 đến 35 (bao gồm phần lớn lực lượng Gen Z lớn tuổi) đã chiếm trên 40% tổng lượng giao dịch bất động sản từ năm 2019 đến nay, thậm chí đạt tỷ lệ lên tới 70% tại một số dự án mới mở bán. Thực tế này phản ánh nhu cầu an cư và tích lũy tài sản dài hạn rất lớn của thế hệ trẻ. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu định lượng chuyên sâu về hành vi và ý định mua nhà riêng của phân khúc Gen Z tại thị trường Việt Nam vẫn còn hạn chế, chủ yếu lồng ghép trong các báo cáo thị trường chung hoặc nghiên cứu về người tiêu dùng nói chung.

Đề án tốt nghiệp ngành Quản trị Kinh doanh của tác giả Lê Bá Khánh (Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, thực hiện năm 2026 dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Nam Quốc) được triển khai nhằm làm rõ cơ chế hình thành ý định mua nhà của thế hệ Gen Z.

Mục tiêu tổng quát của đề tài là xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam, từ đó bổ sung cơ sở thực nghiệm cho lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực nhà ở. Ba mục tiêu cụ thể được xác định gồm:

1. Xác định các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam.
2. Kiểm định mối quan hệ liên kết giữa các yếu tố ảnh hưởng, đặc biệt là vai trò trung gian của áp lực tài chính cảm nhận trong mối quan hệ giữa tài chính cá nhân và ý định mua nhà.
3. Đề xuất hệ thống hàm ý quản trị nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng sản phẩm, chính sách giá và chiến lược truyền thông phù hợp với đặc tính của thế hệ Gen Z.

Để thực hiện các mục tiêu trên, đề tài giải quyết bốn câu hỏi nghiên cứu:

1. Những yếu tố nào ảnh hưởng tới ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam trong bối cảnh thị trường nhà ở hiện nay?
2. Mức độ và chiều hướng ảnh hưởng của từng yếu tố đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam được thể hiện như thế nào?
3. Áp lực tài chính cảm nhận có đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ giữa yếu tố tài chính cá nhân và ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam hay không?
4. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh sản phẩm, chính sách giá và hoạt động truyền thông như thế nào để đáp ứng nhu cầu và năng lực tài chính của thế hệ Gen Z?

Đối tượng nghiên cứu của đề án là ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại Việt Nam và các yếu tố tác động đến ý định này. Đối tượng khảo sát tập trung vào các cá nhân thuộc thế hệ Gen Z trong độ tuổi từ 18 đến 29, hiện đang sinh sống, học tập hoặc làm việc tại Việt Nam, chưa sở hữu nhà ở tại thời điểm khảo sát nhưng có sự quan tâm và dự định mua nhà trong tương lai.

Phạm vi nghiên cứu được xác định cụ thể:

• Phạm vi không gian: Khảo sát tại bốn thành phố trực thuộc Trung ương có tốc độ đô thị hóa cao và tập trung đông lao động trẻ, gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 12/2025 đến tháng 03/2026; các phân tích bối cảnh thị trường được đặt trong giai đoạn từ năm 2024 đến năm 2026.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Đề án xây dựng cơ sở lý thuyết dựa trên các khái niệm chuyên ngành và mô hình hành vi người tiêu dùng tiêu chuẩn:

• Thế hệ Gen Z (Generation Z): Nhóm cá nhân sinh từ năm 1997 đến năm 2012, lớn lên trong kỷ nguyên bùng nổ của Internet, điện thoại thông minh và mạng xã hội, hình thành nên đặc trưng tiếp cận thông tin đa kênh và tư duy độc lập (Pew Research Center, 2019).
• Khái niệm nhà ở theo pháp luật Việt Nam: Căn cứ Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ sinh hoạt gồm nhà ở riêng lẻ (xây dựng trên thửa đất ở tách biệt thuộc quyền sử dụng độc lập) và nhà ở chung cư (công trình từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ và có phần sở hữu chung - riêng đan xen).
• Hành vi người tiêu dùng: Quá trình tìm kiếm, lựa chọn, mua sắm và đánh giá sản phẩm nhằm thỏa mãn nhu cầu cá nhân (Kotler & Keller, 2016; Schiffman & Wisenblit, 2015).
• Lý thuyết nền tảng: Lý thuyết Hành động hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975) và Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991). TPB mở rộng TRA bằng cách bổ sung biến nhận thức kiểm soát hành vi, giải thích phù hợp các quyết định tiêu dùng phức tạp, chịu ràng buộc lớn về nguồn lực như mua bất động sản.

Tác giả tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước liên quan:

• Nghiên cứu quốc tế: Chi Jin và cộng sự (2025) áp dụng TPB tại các đô thị hạng nhất Trung Quốc; Yao và cộng sự (2024) tiếp cận theo giá trị cảm nhận (kinh tế, chức năng, tâm lý).
• Nghiên cứu trong nước: Phạm Ngọc Hương Quỳnh và Nguyễn Văn Phương (2024) khảo sát 357 người mua chung cư ngoại tỉnh tại Hà Nội bằng mô hình PLS-SEM; Hoàng Cửu Long và Nguyễn Hồng Tố Nguyên (2024) khảo sát 157 Gen Z tại TP.HCM về tác động của marketing mạng xã hội; Hàn Phạm Đình và cộng sự (2022) mở rộng mô hình TPB trong phân tích ý định mua căn hộ.

Tác giả nghiên cứu	Thái độ đối với hành vi	Chuẩn mực chủ quan	Nhận thức kiểm soát	Yếu tố tài chính	Môi trường sống	Thương hiệu chủ đầu tư	Truyền thông số / MXH
Chi Jin et al. (2025)	x	x	x
Yao et al. (2024)	x			x	x
Phạm Ngọc Hương Quỳnh & Nguyễn Văn Phương (2024)			x	x	x	x
Hoàng Cửu Long & Nguyễn Hồng Tố Nguyên (2024)							x
Hàn Phạm Đình et al. (2022)	x	x	x	x

Từ khoảng trống nghiên cứu về việc tích hợp đồng thời các biến tâm lý xã hội và yếu tố bối cảnh số, tác giả thiết lập mô hình nghiên cứu gồm 6 biến độc lập, 1 biến trung gian và 1 biến phụ thuộc với 7 giả thuyết:

• H1: Thái độ đối với hành vi mua nhà (TD) có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà (YD).
• H2: Chuẩn mực chủ quan (CM) có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà (YD).
• H3: Tiện ích và môi trường sống xung quanh (TI) có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà (YD).
• H4: Cộng đồng trực tuyến (CD) có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà (YD).
• H5: Nhận thức về khả năng kiểm soát hành vi (NT) có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà (YD).
• H6: Yếu tố tài chính cá nhân (TC) có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà (YD).
• H7: Áp lực tài chính cảm nhận (AL) đóng vai trò trung gian trong mối quan hệ giữa tài chính cá nhân (TC) và ý định mua nhà (YD).

Phương pháp và quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp hai giai đoạn định tính và định lượng:

1. Nghiên cứu định tính: Phỏng vấn sâu nhóm chuyên gia và người khảo sát gồm 7 cá nhân (01 chuyên viên kinh doanh thuộc Công ty Đất Xanh Miền Đông – ông Nguyễn Bảo Sang; 01 giảng viên hướng dẫn – TS. Trần Nam Quốc; 05 cá nhân Gen Z từ 22 đến 28 tuổi). Kết quả định tính giúp điều chỉnh từ ngữ, chuẩn hóa 27 biến quan sát trên thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: "Hoàn toàn không đồng ý" đến 5: "Hoàn toàn đồng ý").
2. Nghiên cứu định lượng:
   • Tiến hành khảo sát thử 30 mẫu để kiểm tra độ rõ ràng của bảng câu hỏi Google Form.
   • Khảo sát chính thức thu được 300 mẫu hợp lệ tại 4 thành phố (vượt yêu cầu cỡ mẫu tối thiểu 135 theo quy tắc Hair và cộng sự (1998) với $27 \times 5 = 135$).
   • Xử lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS phiên bản 27.0 qua các bước: Thống kê mô tả; Đánh giá độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha (ngưỡng chấp nhận $\ge 0,6$); Phân tích nhân tố khám phá EFA (phương pháp trích Principal Component Analysis, phép xoay Varimax, KMO $\ge 0,5$, Bartlett Sig. $< 0,05$, Eigenvalue $> 1$, Factor loading $\ge 0,5$); Phân tích tương quan Pearson; Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến OLS; Kiểm định hiệu ứng trung gian bằng kỹ thuật Bootstrap với 5.000 mẫu lặp lại ở khoảng tin cậy 95%.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu đề tài

Chương 1 thiết lập tính cấp thiết của nghiên cứu thông qua việc dẫn chứng các biến động về chỉ số giá bất động sản đô thị từ năm 2019 đến năm 2025 theo công bố của VARS. Tác giả xác định đối tượng nghiên cứu là ý định mua nhà của thế hệ Gen Z; đối tượng khảo sát là người trong độ tuổi 18–29 tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ chưa sở hữu nhà; công bố 3 mục tiêu cụ thể, 4 câu hỏi nghiên cứu, phương pháp tiếp cận và kết cấu 5 chương của đề án.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Chương 2 phân tích các khái niệm cơ bản về thế hệ Gen Z, nhà ở, nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2023. Tác giả luận giải cơ chế hình thành ý định hành vi thông qua hai lý thuyết nền tảng TRA và TPB, tổng hợp các công trình nghiên cứu tiêu biểu trong và ngoài nước, chỉ ra khoảng trống về việc thiếu mô hình tích hợp yếu tố số và biến trung gian áp lực tài chính cảm nhận, từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu với 7 giả thuyết khoa học.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày quy trình nghiên cứu khoa học gồm 2 bước định tính và định lượng. Tác giả mô tả chi tiết bảng biến quan sát (27 biến), quá trình phỏng vấn định tính 7 đối tượng, phương thức chọn mẫu thuận tiện có sàng lọc đối với 300 đáp viên Gen Z trực tuyến, cùng các tiêu chuẩn kiểm định thống kê trên phần mềm SPSS 27.0 (Cronbach's Alpha, EFA, hồi quy OLS và Bootstrap 5.000 mẫu lặp).

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 4 cung cấp chi tiết kết quả xử lý số liệu sơ cấp: thống kê mô tả đặc điểm nhân khẩu học của 300 mẫu; kiểm định độ tin cậy thang đo; phân tích EFA (sau khi loại 2 biến quan sát TI3 và CD1 không đạt giá trị phân biệt); ma trận tương quan Pearson; kết quả phân tích hồi quy đa biến và kiểm định vai trò trung gian của biến áp lực tài chính cảm nhận (AL).

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị

Chương 5 đúc kết các phát hiện chính từ kết quả hồi quy và kiểm định trung gian. Tác giả đề xuất các nhóm hàm ý quản trị hướng đến các doanh nghiệp phát triển bất động sản về thiết kế không gian căn hộ, xây dựng hệ sinh thái tiện ích, ứng dụng kênh truyền thông số và xây dựng chính sách giãn tiến độ thanh toán. Chương này cũng nêu rõ các giới hạn về phạm vi mẫu và đề xuất hướng mở rộng cho các nghiên cứu tiếp theo.

Kết quả và đóng góp

Kết quả phân tích định lượng

Phân tích thống kê mô tả trên 300 mẫu khảo sát hợp lệ phản ánh cơ cấu nhân khẩu học và xu hướng tiêu dùng nhà ở của nhóm khách hàng Gen Z:

Tiêu chí	Phân loại	Tần số (người)	Tỷ trọng (%)
Giới tính	Nam	177	59,0%
	Nữ	123	41,0%
Độ tuổi	26 - 29 tuổi	172	57,3%
	22 - 25 tuổi	127	42,3%
	18 - 21 tuổi	1	0,4%
Thu nhập hàng tháng	Dưới 10 triệu VNĐ	32	10,7%
	Từ 10 đến 20 triệu VNĐ	147	49,0%
	Trên 20 triệu VNĐ	121	40,3%
Loại hình dự định mua	Căn hộ chung cư	67	22,3%
	Nhà ở riêng lẻ (nhà phố)	24	8,0%
	Chưa xác định rõ	209	69,7%

Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha ban đầu và sau hiệu chỉnh đều đạt yêu cầu ($\ge 0,60$): Thái độ đối với hành vi mua nhà (TD: 0,739), Chuẩn mực chủ quan (CM: 0,793), Tiện ích và môi trường sống (TI: 0,767), Cộng đồng trực tuyến (CD: 0,608), Nhận thức kiểm soát hành vi (NT: 0,823), Yếu tố tài chính cá nhân (TC: 0,730), Áp lực tài chính cảm nhận (AL: 0,761), và Ý định mua nhà (YD: 0,813).

Trong phân tích EFA:

• Đối với nhóm biến độc lập: Loại 2 biến quan sát TI3 và CD1 do không tải đúng nhân tố. Kết quả chạy lại đạt $\text{KMO} = 0,829$, kiểm định Bartlett có $\text{Sig.} < 0,001$, trích được 6 nhân tố tại $\text{Eigenvalue} > 1$ với tổng phương sai trích đạt 62,095% ($> 50%$). Các biến TI1 và TI2 hội tụ cùng nhóm với TD nhưng được giữ nguyên định danh theo mô hình lý thuyết.
• Đối với biến phụ thuộc (YD): $\text{KMO} = 0,715$, kiểm định Bartlett có $\text{Sig.} < 0,001$, trích 1 nhân tố tại $\text{Eigenvalue} > 1$, tổng phương sai trích đạt 72,94%.

Phân tích tương quan Pearson cho thấy biến phụ thuộc YD tương quan dương có ý nghĩa thống kê ($p < 0,05$) với tất cả các biến: tương quan mạnh nhất với Thái độ (TD: $r = 0,617$) và Tiện ích môi trường sống (TI: $r = 0,615$); tiếp theo là Nhận thức kiểm soát hành vi (NT: $r = 0,512$), Cộng đồng trực tuyến (CD: $r = 0,503$), Tài chính cá nhân (TC) và Áp lực tài chính cảm nhận (AL).

Kết quả hồi quy tuyến tính đa biến:

• Mô hình đạt hệ số $R^2 = 0,685$, hệ số $R^2$ hiệu chỉnh đạt $0,677$, phản ánh các biến độc lập giải thích được 67,7% sự biến thiên của ý định mua nhà ở thế hệ Gen Z.
• Kiểm định ANOVA đạt giá trị thống kê $F$ với $\text{Sig.} < 0,001$, chứng minh mô hình hồi quy có ý nghĩa thống kê tổng thể.
• Hệ số Durbin-Watson đạt $2,004$ (nằm trong khoảng 1–3), loại trừ hiện tượng tự tương quan chuỗi bậc nhất của phần dư.
• Các hệ số hồi quy của 6 biến độc lập gồm TD, CM, TI, CD, NT, TC đều có giá trị $\text{Sig.} < 0,05$, khẳng định tác động tích cực đến ý định mua nhà. Riêng biến áp lực tài chính cảm nhận (AL) không có ý nghĩa thống kê trực tiếp trong mô hình hồi quy đa biến ($\text{Sig.} > 0,05$).
• Kiểm định Bootstrap với 5.000 mẫu lặp lại xác nhận hiệu ứng gián tiếp của yếu tố tài chính cá nhân (TC) tác động lên ý định mua nhà (YD) thông qua biến trung gian áp lực tài chính cảm nhận (AL) với khoảng tin cậy 95% không chứa giá trị 0.

Đóng góp khoa học và giải pháp thực tiễn

Về mặt lý luận:

• Công trình đóng góp vào việc mở rộng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) trong thị trường bất động sản tại quốc gia đang phát triển như Việt Nam, bổ sung thêm hai yếu tố mang tính bối cảnh là Cộng đồng trực tuyến và Tiện ích – môi trường sống.
• Kiểm chứng thực nghiệm vai trò trung gian của biến Áp lực tài chính cảm nhận, làm rõ cơ chế tâm lý mà qua đó năng lực tài chính gián tiếp thúc đẩy hoặc cản trở ý định mua nhà của thế hệ trẻ.

Về mặt thực tiễn:

• Cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư và sàn phân phối bất động sản nhận diện đặc tính tiêu dùng của thế hệ Gen Z (nhóm khách hàng ưu tiên không gian tiện ích, phụ thuộc thông tin tham khảo trên mạng xã hội và có nhu cầu chia nhỏ gói tài chính).
• Đề xuất các nhóm giải pháp quản trị:
  1. Phát triển phân khúc căn hộ vừa túi tiền, tối ưu hóa công năng và tích hợp hệ thống tiện ích dịch vụ nội khu đầy đủ.
  2. Đẩy mạnh các chiến dịch truyền thông đa kênh trên nền tảng số, xây dựng các nhóm cộng đồng cư dân trực tuyến minh bạch nhằm tăng cường niềm tin khách hàng.
  3. Phối hợp với các tổ chức tín dụng thiết kế các gói vay ưu đãi dài hạn, giãn tiến độ thanh toán ban đầu nhằm giảm thiểu áp lực tài chính cảm nhận cho người mua trẻ.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận chỉ ra một số hạn chế nội tại trong quá trình thực hiện:

• Phương pháp lấy mẫu và quy mô mẫu: Dữ liệu khảo sát được thu thập theo phương pháp thuận tiện phi xác suất qua biểu mẫu trực tuyến với quy mô 300 quan sát tại 4 đô thị, do đó mức độ khái quát hóa cho toàn bộ thế hệ Gen Z tại các khu vực nông thôn hoặc đô thị nhỏ khác chưa cao.
• Giới hạn biến quan sát sau kiểm định: Biến quan sát TI3 (không gian sống, cảnh quan) và CD1 (kênh tham khảo thông tin mạng xã hội) bị loại bỏ trong quá trình phân tích EFA nhằm đảm bảo tính hội tụ của thang đo, cho thấy cần tiếp tục hoàn thiện bảng câu hỏi trong các nghiên cứu tiếp theo.
• Tính chất tĩnh của dữ liệu khảo sát: Nghiên cứu khảo sát trạng thái tâm lý và ý định mua nhà tại một thời điểm (tiền hành vi) khi người trả lời chưa phát sinh hành vi mua thực tế, chưa theo dõi được sự chuyển hóa từ ý định sang quyết định giao dịch theo thời gian.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

• Mở rộng phạm vi khảo sát sang các tỉnh thành lân cận và tăng quy mô mẫu khảo sát đại diện.
• Nghiên cứu sâu hơn các yếu tố điều tiết như chính sách lãi suất ngân hàng, sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc sự biến động kinh tế vĩ mô đối với quá trình ra quyết định mua bất động sản của người trẻ.

Giá trị tham khảo

Đề án tốt nghiệp mang lại giá trị tham khảo rõ ràng cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên và học viên ngành Quản trị Kinh doanh, Bất động sản, Kinh tế phát triển: Tài liệu cung cấp mẫu hình nghiên cứu ứng dụng định lượng hoàn chỉnh, từ việc kế thừa lý thuyết TPB, phát triển giả thuyết đến quy trình kiểm định Cronbach's Alpha, EFA, hồi quy đa biến và kiểm định trung gian Bootstrap trên SPSS.
• Các nhà nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng trẻ: Hệ thống thang đo gồm 27 biến quan sát (được chuẩn hóa qua phỏng vấn chuyên gia định tính) là cơ sở tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi tài chính cá nhân và tiêu dùng bất động sản của Gen Z.
• Chuyên viên phát triển sản phẩm và marketing bất động sản: Bức tranh nhân khẩu học và mức độ tác động của các nhân tố (Thái độ, Tiện ích sống, Cộng đồng trực tuyến, Áp lực tài chính) là căn cứ thực tế để hoạch định chính sách bán hàng và thông điệp truyền thông.

Câu hỏi thường gặp

1. Khung lý thuyết nền tảng nào được đề án sử dụng để giải thích ý định mua nhà của Gen Z?
Đề tài sử dụng Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991) làm nền tảng chính, được mở rộng từ Lý thuyết Hành động hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975). Mô hình tích hợp thêm các yếu tố đặc thù gồm Tiện ích và môi trường sống, Cộng đồng trực tuyến và biến trung gian Áp lực tài chính cảm nhận.

2. Quy mô mẫu và địa bàn khảo sát của nghiên cứu được thực hiện như thế nào?
Nghiên cứu thu thập 300 mẫu khảo sát hợp lệ từ các cá nhân Gen Z trong độ tuổi 18–29 chưa sở hữu nhà ở, sinh sống tại 4 thành phố trực thuộc Trung ương gồm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ trong giai đoạn từ tháng 12/2025 đến tháng 03/2026.

3. Kết quả phân tích hồi quy cho thấy những yếu tố nào có ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua nhà của Gen Z?
Kết quả phân tích hồi quy đa biến ($R^2 = 0,685$) chỉ ra rằng Thái độ đối với hành vi mua nhà (TD) và Tiện ích, môi trường sống xung quanh (TI) là hai yếu tố có tương quan và mức độ ảnh hưởng tích cực mạnh nhất đến ý định mua nhà của Gen Z tại Việt Nam.

4. Biến áp lực tài chính cảm nhận (AL) đóng vai trò gì trong mô hình nghiên cứu?
Biến áp lực tài chính cảm nhận đóng vai trò là biến trung gian. Mặc dù không có tác động trực tiếp mang ý nghĩa thống kê trong mô hình hồi quy đa biến, kết quả kiểm định Bootstrap với 5.000 mẫu lặp xác nhận áp lực tài chính cảm nhận giữ vai trò trung gian truyền dẫn ảnh hưởng từ yếu tố tài chính cá nhân đến ý định mua nhà.

5. Những biến quan sát nào đã bị loại bỏ trong quá trình phân tích nhân tố khám phá (EFA)?
Trong quá trình phân tích EFA nhóm biến độc lập, tác giả đã loại bỏ 2 biến quan sát gồm TI3 ("Không gian sống và cảnh quan ảnh hưởng đến ý định mua nhà của tôi") và CD1 ("Tôi thường tham khảo thông tin mua nhà trên mạng xã hội") do không đạt yêu cầu về phân nhóm nhân tố.

Kết luận

Đề án tốt nghiệp của tác giả Lê Bá Khánh đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết và kiểm định thực nghiệm mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của thế hệ Gen Z tại 4 đô thị lớn của Việt Nam. Kết quả nghiên cứu xác nhận ảnh hưởng tích cực của các yếu tố thái độ, tiện ích môi trường sống, chuẩn mực chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, cộng đồng trực tuyến và tài chính cá nhân, đồng thời chứng minh vai trò trung gian của áp lực tài chính cảm nhận. Công trình đóng góp góc nhìn khoa học và thực tiễn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phát triển sản phẩm nhà ở và chính sách tài chính phù hợp với thế hệ tiêu dùng trẻ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 trình bày các nội dung giới thiệu chung về đề tài, bao gồm lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, nội dung và phương pháp nghiên cứu, cũng như đóng góp của đề tài. Chương 2 tập trung trình bày cơ sở lý thuyết liên quan đến ý định mua nhà và tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan, từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu. Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện nghiên cứu, phương pháp thu thập cùng xử lý dữ liệu. Chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu, bao gồm thống kê mô tả mẫu nghiên cứu, kết quả kiểm định thang đo, phân tích nhân tố và phân tích hồi quy, đồng thời thảo luận các kết quả thu được.

Chương 5 trình bày kết luận chung của nghiên cứu, các hàm ý quản trị rút ra từ kết quả nghiên cứu, cũng như những hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo. 7 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2. Khái niệm thế hệ Gen Z Thế hệ Gen Z (Generation Z) là nhóm nhân khẩu học tiếp theo của thế hệ Millennials, bao gồm những người sinh ra trong giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2012. Thế hệ này lớn lên trong bối cảnh công nghệ số phát triển mạnh mẽ, khi Internet, điện thoại thông minh và mạng xã hội đã trở thành những yếu tố quen thuộc trong đời sống hằng ngày ngay từ giai đoạn đầu hình thành nhận thức (Pew Research Center, 2019).

Mốc năm 1997 được sử dụng để phân biệt Gen Z với thế hệ Millennials dựa trên những thay đổi rõ nét về môi trường công nghệ, kinh tế và xã hội, đặc biệt là sự phổ biến rộng rãi của Internet và các nền tảng kỹ thuật số (Pew Research Center, 2019). Những điều kiện này đã góp phần định hình đặc điểm tư duy, hành vi và cách tiếp cận thông tin của Gen Z theo hướng khác biệt so với các thế hệ trước. Trong phạm vi nghiên cứu này, Gen Z được hiểu theo cách phân loại chung là những cá nhân sinh từ năm 1997 đến năm 2012. Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ tập trung phân tích nhóm Gen Z trong độ tuổi lao động trẻ tại thời điểm khảo sát, là những người đã hoặc đang tham gia thị trường lao động, bắt đầu hình thành tư duy tài chính cá nhân và có những cân nhắc ban đầu liên quan đến ý định mua nhà trong tương lai.

Khái niệm nhà ở Nhà ở là một bộ phận trong hệ thống bất động sản, gắn liền với nhu cầu sinh hoạt, cư trú và ổn định đời sống của cá nhân và hộ gia đình. Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa hiện nay, nhà ở không chỉ mang ý nghĩa cung ứng nhu cầu ở mà còn được xem là một loại tài sản có giá trị lớn, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Theo Khoản 1, Điều 2, Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích chỉ ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt; bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà ở hình thành trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (Quốc 8 hội, 2023). Quy định này cho thấy nhà ở được xác định rõ ràng về mục đích sử dụng, đồng thời là đối tượng của các hoạt động sở hữu, quản lý, sử dụng và giao dịch trên thị trường.