Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Khóa luận: Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua dự án BGI Topaz Downtown tại Lâm Thủy Mộc Center

• Tác giả: Hoàng Thị Thanh Huệ
• Người hướng dẫn: ThS. Võ Phan Nhật Phương
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế
• Chuyên ngành: Kinh doanh thương mại
• Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan dự án BGI Topaz Downtown Lâm Thủy Mộc

Dự án BGI Topaz Downtown tọa lạc tại khu đô thị mới An Vân Dương thuộc thành phố Huế. Đây là tổ hợp nhà phố thương mại và biệt thự cao cấp do BGI Group phát triển. Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center giữ vai trò phân phối chiến lược sản phẩm. Dự án sở hữu quy mô đồng bộ với hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại. Mặt tiền các trục đường lớn tạo lợi thế kinh doanh thương mại vượt trội. Không gian cảnh quan xanh mang lại giá trị sống chất lượng cao cho cư dân. Thị trường bất động sản Huế giai đoạn 2021-2023 ghi nhận nhiều biến động phức tạp. Nhu cầu sở hữu sản phẩm nhà ở gắn liền thương mại tại dự án duy trì mức độ quan tâm lớn. Các yếu tố thúc đẩy giao dịch bao gồm uy tín thương hiệu phân phối Lâm Thủy Mộc và chất lượng xây dựng công trình. Dự án đáp ứng tốt cả hai mục tiêu an cư lâu dài và tích lũy tài sản đầu tư. Việc phân tích toàn diện các nhân tố tác động đóng vai trò nền tảng cho việc hoạch định chiến lược kinh doanh.

1.1. Vị trí địa lý và quy mô dự án

BGI Topaz Downtown nằm tại trung tâm khu A đô thị mới An Vân Dương. Vị trí này kết nối trực tiếp với trung tâm thành phố Huế qua đại lộ Hoàng Quốc Việt. Dự án sở hữu mạng lưới giao thông liên vùng hoàn chỉnh. Khoảng cách di chuyển đến sân bay Phú Bài và bãi biển Thuận An rất thuận lợi. Dự án cung ứng dòng sản phẩm shophouse và nhà phố liền kề cao cấp. Mỗi khối nhà có thiết kế đồng nhất mang phong cách kiến trúc hiện đại. Công trình tích hợp hệ thống vỉa hè rộng rãi phục vụ hoạt động buôn bán sầm uất. Khu vực xung quanh tập trung nhiều trung tâm hành chính, trường học và bệnh viện lớn. Vị trí đắc địa tạo nền móng vững chắc cho khả năng tăng trưởng giá trị bất động sản bền vững.

1.2. Vai trò phân phối của Lâm Thủy Mộc Center

Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center là đơn vị môi giới chuyên nghiệp tại thị trường miền Trung. Doanh nghiệp phụ trách tư vấn trực tiếp và triển khai phân phối các sản phẩm BGI Topaz Downtown. Đội ngũ nhân viên kinh doanh được đào tạo bài bản về kiến thức pháp lý và phân tích tài chính. Doanh nghiệp cung cấp thông tin minh bạch về tiến độ xây dựng và quy trình bàn giao nhà. Giai đoạn 2021-2022, đơn vị đạt doanh thu tích cực nhờ nhu cầu giao dịch tăng trưởng mạnh mẽ sau dịch bệnh. Năm 2023, doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chiến lược nhằm thích ứng với điều kiện siết chặt tín dụng. Uy tín dịch vụ của Lâm Thủy Mộc Center tạo lập niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư địa phương.

II. Phân tích yếu tố ảnh hưởng quyết định mua BGI Topaz Downtown

Quyết định mua bất động sản của khách hàng chịu sự chi phối từ nhiều nhóm nhân tố cốt lõi. Mô hình nghiên cứu hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler chỉ rõ tác động của văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý. Tại dự án BGI Topaz Downtown, yếu tố pháp lý minh bạch giữ vai trò quyết định hàng đầu. Khách hàng luôn ưu tiên các sản phẩm có sổ đỏ sở hữu lâu dài và tiến độ xây dựng chuẩn xác. Yếu tố tài chính cũng đặt ra áp lực lớn đối với người mua trong bối cảnh thị trường biến động. Năm 2023, việc thắt chặt nguồn vốn tín dụng ngân hàng gây khó khăn cho dòng tiền thanh toán. Lãi suất vay thả nổi làm tăng gánh nặng tài chính đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Bên cạnh đó, yếu tố tâm lý đám đông và xu hướng thị trường bất động sản đóng băng cục bộ ảnh hưởng tiêu cực đến quyết định giải ngân. Khoảng cách giữa kỳ vọng giá bán và khả năng chi trả thực tế tạo nên rào cản giao dịch đáng kể.

2.1. Yếu tố pháp lý và đặc tính sản phẩm

Tính pháp lý là tiêu chuẩn kiểm định hàng đầu của người mua nhà đất. Hồ sơ pháp lý đầy đủ mang lại cảm giác an toàn tuyệt đối trước mọi rủi ro tranh chấp. Tại BGI Topaz Downtown, sự chuẩn mực về giấy phép xây dựng và quyền sở hữu thu hút khách hàng quan tâm. Bên cạnh pháp lý, đặc tính sản phẩm cũng chi phối mạnh mẽ quyết định mua bán. Kiến trúc shophouse hiện đại cho phép kết hợp linh hoạt giữa kinh doanh thương mại và sinh hoạt gia đình. Chất lượng bàn giao hoàn thiện bên ngoài thô bên trong tạo sự chủ động cho chủ sở hữu. Các tiện ích nội khu như công viên cây xanh và bãi đỗ xe nâng cao giá trị sử dụng hằng ngày.

2.2. Áp lực nguồn vốn và tâm lý thị trường

Thực tế giai đoạn 2023 chứng kiến nhiều trở ngại từ môi trường kinh tế vĩ mô. Thị trường địa ốc thành phố Huế đối mặt tình trạng khan hiếm nguồn vốn vay ngân hàng. Khách hàng gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi. Mức chi phí lãi vay tăng cao khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang chiến lược phòng thủ. Tâm lý e ngại rủi ro làm chậm tiến trình ra quyết định xuống tiền mua căn hộ thương mại. Báo cáo kinh doanh của Lâm Thủy Mộc Center năm 2023 phản ánh rõ sự suy giảm doanh thu do dòng tiền tắc nghẽn. Bên cạnh đó, các yếu tố xã hội và tham vấn từ người thân ảnh hưởng trực tiếp đến thái độ của người tiêu dùng.

III. Giải pháp thúc đẩy quyết định mua BGI Topaz Downtown Lâm Thủy Mộc

Để khơi thông quyết định mua nhà, doanh nghiệp cần triển khai các giải pháp tiếp thị và hỗ trợ tài chính đồng bộ. Đơn vị phân phối Lâm Thủy Mộc Center cần chủ động phối hợp cùng các ngân hàng thương mại uy tín. Việc liên kết cung cấp gói vay với lãi suất ưu đãi cố định sẽ gỡ bỏ rào cản chi phí vốn cho người mua. Bên cạnh giải pháp tín dụng, chính sách bán hàng cần được thiết kế linh hoạt hơn. Doanh nghiệp nên kéo giãn tiến độ thanh toán theo từng đợt xây dựng thực tế. Biện pháp này giúp khách hàng dễ dàng cân đối ngân sách và kiểm soát dòng tiền cá nhân. Hơn nữa, đội ngũ tư vấn viên phải nâng cao năng lực chuyên môn để giải đáp thắc mắc về hồ sơ pháp lý một cách rõ ràng. Chiến lược marketing kỹ thuật số cần truyền tải chân thực tiến độ hoàn thiện dự án. Việc tổ chức các buổi trải nghiệm thực tế tại dự án tạo điều kiện cho người mua đánh giá khách quan giá trị sống và tiềm năng thương mại.

3.1. Thiết kế chính sách giá và tài chính linh hoạt

Chính sách giá là công cụ quyết định năng lực cạnh tranh của dự án trên thị trường. Lâm Thủy Mộc Center cần tham mưu chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu hấp dẫn cho giao dịch thanh toán sớm. Các chương trình hỗ trợ ân hạn nợ gốc và tài trợ lãi suất giúp giảm bớt gánh nặng dòng tiền ban đầu. Doanh nghiệp cần phối hợp với các tổ chức tín dụng để đơn giản hóa thủ tục thẩm định hồ sơ vay vốn. Việc chia nhỏ tiến độ góp vốn thành nhiều đợt thanh toán giúp người mua chủ động quản lý tài chính. Ngoài ra, chính sách cam kết thuê lại shophouse cũng kích thích mạnh mẽ quyết định mua của nhóm khách hàng đầu tư sinh lời.

3.2. Nâng cao dịch vụ tư vấn và chăm sóc khách hàng

Dịch vụ chăm sóc đóng vai trò định hình nhận thức tích cực của khách hàng về dự án. Đội ngũ nhân viên môi giới tại Lâm Thủy Mộc Center cần nắm vững thông tin quy hoạch và kỹ năng phân tích dòng tiền đầu tư. Quy trình tư vấn phải trung thực, minh bạch và tập trung vào nhu cầu cụ thể của từng đối tượng người mua. Doanh nghiệp cần chủ động cập nhật định kỳ hình ảnh thi công thực tế tại công trường. Hoạt động này củng cố lòng tin của khách hàng đối với uy tín của chủ đầu tư BGI Group. Dịch vụ hỗ trợ thủ tục công chứng và bàn giao nhanh gọn tạo trải nghiệm mua sắm chuyên nghiệp. Sự hài lòng sau giao dịch thúc đẩy khách hàng giới thiệu thêm người thân tham gia mua sản phẩm.

IV. Ứng dụng thực tiễn nâng cao quyết định mua BGI Topaz Downtown

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua mang lại giá trị ứng dụng thực tiễn to lớn cho doanh nghiệp địa ốc. Kết quả nghiên cứu khẳng định mối liên hệ chặt chẽ giữa vị trí địa lý, tính pháp lý, chính sách giá và dịch vụ môi giới đối với hành vi người mua. Tại thị trường bất động sản Huế, dự án BGI Topaz Downtown sở hữu lợi thế cạnh tranh vượt trội nhờ vị trí tâm điểm đô thị An Vân Dương. Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center cần tiếp tục hoàn thiện chiến lược phân phối dựa trên việc thấu hiểu tâm lý khách hàng. Doanh nghiệp cần chủ động kiểm soát chi phí bán hàng để duy trì hiệu quả kinh doanh bền vững sau chu kỳ biến động. Việc xây dựng dữ liệu khách hàng mục tiêu giúp cá nhân hóa các thông điệp tiếp thị sản phẩm shophouse. Khi các giải pháp tài chính và dịch vụ tư vấn được triển khai đồng bộ, niềm tin của người mua sẽ được củng cố vững chắc. Dự án BGI Topaz Downtown sẽ duy trì vị thế điểm đến đầu tư và an cư hàng đầu tại cố đô.

4.1. Bài học kinh doanh cho sàn giao dịch bất động sản

Kinh nghiệm thực tiễn từ dự án BGI Topaz Downtown mang lại nhiều giá trị quản trị sâu sắc. Doanh nghiệp môi giới không thể chỉ dựa vào sự hưng phấn nhất thời của thị trường bất động sản. Việc xây dựng chiến lược quản trị rủi ro thanh khoản và cân đối chi phí vận hành đóng vai trò quyết định sự tồn tại lâu dài. Các sàn giao dịch cần định kỳ nghiên cứu thị hiếu tiêu dùng để chủ động thích ứng với biến động lãi suất. Đầu tư vào năng lực chuyên môn của chuyên viên kinh doanh là chìa khóa gia tăng giá trị thương hiệu. Doanh nghiệp cần duy trì tính minh bạch về pháp lý và chính sách ưu đãi trong mọi thông điệp truyền thông đến khách hàng.

4.2. Định hướng đầu tư an toàn cho người mua nhà

Người mua bất động sản cần xác lập tiêu chí lựa chọn rõ ràng trước khi xuống tiền giao dịch. Tính pháp lý hoàn thiện và uy tín của chủ đầu tư là hai yếu tố bảo đảm an toàn dòng vốn. Khách hàng nên đánh giá kỹ năng lực chi trả thực tế trước khi sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Tỷ lệ vay vốn nên duy trì ở mức an toàn dưới 50% tổng giá trị tài sản. Lựa chọn dự án BGI Topaz Downtown mang lại cơ hội sinh lời kép từ tăng giá đất và khai thác cho thuê shophouse. Khách hàng cần liên hệ trực tiếp với các đơn vị phân phối chính thức như Lâm Thủy Mộc Center. Việc này giúp tiếp cận chính xác bảng giá gốc và các chính sách ưu đãi hợp pháp từ chủ đầu tư.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Hoàng Thị Thanh Huệ (chuyên ngành Kinh doanh thương mại, Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế – Đại học Huế) dưới sự hướng dẫn của ThS. Võ Phan Nhật Phương nghiên cứu đề tài: "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center".

Theo trình bày của tác giả, nền kinh tế phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở của người dân gia tăng, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và thu hút nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, sau đại dịch COVID-19 và cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều rủi ro, số lượng giao dịch suy giảm mạnh và lượng hàng tồn kho tăng cao. Tại thành phố Huế, dù nhiều dự án khu đô thị mới được chấp thuận chủ trương đầu tư (như Khu đô thị An Cựu City, Phú Mỹ An, An Đông Villas, The Manor Crown, Eco Garden, Royal Park), thị trường vẫn gặp trở ngại do một số dự án căn hộ cao cấp tạm ngưng thi công hoặc chậm bàn giao, gây ảnh hưởng đến niềm tin của người mua. Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center là đơn vị phân phối bất động sản chịu áp lực cạnh tranh trực tiếp, đòi hỏi phải xác định rõ hành vi và động thái lựa chọn của khách hàng đối với dự án cụ thể là BGI Topaz Downtown.

Để đạt được mục đích nghiên cứu, tác giả xác định 3 câu hỏi nghiên cứu:

1. Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng đối với dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center?
2. Các yếu tố đó ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua của khách hàng đối với dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center?
3. Làm thế nào để thúc đẩy quyết định mua của khách hàng đối với dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center?

Mục tiêu chung của đề tài là phân tích mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định mua bất động sản của khách hàng tại dự án BGI Topaz Downtown, từ đó đề xuất giải pháp thúc đẩy hoạt động bán hàng của công ty. Ba mục tiêu cụ thể gồm:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về hành vi người tiêu dùng và quyết định mua bất động sản.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng tại dự án BGI Topaz Downtown.
3. Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy quyết định mua bất động sản của khách hàng đối với dự án này.

Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản tại dự án BGI Topaz Downtown.
• Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã mua hoặc có ý định mua bất động sản tại dự án BGI Topaz Downtown.
• Phạm vi không gian: Địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
• Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp thu thập từ năm 2021 đến năm 2023; số liệu sơ cấp thu thập từ tháng 10/2023 đến tháng 12/2023.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào các yếu tố chi phối hành vi ra quyết định mua sản phẩm thuộc dự án BGI Topaz Downtown do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng khung lý luận về hàng hóa bất động sản căn cứ theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, đặc điểm thị trường bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản và các phân loại của Bộ Xây dựng. Về hành vi người tiêu dùng, tác giả sử dụng lý thuyết của Philip Kotler (2005, 2009) cùng mô hình quá trình ra quyết định mua gồm 5 giai đoạn trích từ tài liệu Marketing Management của Philip Kotler và Kevin Keller: Nhận biết nhu cầu, Tìm kiếm thông tin, Đánh giá các lựa chọn, Quyết định mua và Hành vi sau khi mua.

Bên cạnh đó, đề tài kế thừa các mô hình thực nghiệm:

• Mô hình nghiên cứu hành vi mua căn hộ của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad (2011) tại Amman, Jordan (gồm các yếu tố kinh tế, xã hội, địa lý, marketing, thẩm mỹ).
• Mô hình nhận thức và hành vi mua căn hộ tại vùng đô thị Delhi của Mansi Misra, Gagan Katiyar và A. Dey (2013) (phân chia thành yếu tố bên trong và bên ngoài).
• Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Việt Nam của Phan Thanh Sĩ (2012) tại ISB – Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh (gồm cấu trúc, không gian sống, khoảng cách, môi trường, tình trạng tài chính).
• Quan điểm thương hiệu của David Aaker (1996) và nghiên cứu của Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2002).

Từ các cơ sở trên, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc với 5 giả thuyết nghiên cứu (H1 đến H5):

• $H1$: Thương hiệu có tác động cùng chiều đến quyết định mua bất động sản của khách hàng.
• $H2$: Chính sách pháp luật có tác động cùng chiều đến quyết định mua bất động sản của khách hàng.
• $H3$: Sản phẩm có tác động cùng chiều đến quyết định mua bất động sản của khách hàng.
• $H4$: Giá cả có tác động cùng chiều đến quyết định mua bất động sản của khách hàng.
• $H5$: Dịch vụ bán hàng và chăm sóc khách hàng có tác động cùng chiều đến quyết định mua bất động sản của khách hàng.

Hệ thống thang đo gồm 23 biến quan sát được đo lường bằng thang điểm Likert 5 mức độ (từ 1: Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Hoàn toàn đồng ý):

Mã hóa biến	Tên nhân tố	Nội dung biến quan sát	Nguồn kế thừa
TH1	Thương hiệu	Công ty có mức độ bảo mật thông tin tốt cho khách hàng	Nguyễn Thị Thùy Ny (2021)
TH2	Thương hiệu	Công ty luôn nhận được phản hồi tốt từ khách hàng	Nguyễn Thị Thùy Ny (2021)
TH3	Thương hiệu	Chính sách bán hàng của công ty rõ ràng, minh bạch	Nguyễn Thị Thùy Ny (2021)
TH4	Thương hiệu	Là một trong số top đầu công ty bất động sản tại Huế	Nguyễn Thị Thùy Ny (2021)
PL1	Pháp luật	Các thông tin về pháp lý BĐS rõ ràng, đúng nguyên tắc theo tiêu chuẩn luật đất đai	Haddad và cộng sự (2011) & đề xuất tác giả
PL2	Pháp luật	Dự án BGI Topaz Downtown liên kết với nhiều ngân hàng dễ dàng hỗ trợ, cung cấp nhu cầu vay vốn cho khách hàng	Haddad và cộng sự (2011) & đề xuất tác giả
PL3	Pháp luật	Các thông tin về dự án BGI Topaz Downtown luôn được cung cấp đầy đủ, chính xác, chi tiết nhất về pháp luật cho khách hàng	Haddad và cộng sự (2011) & đề xuất tác giả
PL4	Pháp luật	Các chính sách thuế của nhà nước có ảnh hưởng tới quyết định đầu tư của khách hàng	Haddad và cộng sự (2011) & đề xuất tác giả
SP1	Sản phẩm	Các sản phẩm được thiết kế hiện đại, sang trọng	Trần Thanh Huỳnh (2023) & đề xuất tác giả
SP2	Sản phẩm	Các sản phẩm của dự án BGI Topaz Downtown nằm ở vị trí rất tiềm năng để đầu tư	Trần Thanh Huỳnh (2023) & đề xuất tác giả
SP3	Sản phẩm	Dự án BGI Topaz Downtown cung cấp nhiều sản phẩm hữu ích và phù hợp với khách hàng	Trần Thanh Huỳnh (2023) & đề xuất tác giả
SP4	Sản phẩm	Kích thước, diện tích của dự án đáp ứng được nhu cầu của khách hàng	Trần Thanh Huỳnh (2023) & đề xuất tác giả
G1	Giá	Mức giá của dự án phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng	Haddad và cộng sự (2011)
G2	Giá	Giá bán của dự án BGI Topaz Downtown tương xứng với chất lượng	Haddad và cộng sự (2011)
G3	Giá	Mức giá của dự án BGI Topaz Downtown có tính cạnh tranh tốt trên thị trường	Haddad và cộng sự (2011)
G4	Giá	Công ty có các chiết khấu rất ưu đãi khi khách hàng mua sản phẩm thứ 2 trở đi	Haddad và cộng sự (2011)
CSKH1	Dịch vụ bán hàng & CSKH	Nhân viên bán hàng am hiểu, tư vấn rõ ràng cho khách hàng	Lê Thị Thúy Diễm (2015) & đề xuất tác giả
CSKH2	Dịch vụ bán hàng & CSKH	Nhân viên bán hàng nhiệt tình, lịch sự với khách hàng	Lê Thị Thúy Diễm (2015) & đề xuất tác giả
CSKH3	Dịch vụ bán hàng & CSKH	Dịch vụ hậu mãi tốt	Lê Thị Thúy Diễm (2015) & đề xuất tác giả
CSKH4	Dịch vụ bán hàng & CSKH	Nhân viên luôn sẵn sàng để hỗ trợ, xử lý các vấn đề trục trặc nhanh gọn, nhiệt tình	Lê Thị Thúy Diễm (2015) & đề xuất tác giả
QĐM1	Quyết định mua	Anh/chị quyết định mua BĐS tại dự án BGI Topaz Downtown là đúng đắn	Haddad và cộng sự (2011)
QĐM2	Quyết định mua	Anh/chị sẽ tiếp tục mua các sản phẩm BĐS của dự án BGI Topaz Downtown khi có nhu cầu	Haddad và cộng sự (2011)
QĐM3	Quyết định mua	Anh/chị sẽ giới thiệu cho bạn bè và người thân về các sản phẩm của dự án BGI Topaz Downtown	Haddad và cộng sự (2011)

Về quy trình chọn mẫu: Tác giả áp dụng công thức xác định cỡ mẫu tối thiểu cho phân tích EFA của Bollen (1989), Hair et al. (được Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 dẫn lại): $n \ge 5 \times m$, trong đó $m$ là số biến quan sát ($m = 23$). Cỡ mẫu tối thiểu cần thiết là $n = 5 \times 23 = 115$. Để phòng ngừa sai sót và bảng hỏi không hợp lệ, tác giả chọn cỡ mẫu chính thức là $n = 120$. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi xác suất (thuận tiện).

Phương pháp xử lý số liệu bao gồm: Thống kê mô tả (tần số, giá trị trung bình, độ lệch chuẩn); Đánh giá độ tin cậy thang đo qua hệ số Cronbach's Alpha (yêu cầu hệ số tương quan biến tổng Corrected Item - Total Correlation $\ge 0,3$; hệ số Cronbach's Alpha $\ge 0,6$); Phân tích nhân tố khám phá EFA (tiêu chuẩn: $0,5 \le \text{KMO} \le 1$; kiểm định Bartlett có Sig. $< 0,05$; Eigenvalue $\ge 1$; Tổng phương sai trích Total Variance Explained $\ge 50%$; Factor Loading $\ge 0,5$); Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến:

$$Y = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \beta_3 X_3 + \beta_4 X_4 + \beta_5 X_5 + e_i$$

Các công cụ phân tích được sử dụng gồm phần mềm IBM SPSS 20 và Microsoft Excel.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vấn đề nghiên cứu

Chương này tập trung trình bày hệ thống lý thuyết về bất động sản, thị trường bất động sản và các mô hình hành vi mua sắm của người tiêu dùng. Đồng thời, tác giả đưa ra dữ liệu thực tiễn về bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam và thị trường Thừa Thiên Huế:

• Bối cảnh thị trường Việt Nam: Trong quý I và quý II/2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng khoảng 30,4%, số lượng doanh nghiệp mới thành lập giảm 61,4%. Nhiều đơn vị phải cắt giảm trên 60% lực lượng lao động. Để kích cầu, Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành 4 lần, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại giảm từ mức 9 - 10%/năm xuống dưới 7%/năm, giúp lượng giao dịch trong quý II/2023 tăng khoảng 30% so với quý I/2023.
• Bối cảnh thị trường Thừa Thiên Huế: Theo Công văn số 1057 của Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế, trong quý I/2023, toàn tỉnh chỉ có 2 doanh nghiệp báo cáo phát sinh giao dịch với 23 căn nhà ở riêng lẻ, tổng giá trị đạt hơn 144 tỷ đồng. Lượng nhà ở tồn kho trên địa bàn là 703 căn. Toàn tỉnh ghi nhận 5 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với 581 căn, 3 dự án đã hoàn thành với 116 căn; 1 dự án du lịch nghỉ dưỡng ven biển tại xã Giang Hải (huyện Phú Lộc) được chấp thuận với tổng vốn đầu tư 2.080 tỷ đồng trên quy mô 75,4 ha. Giá bán căn hộ chung cư dao động quanh mức 25,5 triệu đồng/m², trong khi giá nhà ở riêng lẻ ghi nhận trung bình 7,9 tỷ đồng/căn.

Chương 2: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua BĐS của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Nội dung chương 2 tập trung phân tích đơn vị khảo sát, dự án phân phối và kết quả định lượng mẫu điều tra:

• Khái quát doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center thành lập ngày 09/03/2020 do ông Trần Thanh Ngọc làm người đại diện pháp luật, trụ sở tại 259 Hải Phòng (Đà Nẵng) và chi nhánh Huế tại Lô B11 Hoàng Quốc Việt (phường An Đông, TP. Huế). Cơ cấu tổ chức công ty gồm Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc và 6 phòng chức năng: Kinh doanh, Marketing, Hành chính - Nhân sự, Tài chính - Kế toán, Đầu tư, Khai thác dự án.
• Cơ cấu lao động giai đoạn 2021 – 2023:

Chỉ tiêu cơ cấu lao động	Năm 2021	Năm 2022	Năm 2023
Tổng số lao động (người)	26	19	23
Theo giới tính:
- Nữ (người / tỷ trọng %)	15 (57,7%)	12 (63,2%)	14 (60,9%)
- Nam (người / tỷ trọng %)	11 (42,3%)	7 (36,8%)	9 (39,1%)
Theo độ tuổi:
- Dưới 25 tuổi (%)	26,9%	26,3%	26,1%
- Từ 25 đến 40 tuổi (%)	53,9%	57,9%	56,5%
- Trên 40 tuổi (%)	19,2%	15,8%	17,4%
Theo trình độ chuyên môn:
- Cao đẳng – Đại học	Chiếm đa số	Giảm 3 người (-17,6%)	Tăng 2 người (+14,3%)
- Lao động phổ thông	Nhóm nhỏ	Giảm 3 người (-50,0%)	Tăng 1 người (+33,3%)

• Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2021 – 2023:

Chỉ tiêu tài chính	Năm 2021	Năm 2022	Năm 2023
Doanh thu (tỷ đồng)	4,7	5,1	~0,5
Chi phí (tỷ đồng)	1,8	2,3	1,5

Năm 2022, doanh thu tăng 0,4 tỷ đồng (+8,5%) và chi phí tăng 0,5 tỷ đồng (+27,8%) so với năm 2021 do mở rộng hoạt động khi dịch bệnh được kiểm soát. Năm 2023, trước tình trạng đóng băng chung của thị trường bất động sản địa phương, doanh thu sụt giảm 4,6 tỷ đồng so với năm 2022, chi phí hoạt động buộc phải cắt giảm về mức 1,5 tỷ đồng.

• Dự án BGI Topaz Downtown: Dự án được phân tích qua các loại hình sản phẩm, chất lượng xây dựng công trình, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích nội - ngoại khu.
• Phân tích thống kê thực nghiệm: Tác giả tiến hành xử lý số liệu của 120 mẫu điều tra qua các bước: phân tích đặc điểm nhân khẩu học và hành vi khách hàng; kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha cho 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc; phân tích nhân tố khám phá EFA; kiểm định hệ số tương quan Pearson; thiết lập mô hình hồi quy tuyến tính; thống kê mức độ đánh giá của khách hàng đối với từng nhân tố Thương hiệu, Pháp luật, Sản phẩm, Giá, Dịch vụ bán hàng & CSKH, và Quyết định mua.

Chương 3: Định hướng và giải pháp thúc đẩy quyết định mua bất động sản của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center

Dựa trên kết quả khảo sát và định hướng hoạt động của công ty, tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp cụ thể:

1. Nhóm giải pháp về giá: Xây dựng chính sách giá cạnh tranh, linh hoạt các phương thức thanh toán và chương trình chiết khấu ưu đãi cho khách hàng mua thêm sản phẩm.
2. Nhóm giải pháp về sản phẩm: Chú trọng vị trí, bảo đảm chất lượng xây dựng, tính hữu dụng và tính hiện đại trong thiết kế các sản phẩm của dự án BGI Topaz Downtown.
3. Nhóm giải pháp về thương hiệu: Đẩy mạnh các chính sách truyền thông minh bạch, nâng cao mức độ bảo mật thông tin và củng cố uy tín thương hiệu Lâm Thủy Mộc Center tại thị trường miền Trung.
4. Nhóm giải pháp về pháp luật: Cung cấp thông tin pháp lý minh bạch, hỗ trợ tối đa các thủ tục vay vốn ngân hàng liên kết và cập nhật rõ ràng chính sách thuế cho khách hàng.
5. Nhóm giải pháp về dịch vụ bán hàng và chăm sóc khách hàng: Đào tạo chuyên môn và tác phong tư vấn cho nhân viên kinh doanh, hoàn thiện quy trình hỗ trợ hậu mãi và xử lý sự cố phát sinh.

Kết quả và đóng góp

Văn bản khóa luận đã ghi nhận các kết quả và đóng góp thực tế:

• Đưa ra bức tranh thực trạng về cơ cấu nhân sự và kết quả tài chính của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center trong chu kỳ biến động 2021 – 2023, ghi nhận doanh thu đạt đỉnh 5,1 tỷ đồng vào năm 2022 và sụt giảm mạnh về khoảng 0,5 tỷ đồng vào năm 2023 khi thị trường đóng băng.
• Tổng hợp số liệu chính thức của thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế theo Công văn 1057 của Sở Xây dựng (quý I/2023 chỉ có 23 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công, tồn kho 703 căn, giá nhà riêng lẻ trung bình 7,9 tỷ đồng/căn và chung cư 25,5 triệu đồng/m²).
• Xây dựng bảng thang đo chuẩn hóa gồm 23 biến quan sát phù hợp với thực tế phân phối dự án BGI Topaz Downtown, tích hợp đầy đủ các kiểm định thống kê: Cronbach's Alpha, EFA và hồi quy đa biến.
• Đề xuất các giải pháp quản trị marketing phân phối dự án theo 5 nhóm nhân tố thực nghiệm và đưa ra các kiến nghị quản lý vĩ mô đối với cơ quan nhà nước cùng chủ đầu tư liên danh IUC và BGI nhằm tháo gỡ pháp lý và tiến độ dự án.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận chỉ ra một số điểm hạn chế dựa trên phạm vi và điều kiện thực hiện:

• Kích thước mẫu khảo sát dừng lại ở 120 đối tượng bằng phương pháp chọn mẫu phi xác suất (thuận tiện), do đó tính đại diện tổng thể cho toàn bộ thị trường bất động sản miền Trung chưa cao.
• Khảo sát sơ cấp thực hiện trong khoảng thời gian ngắn (từ tháng 10 đến tháng 12 năm 2023) ngay tại giai đoạn thị trường bất động sản địa phương đang trầm lắng và thanh khoản suy giảm.
• Tác giả tự nhìn nhận kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên chưa bao quát hết mọi biến số kinh tế vĩ mô phức tạp khác.
• Hướng mở rộng: Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng quy mô chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất, khảo sát thêm nhiều dự án đô thị khác trên địa bàn hoặc theo dõi hành vi mua khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi thanh khoản.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên chuyên ngành Kinh doanh thương mại, Quản trị kinh doanh, Marketing và Kinh tế bất động sản tham khảo phương pháp thiết kế thang đo khảo sát hành vi người tiêu dùng bất động sản.
• Những người thực hiện đề tài tốt nghiệp hoặc đề án kinh doanh liên quan đến hoạt động phân phối dự án nhà ở thương mại tại các thị trường cấp tỉnh.
• Doanh nghiệp môi giới bất động sản tại khu vực miền Trung và TP. Huế trong việc tham khảo các dữ liệu nhân sự, mô hình tổ chức phòng ban và xu hướng phản ứng của khách hàng đối với pháp lý và giá bán dự án.
• Phần đáng tham khảo nhất: Hệ thống bảng mã hóa 23 biến quan sát tại Bảng 1.1 và các số liệu thống kê hiện trạng thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế quý I/2023.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu bao nhiêu và căn cứ vào công thức nào để xác định?
Tác giả xác định cỡ mẫu dựa trên công thức của Bollen (1989), theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008): $n \ge 5 \times m$, với $m$ là số biến quan sát ($m = 23$). Cỡ mẫu lý thuyết là 115, và tác giả chọn kích thước mẫu chính thức là 120 khách hàng.

2. Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm những nhân tố độc lập nào?
Mô hình đề xuất gồm 5 nhân tố độc lập: Thương hiệu (4 biến: TH1 - TH4), Pháp luật (4 biến: PL1 - PL4), Sản phẩm (4 biến: SP1 - SP4), Giá (4 biến: G1 - G4), và Dịch vụ bán hàng và chăm sóc khách hàng (4 biến: CSKH1 - CSKH4). Biến phụ thuộc là Quyết định mua (3 biến: QĐM1 - QĐM3).

3. Doanh thu của Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center biến động ra sao trong giai đoạn 2021 – 2023?
Doanh thu năm 2021 đạt 4,7 tỷ đồng; năm 2022 tăng lên 5,1 tỷ đồng (tăng 8,5%); đến năm 2023 do thị trường bất động sản đóng băng, doanh thu sụt giảm 4,6 tỷ đồng so với năm 2022, chỉ còn khoảng 0,5 tỷ đồng.

4. Số liệu thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế trong quý I/2023 được tác giả trích dẫn từ nguồn nào?
Số liệu được trích dẫn từ Công văn số 1057 của Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, phản ánh tình trạng chỉ có 23 căn nhà ở riêng lẻ giao dịch thành công (trị giá hơn 144 tỷ đồng) từ 2 doanh nghiệp, lượng tồn kho là 703 căn, giá chung cư khoảng 25,5 triệu đồng/m² và nhà riêng lẻ khoảng 7,9 tỷ đồng/căn.

5. Tác giả đưa ra kiến nghị ở Phần 3 hướng tới những chủ thể nào?
Phần 3 của khóa luận đưa ra kiến nghị cho hai nhóm chủ thể: Cơ quan nhà nước và Chủ đầu tư dự án BGI Topaz Downtown (liên danh IUC và BGI).

Kết luận

Khóa luận của Hoàng Thị Thanh Huệ là công trình nghiên cứu ứng dụng mô hình định lượng để đánh giá các yếu tố chi phối quyết định mua bất động sản tại dự án BGI Topaz Downtown do Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center phân phối. Tác giả đã thiết lập hệ thống thang đo 23 biến quan sát, kết hợp dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2021 – 2023 với dữ liệu sơ cấp 120 mẫu khảo sát tại Thừa Thiên Huế. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở thực chứng về thực trạng tài chính, lao động của đơn vị phân phối và đưa ra 5 nhóm giải pháp quản trị cùng kiến nghị hỗ trợ thúc đẩy giao dịch dự án trong bối cảnh thị trường trầm lắng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vấn đề nghiên cứu Chương 2: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center Chương 3: Định hướng và giải pháp thúc đNy quyết định mua bất động sản của khách hàng ở dự án BGI Topaz Downtown tại Công ty Cổ phần Địa ốc Lâm Thủy Mộc Center Phần 3: Kết luận và kiến nghị SVTH: Hoàng Thị Thanh Huệ 7 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Võ Phan hật Phương PHẦ 2: ỘI DU G VÀ KẾT QUẢ GHIÊ CỨU CHƯƠ G 1: CƠ SỞ LÝ LUẬ VÀ THỰC TIỄ VỀ VẤ ĐỀ GHIÊ CỨU 1.1 Khái niệm về bất động sản Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. N hững thứ được xem là dính liền với vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. N hững thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.

(Trích https://vi.org/wiki) Theo quy định tại Điều 174 của Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà Xã Hội Chủ ghĩa Việt am năm 2005: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng, chưa được quy định cụ thể bởi pháp luật của từng quốc gia vì có những tài sản có quốc gia coi là BĐS, trong khi quốc gia khác chưa được vào danh mục BĐS. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt N am là khái niệm mở mà cho đến nay vẫn chưa có văn bản cụ thể danh mục loại tài sản này.2 Đặc điểm của bất động sản Tính cá biệt và khan hiếm: vì diện tích bề mặt trái đất là có hạn, nó giới hạn về diện tích đất đai của mỗi thửa đất, khu vực, vùng, miền, tỉnh,. Chính vì tính khan hiếm, tính ổn định và không di chuyển được của đất đai cho nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ thậm chí cả hai BĐS đặt cạnh nhau, đều bị ảnh hưởng bởi những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS, rất khó để tìm thấy hai BĐS hoàn toàn giống nhau do chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả khi công trình đặt cạnh nhau và được xây dựng theo một thiết kế giống hệt nhau. N gay trong một tòa cao ốc, các căn phòng được ảnh hưởng bởi hướng và cấu trúc của ngôi nhà khác biệt. N goài ra, sự quan tâm của các nhà đầu tư và kiến trúc sư đều được vào SVTH: Hoàng Thị Thanh Huệ 8 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS.

Võ Phan hật Phương việc tạo ra tính dị biệt hoặc để thu hút khách hàng hoặc để làm hài lòng sở thích cá nhân của họ,.(Luật Dương Gia, Phạm Thị gọc Ánh, 2023) Tính bền lâu: Do đất đai là tài nguyên được thiên nhiên ưu đãi, một loại tài nguyên thiên nhiên được coi như khó bị phá hủy, kể cả khi có lũ lụt, xói mòn, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc qua một thời gian dài sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại vài trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, có thể sử dụng lại vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn kiệt.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất nhiều, giá trị của một BĐS này có thể chụy ảnh hưởng của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp N hà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm gia tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị gia tăng của BĐS trong khu vực đó. Việc xây dựng BĐS sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và sự thu hút của BĐS khác là hiện tượng tương đối phổ biến. Tính không đồng nhất: Tùy vào mỗi khu vực mà mà giá của bất động sản nó cũng khác nhau và phụ thuộc vào nhiều yếu tố: + Thời điểm bán như thế nào.

+ N hu cầu, khả năng của người mua có thích hay là không. + Tâm lý của người mua lúc đó như thế nào. + Đặc điểm cụ thể của BĐS đó như thế nào.3 Phân loại bất động sản Theo Cục Quản lý nhà – Bộ xây dựng, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,.

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất SVTH: Hoàng Thị Thanh Huệ 9 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Võ Phan hật Phương phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. N hóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. N hưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,. - Bất động sản đặc biệt: là các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.2 Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Theo Luật kinh doanh bất động sản, Th.S Đinh Thùy Dung, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và các dịch vụ hỗ trợ liên quan đến tư vấn, môi giới, trung gian,.

được tiến hành. Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, xây dựng, môi trường, thuế, kiến trúc,. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể. N ước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường nên nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ, sôi động và đa dạng về hình thức.

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đNy con người tiết kiệm đất đai hơn trong việc sản xuất kinh doanh khiến cho con người biết cách khai thác hợp lý và có hiệu quả hơn. SVTH: Hoàng Thị Thanh Huệ 10 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Võ Phan hật Phương 1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Theo Tạp chí tài chính xuất bản số đầu tiên, thị trường BĐS ngoài mang những đặc điểm của “nơi” lưu thông hàng hóa thông thường còn có các đặc điểm: Tính khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Các tài sản gắn liền với đất đai thường có tính bất động và cố định. Vì không thể di chuyển các bất động sản từ nơi này đến nơi khác được.

N ên các giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại thời điểm vừa giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà phải kéo dài. - Đàm phán tại nơi giao dịch và cung cấp thông tin cho nhau. - Kiểm tra thực địa, kiểm tra độ chính xác các thông tin. - Xác nhận và đăng ký pháp lý.

Thị trường bất động sản mang tính khu vực, vùng sâu sắc Bất động sản là loại hàng hoá không thể di dời, cố định và mỗi khu vực, mỗi vùng lại tồn tại những phong tục, tập quán, trình độ, phong cách sống khác nhau. N goài ra, do mỗi khu vực có sự triển không đồng đều về điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội nên sự phát triển của thị trường BĐS cũng khác nhau. Vì vậy mà các hoạt động giao dịch BĐS cũng sẽ khác nhau về cả quy mô và hình thức hoạt động của thị trường đó. Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo Mỗi vùng, mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng dẫn đến giá của BĐS cũng có nhiều cạnh tranh, nhiều mức giá khác nhau.

Khi tham gia vào thị trường BĐS thì chưa bao giờ là dễ dàng đối với người bán lẫn người mua nên việc thực hiện được các giao dịch thuận lợi cần có những người môi giới, tư vấn chuyên nghiệp, có đầy đủ các tiêu chí để người bán và người mua hoàn toàn tin cậy như vậy người mua và người bán tin cậy thì mới có thể thành công trong các giao dịch được. Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả Khi cầu thay đổi cũng sẽ dẫn tới giá cả trên thị trường cũng thay đổi theo. Tuy nhiên, trên thị trường BĐS thì mối quan hệ giữa cung và cầu thường không công bằng, cụ thể là cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh chóng với SVTH: Hoàng Thị Thanh Huệ 11 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS. Võ Phan hật Phương thay đổi của cầu.

Sẽ mất nhiều thời gian để tăng cung về BĐS cho một mục đích cụ thể nào đó dẫn tới tác động kích thích tăng hoặc giảm cung BĐS luôn có độ trễ lớn hơn so với các loại hàng hóa khác.