Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua nhiều biến động phức tạp, đặc biệt trong phân khúc căn hộ chung cư. Theo ước tính của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, số lượng căn hộ tồn kho còn thiếu khoảng 100 nghìn căn so với nhu cầu thực tế, trong khi lượng căn hộ hoàn thiện chưa bán được vẫn còn rất lớn. Dự án Novaland The Sun Avenue, tọa lạc tại Đại lộ Mai Chí Thọ, Quận 2, TP.HCM, là một trong những dự án nổi bật với vị trí đắc địa, tiện ích hiện đại và thiết kế sang trọng, thu hút sự quan tâm lớn từ khách hàng và nhà đầu tư. Tuy nhiên, quyết định mua căn hộ của khách hàng chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố phức tạp, từ tài chính, vị trí, điều kiện căn hộ, pháp lý đến thương hiệu dự án.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thuộc dự án Novaland The Sun Avenue của khách hàng tại TP.HCM, từ đó đề xuất các giải pháp quản trị nhằm tăng cường hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu thị trường. Nghiên cứu khảo sát 300 khách hàng, thu về 238 bảng câu hỏi hợp lệ, sử dụng các phương pháp phân tích như Cronbach’s Alpha, EFA, CFA và SEM để kiểm định mô hình. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào khách hàng đã mua căn hộ tại dự án trong giai đoạn từ tháng 01 đến tháng 07 năm 2023. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp các doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ hơn về hành vi khách hàng, từ đó phát triển các chiến lược phù hợp nhằm nâng cao tỷ lệ chuyển đổi từ ý định mua sang quyết định mua thực tế.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009), trong đó quyết định mua sản phẩm chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý. Cụ thể, các yếu tố tài chính, vị trí căn hộ, điều kiện căn hộ, pháp lý căn hộ và thương hiệu dự án được xác định là các biến độc lập tác động đến quyết định mua căn hộ (biến phụ thuộc). Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước, như nghiên cứu của Mwfeq Haddad (2011), Tan Teck Hong (2012), Kamal và Pramanik (2015), cũng như các nghiên cứu trong nước về thị trường căn hộ tại TP.HCM.

Các khái niệm chính bao gồm:

  • Tài chính: Giá cả căn hộ, chính sách vay vốn, thu nhập và khả năng chi trả của khách hàng.
  • Vị trí căn hộ: Giao thông thuận tiện, gần các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện.
  • Điều kiện căn hộ: Chất lượng xây dựng, thiết kế, diện tích, tiện ích nội khu.
  • Pháp lý căn hộ: Hồ sơ pháp lý minh bạch, tiến độ thi công, bảo lãnh ngân hàng.
  • Thương hiệu dự án: Uy tín chủ đầu tư, danh tiếng, chất lượng dịch vụ hậu mãi.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính gồm phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm với chuyên gia bất động sản để hoàn thiện bảng câu hỏi. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát 300 khách hàng đã mua căn hộ tại dự án Novaland The Sun Avenue, thu về 238 bảng câu hỏi hợp lệ.

Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, với kích thước mẫu đảm bảo theo tiêu chuẩn tối thiểu (N > 100, N = 5k với k là số biến quan sát). Dữ liệu được thu thập từ tháng 01 đến tháng 07 năm 2023, qua hình thức phát phiếu trực tiếp và khảo sát trực tuyến.

Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 20 và AMOS, bao gồm:

  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc nhân tố.
  • Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) để kiểm tra tính phù hợp của mô hình.
  • Mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

Các chỉ số đánh giá mô hình như Chi-square/df, GFI, CFI, TLI, RMSEA đều đạt tiêu chuẩn cho thấy mô hình phù hợp với dữ liệu thực tế.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Yếu tố tài chính có ảnh hưởng tích cực và mạnh mẽ đến quyết định mua căn hộ với hệ số tải trọng cao (Cronbach’s Alpha = 0.741). Khách hàng đánh giá cao các chính sách hỗ trợ tài chính như vay trả góp, lãi suất ưu đãi và giá cả phù hợp với thu nhập.

  2. Vị trí căn hộ được khách hàng coi là yếu tố quan trọng hàng đầu (Cronbach’s Alpha = 0.845). Dự án The Sun Avenue sở hữu vị trí đắc địa, gần các tuyến đường huyết mạch, tiện ích công cộng như chợ, trường học, bệnh viện, tạo thuận lợi cho sinh hoạt và di chuyển.

  3. Điều kiện căn hộ bao gồm chất lượng xây dựng, thiết kế nội thất, diện tích phù hợp cũng có ảnh hưởng tích cực (Cronbach’s Alpha = 0.823). Tiện ích nội khu như hồ bơi, phòng gym, sân chơi trẻ em được đánh giá cao, góp phần nâng cao giá trị căn hộ.

  4. Pháp lý căn hộ là yếu tố then chốt tạo niềm tin cho khách hàng (Cronbach’s Alpha = 0.834). Hồ sơ pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đúng kế hoạch và bảo lãnh ngân hàng giúp giảm thiểu rủi ro, thúc đẩy quyết định mua.

  5. Thương hiệu dự án với uy tín của Novaland và danh tiếng dự án The Sun Avenue có tác động tích cực rõ rệt (Cronbach’s Alpha = 0.911). Khách hàng tin tưởng vào chất lượng và dịch vụ hậu mãi của chủ đầu tư.

Mô hình SEM cho thấy tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng cùng chiều và có ý nghĩa thống kê đến quyết định mua căn hộ, với mức độ ảnh hưởng khác nhau. Ví dụ, yếu tố vị trí và tài chính có tác động mạnh hơn so với các yếu tố khác. Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, đồng thời phản ánh đúng thực trạng thị trường căn hộ tại TP.HCM.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân các yếu tố tài chính và vị trí được đánh giá cao là do chi phí mua căn hộ là khoản đầu tư lớn, khách hàng cần đảm bảo khả năng chi trả và thuận tiện trong sinh hoạt hàng ngày. Điều kiện căn hộ và pháp lý minh bạch giúp khách hàng yên tâm về chất lượng và quyền sở hữu, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Thương hiệu dự án tạo dựng niềm tin và uy tín, ảnh hưởng đến cảm nhận và quyết định cuối cùng của khách hàng.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế, kết quả tương đồng với nghiên cứu của Mwfeq Haddad (2011) và Kamal & Pramanik (2015) về vai trò của tài chính, vị trí và pháp lý trong quyết định mua căn hộ. Nghiên cứu cũng bổ sung thêm góc nhìn thực tiễn tại thị trường Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, nơi có sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, hoặc bảng tổng hợp hệ số tải trọng và mức độ tin cậy của các thang đo, giúp minh họa rõ ràng các phát hiện chính.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường chính sách hỗ trợ tài chính: Chủ đầu tư nên phối hợp với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, kéo dài thời gian trả góp và giảm lãi suất nhằm nâng cao khả năng chi trả của khách hàng. Thời gian thực hiện trong 12 tháng tới, chủ thể là Novaland và các ngân hàng đối tác.

  2. Phát triển vị trí và tiện ích xung quanh: Tăng cường quảng bá vị trí đắc địa, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương để cải thiện hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện. Thời gian thực hiện 18 tháng, chủ thể là Novaland và các cơ quan quản lý đô thị.

  3. Nâng cao chất lượng và điều kiện căn hộ: Đầu tư vào thiết kế, hoàn thiện nội thất và tiện ích nội khu nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Thời gian thực hiện 24 tháng, chủ thể là bộ phận phát triển dự án của Novaland.

  4. Minh bạch pháp lý và bảo đảm quyền lợi khách hàng: Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý, công khai thông tin dự án và bảo lãnh ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng. Thời gian thực hiện liên tục, chủ thể là Novaland và các cơ quan pháp lý.

  5. Xây dựng và duy trì thương hiệu uy tín: Tăng cường các hoạt động truyền thông, chăm sóc khách hàng sau bán hàng để nâng cao hình ảnh thương hiệu và tạo sự trung thành. Thời gian thực hiện liên tục, chủ thể là phòng marketing và chăm sóc khách hàng của Novaland.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản: Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, giúp họ xây dựng chiến lược kinh doanh và tiếp thị hiệu quả.

  2. Chuyên gia nghiên cứu thị trường và hành vi người tiêu dùng: Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo quý giá về mô hình hành vi mua căn hộ tại TP.HCM, hỗ trợ các nghiên cứu sâu hơn trong lĩnh vực bất động sản.

  3. Nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý đô thị: Kết quả nghiên cứu giúp hiểu rõ nhu cầu và kỳ vọng của người dân về nhà ở, từ đó xây dựng các chính sách phát triển nhà ở phù hợp.

  4. Sinh viên và học giả ngành Quản trị kinh doanh, Marketing và Bất động sản: Luận văn cung cấp cơ sở lý thuyết, phương pháp nghiên cứu và kết quả thực nghiệm hữu ích cho việc học tập và nghiên cứu chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ tại dự án Novaland The Sun Avenue?
    Yếu tố tài chính và vị trí căn hộ được xác định là có ảnh hưởng mạnh nhất, do chi phí đầu tư lớn và nhu cầu thuận tiện trong sinh hoạt hàng ngày của khách hàng.

  2. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng để kiểm định mô hình?
    Nghiên cứu sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA) và mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) để kiểm định các giả thuyết và độ phù hợp của mô hình.

  3. Làm thế nào để chủ đầu tư cải thiện quyết định mua của khách hàng?
    Chủ đầu tư nên tập trung vào chính sách tài chính linh hoạt, minh bạch pháp lý, nâng cao chất lượng căn hộ và phát triển thương hiệu uy tín để tăng niềm tin và thu hút khách hàng.

  4. Kích thước mẫu nghiên cứu có đảm bảo tính đại diện không?
    Kích thước mẫu 238 bảng câu hỏi hợp lệ được chọn theo tiêu chuẩn khoa học, đảm bảo đủ lớn để phân tích và phản ánh đúng hành vi khách hàng tại dự án.

  5. Nghiên cứu có thể áp dụng cho các dự án bất động sản khác không?
    Mô hình và kết quả nghiên cứu có thể được tham khảo và điều chỉnh phù hợp để áp dụng cho các dự án căn hộ khác tại TP.HCM hoặc các thành phố lớn có đặc điểm tương tự.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định năm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ tại dự án Novaland The Sun Avenue gồm: Tài chính, Vị trí căn hộ, Điều kiện căn hộ, Pháp lý căn hộ và Thương hiệu dự án.
  • Mô hình nghiên cứu được kiểm định bằng các phương pháp thống kê hiện đại, phù hợp với dữ liệu thực tế và có độ tin cậy cao.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để các doanh nghiệp bất động sản xây dựng chiến lược kinh doanh và tiếp thị hiệu quả hơn.
  • Đề xuất các giải pháp quản trị cụ thể nhằm nâng cao tỷ lệ chuyển đổi từ ý định mua sang quyết định mua thực tế trong thời gian tới.
  • Khuyến nghị các nghiên cứu tiếp theo mở rộng phạm vi và đối tượng nghiên cứu để tăng tính khái quát và ứng dụng thực tiễn.

Để tiếp tục phát triển nghiên cứu và ứng dụng kết quả, các nhà quản trị và chuyên gia nên phối hợp chặt chẽ trong việc triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời theo dõi sát sao phản hồi của khách hàng để điều chỉnh kịp thời. Hành động ngay hôm nay để nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của thị trường căn hộ tại TP.HCM.