Chương 1 giới thiệu lý do hình thành dự án, lý do hình thành đề tài, mục tiêu đề tài, câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và ý nghĩa của đề tài. Chương 2 nêu tổng quan về cơ sở lý thuyết phân tích dự án và phương pháp nghiên cứu. Chương 3 giới thiệu vị trí, quy mô và các dữ liệu chung của dự án, giới thiệu chủ đầu tư. Chương 4 xây dựng dòng ngân lưu, phân tích các chỉ số tài chính dự án theo quan điểm CĐT, quan điểm TĐT và có xét đến tác động của lạm phát.
Chương 5 xác định các biến liên quan và thực hiện các phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích mô phỏng. Chương 6 xây dựng mô hình toán, thu thập dữ liệu và tính toán giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư, phân tích dự án dưới góc độ kinh tế, phân tích xã hội. Chương 7 tổng hợp các kết quả để nêu ra kết luận và kiến nghị. 5 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN Trong phần này sẽ trình bày tóm tắt các cơ sở lý thuyết, phương pháp luận làm cơ sở thực hiện đề tài.1 Chu trình phát triển của một dự án Chu trình phát triển của dự án là thời gian đi từ lúc dự án hình thành ý tưởng đến lúc vận hành.
Các giai đoạn trong chu trình phát triển dự án gồm: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn đầu tư, giai đoạn vận hành.2 Các quan điểm phân tích dự án Dự án đầu tư thông thường được phân tích dựa trên các quan điểm khác nhau tùy vào mục đích và đối tượng sử dụng. Các quan điểm phân tích dự án gồm quan điểm tổng đầu tư, quan điểm chủ đầu tư, quan điểm kinh tế và quan điểm xã hội.3 Khung phân tích tính khả thi Phân tích tính khả thi dự án thường gồm các nội dung đi từ thấp đến cao theo như Hình 2.1 Khung phân tích tính khả thi dự án 6 2.4 Các phương pháp phân tích tài chính Các phương pháp trong phân tích tài chính chủ yếu gồm phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp suất sinh lợi nội tại (IRR), phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), thời gian hoàn vốn (PP) (Glenn P.5 Giá kinh tế Giá kinh tế hay còn gọi là giá mờ, là chi phí cơ hội nguồn lực của một quốc gia. Trong khi đó, giá tài chính là giá thị trường hay giá trị ghi trên hóa đơn của hàng hóa, dịch vụ. Trong phân tích giá kinh tế thường xuất hiện các giá kinh tế của các chủng hàng hóa dịch vụ.
- Giá kinh tế của lao động hay tiền lương kinh tế: chi phí cơ hội của lao động khi việc thực hiện dự án đòi hỏi phải sử dụng lao động. Trong tiền lương kinh tế chia thành hai nhóm lao động chính là lao động có kỹ năng và lao động không có kỹ năng (Huỳnh Thế Du, 2013). - Giá kinh tế của đất: giá kinh tế của đất sử dụng cho dự án chính bằng giá trị kinh tế do đất đó tạo ra khi sử dụng cho mục đích hiện tại mà sẽ bị mất đi khi có dự án (Huỳnh Thế Du, 2013). - Giá kinh tế của vốn hay chi phí vốn kinh tế (EOCK): chi phí cơ hội của nền kinh tế phải trả khi đầu tư dự án so với các cơ hội đầu tư khác.
Chi phí vốn kinh tế bằng bình quân trọng số của suất sinh lợi từ tiết kiệm sau thuế và suất sinh lợi từ đầu tư trước thuế (Huỳnh Thế Du, 2013). - Giá kinh tế hàng ngoại thương: hàng ngoại thương là hàng chỉ xuất khẩu hoặc nhập khẩu (Nguyễn Xuân Thành, 2013). - Giá kinh tế hàng có thể ngoại thương: hàng có thể ngoại thương là hàng vừa sản xuất trong nước vừa nhập khẩu hoặc vừa sản xuất trong nước vừa xuất khẩu (Nguyễn Xuân Thành, 2013). 7 - Giá kinh tế hàng phi ngoại thương: hàng phi ngoại thương là hàng chỉ sản xuất và tiêu dùng trong nước (Nguyễn Xuân Thành, 2013).6 Cơ sở tính giá kinh tế xây dựng chung cư dự án Thủy Lợi 4 2.1 Định nghĩa sản phẩm dự án Dự án Thủy Lợi 4 sẽ tạo ra bốn dòng sản phẩm bất động sản chính gồm căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự và một trường tiểu học.
Trong đó nội dung tính giá kinh tế sản phẩm thực hiện đối với dòng sản phẩm căn hộ chung cư, là sản phẩm có tỷ trọng đầu tư lớn nhất và cũng là sản phẩm quan trọng trong thị trường bất động sản. Trong ngành xây dựng và bất động sản thường có hai định nghĩa về sản phẩm: - GFA (Gross floor area): được định nghĩa là diện tích sàn tổng cộng bao gồm tất cả diện tích các tầng hầm, diện tích sàn tính luôn cả vách bao bên ngoài, không tính diện tích mái. - NFA (Net floor area): là diện tích sàn hiệu dụng. Là phần diện tích GFA bên trên trừ đi các khu vực chung như thang máy, lối đi, khu vực để thiết bị.
Giá kinh tế của sản phẩm trong đề tài được định nghĩa là giá kinh tế để tạo ra sản phẩm cuối cùng đến người tiêu dùng hay tính giá kinh tế theo định nghĩa NFA.2 Các thành phần chi phí tạo nên giá tài chính căn hộ chung cư Sản phẩm bất động sản cụ thể là căn hộ chung cư có giá trị lớn và được hình thành từ rất nhiều thành tố khác nhau từ các hàng hóa phi ngoại thương, hàng ngoại thương cho đến những dịch vụ khác đi từ bước chuẩn bị đầu tư đến vận hành. Thông thường, giá tài chính của chi phí đầu tư căn hộ chung cư bao gồm các thành tố như Hình 2.3 Các thành phần chi phí tạo nên giá kinh tế căn hộ chung cư Từ các chi phí hình thành nên giá tài chính, loại bỏ đi các chi phí lãi vay, thuế sẽ có thành phần chi phí tạo thành giá kinh tế của chi phí đầu tư căn hộ chung cư như Hình 2. Trong các thành phần chi phí trên được phân thành các nhóm chi phí 8 chính dựa trên đặc điểm của hàng hóa dịch vụ tạo ra chi phí.2 Các thành phần chi phí của giá tài chính Hình 2.3 Các thành phần chi phí của giá kinh tế Các chi phí tạo thành giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư được phân thành những nhóm chi phí như sau: - Chi phí lao động gồm chi phí quản lý, chi phí nhân công 9 - Chi phí hàng ngoại thương gồm chi phí dành cho việc nhập khẩu các trang thiết bị như thang máy, máy phát điện, hệ thống máy bơm, và các hạng mục nhập khẩu khác. - Chi phí hàng có thể ngoại thương là xi măng, thép.
- Chi phí hàng phi ngoại thương bao gồm các chi phí của vật liệu như cát, đá 1x2, chi phí thiết kế, chi phí đất.4 Các bước tính toán giá kinh tế Quá trình tính toán giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư sẽ theo những bước như sau: - Bước 1: xác định thành phần chi phí tạo thành giá tài chính sản phẩm, xây dựng bộ khung chi phí tổng quát. - Bước 2: xây dựng bộ khung chi phí tạo thành giá kinh tế sản phẩm. - Bước 3: xác định hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế đối với mỗi thành phần chi phí. -Bước 4: tính toán giá kinh tế của các thành phần chi phí dựa vào các hệ số chuyển đổi xác định ở bước 3 Tóm lại, Chương 2 mô tả một cách tóm tắt chu trình phân tích dự án từ thấp đến cao gồm phân tích tài chính, phân tích kinh tế, phân tích xã hội và phân tích nhu cầu cơ bản.
Các phương pháp phân tích tài chính gồm NPV, IRR, tỷ số B/C và PP. Ngoài ra Chương 2 còn định nghĩa tóm tắt giá kinh tế, phương pháp luận để phân tích giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư. 10 CHƯƠNG 3 MÔ TẢ DỰ ÁN VÀ GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ Chương 3 tóm tắt các thông tin chính của dự án về vị trí, quy mô diện tích, tiến độ thực hiện và đồng thời giới thiệu chủ đầu tư dự án.1 Giới thiệu dự án 3.1 Vị trí dự án Dự án nằm ở đường Thủy Lợi, phường Phước Long A, quận 9, khu vực giáp giữa quận 2 và quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh. Khu vực đã và đang phát triển cơ sở hạ tầng như sân bay quốc tế Long Thành, khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh, khu dân cư Saigon Sport City.
Vị trí dự án được thể hiện như Hình 3.1 Vị trí dự án và các tuyến đường phụ cận Nguồn: Công ty VinaCapital (2014), dự án Thủy Lợi 4 11 Hình 3.2 Vị trí dự án nhìn từ bản đồ Google map Nguồn: Công ty VinaCapital (2014), dự án Thủy Lợi 4 3.2 Quy mô dự án Dự án Thủy Lợi 4 là dự án khu dân cư bao gồm một tổ hợp gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự và trường học với quy mô đầu tư lớn. Dự án xây dựng trên tổng diện tích 72.813m2, trong đó diện tích đất dành cho căn hộ cao tầng là 13.391m2 với 4 khu nhà cao từ 18 đến 20 tầng, khu nhà phố xây dựng trên diện tích 20.140m2 với 170 căn, khu biệt thự 3.579m2 với 12 căn, một trường học tiểu học diện tích 12. Diện tích dành cho cơ sở hạ tầng và giao thông là 23. Mật độ xây dựng 35,4%, hệ số sử dụng đất 2,1 lần.
Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 1.3 Quy hoạch tổng thể dự án Dự án được quy hoạch thành các khối chức năng chính với các diện tích được tính toán như Bảng 3. Việc tổ chức bố trí không gian, kiến trúc cảnh quan dự án được thể hiện như Hình 3. Dự án gồm các khối công trình chính như sau: - Khối căn hộ chung với bốn khối nhà cao từ 18 đến 20 tầng, gồm 564 căn. 12 - Khối nhà phố gồm sáu phân lô với tổng cộng 170 căn.
- Khối biệt thự gồm 12 căn bên cạnh khối căn hộ chung cư và công viên. - Khối trường học với quy mô diện tích đất xây dựng lên đến hơn 4. - Khối diện tích dành cho hạ tầng giao thông. - Mật độ xây dựng thuần là 35,4%, hệ số sử dụng đất của dự án là 2,1 lần.1 Quy hoạch diện tích sử dụng đất của dự án Căn Biệt Nhà Trường Cơ sở Hạng mục hộ thự phố học hạ tầng Tổng Diện tích đất (m2) 13.814 2 Diện tích xây dựng (m ) 4.254 Số lượng (căn) 546 12 170 1 Mật độ xây dựng thuần (tổng diện tích xây dựng/tổng diện tích đất) 35,4% Hệ số sử dụng đất (tổng GFA/tổng diện tích đất) 2,1 Nguồn: Công ty VinaCapital (2014), dự án Thủy Lợi 4 3.