Luận Văn Thạc Sĩ Về Phân Tích Dự Án Đầu Tư Khu Dân Cư Tại Quận 9, TP. Hồ Chí Minh

• Tác giả: Lê Hoài Vũ
• Người hướng dẫn: TS. Cao Hào Thi
• Trường học: Đại học Bách Khoa
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Phân Tích Dự Án Đầu Tư Khu Dân Cư Tại Quận 9, TP. Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

• LỜI CÁM ƠN
• TÓM TẮT
• ABSTRACT
• LỜI CAM ĐOAN
• NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG
• 1.1. Lý do hình thành dự án
• 1.2. Lý do hình thành đề tài
• 1.3. Mục tiêu của đề tài
• 1.4. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.5. Phạm vi của đề tài
• 1.6. Bố cục luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN
• 2.1. Chu trình phát triển của một dự án
• 2.2. Các quan điểm phân tích dự án
• 2.3. Khung phân tích tính khả thi
• 2.4. Các phương pháp phân tích tài chính
• 2.5. Giá kinh tế
• 2.6. Cơ sở tính giá kinh tế xây dựng chung cư dự án Thủy Lợi 4
• 2.6.1. Định nghĩa sản phẩm dự án
• 2.6.2. Các thành phần chi phí tạo nên giá tài chính căn hộ chung cư
• 2.6.3. Các thành phần chi phí tạo nên giá kinh tế căn hộ chung cư
• 2.6.4. Các bước tính toán giá kinh tế
• 3. CHƯƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN VÀ GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ
• 3.1. Giới thiệu dự án
• 3.1.1. Vị trí dự án
• 3.1.2. Quy mô dự án
• 3.1.3. Quy hoạch tổng thể dự án
• 3.1.4. Tiến độ thực hiện dự án
• 3.2. Giới thiệu chủ đầu tư dự án
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
• 4.1. Các giả định và thông số của mô hình cơ sở dự án
• 4.1.1. Thời điểm, thời gian phân tích dự án và đơn vị tiền tệ
• 4.1.2. Lạm phát VND
• 4.1.3. Lạm phát USD
• 4.1.4. Doanh thu tài chính và kế hoạch thu tiền
• 4.1.5. Chi phí tài chính dự án
• 4.1.5.1. Chi phí đầu tư dự án
• 4.1.5.2. Chi phí bán hàng
• 4.1.5.3. Chi phí quản lý chung cư
• 4.1.5.4. Thuế thu nhập doanh nghiệp
• 4.1.7. Nguồn vốn đầu tư và chi phí sử dụng vốn
• 4.1.8. Kế hoạch vay vốn và trả lãi
• 4.1.9. Khấu hao tài sản cố định
• 4.2. Kết quả phân tích tài chính
• 4.2.1. Kết quả phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư
• 4.2.2. Kết quả phân tích theo quan điểm chủ đầu tư
• 5. CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
• 5.1. Phân tích độ nhạy
• 5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều
• 5.1.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều theo giá bán bất động sản
• 5.1.1.2. Phân tích độ nhạy theo lãi suất vay
• 5.1.1.3. Phân tích độ nhạy theo chi phí đầu tư xây dựng
• 5.1.1.4. Phân tích độ nhạy theo lạm phát VND
• 5.2. Phân tích độ nhạy hai chiều
• 5.3. Phân tích kịch bản
• 5.4. Phân tích mô phỏng Monte Carlo
• 6. CHƯƠNG 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ
• 6.1. Xác định suất chiết khấu kinh tế-EOCK
• 6.2. Thời điểm và thời gian phân tích kinh tế
• 6.3. Phí thưởng ngoại hối (FEP)
• 6.4. Xác định hệ số chuyển đổi kinh tế (CF)
• 6.4.1. Hệ số chuyển đổi chi phí đầu tư dự án
• 6.4.1.1. Hệ số chuyển đổi chi phí đất
• 6.4.1.2. Hệ số chuyển đổi chi phí phát triển dự án
• 6.4.1.3. Hệ số chuyển đổi chi phí xây dựng
• 6.4.1.4. Hệ số chuyển đổi chi phí đầu tư hệ thống QLCC
• 6.4.2. Hệ số chuyển đổi chi phí bán hàng và phí QLCC
• 6.4.3. Hệ số chuyển đổi AR, AP, CB và thuế
• 6.4.4. Hệ số chuyển đổi doanh thu dự án
• 6.4.4.1. Hệ số chuyển đổi doanh thu QLCC và thanh lý tài sản
• 6.4.4.2. Hệ số chuyển đổi doanh thu BĐS
• 6.5. Giá kinh tế xây dựng căn hộ chung cư
• 6.6. Kết quả phân tích hiệu quả kinh tế dự án
• 6.7. Phân tích phân phối
• 7. CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 7.1. Kiến nghị đối với chủ đầu tư dự án
• 7.2. Kiến nghị đối với chính quyền
• 7.3. Hạn chế của đề tài
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• LÝ LỊCH TRÍCH NGANG
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• PHỤ LỤC

I. Giới thiệu dự án

Dự án đầu tư khu dân cư Thủy Lợi 4 tại Quận 9, TP. Hồ Chí Minh được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng tại thành phố lớn nhất Việt Nam. Với dân số hơn 7,9 triệu người, thị trường bất động sản tại đây đang có nhiều tiềm năng phát triển. Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 1.600 tỷ đồng, dự kiến bắt đầu thực hiện vào cuối năm 2014. Việc phân tích tính khả thi của dự án là cần thiết để giúp chủ đầu tư và các bên liên quan đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Theo đó, dự án không chỉ mang lại lợi ích tài chính mà còn đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực. Đặc biệt, việc phân tích giá đất Quận 9 và các yếu tố liên quan đến quy hoạch khu dân cư sẽ giúp xác định rõ hơn về tiềm năng và rủi ro của dự án.

1.1. Lý do hình thành dự án

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn của miền Nam, thu hút một lượng lớn lao động từ các tỉnh thành khác. Nhu cầu về nhà ở tại đây luôn ở mức cao, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế hồi phục. Dự án khu dân cư Thủy Lợi 4 được xem là một giải pháp hiệu quả để đáp ứng nhu cầu này. Công ty Cổ Phần Xí Nghiệp Và Đầu Tư Bất Động Sản và Công ty VinaCapital đã quyết định đầu tư vào dự án này với hy vọng tạo ra một sản phẩm bất động sản chất lượng, góp phần vào sự phát triển bền vững của khu vực.

II. Phân tích tài chính dự án

Phân tích tài chính là một phần quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư khu dân cư Thủy Lợi 4. Các giả định và thông số tài chính được thiết lập để tính toán NPV (giá trị hiện tại ròng) và suất sinh lợi nội tại. Kết quả cho thấy NPV tổng đầu tư đạt 42,3 tỷ VND, với suất sinh lợi nội tại thực là 11,52%. Tuy nhiên, dự án cũng đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là sự biến động của giá bán bất động sản. Phân tích độ nhạy cho thấy rằng giá bán có ảnh hưởng lớn đến khả năng thành công của dự án. Việc sử dụng các phương pháp phân tích như phân tích kịch bản và mô phỏng Monte Carlo giúp đánh giá chính xác hơn về rủi ro và khả năng sinh lợi của dự án.

2.1. Kết quả phân tích tài chính

Kết quả phân tích tài chính cho thấy dự án có khả năng sinh lợi cao, với NPV chủ đầu tư đạt 33,8 tỷ VND và suất sinh lợi nội tại thực chủ đầu tư là 14,46%. Tuy nhiên, việc phân tích cũng chỉ ra rằng đầu tư vào dự án sẽ gặp nhiều rủi ro, đặc biệt là sự biến động của giá bán bất động sản. Phân tích mô phỏng cho thấy xác suất thành công của dự án chỉ đạt 42,7%. Điều này cho thấy cần có các biện pháp quản lý rủi ro hiệu quả để đảm bảo tính khả thi của dự án.

III. Phân tích kinh tế

Phân tích kinh tế của dự án khu dân cư Thủy Lợi 4 không chỉ tập trung vào lợi ích tài chính mà còn xem xét tác động đến nền kinh tế và xã hội. Kết quả phân tích cho thấy dự án sẽ tạo ra lợi ích ròng cho nền kinh tế lên đến 171,3 tỷ VND. Hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế được xác định là 0,926, cho thấy giá kinh tế của chi phí xây dựng căn hộ chung cư là 13,3 triệu VND/m2. Dự án cũng tạo ra ngoại tác tích cực cho chính quyền và người lao động, mặc dù người mua nhà sẽ chịu thiệt hại về mặt tài chính. Phân tích này cung cấp thông tin quan trọng cho các cơ quan chức năng trong việc hoạch định chính sách và hỗ trợ đầu tư.

3.1. Tác động kinh tế và xã hội

Dự án không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn có tác động tích cực đến xã hội. Việc xây dựng khu dân cư sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân địa phương, đồng thời góp phần vào việc cải thiện hạ tầng giao thông và dịch vụ công cộng. Phân tích phân phối cho thấy rằng chính quyền sẽ nhận được 115,0 tỷ VND từ dự án, trong khi người lao động sẽ được hưởng lợi 40,3 tỷ VND. Tuy nhiên, người mua nhà sẽ phải chịu thiệt hại 86,8 tỷ VND, điều này cần được xem xét để đảm bảo tính công bằng trong phân phối lợi ích.